县房地产市场开发情况调研报告及可持续发展对策

 近年来，随着城市化进程的推进，城镇住房制度改革的不断深入，我县住宅建设步伐加快，住宅消费有效启动，居民住房条件有了较大改善。以住宅为主的房地产市场不断发展，对拉动经济增长和提高人民生活水平发挥了重要作用。我们按照县委统一部署，对我县房地产市场现状进行了认真分析，客观地判断今后几年的发展走势，并提出了可持续发展的对策。一、我县房地产市场基本概况（一）房地产企业及开发概况截止今年5月底，我县共有房地产开发企业27家，按开发资质等级分：二级资质企业1家，三级资质企业6家，四级资质企业10家，项目公司10家；按注册资本来源分：县外企业6家，县内企业21家；按企业分布划分：武康地区23家，新市2家，乾元、洛舍各1家；按地区开发量划分：武康301.24万平方米（占全县的91.68%），乾元14.1万平方米（占全县的4.29%），新市11.08万平方米（占全县的3.37%），洛舍2.14万平方米（占全县的0.66%）。上述情况反映了我县房地产企业开发量及分布，主要集中在县城武康。（详见附件一）纵观我县房地产业的发展，主要经历了起步、激活、提升三个阶段：1992年，随着莫干新村的开工建设，标志着县城武康真正意义上的房地产开发起步；1999年，随着住房制度改革的不断深入，实物分房的终止，银行按揭贷款和住房公积金贷款的开始，我县的房地产业被进一步激活；2001年，随着舞阳花园、阳光花园等小区的建设，标志着县城武康的房地产开发，已从以前的组团式向小区开发转变，无论从规模上，还是小区的规划设计及小区内的物业配套上，都有了质的变化，从而提升了我县的房地产开发品位。特别是从2001年开始，县城武康的房地产市场进入了一个快速增长的时期，施工面积从2001年34.61万平方米，增加到2002年的43.78万平方米、2003年的141.94万平方米（其中拆迁安置房23.43万平方米）；新开工面积从2001年的18.1万平方米，上升到2002年的29.25万平方米，2003年的91.98万平方米，住宅商品房均价从2001年的1200元/平方米上升到2002年的1500元/平方米、2003年的2080元/平方米。(详见附件二)（二）房地产业在我县社会经济发展中的地位和作用1、房地产业已经成为我县国民经济的重要支柱产业。2003年全县房地产开发投资10.22亿元，房地产开发投资占固定资产投资的比重为21.14%。同时房地产开发直接为建筑业提供市场，2003年实现房地产及建筑业增加值8.86亿元，占gDP的10.3%,并直接带动建材、化工等多个行业的发展。2003年度我县房地产及建筑业创造税收收入9166万元，占全县财政总收入的9.03%，占地方财政收入的17.94%。今年1-5月份，完成房地产投资6.49亿元，占固定资产投资23.95%。为地方财政实现税收8312万元，占全县财政总收入的15.63%，占地方财政收入的28.06%。2、房地产业的发展推进了城市化进程。近几年来，通过房地产开发，政府有偿出让土地使用权，从而有利于政府更好地经营城市。自1999年至2003年共出让用于房地产开发土地2595亩，获得了8亿元的土地出让金，为加快推进城市化进程提供了有效的资金支撑，直接推进了城市化进程，先后建成了千秋广场、春晖公园、会展中心等一批城市基础设施工程，以及120万平方米的城市道路，拉大了城市框架，为中等城市建设打下了坚实的基础。3、房地产业的发展提高了居民生活水平。近几年来，我县的房地产开发更注重了环境建设，坚持以人为本的理念，无论从开发的规模、小区的规划和设计，还是工程质量上，都有了很大的提高，改善了居住环境，提高了城市品位。如舞阳花园、升华阳光花园等一批较高档次的住宅小区的建成，不但改变了多年来住宅建设千楼一面刻板单调的状况，也带动了城市其它建筑规划理念的形成和发展，为促进城市建设规划设计水平，丰富城市面貌，塑造城市特色，提升城市品位作出了贡献。与此同时，房地产业的发展也进一步提高了居民的生活质量，我县城镇居民人均住房面积已经由2001年的27.5平方米上升到2003年底的33平方米（全省平均水平为28平方米）。（三）对房地产业现状的基本判断近年来，我县房地产业正处于住宅建设总量增长、住房质量提升时期，房价出现持续上涨，特别是今年春节以来，房价上涨较快，但总体上还是处于良性发展阶段。1、从周边比较来看，通过对余杭、富阳、临安等城市的考察，我县房价仍属偏低水平。周边城市2003年公寓房开发及销售情况表单位：平方米城市2003年新开工面积销（预）售

