房地产行业是涉税最多的行业，因地价上涨、销售价格受严格监管，税费成本越来越受到开发商的重视。
对于房地产行业的财务和投资人员，税务知识是必备知识之一，而对于其他职能部门的人员，本行业的税务知识同样是不可缺少。学会并精通税务知识，无疑是地产人员升职加薪的制胜筹码。
房地产行业涉及税费的主要有12种（10税2费），具体包括契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税、增值税、附加税费（城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加）、土地增值税、企业所得税、个人所得税及房产税等。
其中，增值税、土地增值税和企业所得税是房地产开发企业税负最高的三大税种，在下文会有详细分析。
一般房地产项目，从拿地到最终销售完成或持有运营，整个过程中，主要涉及以下五个阶段，各阶段涉及税费略有不同，具体如下：
五个阶段拿地阶段开发建设阶段预售/销售阶段竣工/项目清算阶段持有运营阶段主要税费契税、耕地占用税、城镇土地使用税、印花税城镇土地使用税、印花税（设计、建安、借款合同）增值税（预征）、附加税费、土地增值税（预征）、企业所得税（预计毛利率）、城镇土地使用税、印花税（商品房销售合同）土地增值税（清算）、增值税（确认收入）、企业所得税（完工结转）、城镇土地使用税（减计）房产税、城镇土地使用税（剩余）、印花税（房屋租赁合同）、增值税、附加税费、企业所得税 本文从房地产项目开发全流程出发，详细分析地产行业常见的12种税费，以帮助房地产从业人员对房地产行业的税费有更全面和清晰的认知。
一、契税
1.定义
契税是指不动产(土地、房屋)产权发生转移变动时，就当事人所订契约按产价的一定比例向新业主(产权承受人)征收的一次性税收。 2.纳税人
在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人。 3.征税范围
契税的征税范围包括以下五项内容：（1）国有土地使用权出让；（2）土地使用权转让；（3）房屋买卖；（4）房屋赠与；（5）房屋交换。 4.税率（一次性缴纳）
契税采用比例税率，并实行3%-5%的幅度税率。
契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照该地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。 5.计税依据
契税的计税依据为不动产的价格。由于土地、房屋权属转移方式不同，定价方法不同，因而具体计税依据视不同情况而决定，具体如下：
（1）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格，其中，土地出让成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益；
（2）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；
（3）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。 6.计算公式
应纳税额=计税依据×适用税率 7.计算示例
Z市的契税税率为3%，国有土地使用权出让的成交价格为100,000万元，则契税=100,000万元×3%=3,000万元。 8.注意事项
城市基础设施配套费是否作为契税缴纳依据，各地在执行过程中口径不一。一般而言，城市基础设施配套费若在《土地出让合同》明确列明具体价格时，可作为契税缴纳依据；若《土地出让合同》只列明了土地成交价款，并未列明城市基础设施配套费，则不应当作为契税缴纳依据。因此，在实务过程中，须充分与主管税务机关进行
沟通确认，进行合同条款设计。
二、耕地占用税
1.定义
耕地占用税是对占用耕地建房或从事其他非农业建设的单位和个人征收的税。 2.纳税人
在境内占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人。 3.征税范围
耕地占用税的征税范围包括纳税人为建房或从事其他非农业建设而占用的国家所有和集体所有的耕地。 4.税率（一次性缴纳）
耕地占用税采用地区差别定额税率，定额税率以县为单位，按各地区人均占有耕地面积的多少和经济发展情况，规定高低不同的耕地占用税适用税率，税率区间为每平方米5元-50元。 5.计税依据
耕地占用税以纳税人占用耕地的面积为计税依据，以平方米为计量单位。 6.计算公式
应纳税额=实际占用耕地面积（平方米）×适用定额税率 7.计算示例
Z地区的耕地占用税税额为20元/平方米,A地产开发企业占用耕地为10万平方米，则耕地占用税=20元/平方米×10万平方米=200万元。 8.注意事项
（1）经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人收到国土资源管理部门办理占用农用地手续通知的当天；
（2）未经批准占用耕地的，耕地占用税纳税义务发生时间为纳税人实际占用耕地的当天，在这种情形下，企业须注意滞纳金；
（3）纳税人改变原占地用途、不再属于减免税情形的，耕地占用税纳税义务发生时间为改变用途的当天。
三、城镇土地使用税
1.定义
城镇土地使用税是指国家在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对使用土地的单位和个人，以其实际占用的土地面积为计税依据，按照规定的税额计算征收的一种税。 2.纳税人
（1）拥有土地使用权的单位和个人是纳税人；
（2）拥有土地使用权的单位和个人不在土地所在地的，其土地的实际使用人和代管人为纳税人；
（3）土地使用权未确定的或权属纠纷未解决的，其实际使用人为纳税人； （4）土地使用权共有的，共有各方都是纳税人，由共有各方分别纳税。 3.征税范围
城市、县城、建制镇和工矿区的国家所有、集体所有的土地。 4.税率（按年缴纳）
城镇土地使用税适用地区幅度差别定额税率，即采用有幅度的差别税额。 按大、中、小城市和县城、建制镇、工矿区分别规定每平方米城镇土地使用税年应纳税额。城镇土地使用税每平方米年税额标准具体规定如下：（1）大城市1.5元-30元;（2）中等城市1.2元-24元;（3）小城市0.9元-18元;（4）县城、建制镇、工矿区0.6元-12元。 5.计税依据
城镇土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据。 6.计算公式
