无锡2013房地产市场综述

今年以来，我市房地产市场总体保持了平稳运行态势，土地市场回暖，商品房市场供应充足、成交稳定，二手房市场成交量增长显着，房屋价格持续小幅回升。

一、无锡市房地产市场运行情况

（一）房地产开发投资增速较缓，新开工面积有所减少

1-12月无锡市区房地产开发投资为764.93亿元，同比增长11.59%；其中住宅480.53亿元，同比增长13.41%。无锡市区房地产施工面积为4123.94万平方米，同比增长10.90%，其中住宅2777.73万平方米，同比增长9.45%；房地产新开工面积为968.46万平方米，同比减少5.88%，其中住宅624.33万平方米，同比减少0.91%；房地产竣工面积为654.13万平方米，同比增长17.73%，其中住宅497.32万平方米，同比增长36.13%。

（二）土地市场回暖，住宅用地比重逐步回升

1-12月无锡市区共出让65幅国有建设用地使用权，土地成交总面积433.12万平方米，同比增长29.54%，成交金额194.72亿元，同比增长45.91%，溢价率为4.59%，呈现回暖态势。分区域看，其中惠山区为20幅，土地面积116.22万平方米，滨湖区为17幅，土地面积163.12万平方米。从土地性质看，去除加油站、汽车4s店等地块，非住宅地块面积约137万平方米，住宅用地比重逐步提升，为240.15万平方米，占比约55%，比2012年提高了18个百分点。

（三）商品房新增供应节奏较快，可售存量不断增长

1-12月无锡市区商品房批准预售面积891.75万平方米，处于历史高位，同比增长

5.60%，其中住宅624.63万平方米，同比增加7.24%。本季度商品房批准预售面积为299.84万平方米，环比增长42.77%；其中住宅230.41万平方米，环比增长27.54%。

截至12月底，无锡市区商品房剩余可售面积达1806.44万平方米，为历史新高，相比9月底增长了142万平方米；其中住宅剩余可售面积961.80万平方米，比9月底增长约100万平方米。

另外，1-12月江阴商品房批准预售面积340.72万平方米，同比增长32.89%，宜兴商品房批准预售面积280.34万平方米，同比增长24.17%。

（四）市场成交较为平稳，二手房交易量增长显着

1-12月无锡市区商品房销售面积615.13万平方米，同比减少4.53%，销售金额525.33亿元，同比减少2.97%，其中商品住宅销售面积512.50万平方米，同比减少3.85%，金额407.53亿元，同比微增0.21%。本季度商品房销售163.84万平方米，环比增长12.59%；住宅销售133.59万平方米，环比增长9.56%。

1-12月无锡市区二手房成交总面积285.04万平方米，同比增长42.51%，总金额为156.26亿元，同比增长52.81%，其中住宅成交226.04万平方米，同比增长69.57%，金额134.51亿元，同比增长77.22%。今年二手房交易量增长显着，主要原因是受“新国五条”政策预期影响，3月份成交量激增，而之后二手住宅月度成交也呈现回暖态势，同比均有所增长。

另外，1-12月江阴商品房销售面积为205.49万平方米，同比增长20.11%，成交二手房95.61万平方米，同比增长48.26%。宜兴商品房销售面积为136.70万平方米，同比

增长3.22%，成交二手房89.14万平方米，同比增长63.71%。

（五）房屋价格持续小幅回升

今年以来，我市房屋价格持续小幅回升，前三季度市区商品住宅加权均价环比涨幅依次为0.32%、2.47%和0.92%。至四季度，市区商品住宅加权均价为8454元/平方米，环比涨幅为0.65%，全年累计上涨4.36%。另外，经测算，四季度我市二手住宅加权均价为7458元/平方米，环比涨幅0.68%。

（六）房地产开发贷款余额减少，住房贷款发放额明显增长

2013年12月末无锡市房地产开发贷款余额总计568.71亿元，环比9月末减少1.39%，其中房产贷款余额366.88亿元，环比9月末减少1.31%。1-12月全市个人住房商业贷款发放239.31亿元，同比增长25.39%，同期市区公积金贷款发放48.19亿元，同比增长0.82%。1-12月市区房地产营业税47.17亿元，同比增长6.86%，征收契税6.71亿元。

二、下阶段市场走势预测

今年以来，全国楼市分化加剧，一二线城市量价爆发式上涨，三四线城市则出现了库存积压，与此同时，各地的楼市政策也出现分化趋势。从大环境来看，后期国内的经济下行压力较大，宏观调控政策短期内较为稳定，针对我市房地产市场具体情况来看，预测后期将总体保持较为平稳的态势。

（一）新增供应节奏有所放缓，市场可售总量充足。随着2013年企业推盘节奏不减，新盘纷纷上市，无锡商品房新增供应量达到了历史高位，市场可售总量充足，预测下阶段

企业推盘节奏将较前期有所放缓，供应总量将低于2013年水平。

（二）市场成交量将有所下降。近几年，我市房地产市场快速发展，成交量高位运行，已经透支了部分住房需求。并且在限购限贷政策的持续影响下，2014年市场成交量难以出现大幅增长，因此预测后期市场成交量将有所下降，但总体还将接近2013年水平。

（三）房屋价格总体稳中有升。2013年我市房价逐季小幅上涨，但总体涨幅不大，主要为在前期降价的基础上小幅回升，市场个案也出现分化，部分热销楼盘涨价情况明显，而个别楼盘仍在降价促销。后期一方面由于开发建设以及人工成本等因素自然上涨，对房价影响较大；另一方面目前市场总体仍是供大于求，在长效调控机制作用下，商品住宅价格上涨不易，因此预测房价总体将保持稳中有升的态势。