面积均价余杭165.51万86.83万3200元富阳46.9万28.1万2950元临安53万30万2600元德清91.98万81.32万2080元湖州133万70万3500元安吉58万45万1900元[4][5]下一页2、从成本分析来看，根据我们对县内房地产企业的抽样调查显示，由于开发成本的迅速上涨，直接导致了房价的快速上涨。以美都房产为例（如下表）：房地产企业开发成本构成表单位：元/平方米年份成本构成2000年2001年2002年2003年成本价所占比率成本价所占比率成本价所占比率成本价所占比率土地成本27024.5538030.452030.5971035.15建筑安装费63057.2766052.895055.88105051.98规费及营业税18016.3619015.221012.3524011.88办公及财务费用201.82201.6201.18200.99合计1100125017002020说明：以上成本未包括广告宣传费用及合同索赔等风险费用。3、从需求分析来看，随着城市化进程的加快，促进了人口集聚和住房的潜在需求。根据中等城市发展目标，县城武康城市范围将进一步扩大，目前正向30万人口，30平方公里的中等城市努力，由于城市化进程的推进，县城规划区从1998年的6.99平方公里6.6万人口，发展到2003年的14平方公里12万人口，这种人口的集聚势必带动住房消费。随着县城基础设施的完善和乡镇区域调整，对县城以外乡镇的吸引力也日趋加强，尤其是今年供电紧张，乡镇购房者特别踊跃，已成为我县购房群体中的重要组成部分。随着交通条件的逐步改善，外地开发商也普遍看好我县，特别是从去年以来拍卖土地绝大部分被外地公司取得，外地房地产商开始进入我县，说明我县房地产的利润空间还很大。随着杭宁高速公路与上塘高架的接通，吸引了大批杭州购房者，特别是锦绣豪园、蓝色港湾、隐龙山庄、香溢山庄等楼盘，有30%左右为杭州购房者，外地购房户的涌入刺激了我县房地产发展。4、从经济综合分析来看，我县经济水平的快速发展为房地产市场快速发展带来新的机遇。近年来，我县城镇居民生活水平不断提高，gDP总额从1998年的47.8亿元增加到2003年的85.97亿元，2003年全县人均gDP达到20294元。按照发达国家经验，人均gDP超过1000美元，楼市便进入了快速成长时期。2003年我县城镇居民人均可支配收入达到11698元；农民人均纯收入从1998年的3863元上升到2003年的5716元。至今年5月底，全县储蓄余额50.92亿元，人均储蓄存款达到11953元，2001-2003年增幅分别为12.94%、16.09%、18.03%。因此，目前房价相对我县经济总量、gDP增速及城乡居民收入、人均储蓄额而言，正处在良性发展期。尽管我县房地产市场是健康有序的，但也存在着一些不容忽视的问题。1、商品房供应存在结构性的矛盾。一方面，近几年由于过分地重视了大户型商品房及中高档商品房开发，商品住宅存在着结构性的矛盾，中小面积的普通住宅供应不足。据对我县几家房地产企业调研分析，由于我县房地产供销两旺，许多开发商为销售方便和降低成本，开发的住宅套型、面积越来越大，100平方米以上的占90%以上，使低收入住房困难户无力购买商品房；另一方面，我县从2002年刚开始实施了3万平方米的经济适用房建设，到2003年年底交付使用，目前尚不能满足低收入住房困难户的需求。城区营业房总量偏多。由于我县城区目前道路密度大，房地产开发中，临街、临路均有商铺，据统计，到目前为止，城区已拥有营业房面积40.84万平方米（存在一定比例的空置率）。在目前城区人口不多，商业容量不大的情况下，相对总量已经偏多。2、房地产企业整体水平不高，管理不规范。目前我县的房地产企业整体水平不高，管理不够规范。