应纳税额=土地的实际占用面积×适用单位税额 7.计算示例
Z市的城镇土地使用税为6元/平方米,某地产开发企业占用土地面积为10万平方米，则城镇土地使用税=6元/平方米×10万平方米=60万元。 8.注意事项
（1）房地产开发企业城镇土地使用税纳税义务截止时间为商品房出售双方签订销售合同生效的当月末，按房屋销售相应比例核减应税土地面积。
（2）在《土地出让合同》中务必约定交付土地的时间，否则就会从签订合同日次月起缴纳城镇土地使用税；
（3）实务中未签订合同，开发商先占有土地进行前期开发，是具有节税效果的做法；
（4）地下建筑物取得地下土地使用权证的，按照地下土地使用权证土地面积计算缴纳土地使用税；未取得土地使用权证或土地使用权证上未标明土地面积的，按地下建筑垂直投影面积计算应征税款。
四、印花税
1.定义
印花税是对经济活动和经济交往中订立、领受具有法律效力的凭证的行为所征收的一种税。 2.纳税人
在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，具体包括：（1）立合同人；（2）立据人；（3）立账簿人；（4）领受人；（5）使用人。 3.征税范围
现行印花税只对印花税条例列举的凭证征税，具体包括以下五类：
（1）购销、加工承揽、建设工程勘查设计、建设工程承包、财产租赁、货物运输、仓储保管、借款、财产保险、技术合同或者具有合同性质的凭证；
（2）产权转移书据（是在产权的买卖、交换、继承、赠与、分割等产权主体变更过程中，由产权出让人与受让人之间所订立的民事法律文书）；
（3）营业账簿；
（4）房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证、许可证照；
（5）经财政部确定征税的其它凭证。 4.税率（一次性缴纳）
印花税的税率采用比例税率和定额税率2种形式，比例税率适用税率为0.3‰、0.5‰、1‰，定额税率适用税率为5元/件。
（1）企业设立阶段
企业需建立会计账簿，需要按照税法规定贴花。根据目前最新的印花税规定，自2018年5月1日起，对按0.5‰税率贴花的资金账簿减半征收印花税，对按件贴花
5元的其他账簿免征印花税。
（2）企业拿地阶段
须签订土地使用权出让或转让合同，税率为0.5‰。 （3）企业开发建设阶段
需要签订各类合同，如建筑安装工程承包合同、货物运输合同、建筑工程勘察设计合同等，不同合同对应的印花税税率不同。
（4）销售阶段
须签订商品房销售合同，税率为0.5‰。 （5）持有运营阶段
须签订房屋租赁合同，税率为1‰。
印花税税目税率
序号1234567891011购销合同加工承揽合同税目范围包括供应、预购、采购、购销、结合及协作、调剂等合同包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同税率按购销金额0.3‰贴花按加工或承揽收入0.5‰贴花按收取费用0.5‰贴花按承包金额0.3‰贴花按租赁金额1‰贴花。税额不足1元，按1元贴花按运输费用0.5‰贴花按仓储保管费用1‰贴花按借款金额0.05‰贴花按保险费收入1‰贴花按所载金额0.3‰贴花按所载金额0.5‰贴花纳税人立合同人立合同人立合同人立合同人立合同人立合同人立合同人立合同人立合同人立合同人立据人建设工程勘察设计合同包括勘察、设计合同建筑安装工程承包合同包括建筑、安装工程承包合同财产租赁合同货物运输合同仓储保管合同借款合同财产保险合同技术合同产权转移书据包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等合同包括民用航空运输、铁路运输、海上运输、联运合同包括仓储、保管合同银行及其他金融组织和借款人包括财产、责任、保证、信用等保险合同包括技术开发、转让、咨询、服务等合同包括财产所有权、版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权、土地使用权出让合同、商品房销售合同等生产、经营用账册12营业账簿记载资金的账簿，按实收资本和资本公积的合计金立账簿人额0.5‰贴花其他账簿按件计税5元/件按件贴花5元领受人13权利、许可证照包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证 5.计税依据
印花税以应纳税凭证所记载的金额、费用、收入额和凭证的件数为计税依据，按照适用税率或者税额标准计算应纳税额。 6.计算公式
应纳税额=应纳税凭证记载的金额（费用、收入额）×适用税率（0.3‰、0.5‰、
1‰）
应纳数额=应纳税凭证的件数×适用税额标准（5元/件） 7.计算示例
Z市的某房地产开发企业以100,000万元的价格取得某地块，则印花税=100,000万元×0.5‰=50万元。 8.注意事项
根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，购销合同的计税依据为合同上载明的“购销金额”。如果购销合同中只有不含税金额，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同中既有不含税金额又有增值税金额，且分别记载的，以不含税金额作为印花税的计税依据；如果购销合同所载金额中包含增值税金额，但未分别记载的，以合同所载金额（即含税金额）作为印花税的计税依据。因此，合同中订立的不含税价格可以少缴纳税款部分的印花税。
五、增值税
1.定义
增值税是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。 2.纳税人
在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人。 3.征税范围
（1）一般范围
在中华人民共和国境内销售货物或者加工、修理修配劳务，销售服务、无形资产、不动产以及进口货物。
（2）特殊行为
根据《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第十四条第二款“下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：……
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。……”
房地产开发商对被拆迁方的实物补偿，应当视同销售，依法缴纳增值税。
4.税率及征收率
（1）税率
当前，增值税一般纳税人适用的税率有：13%、9%、6%、0%等。
