我国房地产价格影响因素分析

我国房地产价格影响因素分析

近年,中国房价的上涨已经成为百姓以及中央最为关心的问题之一。房地产业的运行和发展涉及众多的相关产业,显示出很强的相关性。房地产在许多国家和地区成为支柱产业,占GDP的比重在10%以上。在我国,房地产对全国GDP的直接贡献率和间接贡献率约占15%,带动一大批关联产业发展,初步成为国民经济的支柱产业。将对中国房价的相关影响因素进行分析总结,从而提出一些有启发性的建议。

标签：全国房价;土地价格;收入;房地产企业

中国房地产业自20世纪80年代以来得到了快速发展,而且随着人民生活水平的提高和社会城镇化程度的增强,全国各大城市房地产快速崛起,这也使得房地产行业一直处于过热状态。与此同时,房价问题也成为一个备受社会关注的热点话题。尤其是最近几年房价在一些地区和城市上涨过快,给社会居民带来了不同程度的影响;而且也引起了中央的高度重视,温家宝总理在接受新华社采访时也指出中国的国情决定了我们的住房必须坚持安全、经济、适用和省地的原则,特别要重视中小套型和中低价位房屋的建设。高房价的社会现实下,我们不得不考虑影响和决定房价的因素是什么。

1 决定房价的因素

1.1 土地和建筑材料供应状况

在房地产开发成本中,土地和建筑材料供应状况是主要组成部分,土地和建筑材料价格的变化以及土地和建筑材料供应状况是房地产开发成本的直接影响因素,在供应和需求一定的情况下,土地和建筑材料供应状况的上涨是推动房地产价格的上涨的重要因素。由于土地资源是有限的,所以房地产价格变动不会有大弹性的供应量转变。我国城市化的快速发展,会增加住房需求,进而使土地和建筑材料的价格上升。从1999年至2008年的这十年中,土地和建筑材料的价格一直在上涨。北京、成都、杭州、上海、武汉、深圳、南京等一线城市土地和建筑材料的价格更是飙升。土地和建筑材料的价格上涨导致了商品房开发成本的飙升。随着我国房地产行业的发展以及房地产需求量的快速增加,房地产市场对土地和建筑材料的需求不断增加。因此,土地和建筑材料供应的变动情况影响房地产价格,土地和建筑材料是我国房地产价格能够持续上涨的重要驱动因素。

1.2 利率因素

利率因素也影响房地产价格,房地产价格与利率是负相关的,即利率越高,房地产价格越低,反之房地产价格越高。利率因素是影响开发商和购房者资金成本的因素,利率因素对商品房的供应和需求都会产生一定的影响。国家经济政策、资金供求状况、预期通货膨胀率、国际收支状况等是决定利率水平的主要因素。

1.3 居民收入

居民收入作为影响房地产价格的因素之一,现有的收入水平及边际消费倾向的大小决定了居民收入对房地产价格的影响。当居民实际收入提高时,就会刺激消费,从而居民房地产的需求量就会增加,导致房地产价格上涨。边际消费倾向较大的低收入家庭增加的收入对房地产价格的影响较小,增加的收入用于满足衣食住行的需要;边际消费倾向较大,中等收入家庭增加的收入对房地产价格的影响较大,增加的收入用于提高生活质量,居民房地产的需求量就会增加,从而导致房地产价格上涨;边际消费倾向较小的高收入家庭对房地产价格的影响更大,他们将增加的收入用于房地产投资或投机,甚至会引起房地产价格的飙升。在我国现阶段,居民收入对影响房屋需求起着决定性的作用。

1.4 税收因素

税收政策是国家促进民间投资的重要手段之一和政府调节经济的宏观调控手段,也是政府调节房地产市场的重要手段。在房地产的不同环节如房地产开发环节、交易环节和保有环节都存在房地产税收。不同的征收环节以及税种、税率,对房地产价格的影响不同。若对房地产开发商和购房者进行不对称征税,那么税收因素的变化必然使原来的市场均衡状态受到影响,最终导致房地产价格发生变化。直接或间接的对保有房地产课税,实际上是减少了利用房地产的收益,因而会导致房地产价格低落;反之,降低甚至取消对保有房地产课税,会导致房地产价格上升。

1.5 物价水平

物价指数或通货膨胀率,主要是通过影响房地产名义价格与真实价值变动和使得影响房地产商品的保值与增值功能发生变动,这两个途径对房地产经济波动产生影响。第一,它影响房地产名义价格与真实价值变动,物价指数或通货膨胀率与房地产价格是正相关的:也就是说,当物价指数或通货膨胀率提高时,建筑成本就会提高,则会引起房地产价格提高;反之,房地产价格下降。第二,它影响房地产商品的保值与增值功能,房地产商品受物价指数或通货膨胀率的影响,房地产价格会由于通货膨胀而发生变动。当通货膨胀时,由于货币贬值,购房者愿意放弃货币资产而选择持有真实的资产,而又因为房地产是具有较强的保值功能和升值潜力的一种资产,因而,购房者愿意选择房地产这种真实的资产,从而导致房地产投资活动的增加;反之也会对房地产价格产生影响。

2 政策建议

综上结果可以看出,房地产价格存在很大的不稳定性。各部门应该积极响应中央及国家的政策,通过信贷政策限制房地产的过度膨胀,运用好税收、差别利率以及土地政策等经济杠杆加以调控,稳定房地产的价格,并且合理限制个人购房数量,严格管制二手房的交易等。同时,打击捂盘惜售、占地不建、哄抬房价等违法违规的行为。应该积极发展经济建设,不断提高人民生活水平,稳定合理地对房地产价格进行操作、管理和控制,从而保证房地产行业健康平稳发展,也使得社会总

体经济水平实现快速平稳发展。

参考文献

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高鸿业.西方经济学(微观部分)[M].北京:中国人民大学出版社,2007. 孙晓璐编著.房地产经营管理一本通[M].北京:经济科学出版社. 劉瑛,乔宁著.房地产开发[M].北京:北京大学出版社,2007,(9).