试题库
单选题（共30题）
1、当国际竞争激烈时，为吸引投资者通常会采取（ ）政策。 A.高地价 B.低地价 C.优惠 D.折中 【答案】 B
2、不属于房地产状况调整的内容是（ ）。 A.经济状况调整 B.区位状况调整 C.实物状况调整 D.权益状况调整 【答案】 A
3、( )是随着时间的推移而减少的； A.原始价值 B.账面价值 C.市场价值 D.投资价值 【答案】 B
4、某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为（ ）元/m2。 A.25930 B.32980 C.30980 D.29980 【答案】 A
5、某可比实例的成交价格为3000元/m2，建筑面积为100m2，首付12万元，余款半年后支付8万元，一年后支付10万元。已知年利率为8%，则该可比实例的实际价格为（ ）元/m2。 A.3000 B.2895.73 C.2985.71 D.2960.80 【答案】 B
6、在房地产估价中，长期趋势法运用的假设前提是( )。 A.过去形成的房地产价格变动趋势在未来仍然存在 B.市场上能找到充分的房地产历史价格资料 C.房地产在过去无明显的季节变动
D.政府关于房地产市场调控的有关政策不会影响房地产的历史价格 【答案】 A
7、价值时点为现在，估价对象为历史状况下的情形，多出现在（ ）中。 A.房地产损害赔偿案件 B.房地产纠纷案件 C.房地产预售 D.房地产预测 【答案】 A
8、年限法是把建筑物的折旧建立在建筑物的预期经济寿命、有效年龄或（ ）之间关系的基础上的。 A.建筑物的历史价值 B.建筑物的文化价值 C.建筑的预期剩余经济寿命 D.建筑物的功能是否时兴 【答案】 C
9、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6%、74.7%、 76.7%、85.0%、89.2%、92.5%、98.1%(以2002年1月1日为100%)。其中有一房地产在 2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为 ( )元/m2。 A.2121 B.2200 C.1819 D.2242 【答案】 B
10、下列对房地产建筑物权益状况的描述，不属于主要说明的状况的是（ ）。 A.他项权利设立情况 B.维护情况和完损状况 C.出租或占用情况 D.房屋所有权状况 【答案】 B
11、关于比较法运用的说法，错误的是（ ）。 A.同类数量较多，有较多交易的房地产适用比较法估价 B.尽量不选择需进行交易情况修正的交易实例作可比实例 C.挂牌案例不能作为可比实例，但可作为了解行情的参考 D.需修正或调整的因素越多，估价结果越合理 【答案】 D
12、分支机构应当以（ ）名义承揽估价业务。 A.承接业务的房地产估价师 B.分支机构负责人 C.分支机构
D.设立该分支机构的估价机构 【答案】 D
13、某建筑物已使用8年，经实地勘察，估计尚可使用32年，残值率为5%，则该建筑物的成新率为( )。 A.76%
B.80% C.81% D.84% 【答案】 C
14、比较法估价中，可比实例成交日期之后发生的下列事件中，不需要进行市场状况调整的是（ ）。
A.所在区域的消费者观念发生了变化 B.国家调整了房地产的税费政策 C.国际与国内均出现了通货膨胀 D.对可比实例进行了装修改造 【答案】 D
15、将一办公楼的旧电梯更换为功能先进的新电梯，需要2万元的拆除费用，可回收残值3万元，安装新电梯需要120万元，比在建造同类办公楼时随同安装新电梯多花20万元。该旧办公楼的重建成本为2050万元，旧电梯的重置成本为50万元，已提折旧40万元。则该办公楼扣除电梯落后引起的折旧后的价值为（ ）。 A.2011 B.2021 C.29 D.2030 【答案】 B
16、评估某宗房地产2005年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2005年1月末，该类房地产自2005年1月末至2005年9
月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2005年9月末的价格为( )元／m2。 A.2938 B.2982 C.3329 D.3379 【答案】 A
17、在假设开发法的传统方法中，一般不计利息的项目为（ ）。 A.待开发房地产价值 B.管理费用 C.销售税费
D.购买待开发房地产应负担的税费 【答案】 C
18、某估价报告中采用收益法评估估价对象价值，估价结果偏高，其原因可能是（ ）。 A.空置率偏小 B.运营费用偏大 C.收益期限偏短 D.报酬率偏高 【答案】 A
19、从本质上讲，价值时点是由（ ）决定的。 A.委托人
B.估价师 C.估价目的 D.估价对象 【答案】 C
20、某大厦总建筑面积为10000m2，房地总价值6000万元，其中，土地总价值2500万元。某人拥有该大厦的某一部分，该部分的房地价值为180万元，建筑面积为240m2。如果按照土地价值进行分摊，则该人占有的土地份额为( )。 A.2.4% B.3.0% C.3.8% D.7.2% 【答案】 C