增值税税率
税率13%适用情形①除9%税率外的销售或进口货物②提供应税劳务（加工、修理修配劳务）③有形动产租赁服务①部分货物（包括生活必必需品类、精神文化品类、农业生产用品类、初级农品类及其他）②交通运输服务③邮政服务④基础电信服务⑤建筑服务⑥不动产租赁服务（含纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用）⑦销售不动产⑧转让土地使用权除有形动产租赁服务和适用9%税率的服务以外的其他服务①现代服务（租赁服务除外）②增值电信服务③金融服务④生活服务⑤销售无形资产（转让土地使用权除外）①除另有规定外，出口货物②境内单位和个人发生的跨境应税行为9%6%0% （2）征收率
增值税一般纳税人采用简易征收办法和小规模纳税人发生应税行为时适用征收率。
增值税征收率
征收率按3%适用情形①小规模纳税人②一般纳税人销售货物、提供应税劳务、发生应税行为按规定可以选择简易计税方法计税的①一般纳税人销售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。②一般纳税人销售其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。③房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择使用简易计税方法按照5%的征收率计税。④纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。①纳税人销售旧货，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。②一般纳税人销售自己使用过的属于《中华人民共和国增值税暂行条例》第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产，按照简易办法依照3%征收率减按2%征收增值税。③小规模纳税人销售自己使用过的固定资产，减按2%征收率征收增值税。个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。按5%3%减按2%5%减按1.5% 【注】：（1）一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更；
（2）适用简易计税方法，不得抵扣进项税额；
（3）纳税人选择简易征收办法计算缴纳增值税的需要到主管税务机关办理备案；
5.计税依据
以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据。 6.计算公式 （1）一般纳税人
①适用一般计税方法
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=（当期全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）×税率-当期进项税额
②适用简易计税方法
简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税额，不得抵扣进项税额。
应纳税额=当期销售额（不含税）×征收率=当期销售额（含税）÷（1+征收率）×
征收率
（2）小规模纳税人
应纳税额=当期销售额（不含税）×征收率=当期销售额（含税）÷（1+征收率）×征收率 7.计算步骤
（1）判断项目公司是小规模纳税人还是一般纳税人
年应税销售额超过500万元，就是一般纳税人，因此，房地产企业基本都是一般纳税人。
（2）判断是新项目还是老项目
房地产老项目包括以下两种情况：①《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；②《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。
因此，2016年5月1日之前的是老项目，之后的是新项目。 （3）选择计税方法，计算增值税
老项目可以选择用简易计税方法(以前营业税的算法)，也可以选择用一般计税方法（营改增以后的算法），新项目只能用一般计税方法。
【注】：房地产开发项目适用一般计税方法计税的，按照9%的适用税率计算；适用简易计税方法计税的，按照5%的征收率计算。
1）简易计税方法
增值税=当期销售额（不含税）×征收率=当期销售额（含税）÷1.05×0.05 2）一般计税方法
①计算当期全部价款和价外费用
增值税的销售额为纳税人销售货物或提供应税劳务向购买方取得的全部价款和价外费用。
价外费用是指价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金(延期付款利息)、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费、代收款项、代垫款项以及其他性质的价外费用。
【注】：房地产开发商对被拆迁方的实物补偿，应当视同销售，销售额按《营业税改征增值税试点实施办法》（财税【2016】36号）第四十四条规定确定：
“纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：（一）按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（二）按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定。（三）按照组成计税价格确定。组成计税价格的公式为：组成计税价格=成本×（1+成本利润率）。成本利润率由国家税务总局确定。”
②计算当期允许扣除的土地价款
当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款（也就是把土地价款按照可售面积分摊到当期）
【注】：《暂行办法》中规定计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除土地价款，应该当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。即土地价款只有给政府交纳的土地款可以抵扣，以省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据为合法有效凭证。
