朗策地产 研究部
在房地产营销策划工作中，关于地下室的规划和销售经常会遇到诸如以下问题：地下室建筑面积怎么计算？地下室建筑面积计不计入容积率？地下室建筑面积计不计入公摊？地下室有没有产权，能否合法买卖？我们以政策法规为基础，结合武汉市项目的实操情况，针对以上问题进行解读。
一、什么是地下室？
《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）中对地下室的概念描述为“室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/2的房间”。半地下室是指“室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的1/3，且不超过1/2的房间”。我们最常见的地下停车位、地下商场，其地下室顶板基本与地面齐平，都属于地下室。
二、地下室建筑面积怎么计算？
《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T 50353-2013）中，对地下室的建筑面积规范如下：“地下室、半地下室应按其结构外围水平面积计算。结构层高在2.2米及以上的，应计算全面积；结构层高在2.2
米以下的，应计算1/2面积”。对于地下室的建筑面积计算规则，是有明确规范的，不管地下室结构层高有多低，至少也要算1/2面积。地下室如果设计为停车位，考虑结构横梁和通风、消防管网的走线，其结构层层高最低要到3.6米。地下室如果设计为设备用房，一般根据设备要求来设计地下室层高，武汉水岸国际K6地块8#地下设备层层高为2.15米，K3地块公寓设备层层高为4.7米。
三、政府报批中地下室的用途有几种？
地下室的报规用途分为人防、地下停车、设备用房、仓库、商业等五类，开发商最常用的报规形式是人防、地下停车及人防兼地下停车三类。若以人防报规，开发商后期可将停车位长租（实际就是销售）或短租出去，该车位不能办证。若以地下停车报规，开发商可将停车位销售或出租，该车位是能办证的，但只能办房产证，不能办土地证。如果以商业报规，则该地下室面积需要计容积率，并可以发两证，市场上的诸多地铁商业就是此类例子。
四、地下室建筑面积计不计入容积率？
从概念来看，容积率是指项目用地范围内地上总建筑面积与项目总用地面积的比值。但政府又有补充，“可以根据规划和管理需要对地下建筑面积计算地下容积率”。按照这个概念，常规理解是地下室是不容的。在武汉市，如果地下室的用途是盈利性质，例如按商业报规，则是需要计容的，计容的商业可以办理两证。
若是半地下室，且半地下室地上部分超过一定高度就要将半地下室建筑面积计入容积率，至于这个高度具体是多少，地方不同标准不
一样，杭州、苏州、上海的标准是1.2-1.5米。举个例子，半地下室室内净高为3.6米，室内地面低于室外地面1.3米（正好超过室内净高1/3但不超过1/2），地上部分高度为2.1米，则按杭州、苏州或上海的标准，该半地下室的建筑面积是要计入容积率的。
五、地下室建筑面积计不计入公摊？
根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》第八条第1项规定“电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积”是要计入公用建筑面积的。但是第九条又说了“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积” 。而一般高层住宅底下的地下室，开发商要么以地下车位报建后期直接销售或出租、要么以人防报建后期再销售或出租，所以实操层面地下室绝大多少情况下是不计入公摊。
六、地下室能不能办理产权？
在回答这个问题之前，我们首先将这个问题做一个解读。这个问题涉及到两个层面：
第一，地下室具体所指是什么？在有关地下室的实操中，涉及到办产权的物业最常见的就是地下停车位和地下商铺（如地铁商铺），地下室能不能办产权可以理解为地下车位或地下商铺能不能办理产权。
