后危机时期房地产业发展对策研究——以马鞍山市为例

房地产经济　后危机时期房地产业发展对策研究　以马鞍山市为例　沈宏超　（安徽工业大学经济学院，安徽马鞍山２４３０００）　摘要：国际金融危机对马鞍山房地产业的影响在２００７年底开始显现出来，它造成了马鞍山房地产市场交易萎缩、使　得开发商资金紧张、商品房空置量增加等不利影响。在后危机时期，我们需要对它有正确的认识，通过完善马鞍山市　房地产业发展规划、完善马鞍山市房地产业金融支持体系、针对当前金融危机采取适当的房地产业优惠政策、稳定商　品房尤其是住宅的价格、改善马鞍山市商品房供给结枸、加快廉租房和经济适用房的建设步伐、大力发展马鞍山经　济、保持居民收入的较快增长等措施来促进马鞍山房地产业在国际金融危机背景下继续又好又快向前发展。　关键词：国际金融危机；房地产业；马鞍山；后危机时期　房地产产业是马鞍山市重要的支柱产业，它不仅能拉动　又有为市民提供住房等社会方面的功能，政府不应该仅看到　和促进马鞍山市经济的发展，而且承担着为市民提供住房的　其经济方面的作用，而更应该重视其社会方面的作用。近十　重要社会职责。所以房地产业是政府和百姓都非常关心的　年来，马鞍山经济进入到了腾飞阶段，工业迅速发展。城市　一个产业部门。当前国际金融危机给马鞍山房地产业发展　经济的快速发展吸引了大量的其它地区的人口到马鞍山就　带来了诸多不利因素，如何减轻国际金融危机对马鞍山房地　业，城市人口数量快速增加。快速增加的人口对住房产生了　产业的冲击，促进马鞍山房地产业的健康快速发展，是摆在　巨大的需求。尽管马鞍山这几年开发建设了不少商品房，但　马鞍山市政府和市民面前的一个重大课题。　马鞍山人均住房使用面积不但没有增加反而还略有下降。　一、正确认识当前的金融危机　根据马鞍山统计　局资料，２００６年市区人均住房使用面积为　经济危机有局部经济危机和全球经济危机之分。对局　２Ｏ．Ｏ７平方米，２００７年为１７．９１平方米，２００８年为１８．９９平　部经济危机而言，如１９９７年东南亚金融危机，其影响范围有　方米。这说明马鞍山这几年的住房建设没有跟上经济发展　限，对经济的破坏程度较小，发生危机国家的经济在其它健　和城市人口增长的步伐，住房的供给还满足不了市民对住房　康经济体的带动下可以较快恢复正常运行。而全球性的经　的需求。所以马鞍山市相关职能部门应该根据马鞍山经济　济危机影响范围较广，对经济的破坏程度深，经济恢复较慢，　发展状况、城市扩张的速度、人口增长的状况、建设用地的稀　如１９２９—１９３３整个资本主义世界的经济危机。随着各国经　缺程度等因素来制定一个合理的马鞍山市房地产业发展规　济的联系日趋紧密，全球经济步调也趋于一致，全球已形成　划，确定住房建设的规模和速度，以满足日益增长的人口对　了一个庞大的经济体。这个经济体一旦发生经济危机就极　住房的需求，改善市民的住房条件。　有可能是全球性的，而且肯定会持续较长时间。　就当前的经济危机而言，在全球经济一体化的大背景　三、完善马鞍山市房地产业金融支持体系　下，经济萧条期很难在短期内结束，保守的估计也要到２０１０　房地产业是一个资金密集型产业，从开发商拿地到开发　年才能见底。当前学术界所谓的“美国发生二次危机”的说　建设再到房屋的购买都需要巨额资金的支持，可以说房地产　法，实际上只是这次经济危机的延续和加深而已，并不是什　业是一个对金融业依赖度极高的产业，离开了金融业的支　么“二次危机”。