21、当以标准宗地的总价作为路线价时，临街宗地总价＝标准临街宗地总价×（ ）。
A.单独深度价格修正率 B.累计深度价格修正率 C.平均深度价格修正率 D.混合深度价格修正率 【答案】 B
22、在采用假设开发法中的传统方法进行房地产估价时，一般不计息的项目是( )。
A.未知、需要求取的待开发房地产的价值
B.投资者购买待开发房地产应负担的税费 C.销售税费
D.开发成本、管理费用和销售费用 【答案】 B
23、在实际估价中，选取（ ）应有针对性，主要是根据估价目的和估价对象来选取的。 A.估价时点 B.价值类型 C.估价机构 D.估价依据 【答案】 D
24、胃气虚的形成原因是 A.持久或反复地饮食失节 B.禀赋素虚 C.久病元气不复 D.以上均是 【答案】 D
25、运用路线价法估价的步骤一般分为（ ）。
A.划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格
B.划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格
C.调查评估路线价—划分路线价区段—设定标准深度—选取标准临街宗地—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格
D.选取标准临街宗地—划分路线价区段—设定标准深度—调查评估路线价—制作价格修正率表—计算临街各宗土地的价格 【答案】 B
26、从估价的角度来看，开发商自有资金应得的利息也要与应获得的( )分开。 A.利润 B.利息 C.收入 D.收益 【答案】 A
27、对于经济可行性检验时，只有预测未来的收入现值（ ）支出现值的使用方式才具有经济可行性，否则应被淘汰。 A.小于等于 B.大于等于 C.等于 D.无法确定 【答案】 B
28、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为( )。 A.1067元/m2
B.1070元/m2 C.1084元/m2 D.1141元/m2 【答案】 C
29、收益法求得的价值倾向于______，成本法求得的价值倾向于______，比较法求得的价值倾向于______。（ ） A.最低卖价，成交价格，最高买价 B.最高买价，成交价格，最低卖价 C.最高买价，最低卖价，成交价格 D.最低卖价，最高买价，成交价格 【答案】 C
30、下列哪项属于气和血的关系失调 A.气血不荣经脉 B.气随血脱 C.气血两虚 D.以上均是 【答案】 D
多选题（共20题）
1、只有在静态分析法中才需要测算的项目是（ ）。 A.销售费用 B.投资利息
C.开发利润 D.销售税费 E.后续的开发成本 【答案】 BC
2、影响房地产价格的区位因素有( )。 A.建筑规模 B.临路状况 C.楼层
D.繁华程度E 建筑容积率 【答案】 BD
3、市场状况调整的方法有（ ）。 A.定基价格指数法 B.环比价格指数法 C.价格变动率法 D.直接比较调整 E.间接比较调整 【答案】 ABC
4、房地产的实物是指房地产中看得见、摸得着的部分，可以进一步分为（ ）。
A.该实体组合完成的功能 B.该实体的质量
C.相应的配套的基础设施 D.立体空间 E.有形的实体 【答案】 AB
5、下列属于一般损坏房的特点的是（ ）。 A.部分构件有损坏或变形 B.屋面局部漏雨
C.装修严重变形、破损，油漆老化见底 D.设备、管道不够通畅 E.随时有可能倒塌 【答案】 ABD
6、下列房地产估价活动中，适用长期趋势法的有（ ）。 A.比较某项目在不同档次商品房开发方式下的开发价值 B.判断某经营性房地产的未来运营费用水平 C.预测某地区限购政策出台后对房价的影响程度 D.对可比实例进行市场状况调整
E.对房地产市场中出现的新型房地产的价格进行评估 【答案】 BD
7、公开市场价值是指下列( )交易条件下最可能实现的价格。 A.卖方和买方掌握必要的市场信息
B.卖方具有必要的专业知识，并了解交易对象
C.买方具有特殊的兴趣，并愿意给予附加出价
D.卖方和买方追求各自利益的最大化E 卖方和买方急于完成交易 【答案】 ABD
8、下列选项中属于构筑物的有（ ）。 A.办公楼 B.地下室 C.道路 D.水坝 E.隧道 【答案】 CD
9、求取出租的写字楼净收益，从有效毛收入中应扣除的项目包括（ ）。 A.房产税
B.承租人支付的物业管理费 C.空调设备重置提拔款 D.所得税 E.房屋保险费 【答案】 AC
10、下列房地产权利中，属于物权的有（ ）。 A.所有权 B.建设用地使用权 C.地役权
D.抵押权 E.租赁权 【答案】 ABCD
11、运用路线价法对临街土地价值进行评估时，不需要做的项目有（ ）。 A.交易情况修正 B.市场状况调整 C.房地产状况调整 D.划分路线价区段 E.制作价格修正率表 【答案】 AB
