房地产物业管理存在的问题和对策研究

房地产物业管理存在的问题和对策研究

陈韵羽

（泉州市民众物业服务有限公司，福建 泉州 362000）

摘 要：我国房地产物业管理的起步晚，但发展迅速。房地产物业管理直接关系着人民群众的生产生活，但在物业管理中还存在着较为突出诸多问题。本文通过对当前房地产物业管理存在问题的分析，提出针对现存问题的解决思路，通过提升和优化物业管理的质量，落实科学的举措，规避物业管理出现的诸多问题，不断提升物业管理的整体质量与水平，来促进房地产物业管理的健康发展。

关键词：房地产；物业管理；存在问题；解决对策房地产市场除了产权消费还有物业管理的消费，物业管理作为房产市场的消费环节之一，起着房地产产权消费的完善和补充的角色。物业管理是在房地产市场迅速发展，并进一步完善的基础上发展起来的综合性服务与管理模式。在我国房地产市场发展中，需要做好物业管理工作，通过专业的物业服务，来突显房地产的使用价值。事实证明，虽然我国房地产物业管理的发展起步较早，但在实践过程中还存在着较为突出的问题，这在很大程度上制约着房地产物业管理的成效，同时也不利于构建稳定和谐的社会关系。因此，在房地产物业管理中，应该充分明确物业管理存在的问题，落实科学全面的解决对策，综合性提升物业管理的整体水平。

1 房地产物业管理的积极作用

良好的物业管理，可以确保房产所有人及使用人工作和生活环境的安全、文明、舒适和整洁，起到提高居民居住水平、延长房屋使用寿命的积极作用，从而降低使用成本，最终实现房产的保值、增值。根据相关数据显示，房价、位置、环境以及小区物业管理等，是人们购房时重点关注的几个要素。一个物业管理较好的居住小区，更容易被消费者认可和接受，从而对房地产业的开发起到积极作用。因此，在实践过程中，应该努力提升房地产物业管理的整体水平。

1.1 推动房地产市场的快速发展

物业管理是房地产项目的一种增殖服务，在房地产经济全面快速发展的过程中，在房地产市场竞争压力不断加大的过程中，只有优化物业管理工作，提升物业管理水平，才能够在一定程度上提升物业管理的质量，推动房地产市场蓬勃发展。作为房地产售后服务的物业管理，一直以来是房地产快速发展的制约力量。在房地产市场深入改革以及不断变革的今天，依托于科学、全面的物业管理，能够有效协调解决房地产市场经济发展的“后顾之忧”，进而整体推动房地产市场经济的蓬勃健康且快速全面发展。一般情况下，房地产物业出售后，尤其是物业交付使用，一系列与房地产相关的善后问题就会显现出来，如房屋质量问题、善后维修问题、公共设备设施问题、公共水、电费、取暖费等等，而要解决诸如此类的问题，就必须依靠完善、配套物业管理的机制，落实责任到人的管理制度，通过提供良好的物业服务，以此来促进房地产市场健康、有序的发展。

[作者简介] 陈韵羽（2002- ），女，福建泉州人，泉州市民众物业服务有限公司经理助理；2018年6月湖北师范大学自考专科毕业。研究方向：行政办公自动化与信息管理，人力资源管理，劳动关系协调与管理，计算机技术及其应用，科技管理(安全管理)，质量管理，物业管理服务、机电一体化（设备工程管理）。

1.2 实现房产长效化的保值增值

物业管理是房产的增值服务，是房产的售后服务，依托于科学全面且健全的物业管理，能够有效满足广大业主的居住需求，同时也能够为业主提供多元化的服务。比如电梯维修属于物业管理的主要范围，若没有一个健全的物业管理体系，势必容易影响电梯的使用寿命，进而增加业主使用的难度，这本身不利于房产增值。再比如清洁服务同样属于物业管理的范畴，依托于科学的物业管理体系，能够为业主提供良好的居住休闲空间，继而提升市场对本小区的认可。特别是在房产交易过程中，物业管理同样是非常重要的内容。一个科学全面的物业管理体系，是加快房产交易的重要杠杆。甚至，不少购房群体业已将物业管理作为一个重要的考量标准。