根据《财政部、国家税务总局关于明确金融、房地产开发、教育辅助服务等增值税政策的通知》（财税（2016）140号）第七条规定，房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
因此，允许扣除的土地价款包括能够提供省级财政票据的土地价款和能够提供证明材料的拆迁补偿费用。并且，地价契税和印花税不允许扣除。
③选择适用税率
销售不动产适用税率是9%。 ④计算当期销项税额
当期销项税额=（当期全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）×适用税率=（当期全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+9%）×9%
④计算当期进项税额
当期进项税额=有进项的成本或费用÷（1+进项税适用税率）×进项税适用税率×增值税专票取得率
【注】：在实际操作中，增值税专票取得率并非100%, 因为只有部分成本和费用可以开出了增值税专票，这个比例各公司不一样。另外，需注意财务费用不能抵扣增值税的。
⑤计算当期增值税
当期增值税=当期销项税额-当期进项税额 8.计算示例
某房地产开发商某项目某月销售额53,600万元（含税价格），可计入当期土地成本为10,000万元，可抵扣的进项税为2,600万元，适用一般计税方法，则应缴纳增值税为：
应纳税额=当期销项税额-当期进项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+税率）×税率-当期进项税额=（53,600-10,000）÷（1+9%）×9%-2,600=1,000万元 9.预征管理
根据财税[2016]36号附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第八款的规定：“房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目，在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。”
按照计税方法的选择，对取得预收款按照如下公式计算： （1）适用一般计税方法
预缴税款=预收款÷(1+适用税率)×3% （2）适用简易计税方法
预缴税款=预收款÷(1+征收率)×3%
六、附加税费
附加税费是增值税和消费税的影子，是以增值税和消费税的税额作为计算基数，包括城市维护建设税、教育费附加以及地方教育费附加。 1.城市维护建设税
（1）定义
城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的流通转税额为计税依据征收的一种税。 （2）纳税人
城市维护建设税的纳税人是在征税范围内从事工商经营，缴纳“二税”（即增值税、消费税）的单位和个人。任何单位或个人，只要缴纳“二税”中的一种，就必须同时缴纳城市维护建设税。
【注】：自2010年12月1日起，对外商投资企业、外国企业及外籍个人征收城市维护建设税。
（3）征税范围
城市维护建设税的征税范围包括城市、县城、建制镇以及税法规定征税的其他地区。
（4）税率
城市维护建设税实行分区域的差别比例税率，即按纳税人所在城市、县城或镇等不同的行政区域分别规定不同的比例税率。具体规定为：
①纳税人所在地在市区的，税率为7%。这里称的“市”是指国务院批准市建制的城市，“市区”是指省人民政府批准的市辖区（含市郊）的区域范围。
②纳税人所在地在县城、镇的税率为5%。这里所称的“县城、镇”是指省人民政府批准的县城、县属镇（区级镇），县城、县属镇的范围按县人民政府批准的城镇区域范围。
③纳税人所在地不在市区、县城、县属镇的，税率为1%。
纳税人在外地发生缴纳增值税、消费税、营业税的，按纳税发生地的适用税率计征城建税。
（5）计税依据
城市维护建设税是以纳税人实际缴纳的流通转税额为计税依据征收的一种税，纳税环节确定在纳税人缴纳的增值税、消费税的环节上，从商品生产到消费流转过程中只要发生增值税、消费税的当中一种税的纳税行为，就要以这种税为依据计算缴纳城市维护建设税。
（6）计算公式
应纳税额=（增值税+消费税）×适用税率（7%、5%、1%） 2.教育费附加和地方教育费附加
（1）纳费人
凡缴纳增值税、消费税的单位和个人，均为教育费附加和地方教育费附加的纳费义务人。
【注】：凡是缴纳增值税和消费税的外商投资企业、外国企业和外籍人员纳税人均需按规定缴纳教育费附加。
（2）征费范围
征费范围同增值税、消费税的征收范围相同。
（3）费率
教育费附加费率为3%； 地方教育费附加费率为2%。 （4）计费依据
以单位和个人实际缴纳的增值税、消费税的税额为计征依据。 （5）计算公式
应纳教育费附加=（增值税+消费税）× 3% 应纳地方教育费附加=（增值税+消费税）×2% （6）注意事项
教育费附加及地方教育费附加，属于费，而不属于税，税和费不是一回事。费一般是地方财政票据，入地方国库，由地方政府调配，而税则是根据税种区别进入中央国库或地方国库。
七、土地增值税
1.定义
指转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，以转让所取得的收入包括货币收入、实物收入和其他收入减去法定扣除项目金额后的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税赋，不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。 2.纳税人
转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。 3.征税范围
只对“有偿转让”的房地产征税，对以“继承、赠与”等方式无偿转让的房地产，不予征税。
【注】：①土地使用权、房产产权未发生转让的行为不属于征税范围，比如：房地产出租、抵押、代建，以及自建自用行为；
②没有取得收入的房地产转让行为也不属于征税范围，比如：继承、符合条件的赠与等无偿转让行为，转让集体土地上的房屋所有权。
4.税率
土地增值税采用四级超率累进税率。
土地增值税税率
级数1计税依据增值额未超过扣除项目金额50%的部分增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分增值额超过扣除项目金额200%的部分适用税率30%速算扣除率0240%5%350%15%460%35% 【注】：纳税人建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
5.计税依据