12、下列（ ）是按承重构件划分的建筑物结构类型。 A.钢结构 B.钢筋混凝土结构 C.塑料结构 D.砖木结构 E.砖混结构 【答案】 ABD
13、下列哪种房地产最适用成本法估价( )。 A.学校 B.公园 C.商场
D.普通商品住宅E 油田 【答案】 AB
14、关于假设开发法中开发完成后的价值的说法，正确的有（ ）。 A.静态分析法中开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值
B.动态分析法中对适宜预售的房地产，开发完成后的价值是开发完成后的房地产状况在预售时的房地产市场状况下的价值
C.评估酒店等在建工程的价值时，预测开发完成后的价值可以包含家具、设备及特许经营权的价值
D.可用成本法根据当前的客观成本及应得利润测算开发完成后的价值 E.被迫转让开发前提下开发完成后的价值要低于自愿转让开发前提下开发完成后的价值 【答案】 ABC
15、在V＝A／Y×[1－1／（1＋Y）n]的情况下，采用市场提取法求取资本化率时采取的方法有（ ） A.试错法 B.移动平均法 C.曲线拟合法 D.线性内插法 E.指数修匀法 【答案】 AD
16、评估一宗房地产的价值，估价方法的选用主要取决于（ ）。 A.估价对象
B.估价师对估价方法的熟悉程度 C.委托人
D.估价机构资料库中可用资料情况 E.当地房地产市场状况 【答案】 A
17、补地价是指需要补交给政府的一笔地价或土地使用权出让金、土地收益等。（ ）是需要补地价的主要情形。 A.出让土地使用权期满后续期 B.建设用地使用权出让之后变更容积率 C.转让、出租、抵押土地使用权的房地产 D.改变原土地使用权出让时规定的用途 E.拍卖土地使用权 【答案】 ABD
18、用比较法对房地产进行估价时，需要对可比实例的成交价格进行（ ）的修正和调整。 A.交易过程 B.交易情况 C.市场状况 D.交易价格 E.房地产状况 【答案】 BC
19、下列与房地产有关的税种中，属于具有普遍调节功能税种的有（ ）。
A.企业所得税 B.个人所得税 C.印花税 D.增值税 E.契税 【答案】 ABCD
20、在假设开发法的静态分析法中，应计利息的项目有（ ）。 A.待开发房地产的价值 B.后续建设成本 C.后续管理费用 D.后续销售税费
E.待开发房地产取得税费 【答案】 ABC
大题（共10题）
一、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为
30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由
于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）
【答案】（1）计算重新购建价格C总： 方法一： 首先，计算单价 ①建筑安装成本：1200元/m2； ②专业费用：1200×8%=96（元/m2）； ③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）； ④销售费用：C×3%； ⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+
（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C； ⑥销售税费：C×6.5%； ⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C； ⑧每平方米重新购建价格
C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。 其次，计算总价 ①建安成本：1200×30000=3600（万元）； ②专业费用：3600×8%=288（万元）；
二、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。 求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分） 【答案】
三、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8
2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。
【答案】
四、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。 方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为
2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。 方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。 根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。 请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）
