对物业管理“收费难”现象的思考

对物业管理“收费难”现象的思考

许世诚 漆彪

（中国工程物理研究院工学院 四川绵阳 621900）

摘要 近年来，物业管理企业“收费难”现象在我国中、小城市普遍存在，这些纠纷不但影响了业主的居住体验和生活质量,也阻碍了物业管理这个行业的健康发展。“收费难”现象也成了社会“热点”为市民高度关注。本文通过运用产权理论、公共物品理论、价格理论和物业管理中政府的职能对现阶段物业“收费难”现象进行经济解释，从而为解决物业“收费难”问题提出一些政策建议和对策。 关键词 物业管理 产权 公共物品 物业管理费 政府职能

物业管理公司是独立核算，自负盈亏的经济实体，是企业。物业管理公司与业主是委托——代理关系，同时又是服务于被服务的关系。物业管理公司“供给什么服务产品”？“为谁服务”？“如何服务”？“供给多少服务产品”？等都应该是由市场“这只看不见的手”来决定。因此，物业管理收费从本质上讲是一种经营性收费。物业管理收费从形式上看有情况复杂和个体化的突出特点，而收费的方式主要又是组合式。收费队象具有公众性特点。在充分竞争的情况下，对于收费对象来说，被服务的群体可以对提供服务者做出选择，使服务与被服务之间的关系建立在自愿委托的基础上。 一、物业管理产权不明晰是“收费难”的根本原因

科斯定理认为：若交易费用为零，无论权利如何界定，都可以通过市场交易达到资源的 最佳配置。换言之，只要交易费用不为零，就可以利用明确界定的产权之间的自愿交换来达到资源配置的最佳效率。产权是经济所有制关系的法律表现形式。它包括财产的所有权、占有权、支配权、使用权、收益权和处置权。在市场经济条件下，产权的属性主要表现在三个方面：产权具有经济实体性、产权具有可分离性、产权流动具有独立性。产权的功能包括：激励功能、约束功能、资源配置功能、协调功能。以法权形式体现所有制关系的科学合理的产权制度，是用来巩固和规范商品经济中财产关系，约束人的经济行为，维护商品经济秩序，保证商品经济顺利运行的法权工具。私有财产包括了使用权、 收入的独享权和转让权。这三点是当代经济学对私有产权的定义。所谓的明晰产权，就是要把这“三权”落实到个人。我们说国有企业的产权不明晰，就是指这“三权”没有落实到个人。“国有企业的所有权归国家（全民）所有”，这样界定清晰吗？从语文的角度看，清晰得很；从经济学的角度看，却模糊得很。如果最终没有人能够在法律的保护下放心大胆地行使财产的“三权”（使用权、收入的独享权和转让权），那么这份财产的产权就不能说是明晰的。 社区物业根据产权所有制性质的不同分为国家所有权、集体所有权、公民财产所有权等。这种多元产权的存在使得产权关系复杂化。一般认为，以公寓式构造为主体的住宅小区的业主（即产权主体）对室内空间及其中与整体结构无直接关联的构配件享有完全的私人产权。除此以外，社区物业还存在集体产权与公共产权的形态，集体产权是小区物业产权的主体，公寓式住宅楼的建筑结构决定其主体地位，它包括建筑物坐落的地面基础，主要梁柱，屋顶，走廊，共同出入口，电梯，公共设施用房，室外给排水系统，供配电系统，电信与网络系统等。其所有权归全体业主共同所有。公共产权是包括土地，绿化，道路等在内的一组权利集合，在小区内商品房购买者支付了房屋周边土地使用权的费用，因而对周边土地应视为集体产权，但却存在着公用成分。因为你不可能排除小区业主以外的人途经小区周边土地的权利。这就引出了经济学中“公共物品”的“外部性”特征，由于外部性的存在，每一个业主在行使自身的权力时都可能会影响到其他业主。这种影响可能是正面的影响，也可能是负面的，也就是说，外部性可能带来收益或损失。因此，外部性的存在使得个人成本与社会成本不相等，即资源未得到合理利用。针对上述“外部性”带来的负面影响怎么办呢？市场化观点认为，价格在资源配置中起着重要的信息作用，没有价格的存在，资源配置将是无效率的，市