土地增值税以转让房地产取得的收入（包括货币收入、实物收入和其他收入），减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照四级超率累进税率进行征收。 6.计算公式
应纳税额=增值额×适用税率－法定扣除项目金额×速算扣除系数
【注】:“营改增”以后计算土地增值税时，每项都不含税。因此，计算销售额时为不含税销售额，而扣除项目金额则全部都要去掉进项税。
7.计算步骤
（1）确认应税收入
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。
应税收入为不含税的收入，即应税收入=含税收入-销项税
【注】：计算销项税时，销售收入能否扣减土地价款存在争议：①一种观点认为不可以扣减，即应税收入=含税收入-销项税=含税收入-含税收入÷（1+适用税率）×适用税率=含税收入÷（1+适用税率）；②一种观点认为可以扣减，即应税收入=含税收入-销项税=含税收入-（含税收入-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）×适用税率=含税收入÷（1+适用税率）+当期允许扣除的土地价款÷（1+适用税率）*适用税率。
可见，如果按照第2种观点计算应税收入，土地增值税会有所增加。因为扣减的部分少了“当期允许扣除的土地价款”，扣减的减少意味着应税收入就增加，则计算出的土地增值税则亦
会增加。本文示例以第2种方法计算土地增值税。
收入的确认分为四类，一般正常销售情形、非直接销售和自用房地产、分期分类收入（先分期再分类）、代收费用。
①一般正常销售情形
根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号）第一条的规定：土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入。
②非直接销售和自用房地产
根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条规定：非直接销售和自用房地产的收入确定：房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等，发生所有权转移时应视同销售房地产，其收入按下列方法和顺序确认：按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，不扣除相应的成本和费用。
③分期分类收入
根据《房地产开发企业土地增值税清算管理》（国税发[2006]187号），第一条规定：土地增值税的清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。因此，销售收入总额需要先分期再分类确定。
④代收费用
国家税务总局关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知（国税发[2009]31号）第5条规定：“企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。”
（2）确认法定扣除项目金额
法定扣除项目金额=（土地成本+开发成本）×（1+5%【销售费用和管理费用】+5%【财务
费用，提供金融机构证明的允许据实扣除】+20%【房地产开发企业可加计扣除】）+税金
法定扣除项目包括以下六项： ①取得土地使用权所支付的金额
取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用，包括土地出让金、补缴地价款、契税；
【注】：根据国税函[2010]220号文规定，房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。因此，契税虽然在计算增值税的时候不能抵扣，但是在计算土地增值税的时候则可以抵扣。
②房地产开发成本
包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套费、公共配套设施费、开发间接费用；
A.土地征用及拆迁补偿费
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
【注】：根据《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函【2010】220号）的规定，不同的安置处方式处理方式不同，具体如下：
（一）房地产企业用建造的本项目房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，按《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）第三条第（一）款规定确认收入，同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
（二）开发企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
（三）货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
B.前期工程费、建筑安装工程费、基础设施配套费、开发间接费
房地产开发企业办理土地增值税清算时计算与清算项目有关的扣除项目金额，应根据土地增值税暂行条例第六条及其实施细则第七条的规定执行。除另有规定外，扣除取得土地使用权所支付的金额、房地产开发成本、费用及与转让房地产有关税金，须提供合法有效凭证；不能提供合法有效凭证的，不予扣除。
房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定。 C.公共配套设施费
房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：
1.建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；
2.建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；
3.建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。