【答案】假设开发法 方案一：（从旧厂房到批发市场） 从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格 第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元） 开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n ＝1300.86/（7.5%－
2.5%）×[1－（1＋
2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857
2.35＋0.32V1 V1＝12606.39（万元） （改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。） 补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元 契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0 改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元 营销费用＝
1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元 旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71 V0＝－813.83（万元）
五、某幢写字楼，土地面积4000㎡，总建筑面积为9000㎡，建成于2002年10月1日，土地使用权年限为2007年10月1目～2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/㎡，建筑物重建成本为3000元/㎡，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为8
2.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2017年10月1日的折旧总额和现值。 【答案】
六、某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为
30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）
【答案】（1）计算重新购建价格C总： 方法一： 首先，计算单价 ①建筑安装成本：1200元/m2； ②专业费用：1200×8%=96（元/m2）； ③管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）； ④销售费用：C×3%； ⑤投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×［（1+6%）1.5－1］+
（1200+96+38.88+3%C）×40%×［（1+6%）0.5－1］=88.93+0.2%C； ⑥销售税费：C×6.5%； ⑦投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C； ⑧每平方米重新购建价格
C=①+②+③+④+⑤+⑥+⑦=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。 其次，计算总价 ①建安成本：1200×30000=3600（万元）； ②专业费用：3600×8%=288（万元）；
七、某旧厂房的建筑面积26400m2，占地面积12500m2，经分析，有下列两种可能的利用方案。 方案一：改造为批发市场出租10年后转售，需补缴地价，取得40年商业用地土地使用权，已知改造期为1年，改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1000元；在改造完成前半年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为未来第一年净租金收入的一半；改造完成即可全部租出，租金3元/m2·天，可出租面积为建筑面积的60%，运营费用率为25%，根据调查，10年持有期类似房地产净租金年增长率为
2.5%，批发市场10年后的转售价格将升值为目前价格的1.6倍，转售税费为转售价格的7%，房地产报酬率为7.5%。 方案二：改扩建为公寓出售。需补缴地价，取得70年居住用地土地使用取，增加建筑面积17600m2；预计改造期为1.5年，整体改造建设成本及管理费用为每平方米建筑面积1500元；在改造完成前1年开始投入广告宣传等营销费用，该费用预计为公寓售价的3%；改造完成后即可完全售出，售价为每平方米建筑面积8500元；销售税费为售价的6%。 根据调查，该厂房目前的工业用途土地单价为1500元/m2，现状容积率条件下40年期商业用地楼面地价为4500元/m2，70年期居住用地楼面地价为4000元/m2；容积率每增加0.1，商业用地楼面地价下降5%，居住用地楼面地价下降2%；补缴地价以及买方购买该旧厂房均需缴纳4%的契税，折现率为15%，改造建设成本、管理费用以及营销费用在相应期间内均匀投入。 请根据上述资料，求取该旧厂房的市场价格（1年按365天计）