1.3 提升房地产开发商的市场竞争力

在物业管理过程中，房地产开放商无论是采用自主化的物业管理模式，还是委派专业的物业管理公司，都应该注重保障物业管理的质量，提升物业管理的整体水平。实践证明，一个健全而且完善的物业管理体系，能够有效提升房地产开发商的信誉，能够有效提升房地产开发商的市场竞争力。比如当房地产开发商注重优化物业管理，为广大业主提供良好的物业服务时，那么在口口相传的过程中，能够提升它的信誉度，继而实现良好的口碑效应。当房地产企业在开发其他楼盘时，集聚而来的口碑效应，会减少房地产企业的营销投入。

2 房地产物业管理中存在的问题

在房地产企业的经营、发展过程中，作为售后服务的物业管理起着一定的作用，尤其是当前，房地产同质化的今天，物业服务良好，可为房地产增加价值，也可以成为房地产企业形象宣传的一种手段。虽然我国房地产物业管理的起步相对较早，但在实践过程中，还存在着较为突出的问题，在一定程度上制约着物业管理的整体质量。在房地产物业管理过程中，应该充分明确可能存在的问题，落实科学全面的解决措施，综合性提升物业管理的整体质量与水平，全方位促进房地产市场的健康可持续发展。

2.1 房地产物业管理相关法律不健全

我国房地产物业管理相关法律法规尚需进一步完善。目前，我国尚未在全国范围内形成一套完善的房地产物业管理法律法规，现有相关法律法规多为地方性、行业性法规政策，法规体系还需进一步完善。在我国房地产市场蓬勃发展的过程中，为充分提升物业管理的整体成效，为全面优化物业管理的整体水平，亟需要完善相关的法律法规，以此来更好的推动房地产物业管理的发展。但现阶段，在物业管理方面，尚未有针对性的法律体系，部分规章制度或行业规范具有一定的不适用性，很难真正推动房

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地产市场的快速发展。

2.2 物业管理服务质量参差不齐

业主在进行购房时，物业管理是非常重要的衡量因素。从业主角度出发，他们在使用房产的过程中，除必要的费用外，还需要缴纳物业管理费。既然已经缴纳了物业费，理所应当获得相应的物业服务，包括房屋维修、公共区域的卫生清洁以及安全保障等。但现阶段，在物业管理过程中，由于物业人员的专业素养参差不齐，服务意识相对比较淡薄，这在很大程度上影响着物业的服务质量，同时，也容易造成比较大的冲突和矛盾。比如在物业管理过程中，房地产企业并没有配置专业化的管理人员，也没有着重提升管理人员的专业素养，而是委派一些亲属或者退休人员等来充当物业管理人员。同时，在物业管理的过程中，普遍缺乏高素质的管理人才。不少物业经理认为，物业就是负责收款工作等。由于缺乏主动服务的意识和态度，也极容易造成较为严重的物业与业主冲突。

2.3 缺乏对物业管理的精准把握与认知

在社会经济全面快速发展的今天，我国房地产市场的发展速度虽然比较快，但物业管理的现代化进程却明显存在一定的滞后性。在物理管理的过程中，尤其缺乏对物业管理的精细化认知。比如在物业管理的过程中，整个行业领域缺乏明显的规范条例，整个行业领域缺乏科学系统的约束机制，这就使得物业管理存在“一言堂”的问题，部分物业经理在工作过程中，较少关注业主的利益，也没有真正站在业主的角度来进行服务与履职。同时，由于缺乏对物业管理的精准认知，也使得物业管理手段相对比较简单和落后。比如部分小区物业设置了电子门禁，但缺乏常态化的维修机制，致使门禁系统经常出现故障。