【注】：根据国税发[2006]187号文的规定，房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。在实务操作中，有的地方税务机关对毛坯房有成本的最高限制标准，但对精装修商品房无限制，但在利用装修手段时，一定要注意把握相应的尺度，因为有些成本是不可计入的，例如可移动的床等。
③房地产开发费用
是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用，三项费用的扣除按取得土地使用权所支付的金额及房地产开发成本的10%以内计算扣除。
④旧房及建筑物的评估价格
是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。
⑤与转让房地产有关的税金
是指转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税及教育费附加。
【注】：上述的税金中营业税已被增值税取代，又因《国家税务总局关于营改增后土地增值税若干征管规定的公告》（国家税务总局公告2016年第70号）规定，营改增后，计算土地增值税增值额的扣除项目中“与转让房地产有关的税金”不包括增值税，且印花税根据《财政部、国家税务局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号）规定列入管理费用，故根据《土地增值税暂行条例实施细则》规定允许扣除的税金只剩下城市维护建设税，教育费附加扣除。因此，此部分允许扣除的税金为城市维护建设税和教育费附加。
⑥财政部规定的其他扣除项目
对从事房地产开发的纳税人可按①②项计算的金额之和，加计20％的扣除。 （3）计算增值额
增值额=收入（不含税）-法定扣除项目金额 （4）计算增值率
增值率=增值额÷法定扣除项目金额 （5）确认税率，计算应纳税额 ①增值率≦50％
土地增值税税额=增值额×30％ ②50％＜增值率≦100％
土地增值税税额＝增值额×40％－法定扣除项目金额×5％ ③100％＜增值率≦200％
土地增值税税额=增值额×50％－法定扣除项目金额×15％ ④增值率＞200％
土地增值税税额=增值额×60％－法定扣除项目金额×35％ 8.计算示例
某房地产开发企业将其开发的某楼盘出售，共取得收入3,870万元。企业为开发该项目支付土地出让金600万元，房地产开发成本为1,400万元。则其应纳税额为：
（1）确认应税收入
应税收入=销售收入（含税）-销项税=销售收入-（销售收入-当期允许扣除的土地价款）÷（1+适用税率）×适用税率=3,870-（3,870-600）÷（1+9%）×9%=3,870-270=3,600万元
（2）确认法定扣除项目金额
税金=城市维护建设税+教育费附加=270×7%+270×3%=27万元
法定扣除项目金额=（土地成本+开发成本）×（1+5%+5%+20%）+税金=（600+1,400）×（1+5%+5%+20%）+27=2,627万元
（3）计算增值额
增值额=收入（不含税）-法定扣除项目金额=3,600-2,627=973万元
（4）计算增值率
增值率=增值额÷法定扣除项目金额=973÷2,627=37% （5）确认税率，计算应纳税额
增值率≦50％,则应纳土地增值税税额=增值额×30％ =973×30％=291.9万元 9.预征管理
由于在房地产项目开发周期长，在还没有正确计算出房地产项目增值率的情况下，为确保税款平稳，均匀的流入国库，采取先预征后清算的征管模式。
预征是指项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，按照核定税率征收，各地税率略有差异。
土地增值税应预缴税款=（预收款-预缴的增值税）×预征率 10.清算管理 （1）清算方式
根据《房地产开发企业土地增值税清算管理》（国税发[2006]187号）第一条的规定：“土地增值税的清算以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。”
土地增值税按“分期分产品”进行清算。“分期”即是以分期项目为单位清算；“分产品”具体分为一分法、二分法和三分法，一分法即是所有业态一起清算，二分法是按住宅和其它分别清算，三分法是按普通住宅、非普通住宅和其他分别清算。
项目总的土地增值税=∑每个分期的土地增值税
分期的土地增值税=∑当期不同业态的土地增值税=当期普通住宅的土地增值税+当期非普通住宅的土地增值税+当期其他的土地增值税（假设按三分法清算）
【注】：①只关注整体盈利或是亏损，是无法判断项目的土地增值税是高或低的；②土地增值税筹划的重点是将负增值业态的“多余”成本，采取合理方式调剂到增值额较高的业态。
（2）清算条件
纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算：（1）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（2）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（3）直接转让土地使用权的。
对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：（1）
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（3）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（4）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
八、企业所得税
1.定义
企业所得税是对我国内资企业和经营单位的生产经营所得和其他所得征收的一种税。 2.纳税人
企业所得税纳税人即所有实行独立经济核算的中华人民共和国境内的内资企业或其他组织，包括以下6类：（1）国有企业；（2）集体企业（3）私营企业；（4）联营企业；（5）股份制企业；（6）有生产经营所得和其他所得的其他组织。 3.征税范围
企业所得税的征税对象是纳税人取得的所得。包括销售货物所得、提供劳务所得、转让财产所得、股息红利所得、利息所得、租金所得、特许权使用费所得、接受捐赠所得和其他所得。 4.税率
居民企业及中国境内设立机构、场所且取得的所得与其设机构适用税率25%；非居民企业在中国境内未设立机构、场所的适用税率20%（实际税率减按10%）。
企业所得税税率