开发规模还是不大，文化、教育等配套设施不完善；部分开发企业还存在违规收取定金、售房广告不实、承诺不兑现、买卖合同填写不规范及售后服务滞后等现象；物业管理刚刚起步，特别是老的居住小区，由于规模小、硬件设施差等原因，物业管理推行难度大。上一页[4][5]下一页3、房地产市场还存在不稳定因素。近年来，为推进我县的招商引资工作，部分项目采用了与房地产开发捆绑的方式招商引资。到目前为止这种类型的房地产待开发面积达到2870亩，再加上通过单一的招、拍、挂方式，已出让并在开发商手中的目前尚未开发的土地有405亩，使我县的房地产在未来几年的发展中还存在不确定因素，这些待开发的土地有可能在短期内对我县的房地产市场影响较大。4、对外宣传力度不大，知名度不高。由于多种原因，作为与杭州“零距离”的我县，这种特有的区位优势

未能有效地表现出来，德清在外的知名度与自身的条件并不一致。二、我县房地产业发展趋势近年来，我县房地产业持续发展，稳步进入提升阶段。在这一新的时期和新的阶段，我县房地产业正面临着一次新的考验，我们认为它既有继续发展的有利条件，也有制约发展的因素存在。只要我们扬长避短，必将使房地产业真正成为我县的重要支柱产业。（一）房地产业发展的有利条件1、区位优势：我县属于杭州的外围城市，县城武康是离杭州最近的城市之一。根据杭州市新一轮《城市总体规划》，杭州今后将形成“东动、西静、南新、北秀、中兴”的大都市格局，而我县属杭州总体规划中“北秀”的有机组成部分，有6个乡镇与杭州零距离，特别是武康与杭州市中心的车程只有半小时。根据省建设厅、省城乡规划院联合编制的《浙江省环杭州湾地区城市群空间发展战略规划》，又把德清列为杭州大都市外圈城市之中，而且杭州轻轨规划也在我县预留了接口。2、环境优势：我县山清水秀，山水资源丰富，自然环境优越，特别是我县西部（104国道以西），适宜建设一批生态型住宅，能充分满足都市人回归自然的生活理念，吸引大都市的白领族购房居住。3、价格优势：相对杭州半小时经济圈的周边地区而言，县城武康的住宅商品房价格还处在较低的水平。4、政府引导优势：我县已经将发展房地产业作为一个重要产业来培育，接轨杭州，利用与杭州“零距离”和“名山湿地”的优势，努力打造江南休闲度假第一县，把我县建设成为最适宜居住的地区之一。（二）房地产业发展的制约要素1、宏观政策对我县房地产业发展的影响。在资金上，对房地产行业的限制措施陆续到位，影响力不断扩大，特别是中国人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，银行贷款门槛抬高。我县从今年4月份开始，购房首付款比例较以前提高了10个百分点，其中：商业用房首付比例从40%提高到50%，住宅首付比例从30%提高到40%。同时，银行对房地产开发企业贷款从严控制，并将从一些规模小、资质低、经营管理水平差的房地产开发公司中退出信贷，这必将影响房地产开发量，延长开发的周期。2、“同城概念”对我县房地产拓展的影响。作为杭州的强作用区，杭州购房者开始注意我县的房地产业，这在今年春节后显得特别明显。真正要吸引杭州人来武康居住，必须要打破“两城”概念，逐步形成“同城”概念，但目前通讯、高速公路收费等问题成为杭州人来武康购房居住的主要“瓶颈”。（三）对发展趋势的基本判断基于以上分析，我们认为：我县的房地产业发展有利条件多于制约因素。因此，今后一段时期，房地产业将稳步发展，价格稳中有升，达到与富阳、临安同等价位的水平。三、我县房地产业发展的对策措施房地产业作为我县新的经济增长点，特别是随着我县“开放带动、接轨沪杭”战略实施的加快，我县房地产开发特有的区位优势、环境优势、市场优势和价格优势将越来越明显。因此，我们要进一步提高认识，采取切实可行的政策措施，促进我县的房地产市场持续健康发展。（一）强化规划管理，调控土地供应1、建议尽快编制房地产业和住房建设的中长期规划，加强对房地产业发展的指导。一方面要在城市总体规划和近期建设规划基础上，进一步明确各类房地产用地的布局和比例；另一方面要科学测算房地产年度开发建设规模、区域分布和结构比例，引导住房建设和房地产市场持续健康发展。