2.4 物业管理收费标准有待统一

在物业管理的过程中，物业费用以及相关费用的标准等，应该具有明确的参考标准，同时还应该提升整个收费项目的公开透明性，只有这样，才能充分提升物业管理的质量，也才能有效降低业主的排斥以及抵触情绪。但现阶段，在物业管理过程中，在一些费用的收取等过程中，明显缺乏科学统一的标准，明显缺乏可参考的依据。部分物业在费用收取过程中存在一定的盲目性，盲目增设收费项目，巧立名目，或者明显超过规定值来进行违规收取。由于缺乏统一的参考和借鉴，使得广大业主在缴纳费用的过程中缺乏对等性以及知情权，任由物业进行宰割，这在很大程度上影响着业主的合法权益。

3 优化物业管理质量的关键措施

在物业管理过程中，不断提升物业管理工作人员素质，引入高科技，融入服务之中，全面提升物业管理的水平，来保障广大业主的合法权益，科学优化物业管理的整体质量，多项举措并举整体提升物业服务水平。

3.1 建立健全房地产物业管理的法律法规

在房地产物业管理的过程中，应该从整体上来提升物业管理的整体质量，尤其是要依托于完善的法律、法规来提升物业管理的整体水平。相关部门、行业机构应该结合房地产市场良好发展势头与物业管理之间的反差，积极完善相关的法律法规，不断统筹行业管理，努力提高物业管理的服务标准，提供优质服务，来保障广大业主的合法权益。与此同时，在物业管理的过程中，还

Modern Property Management

现代物业

应该推动行业约束机制的构建，明确行业标准，增强信息的透明度与公开性，充分保护业主的知情权。此外，在物业管理的过程中，还应该积极引入社会监督机制，加强对物业管理流程的监督管理。

3.2 努力优化物业管理的整体服务质量

作为房地产企业应该充分认知到物业管理之于自身的重要作用，应该充分认知到物业管理对房地产经济的推动以及促进作用，多措并举来全面做好物业管理工作。一方面，房地产企业应该着重配置专业化、专职性的物业管理人才，切实提升物业管理人员的专业素养。依托于科学的目标责任体系以及绩效考核体系等，促使物业管理人员积极提升自身素养，积极开展自主学习，积极创新物业服务方式，不断树立主动服务的科学理念。另一方面，房地产企业还应该全面开展服务管理的培训教育，积极营造良好的服务氛围，积极畅通与业主的沟通渠道，尽可能满足业主的合理诉求。

3.3 规范物业管理市场的准入机制

在房地产物业管理过程中，应该从行业发展的高度来认知和定位物业管理。行业领域以及相关监管机构，应该设置物业管理企业的准入门槛，明确要求房地产企业按照规范要求来提升物业管理的水平。同时，行业领域应该侧重于培养执业资质的物业管理人员，通过设立相关的职业准入机制等，促使广大房地产企业注重选聘合格的物业管理人才，更好的提升物业管理的整体质量。

3.4 全面实现相关费用的公开透明性

在物业管理过程中，物业企业应该保障相关费用的公开性与透明性，应该严格依据法律法规等来向广大业主阐明缴费的依据，自觉接受业主的监督。同时，在物业管理过程中，还应该始终坚持以人为本的科学理念，自觉将业主摆在重要的位置。针对部分业主不按规定缴纳费用的情况，物业企业应该尽可能少采用强制性的手段和措施，而应该创新宣传方式。比如通过设置业主委员会来明确双方的权利和义务，确保物业企业可以随时了解和掌握业主的心声，积极根据他们的需求来调整服务方式，拓展服务领域。

4 结论

在房地产市场快速发展的过程中，物业管理作为一种增殖方式，具有非常突出的作用。但现阶段，在物业管理中尚存在着较为突出的问题，亟需要采用科学全面的优化措施，以此来综合性提升物业管理的整体质量。

参考文献：

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[2]沈继荣.房地产物业管理中存在的问题原因分析及对策研究[J].管理学家,2014(20).

[3]杨骄.浅析我国物业管理存在的问题与对策[J].科技视界,2017(09).

[4]沈继荣.房地产物业管理纠纷的现状思考[J].科技风,2013(21).

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