类别基本税率低税率优惠税率税率25%20%减按15%居民企业符合条件的小型微利企业国家需要重点扶持的高新技术企业技术先进型服务企业适用范围法律法规依据《企业所得税法》第四条《企业所得税法》第二十八条《企业所得税法》第二十八条《财税[2017] 79号》优惠税率减按10%非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设《企业所得税法实施条例》第机构、场所没有实际联系的，其来源于中国境九十一条内的所得 5.计税依据
企业所得税以企业的应纳税所得额为计税依据。 6.计算公式
应纳税额＝应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额 7.计算步骤
（1）确认收入
开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。
企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。确认收入（或利润）的方法和顺序为：①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定；③按开发产品的成本利润率确定。开发产品的成本利润率不得低于15%，具体比例由主管税务机关确定。
【注】：房地产开发企业所得税中收入的确定和土地增值税收入的确定是类似的，都是不含增值税的收入。
（2）确认法定扣除项目金额
《企业所得税法》第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。”
国税发[2009]31号第十二条规定：“企业发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税准予当期按规定扣除。”
①成本：包括土地征用费及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费及开发间接费等。
【注】：土地征用费及拆迁补偿费：指为取得土地开发使用权（或开发权）而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。
②费用：指纳税人为生产经营商品和提供劳务等所发生的销售费用、管理费用和
财务费用。
③税金：包括附加税费、土地增值税、印花税、房产税及城镇土地使用税等。 ④损失：指纳税人生产经营过程中的各项营业外支出、经营亏损和投资损失等。 ⑤其他支出：企业所得税法定扣除项目除成本、费用和损失外，税收有关规定中还明确了一些需按税收规定进行纳税调整的扣除项目。
（3）计算当期利润总额
当期利润总额=收入-法定扣除项目金额=营业收入-营业成本-税金及附加-当期费用-资产减值损失+公允价值变动收益+投资收益+营业外收入-营业外支出
（4）计算应纳税所得额
应纳税所得额=当期利润总额+纳税调整项目-所得减免-弥补以前年度亏损 （5）计算应纳税额
应纳税额＝应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额
中华人民共和国企业所得税年度纳税申报表（A类）
行次 类别 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 应纳税所得额利润总额计算 项 目 一、营业收入(填写A101010\\101020\\103000) 减：营业成本(填写A102010\\102020\\103000) 减：税金及附加 减：销售费用(填写A104000) 减：管理费用(填写A104000) 减：财务费用(填写A104000) 减：资产减值损失 加：公允价值变动收益 加：投资收益 二、营业利润(1-2-3-4-5-6-7+8+9) 加：营业外收入(填写A101010\\101020\\103000) 减：营业外支出(填写A102010\\102020\\103000) 三、利润总额（10+11-12） 减：境外所得（填写A108010） 加：纳税调整增加额（填写A105000） 减：纳税调整减少额（填写A105000） 减：免税、减计收入及加计扣除（填写A107010） 加：境外应税所得抵减境内亏损（填写A108000） 金 额
计算 四、纳税调整后所得（13-14+15-16-17+18） 减：所得减免（填写A107020） 减：弥补以前年度亏损（填写A106000） 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 应纳税额减：抵扣应纳税所得额（填写A107030） 五、应纳税所得额（19-20-21-22） 税率（25%） 六、应纳所得税额（23×24） 减：减免所得税额（填写A107040） 减：抵免所得税额（填写A107050） 七、应纳税额（25-26-27） 加：境外所得应纳所得税额（填写A108000） 减：境外所得抵免所得税额（填写A108000）
计算 八、实际应纳所得税额（28+29-30） 减：本年累计实际已缴纳的所得税额 九、本年应补（退）所得税额（31-32） 其中：总机构分摊本年应补（退）所得税额(填写A109000) 财政集中分配本年应补（退）所得税额(填写A109000) 总机构主体生产经营部门分摊本年应补（退）所得税额(填写A109000) 8.计算示例
某房地产开发企业转让房地产收入总额119,000万元，取得土地使用权支付金额30,000万元，房地产开发成本（不含税）31,829万元，营销费用、管理费用（不含税）3,000万元，资本化利息1,000万元，实缴增值税附加税金697万元，实缴土地增值税9,848万元，印花税50万，城镇土地使用税100万元,以前年度亏损2,000万元。则其应纳企业所得税税额为：
（1）确认收入
收入（不含税）=109,000÷（1+9%）=100,000万元 （2）确认法定扣除项目金额
成本=土地成本+开发成本=30,000×（1+3%）+31,829=62,729万元 费用=管理费用+营销费用=3,000+1000=4,000万元 税金=附加税费+土地增值税+印花税+城镇土地使用税
=697+9,848+50+100=10,695万元
法定扣除项目金额=成本+费用+税金=62,729+4,000+10,695=77,424万元 （3）计算当期利润总额
当期利润总额=收入-法定扣除项目金额=100,000-77,424=22,566万元 （4）计算应纳税所得额
应纳税所得额=当期利润总额+纳税调整项目-所得减免-弥补以前年度亏损
=22,566-2,000=20,566万元
（5）计算应纳税额
