区域房地产业的风险分析与防范对策——对阳朔县旅游房地产业的调查

２００６年第２期　广西金融研究　Ｎｏ．２。２００６　（总３９３期）　Ｊｏｕｒｎａｌ　ｏｆ　Ｇｕａｎｇｘｉ　Ｆｉｎａｎｃｉａｌ　Ｒｅｓｅａｒｃｈ　ＧｅｎｅｒａＩ　Ｎｏ．３９３　区域房地产业的风险分析与防范对策　对阳朔县旅游房地产业的调查　刘　平杨翠荣　（中国人民银行桂林市中心支行，广西桂林５４１００４）　摘要：各地区房地产业的发展有其自身特点，如何正确判断某个区域的房地产是否与经济发展相适应，这　对国家宏观调控至关重要。本文通过对世界著名旅游胜地阳朔的房地产业进行风险分析，提出针对性的风险防范　对策。　关键词：经济区域；房地产业；风险分析；防范对策　中图分类号：Ｆ８３２　文献标识码：Ａ　文章编号：１　００２—６４５２（２００６）０２—００４２—０２　由于经济区域的差异及产业结构的特征不同，全　国各地房地产业的发展也呈现不同态势。如何正确判　阳朔县房地产投资情况表　单位：万元　断某个区域的房地产是否与经济发展相适应，这对于　２００１正　２００２年　２００３正　２００４笠　国家进行宏观调控至关重要。本文通过对世界著名旅　全社会固定资产投资　２（）４５５　２４５４２　４２３１６　６８４１６　游胜地阳朔县房地产业进行风险分析，提出针对性的　房地产投资总额　７２　８ｏ０　５４５２　１５０３０　一些防范对策。　占比　０．３％　３％　１３％　２２％　一、阳朔县房地产业的发展趋势　１９９９年以来，阳朔县较大规模个人自建房逐步开　３０，００％　始，２００１年商品房开发项目开始启动，２００３年达到高　２５．ＯＯ％　　Ｌ＾　峰，随着房地产市场的升温，全社会投入房地产业的资　２０．ＯＯ％　厂　１５．ＯＯ％　／　一　金总量逐步增加。　ｌ０．００％　／　（一）对房地产投资快速扩张。２００１—２００４年阳朔　５．００％　／　县累计完成房地产开发投资总额达５　１　３５４万元，房地　０．００％　产投资呈高速增长态势，房地产投资占全社会固定资　产投资的比重逐年上升，由２００１年的０．３％上升到了　２００４年的２２％。（见下表）　（二）金融机构对房地产贷款迅速增加。近年来，　随着阳朔县房地产市场的升温，阳朔县各金融机构逐　房地产贷款占比趋势图　收稿日期：２００５—０８—１８　作者简介：刘平（１９６１一），男，安徽芜湖人，会讣师，供职于中国人民银行桂林市中心支行。　杨翠荣（１９７２一）。女，广西阳朔人，经济师，供职于中围人民银行桂林市中心支行。　４２　维普资讯 http://www.cqvip.com

＜广西金融研究）２００６年第２期　步加大了对房地产业的信贷投入，贷款总量不断增　加，房地产贷款占贷款比例大幅度上升。　（三）地价、房价涨幅较大。由于阳朔Ｉｌｌ多地　少，可用土地资源非常有限，且阳朔依山傍水，是集　旅游、休闲、娱乐、投资于一体的理想场所，人们对房　产投资热情高涨，导致阳朔“寸土寸金”，地价和房　价已位于桂林辖区１２县的前列。土地价格从最早的　发展的通知》以及实行严格的土地管理制度、提高银　行存款准备金率、实行贷款浮息制度、提高固定资产　投资项目资本金比例、调整商业银行白营性个人住　房贷款政策等。这些规定旨在通过严控房地产开发　贷款、加强个人住房贷款管理达到降低金融风险，遏　制包括房地产在内的投资过热，调控房地产市场。这　些政策的出台，最终也将影响到阳朔房地产开发项　均价约４００元／平方米上涨到现在的约３５００元／平　方米；商铺价格由最初的３０００元／平方米左右上涨　到如今的最高３万元／平方米；商品房价格（包含自　建房）由最初１０００元／平方米左右上涨到现在的　２３００元／平方米左右。　（四）外地开发商迅速抢滩阳朔房地产市场。阳　朔作为国内外著名的风景游览城市，其境内…青、水　秀、峰奇、洞巧，素有“桂林山水甲天下，阳朔堪称甲　桂林”的美誉。便利的交通和独有的资源环境，为阳　朔发展旅游业提供了得天独厚的条件和自然优势，　近年来到阳朔旅游人员逐年增多，对旅店、餐馆等旅　游配套设施需求大增，同时，伴随着全国房地产投资　的升温，阳朔吸引了众多外地开发商。到２００４年末，　阳朔县有９家房地产开发公司，其中８家来自外地，　投资资金绝大部分来源于异地。　二、阳朔县房地产业的风险分析　任何一项投资均存在风险，由于旅游房产的经　营特性，因此不可避免会存在着一定的风险。　（一）市场风险。旅游房地产业是依托旅游而发　展的，大部分用于经营旅游业，由于其对旅游业依赖　性大，一旦旅游市场发生变化，受影响也是较大的。　阳朔县城常住人ｎ仅约２万人，以本地居民来计算　人流量的话，阳朔县城是一个较冷清的县城，如果没　有旅游业，阳朔的工商业无法带动整个阳朔经济的　增长，一旦旅游业不景气，部分房地产贷款的归将受　影响。如２００３年非典期间，旅游业处于全面停止营　业状态，就出现过个人住房贷款逾期现象。　（二）政策风险。２００３年下半年以来，国家出台　了一系列政策措施，如《关于进一步加强房地产信贷　业务管理的通知》、《关于促进房地产市场持续健康　目的产品销售。　（三）价格风险。阳朔＿已销售的商品房中外来投　资者占主导地位，据房管所统计，目前已销售的商品　房仅有１５％的购房者为阳朔本地人，有２５％来自桂　林市区和附近县，６０％来自广东、．卜海、北京等地。外　来投资者对国内房价的变动较本地购房者更为敏　感，当国内房价出现下降趋势时，由于异地购房者的　投资目的趋利性，就有可能采取抛售的措施以减少　损失，从而影响当地房地产市场。　（四）信用风险。一般来说，根据真实住房消费　需求发放的个人住房贷款违约率较低，而投资用途　的个人住房贷款容易受收人预期、经济预期的影响　而成为银行信贷资金风险的“多发点”。从阳朔县情　况看，房地产几乎全部为投资用途，所以风险巨大。　（五）制度和法律风险。现行的部分法律规定对　银行贷款抵押权构成冲击，无形中加大了个人住房　贷款的潜在风险。　三、阳朔县旅游房地产业风险防范　的对策建议　（一）科学规划、控制发展　（二）地方政府应完善土地管理和开发制度　（三）严格选择旅游房地产开发项目，降低房地　产贷款风险　（四）发挥信贷、利率杠杆作用对旅游房地产进　行调节。　（五）严格限制对无固定收入来源人的贷款，降　低信用风险。　（特约编辑：王选庆）（校对：ＷＸＱ）　４３