一些国家的官员根据一个月的数据就判定　持，房地产产业将无法发展。目前马鞍山的一些中小房地产　“经济企稳回暖”，这还为时尚早。因为经济在萧条期仍然是　开发企业还存在贷款难的问题，这在很大程度上影响了这些　有波动的，一、两个月数据的好转并不能说明整个经济就调　企业房地产开发的进度和房屋的市场供给量，同时也是不利　头向上了。当然，这也可能说明经济已结束了以递增速率下　于这些中小企业成长的。马鞍山金融对购房者的支持同样　滑的阶段，正步人慢长的以递减速率下滑的阶段。　也是不完善的。目前马鞍山的公务员、有财政拨款的事业单　经济危机是经济的一个短期状态，即便政府不采取干预　位、大型国有企业的职工购房能够较容易从银行取得按揭贷　措施经济危机也不可能永久地持续下去，危机总会过去的。　款或房屋抵押贷款，得到较充分的金融支持；而在私营企业　但是政府如果采取恰当的干预措施，可以缩短危机持续的时　工作的职工、个体经营者、退休职工、外来工作者等购房则难　间，使经济尽快地由危机状态进入恢复期状态。所以，当国　以从金融机构取得按揭贷款，这也在一定程度上抑制了马鞍　际金融危机袭来，马鞍山市政府对房地产业采取了干预措施　山房地产业的发展。所以，完善金融机构对房地产业的支持　是完全正确的。　不仅要完善其对开发企业的支持，还要完善金融机构对各种　二、完善马鞍山市房地产业发展规划　类型购房者的支持。　房地产业既有拉动和促进经济发展的经济方面的功能　四、针对当前金融危机采取适当的房地产业优惠　１０６理论研究　房地产经济　政策　在当前金融危机背景下，马鞍山市政府已经对购房者实　行了一些优惠政策，这有利于增加商品房的市场需求，对活　跃房地产市场乃至促进房地产产业的发展都具有极其重要　的意义，是十分必要的。但政府在制定购房优惠政策时要注　二是政府的相关部门应对住宅的需求结构进行认真调　研，并及时将相关信息公布。马鞍山市的住宅需求结构不是　不变的而是变化的，国务院关于新建商品房中９０平方米以　下中小户型应不低于９Ｏ　的做法不一定适合马鞍山，马鞍　山需要有自己的切合马鞍山实际的数据。　意两个方面：一是优惠政策不足。如果优惠政策力度不足则　七、加快廉租房和经济适用房的建设步伐　加快廉租房和经济适用房的建设步伐对抑制房价过快　对购房需求刺激不大，达不到理想的效果；二是购房优惠政　策力度过大。如果优惠政策力度过了头，则会刺激房地产市　场的投机者钻优惠政策的空子，兴起炒房之风，这对房价及　房地产市场的稳定是极其不利的。　上涨、稳定购房者预期、维护社会和谐稳定等都具有极其重　要的意义。但马鞍山目前廉租房和经济适用房建设的速度　和规模都滞后于马鞍山的经济发展，所以当前马鞍山加快廉　目前马鞍山市购房的优惠政策对购房者来说是无差别　的，即对所有购房者都是一视同仁的，这看似公平的背后其　实隐藏着不公平。对此，笔者建议两点：　一是马鞍山的购房优惠政策应更多向中低收入者倾斜，　比如向中低收入者提供更多的购房补贴等；　二是购房优惠政策应更加细化一些，可以根据购房者的　收入、家庭成员的数量、现有的住房条件等因素来制定差别　化的优惠政策。　五、稳定商品房尤其是住宅的价格　自国际金融危机发生以来，马鞍山市商品房尤其是住宅　的价格一直呈现出上升的态势，尤其是在２００９年住宅价格　更是呈现出快速上升的势头。住房价格的大起大落不利于　房地产市场的稳定，不利于房地产市场健康发展，不利于居　民住房条件的改善，所以稳定住房价格意义重大。