应纳税额＝应纳税所得额×适用税率-减免税额-抵免税额=20,566×25%=5，141.5万元 9.预缴和清缴
由于房地产行业的特殊性，房地产行业采取预售制度，根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定：“企业所得税一般采取按期预缴、年终汇算清缴、多退少补的方法。
（1）收入在完工前取得的，按预计的计税毛利率申请纳税
企业所得税预缴税额=[预收款（不含税) × 计税毛利率-预缴土地增值税-预缴附加税费-当期费用）]×适用税率（25%）
根据国税发[2009]31号第九条的规定：“企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。”
关于计税毛利率确认口径，国税发[2009]31号第八条规定如下：“企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％； ②开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；③开发项目位于其他地区的，不得低于5％；④属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
【注】：但是目前因国税发[2009]31号规定的计税毛利率已不能适应房地产开发经营情况的变化，许多地区对计税毛利率进行了调整。
（2）收入在完工后取得的，按实际的毛利率申请纳税
国税发[2009]31号第九条规定：“开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。” 国税发[2009]31号第三条规定：“除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：①开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；②开发产品已开始投入使用；③开发产品已取得了初始产权证明。”
【注】：根据《中华人民共和国企业所得税法》及其实施条例规定：“企业所得税预缴的计算方法有两种：（1）按照月度或者季度的实际利润额预缴；（2）按照月度或者季度的实际利润额预缴有
困难的，可以按照上一纳税年度应纳税所得额的月度或者季度平均额预缴，或者按照经税务机关认可的其他方法预缴。为确保税款足额及时入库，各级税务机关对纳入当地重点税源管理的企业，
原则上应按照实际利润额预缴方法征收企业所得税。”
房地产企业所得税是按年汇算清缴，年度内企业有所得就纳税，有亏损不纳税，今后年度实现的所得可以按规定弥补以前年度亏损。
九、个人所得税
确切的讲，个人所得税不是以房地产开发企业为纳税人的税种，开发企业主要是作为代扣代缴义务人出现。
但是在房地产开发过程中，开发企业通常不得不考虑该税种。例如：按照规定，就是在企业取得土地使用权阶段，若房地产开发企业对拆迁的居民没有超过进当地政府规定的补偿标准，则对被拆迁人取得的迁拆补偿，免征个人所得税，若超出了标准，则房地产开发企业应代扣代缴其应纳的个人所得税。
十、房产税
1.定义
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。 2.纳税人
负有缴纳房产税义务的单位与个人。房产税的纳税人，包括产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人等。具体情况如下：
（1） 产权属国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税；
（2）产权出典的，由承典人纳税；
（3）产权所有人、承典人不在房屋所在地的，由房产代管人或者使用人纳税； （4）产权未确定及租典纠纷未解决的，亦由房产代管人或者使用人纳税； （5）纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税；
（6）产权属于集体所有制的，由实际使用人纳税。
外商投资企业和外国企业、外籍个人、海外华侨、港澳台同胞所拥有的房产不征收房产税。
3.征税范围
征收范围限于城镇的经营性房屋。
所谓房产，是指有屋面和围护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。独立于房屋的建筑物如围墙、暖房、水塔、烟囱、室外游泳池等不属于房产，但室内游泳池属于房产。
【注】：城镇包括城市、县城、建制镇、工矿区，不包括农村。
4.税率
房产税税率采用比例税率。
（1）按照房产余值计征的，称为从价计征，年税率为1.2%； （2）按房产租金收入计征的，称为从租计征，年税率为12%。 5.计税依据
（1）从价计征的，其计税依据为房产原值一次减去10%-30%后的余值；从价计征10%-30%的具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定；
（2）从租计征的（即房产出租的），以房产租金收入为计税依据。
【注】：房产原值，应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施，主要有暖气，卫生，通风等。纳税人对原有房屋进行改建、扩建的，要相应增加房屋的原值。
6.计算公式
（1）以房产原值为计税依据的
应纳税额=房产原值×（1-扣除比例【10%-30%】）×税率（1.2%） （2）以房产租金收入为计税依据的
应纳税额=房产租金收入（不含税）×税率(12%) （3）个人出租住房 应纳税额=房产租金收入×4% 7.计算示例
某上市公司2011年以5,000万元购得一处高档会所，然后加以改建，支出500万元在后院新建一露天泳池，支出500万元新增中央空调系统，拆除200万元的照明设施，再支付500万元安装智能照明和楼宇声控系统，会所于2011年底改建完毕并对外营业。当地规定计算房产余值扣除比例为30%，2012年该会所应缴纳房产税为：
应纳税额=（5,000+500-200+500）×（1-30%）×1.2%=48.72万元 8.注意事项
（1）对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
（2）若租赁合同约定有免租期，则免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
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