安心十论之四

上篇文章的最后说到了软实力，这篇向大家汇报一个问题，为何别的网贷都有逾期，但安心贷没有。

北京做房屋抵押贷款最有名的是厚泽担保，厚泽担保8年没有一笔坏账，为啥？很多网贷同行都不能相信。我这里要再强调一下，从严格意义上来说，安心贷不是网络借贷，而是一个线下的担保公司。每一笔安心贷的借款，都是线下贷款，包括贷前审批，同贷批准，担保手续，以及贷后管理。很多用户纷纷写信要求安心贷开放更多的贷款地区。但目前，我们的贷款地区还是仅仅限于北京，吉林延边地区和湖北武当地区。这是因为放贷是一个风险极高的业务，每一笔放贷，必须要有“硬手续”，在放贷的地区要有“软实力”。 担保行业现在通常认可的放贷“硬手续”有两类，第一类是“两证一押”，第二类是“备案公证”。无论是哪一类，要借款，首先借款人要有超额房地类抵押物。所谓超额抵押物，是指房地抵押物的市场价格在抵押价值200%以上，根据地区不同，这个百分比不同，一般而言，由于供需的关系，越大的城市，抵押值的比例越高。北京上海3万每平米的房子，低5000就会一扫而空。而省里县城的房子，价格一半都很难卖出。因此地理位置和抵押比是两个要同时参考的因素。 先说第一类“两证一押”， 所谓两证一押，指强制执行公证，委托买卖公证和房地产抵押手续。两证一押加上足额的抵押比，是担保行业公认风险最小的借款模式，几乎没有风险。 所谓强制执行公证，指借款协议经过公证处公证并赋予强制执行的效力。当借款逾期时，贷款人无需在法院起诉，凭借公证处的强制执行申请直接可以到法院执行庭执行的公证手续。强制执行公证可以保证贷款人在第一时间，无需经过冗长的司法诉讼就可以直接处置抵押物。

所谓委托买卖公证，就是借款人全权委托贷款人在贷款逾期的情况下出售抵押房产并收取房款的公证。贷款人只要手里有房本，又有委托买卖公证，是可以直接将房产过户的。 所谓一押，是指他项权证，也就是房屋或地产抵押手续。在房地局或建委办理后，房屋产权证上有抵押记录，并且房地局会给抵押权人发绿皮的他项权证。

“两证一押”之所以成为担保行业公认的低风险模式，是因为贷款逾期的情况下，贷款人可以根据委托买卖公证，直接把抵押物过户到贷款人名下。或者根据强制执行公证，直接拍卖抵押物受偿。借款人根本没有任何办法。况且一般而言，抵押值都远低于市场价格，因此这样处置逾期抵押物（典当的行话叫“死当”）。贷款人是可以挣大钱的。

无数恶庄都是这样起来的。如果借款人家里有人生病之类的着急用钱，只要办了“两证一押”，基本上最后的结果都是借款人被“扫地出门”。贷款人挣了大钱，这也是为何做民间借贷的名声不好，贷款人趁人之危的人太多。但话说回来，这个世界本身就是不公平的。 “两证一押”我们能算计到的唯一问题就是抵押物灭失，房子着火或者地震。严格意义上应该让借款人办一个保险手续，但是毕竟这是小概率事件。 再说第二类“备案公证”。这是一类新业务。主要是房地产受打压后，银行不再办理开发贷款后，由民间贷款方放贷款给房地产公司的新兴业务。所谓备案公证，包括网签备案和强制执行公证。

强制执行公证已经介绍过了，网签备案指房地产商获得“四证一书”（土地证，土地规划证，建筑规划证，建筑施工证和商品房预售许可书）之后，将超额的新建房产通过预售的方法签约给贷款人的担保方式。这一方式严格来说不是担保，而是一个销售行为，但是由于网签备案后借款人无法再将抵押房屋卖出，因此也能起到保障作用。

网签备案后，贷款人可以拿到也是绿皮的预告登记书，但只有等新房竣工验收后，完成房地大证的初始登记才能拿到房屋产权证。这个漫长的过程中，还是需要房产商的配合。因此，严格意义上说，网签备案是受房地产商制约的，虽然有超额的抵押物，但是如果房地产商不能还钱也不配合办理房产证，对于贷款人而言还是需要通过司法程序。

网签备案的优势在于，在一些不限购的地区，贷款人可以直接通过房地局转网签，当然这些都需要软实力，我们将在下一篇再说说“软实力”的问题。