第二，产权是什么？从概念上讲，产权就是指财产所有权，即所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权力。在日
常生活中，我们经常会听到房屋产权、商铺产权、停车位产权等概念，请问你见过哪本证上写有“产权证”三个字了吗？我们常见的商品住房权属证书有两个，即《中华人民共和国房屋所有权证》和《中华人民共和国国有土地使用证》，俗称房屋两证。产权证，是证明这个物或财产是属于你的法律文件；不动产产权证，是证明这个不动产（房屋、商铺、车位等）是属于你的法律文件，包括房屋产权证、商铺产权证、车位产权证等。房屋两证，就是证明这个房子（财产）是属于你的法律文件，即房屋产权证。房屋产权证与房屋两证，所指为同一物，例如说“这是两兄弟（房屋产权证），分别是哥哥和弟弟（两证）”。
产权和所有权有什么区别？我们知道，所有权又叫自物权，是基本民事权之下的财产权之下的物权下面的一种，他是指依法对自己的物享有的权利，包括对自有物享有占有、使用、收益和处分的权利。所有权是一种最重要、最完全的权利，具有绝对性、排他性、永续性三个特征。
所有权与产权区别：
①、自身属性不同：产权是开放性的财产权利的分割和组合，所有权是封闭、凝固化的特点。
②、范畴不同：产权是一个较大的概念，产权包括所有权。房地产所有权只是房地产产权中主要的一种。
③、界定对象不同：产权主要界定物被谁用；所有权界定物属于谁。
④、权利性质不同：无论产权的主体是谁，都不影响财产所有权的性质。例如，中国土地的产权，无论卖给外商还是私营企业，都不影响土地的国家所有权性质。
弄清了这两个层面问题后，我们再来解答地下车位或地下商铺能否办理产权证的问题。
首先，可以肯定的是，地下停车位可以办理产权证，这个产权证只是单证（不是两证），即只有房产证。地下停车位能否办理房产证的关键是当初报规的时候是怎么批的，如果批的是人防，由人防改的地下停车位，则是不能办理房产证；如果当初批的就是地下停车，则就可以办理房产证，但是土地证是办不了的。例如，武昌融桥华府，其地下室以人防兼地下车位报批，当初以地下车位报批的部分，可以对外销售，需要网签，签的是购房合同，可以办理房产证，但不能办土地证，其停车位销售时可以向银行申请分期付款。汉口星汇云锦，其报批全部以地下车位报批 ，所有的车位都可以办理房产证，没有土地证。
同样，地下商业也可以办理产权证，而且是两证都可以办。地下
商业能否办两证的关键，也是看当初报规的时候是怎么批的，如果批的是商业，则地下室面积要计容，商业可以办理两证。如果批的是人防，由人防等其他用途改的商业，则是不能办理产权证的，一个证都没有。
七、有产权地下室与无产权地下室经济比较
为了进一步加深对地下室产权问题的理解，我们从经济利益的角度去解读地下室办理产权的内在动力。下面我们以地下停车位为例，从三个问题入手进行解读。
1、有产权的地下停车位较没产权的地下停车位，有哪些优势？ 优势在于：其一，合同受法律保护；其二，车位转让的时候，也
受法律保护，买受者更加放心，便于后期转让；其三：银行更容易做车位抵押贷款。总结来看，最大的优势在于受法律保护。值得注意的是，对于有些没产权的停车位其开发商依然可以联系银行做车位分期贷款（如汉口盘龙城某楼盘），关键在于开发商拥有的资源。
2、有产权的地下停车位较没产权的地下停车位，售价能高出多少？
项目 盘龙城·奥莱汇地下停车位 盘龙城·汉口湖畔地下停车位 融侨华府地下车位（有产权） 融侨华府地下车位（无产权） 产权情况 无证 可办证 可办证 无证 售价 7.2万元/个 8万/个 15万/个 10万/个 以郊区盘龙城的相邻两项目来看，有产权地下车位比无产权价格要高出10%；以中心区项目融侨华府来看，价格则要高出50%；
3、开发商以地下停车位报建较以人防报建，成本上有没区别？ 先解读这个问题。开发房地产，需要按规范修建一定体量的人防地下室，若不建，则需要缴纳人防易地建设费。【武汉市房地产项目人防地
