鄂尔多斯市房地产情况调查

款执行基准利率的有１家，上浮１０％的有４家；　对贷款购买第二套住房的家庭，除首付款比例不　低于６０％外，贷款利率不低于基准利率的１．１　倍；对三套及以上住房个人按揭贷款停止受理。　目前，房地产调控政策一直强化差别化住房信贷　政策仍没有改变，银行仍按照这一政策严格执行　房贷政策。　二、当前房地产市场发展中存在的主要问题　（一）市场萎靡不振。目前由于受宏观调控影　响，消费者普遍持币观望，并期待房价进一步下　降，市场需求不够活跃，投资性购房基本停止，导　致开发企业普遍存在销售不畅的问题。据调查，截　至２０１２年５月末，全市房屋竣工面积达３０．４６万　平方米，同比增长６０．５％，其中住宅面积２７．１万平　方米，同比增长４８．５％，但同时商品房销售面积只　有ｌ６．７万平方米，同比下降８７％，销售额ｌ０．４亿　元，同比下降８４％。成交商品房也主要集中在两个　方面：一是过去已认购，但因手续不全未签订正式　商品房买卖合同，现在补签合同；二是开发企业以　房抵债。据有关部门的测算，刚性需求产生的成交　量不足１０％。与此同时全市住宅平均销售价格为　４４２０元／平方米，同比下降６．４７％。　（二）开复工率下降。据政府有关部门测算，　截至４月末全市３２４个房地产续建项目，已复工　１２４个，复工率仅为３８．３％；全市续建面积　２６５７．７万平方米，已复工１０５４．６万平方米，同比　下降４７．２％；计划新建的４９个项目，只有７个开　工，开工率仅为１４－３％；开工面积１１６．６万平方　米，同比下降５９．２％。另据统计部门的数据，截至　２０１２年５月末全市房地产开发投资仅完成４７　亿元，同比下降５５．１％。其形成原因：一受国家宏　观调控影响，银行对房地产及其关联企业的贷款　门槛明显提高；二是房地产企业销售量锐减，资　金回笼缓慢；三是大量民间资本从房地产市场迅　速撤离；四是企业各类社会债务拖欠；五是企业　自有资金不足。　（三）连锁反应大。由于上述问题的存在，可能　潜藏以下四个方面的连锁反应。一是由于开复工　率低，许多回迁的房屋难以按计划完工，大量拆迁　户不能按期回迁，形成社会不稳定因素。二是由于　房地产市场资金流通性差，难以按时兑付民工工　资，可能出现新的社会不稳定因素。三是由于房地　产业的不景气，直接导致上下游相关产业以及餐　饮娱乐业的萎缩，造成财政减收。实际上今年一季　度全市房地产业和建筑业完成地税收入在地税总　收人中的占比已比去年同期下降１０．７和３．８个百　分点。四是房地产业普遍滞销，资金周转受阻，流　动性下降，延续下去对银行信贷资金安全产生负　面影响。五是鄂尔多斯民间融资约７０％流人房地　产业，民间资金的流动性、安全性无法保障。　三、政策建议　一是加快政府债务化解进程。在认真清理存　量债务的基础上，按照“谁举债、谁偿还”的原则，　认真落实好市委、市政府提出的３年还债计划。地　方财政应安排一定比例的财力用于偿债，拍卖土　地所得资金要优先用于偿债。通过政府债务资金　的投放来缓解房地产市场资金短缺的矛盾。　二是努力扩大信贷资金投放规模。针对目前　鄂尔多斯市房地产开发企业融资相对困难的局　面，各级金融机构要积极向上争取信贷规模，特别　是加大商品房按揭贷款发放力度，为符合条件的　房地产开发企业发放贷款，保证企业销售资金的　及时回流，帮助企业渡过难关。　三是引导企业化解债务链。在公平、合理、自　愿的原则下，引导企业采用现金、资产抵债、债权　转股权等多种形式化解债务。同时对高价恶意抵　顶和有钱恶意拖欠等行为给予严厉打击。　四是引导企业促销房屋。一方面引导企业采　取合理降价、优惠促销、自助式按揭贷款、分期付　款等措施，促进新产品房销售。另一方面通过引导　大型企业、重大项目建设单位为本单位职工团购　住宅、职工公寓或集体宿舍。此外还可引导鼓励有　资金实力的大企业投资性收购现有存量商品房。　五是促进房地产企业的兼并重组。出台优惠　政策，鼓励有实力的大型房地产企业收购、兼并中　小型房地产企业，形成一批有实力、信誉好的大型　企业，以提升企业抵御市场风险的能力。　六是加快产业结构调整步伐。鄂尔多斯市产　业结构调整中引入的装备制造、现代物流、云计算　等高新技术和劳动密集型产业，均坐落于城市核　心城区，所产生的大量产业工人及衍生的服务人　员，也是拉支房地产业的动力之一。因此要加快相　关项目的落地和建设进度。　（责任编辑：王志鹏）（校对：ＺＰ）