稳定住房　价格不是说让住房价格不变化，而是要把住房价格的波动幅　度限制在一定的范围内。在马鞍山当前的经济形势下，房价　的平稳上升的是正常的，但是要防止房价在短期内快速大幅　度地上升。对此，笔者有两点建议：　一是稳定购房者的预期。政府应将住房建设规划和住　房建设计划公布，让购房者根据自己的需要来决定何时买　房，防止出现居民恐慌性购房的情况。　二是提高房屋开发企业的竞争程度。房地产市场是一　个寡头垄断的市场，所以要加强对房屋开发企业的监督，防　止其中的几个大企业串谋垄断房屋价格、哄抬住房销售价　格；要防止出现“巨无霸”小区，对于大地块应进行拆分，让不　同的开发商同时开发建设房屋而不是让一家开发商在那里　搞“蜗牛”式开发。　六　、改善马鞍山市商品房供给结构　所谓合理的商品房供给结构应是和商品房需求结构相　匹配的，是能够较好满足房屋需求的供给结构。造成商品房　供给结构不合理的原因主要有两点：一是房地产开发商按照　利润最大化的原则而不是按照需求结构来供给商品房，造成　供给与需求在一定程度上的错位；二是开发商对需求结构信　息不了解。供给具有盲目性，造成商品房供给规模和类型与　需求有很大差异。马鞍山商品房供给结构总体来说不是很　合理。一是商业用房供给量有些过剩；二是住宅供给中的大　面积房供给过剩而小面积住宅供给有些不足。笔者认为可　以通过以下两点来完善马鞍山商品房供给结构：　一是政府要对商业房地产进行合理规划，适当抑制商业　性房地产的过快增长；　租房和经济适用房的建设步伐具有紧迫性和重要性。对此，　笔者有以下几点建议：　一政府相关职能部门不能仅从经济效益的角度来看待　房地产业，要提高对廉租房和经济适用房社会效益的认识；　二是政府要尽快制定廉租房和经济适用房建设计划，以　便使中低收入者做到心中有数；　三是对马鞍山的住房困难户，政府应做到应保尽保；　四是对刚来马鞍山工作的高层次人才，政府应为其提供　廉租房。　八、大力发展马鞍山经济，保持居民收入的较快　增长　房地产产业的繁荣程度与当地经济的发展水平及居民　收入水平密切相关。可以说，没有经济的发展和居民收入的　增长就没有房地产业的发展。所以马鞍山房地产业的发展　最终要依赖于马鞍山的经济发展，只有把马鞍山的经济搞上　去了，居民的收入水平得到提高了，马鞍山的房地产业才能　得到又好有快地发展。　参考文献：　［１］秦月星．从美国次贷危机探视“流动性之谜”［Ｊ］．财政研　究，２００７，（１１）．　［２］韩晶．从美国次贷危机看中国房贷风险［Ｊ］。观察与思　考，２００８，（２）．　［３］饶熹．美国次贷危机对中国资产证券化的启示［Ｊ］．湖北　农村金融研究，２００７，（１１）．　［４］李云林．美国为什么会发生次贷危机［Ｊ］．中国投资，　２００７，（１２）．　［５］程景东．从次贷危机看市场繁荣与金融创新Ｅ３３．中国金　融，２００７，（１９）．　［６］巴曙松．美国“次贷危机”的三大悬念Ｅ３３．人民论坛，　２００７，（１７）．　［７］马鞍山房地产信息网．网址ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｍａｓｆｄｃ．　ｇＯＶ．ｃｒ１．　［８］马鞍山公积金管理中心网．ｈｔｔｐ：／／ｗｗｗ．ｍａｓｇｊｊ．　ｇＯＶ．ｃｒ１．　［９］马鞍山统计年鉴．２００５、２００６、２００７、２００８．　作者简介：　沈宏超，安徽工业大学经济学院教师；研究方向：房地产　经济。　理论研究ｌＯ７