【答案】假设开发法 方案一：（从旧厂房到批发市场） 从第2－11年，每年逐年递增的净租金，第11年的出售价格 第一年净租金收益＝3×365×26400×60%×（1－25%）＝1300.86（万元） 开发完成后的价值V1＝A/（Y－g）[1－（1＋g）n/（1＋Y）n]/（1＋15%）＋Vt/（1＋R）n ＝1300.86/（7.5%－
2.5%）×[1－（1＋
2.5%）10/（1＋7.5%）10]/（1＋15%）＋1.6V1（1－7%）/（1＋15%）11＝857
2.35＋0.32V1 V1＝12606.39（万元） （改造期1年，出租期10年，11年后才能转售。） 补地价＝4500×26400－1500×12500＝10005万元 契税＝（补地价＋旧厂房价值V0）×4%＝400.2＋0.04V0 改造建设成本及管理费用＝1000×26400/（1＋15%）0.5＝2461.81万元 营销费用＝
1300.86×0.5/（1＋15%）0.75＝585.71万元 旧厂房的价值V0＝12606.39－10005－400.2－0.04V0－2461.87－585.71 V0＝－813.83（万元）
八、某宗房地产占地2000m2，容积率为3.0。土地是在2009年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2010年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/m2，同类建筑物重置价格是1000元/m2。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%。 求该房地产在2013年5月的市场价格。（10分） 【答案】
九、某宗出租的房地产，建筑面积为40000m2，容积率为4，土地使用期限为40年，自2005年10月1日起计算，约定不可续期。建筑物为钢筋混凝土结构，于2007年10月1日建成，可供出租的面积占总建筑面积的70%。根据市场调查得知，2010年10月1日该类房地产的租金为每月40元/m2，年平均空置率为20%，平均每月除税费外的运营费用为30万元，出租人承担的税费约占租金收入的8%，该房地产现时土地单价为2100元/m2，土地报酬率为8%，建筑物报酬率为10%。请计算该房地产在2010年10月1日的价值。（8分） 【答案】 具体计算过程如下： （1）总有效毛收入：A=40000×0.7×（1－20％）×40×12=1075.2（万元）； （2）总运营费用：
C=30×12+1075.2×8%=446.02（万元）； （3）年净收益：a=A－C=1075.2－446.02=629.18（万元）； 或a=4×0.7×（1－20%）×40×12×（1－8%）－30×12=629.18（万元）； （4）土地总价：L=40000/4×2100=2100（万元）； （5）年土地净收益：aL=2100×8%/［1－1/（1+8％）40-5］=180.19（万元）； （6）年建筑物净收益：aB=a－aL=629.18－
180.19=448.99（万元）； （7）建筑物总价：B=448.99/10%×［1－1/（1+10％）40－5］=4330.13（万元）； （8）房地产价值：V=L+B=2100+4330.13=6430.13（万元）。
一十、为评估一套建筑面积为75m2的酒店式公寓2016年9月30日的市场价格，选取了三个可比实例，有关资料如下： （1）可比实例及其交易情况见下表。假设美元与人民币的市场汇率2016年6月30日为1美元等于6.61元人民币，2016年9月30日为1美元等于6.65元人民币；人民币与港币的市场汇率2016年7月31日为1元人民币等于1.20元港币，2016年9月30日为1元人民币等于1.226元港币。试利用上述资料估算该公寓2016年9月30日用人民币计价的市场价格。
【答案】 （1）建立比较基础 可比实例A 1）建筑面积＝60m2/0.72＝83.33m2 2）房地产价格＝含有非房地产成分的房地产价格－非房地产成分的价值＝112万元－3.5万元＝108.5万元 可比实例B 1）统一计价单位6.61×16.5万美元＝109.065万元人民币 2）统一税费负担 正常负担下的价格=卖方实得金额/（1-应由卖方缴纳的税费） ＝109.065万/（1－7%）＝117.274万元人民币 可比实例C 1）统一计价单位 115万元港币÷1.2＝95.833万元人民币 （解释：因为价格变动指数是以人民币为基准的，取实际成交日的汇率）
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