场化试图把市场引入到公共物品的生产，但获得价格信号并非毫无成本，这种成本会阻碍公共物品的市场化生产。于是，公共物品的私人生产有两条途径：一是降低这种成本；二是如何引入市场因素。以科斯为代表的产权学派认为，无需国家干预也可以解决外部效应，即明晰产权，使外部效应内部化。也就是说，如果市场经济活动存在外部性，从而产生正的交易费用，则可以通过合理清楚的产权界定来促使外部性问题的内部化。张五常进一步指出，只要外部性问题内在化的收益大于其成本，这种外部性问题内在化的过程就是有效率的，政府的干预就是多余的。 在市场经济前提下，明晰社区物业的产权关系是解决社区众多纠纷的基础和前提，也是解决“收费难”问题的基本方法。

二、非市场化物业服务价格机制是“收费难”的重要原因

当前，物业服务价格形成的过程中存在三种价格，即政府定价，政府指导价和市场调 节价。从本质上看，物业公司供给的是物业服务这样的一种商品，而消费者（业主）存在这样的需求，并且能够形成有效需求，在市场经济体制下价值规律就会发生作用，供需双方的均衡就会形成市场价格。从资源配置上讲是有效率的。业主需要何种质量的服务商品，以及愿意为接受这种商品提供何种报酬，从根本上说是一种双方的契约行为。因此，从物业管理的发展方向来说，物业服务应该采取市场化的价格形成机制。那么政府定价和政府指导价又为何在我国物业管理市场上存在呢？其原因可以从两个方面来说明，一方面有人认为物业管理市场存在“价格失灵”的问题，政府必须运用行政手段干预物业服务价格。另一方面考虑到我国物业管理市场仍处于初级发展阶段，业主与物业服务企业之间的自由竞价机制尚未形成，尤其是普通居住物业和政策性住房的物业管理涉及到民生问题，长期生活在福利制住房体制下的民众对有偿物业服务的接受和适应需要一个过程，政府对物业管理的价格形成实施了必要的行政干预，在国家层面相继出台了《物业服务收费管理办法》、《物业服务成本监审办法》以及《物业服务收费明码标价规定》等一系列法规政策，其主要内容是通过政府指导价方式对部分类型物业的管理服务价格实现监督和管理。应当肯定的是，这些政策的制定和实施，在一定程度上有助于解决物业服务定价过程中建设单位、物业服务企业和业主之间的信息不对称问题，对于维护业主利益、提高定价效率、减少价格争议，具有一定的积极意义。我们认为“政府定价”和“政府指导价”终究是市场化物业服务价格机制形成过程中的过度产物。 因为政府替代市场由政府核定具体物业服务收费标准一是剥夺了业主对服务的选择权。政府核定收费标准，往往实际给予物管企业已提供的服务，业主真正需要什么样的服务，政府并不清楚。实际是政府代业主行使了对服务的选择权；二是政府定价机制有其自身的缺陷。由于物管企业与政府、业主与政府之间存在信息的不对称性，加之物业管理成本的软约束，政府制定的收费标准往往难以做到准确真实。因此，物业服务收费实行政府定价，只是在物业管理市场化体制尚未建立或完善前提下对市场行为的一种矫正机制。实行政府指导价，其合理性已经存疑，按照《价格法》第二十一条的规定，政府指导价的制定应当综合考虑商品或者服务的社会平均成本、市场供求状况、国民经济和社会发展要求以及社会承受能力等四个要素。但是，各地在物业管理价格管控政策的制定过程中，往往忽略了社会平均成本、市场供求状况和经济发展水平变动的客观规律，更多地以社会承受能力作为定价依据，其结果是普通居住物业服务收费普遍偏低。在政策执行过程中，大多数地方政府价格主管部门未能做到定期公布物业服务基准价标准，使得政府指导价变相蜕化成了政府定价，失去了“指导”的功能和价值，反过来为物业管理市场的“价格失灵”提供了政策庇护。

参 考 文 献

1 张军. 现代产权经济学. 上海：生活·读书·新知三联书店上海人民出版社 , 1994 2 张五常. 经济解释. 北京：商务印书馆出版，2002