下室体量配备规范要求如下：小区内如果都是基础埋深3米以上高层建筑（10层及以上）、或多层（9层及以下），均按建筑基底面积计算；首层超过2000㎡的，按该栋总建面4%计算。应建而未建或不能建防空地下室的，按项目应建防空地下室的建筑面积和易地建设费标准缴纳人防易地建设费；人防易地建设费收费标准如下：①、10层以上，基础埋深3米以上，按首层面积×人防易地建设费（市中心、东西湖、武汉开发区、东湖高新区1500元/㎡，蔡甸、江夏、新洲、黄陂区城关800元/㎡）；②、9层（含）以下，按首层面积×1200元/㎡收取；③、首层面积超过2000㎡，按该栋总建面4%×1500元/㎡收取；④、廉租、经济适用房减半。】
开发商首先要决策建与不建人防地下室的问题？建人防地下室的好处是：不用交人防易地建设费，地下停车位的使用权归开发商所
有（人防地下停车位，其所有权属于国家人防办，但使用权属于开发商），开发商可以长租（实质就是销售）来实现地下室的变现。修建人防地下室的成本主要包含两个板块：建安成本（2500元/㎡）、城市基础设施配套补偿费（80元/㎡），两者合计折算到每个车位，每个地下车位成本约8.5万元/个，因为修建人防地下室，就不用缴人防易地建设费（黄陂为800元/㎡），以盘龙城某楼盘为例，折算到每个车位1.7万元，停车位实际成本约6.8万元/个。人防地下停车位可以长租（实质就是销售），盘龙城区域为7万/个。修建人防地下停车位，只要收益减成本能够打平，就相当于赚了一个人防易地建设费。在武汉，停车位需求越来越大，地下停车位只要不是太多，一个小区的业主一般是能消化掉的。所以，开发商至少会按人防标准配建地下室。
第二步再决策地下室建多大？
如果仅满足人防要求，一个项目的地下室面积是不大的。现在开发住宅，需要满足停车位配比。停车位配比需求在武汉市248号令上有明确规定（三环线以外的普通住宅每百平米要配1.2个车位），按照这个规定，地下室面积远比人防要求大。地下室具体要做多大体量，一般是根据停车位配比要求来返算的。因此，开发商一般是以人防兼停车位去报规地下室。
这个问题演变成：地下停车位办证与不办证的成本投入区别？ 中心城区项目产权车位与无产权车位价格差较大，当这个差额达到一定程度时（我们认为差值约4.5万，因人防易地建设费1500元/平，每个车位建面约30-35平），开发商为了将所有的地下车位都能
办理产权证，愿意交纳每平米1500元的人防易地建设费。
郊区项目产权车位与无产权车位价格差较小，开发商没有必要通过缴纳人防易地建设费来增加产权车位面积的方式获取利润，一般只需将非人防地下室进行办证即可。例如，奥莱汇高层地下室全部是人防，一个车位建筑面积30-35㎡，成本2600元/㎡（含配套费），总成本8.5万元。因为修建人防地下室之后就不用再缴人防易地建设费，人防部分停车位相当于一个平米节约800元，即一个停车位节约2.6万，人防停车位成本实际为5.9万元。现在以长租的形式变相销售，单价7.2万/个，不能办理房产证，每个车位利润还有1万左右。（注意，其非人防部分地下室在别墅区，地下室层高做到5.6米，作为附加值送给业主，这部分可以办房产证，只要出登记费就可以，但没必要也就没办）。再例如，汉口湖畔1期，其1期共有18-24层高层8栋，此8栋楼的首层面积约6400平米。其地下室总面积约1万方，能够划分300个地下停车位。按照规范，6400㎡是要报人防的，该部分所有权属于国家，使用权属于开发商，后期改车位销售也是不能办证的，这部分车位情况与奥莱汇高层下面车位情况一样。剩下的3600㎡非人防地下室，约100个车位，可以办理房产证。非人防的地下车位，要想办证，开发商只需要缴纳登记费（登记费按件收取，住房登记收费标准为每件80元；非住房房屋登记收费标准为每件550元），就可以办理房产证。1个停车位有产权可多卖8000元，而办证费只要多花550元，办证肯定是划算的。
故当前的趋势是：市中心区楼盘的地下室，开发商更愿意交人防
易地建设费，使得地下车位全部能够拿到产权；郊区项目，开发商一般是以人防兼停车位去报规地下室，对于非人防部分的地下室，开发商缴纳登记费为地下室办理产权证经济价值更高。
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