广州海印物业管理有限公司工程部工作标准指引（初稿）
一、供配电系统的管理与维修养护 供配电系统的管理
1． 供配电系统的组成部份
供配电系统主要由以下三部分组成。
（1） 供电子系统，主要包括变压器、发电机、高压配电柜、直流屏、高压配电设备的保护（辅
助）装置及高压配电柜（配）线缆（槽）。
（2） 配电子系统，主要包括低压配电柜（箱）、用户配电柜（箱）、低压配电设备的保护（辅助）
装置、低压送（配）线缆（槽）。
（3） 照明子系统，主要包括：①户外灯具，如彩灯、霓虹灯、广告灯、喷泉灯、顶灯、外围射
灯、水池灯、航标灯等；②户内灯具，如大厅、过廊、楼梯、停车场、会议室舞台灯光设备以及警示灯或临时需求电光源等。
2． 供配电系统工作人员的职责 (1) 电工
1) 每日按照各项目制定的供配电系统巡视的内容与程序，巡视配电房设备，并对巡视情况进行记录。
2) 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次，并进行记录。
3) 按供配电系统(年度)周期检查、保养计划和供配电系统的维修保养规程进行周期检查、保养，并对结果进行记录。
4) 对供配电的维修工作时行记录。
5) 供配电系统发生异常和故障及时报告部门主管，并对故障进行记录，在部门主管的指挥协助下排除异常和故障。
(2) 工程部经理或工程主管
1) 负责供配电系统设备的技术资料、档案的收集和保管；负责零星设备配件、材料采购计划的编制，外委托修理的联系工作。
2) 每年12月份制订下一年度供配电系统(年度)周期检查、保养计划，并按运行情况制订供配电系统(年度)维修计划。
3) 组织实施供配电系统的运行管理及维修保养工作，并进行指导、检查。 4) 每周巡视配电房设备，检查巡视记录、交接班记录。
5) 每月定期组织电工检查供配电系统的运行状况，按日常巡视记录及定期检查记录，进行供配电系统完好率月度统计，并交区域经理审核后报公司主管部门。 6) 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证。 7) 每季汇总设备故障情况，报区域经理审核后交公司主管部门。 8) 按应急预案规定，负责处理应急事件。
3． 供配电系统的工作票制度
(1) 在电气设备上工作，应填用工作票或按命令执行，其方式有两种：填用工作票；口头或电话命令。
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(2) 填用工作票的工作为：高压设备上的工作需要全部停电或部分停电者；高压室内的二次接线和照明等回路上的工作，需要将高压设备停电或做安全措施者；带电作业和在带电设备外壳上的工作；控制屏和低压配电屏、配电箱、电源干线上的工作；二次接线回路上的工作，无需将高压设备停电者；转动中的发电机上的工作。
(3) 其他工作用口头或电话命令。口头或电话命令必须清楚正确，值班人员必须将发令人、负责人及工作任务详细记入记录簿中，并向发令人复诵核对一遍。
(4) 工作票要用钢笔或圆球笔填写，一式两份，应正确清楚，不得任意涂改，如有错别字、漏字需修改时，应字迹清楚。两份工作票中的一份必须经常保存在工作地点，由该项工作负责人填写和收执，另一份由值班员收执，按班移交。值班员应将工作票号码、工作任务、许可工作时间及完工时间记入配电房工作记录簿中。
(5) 一个工作负责人只能发给一张工作票。工作票所列的工作地点，以一个电气连接部分为限。开工前工作票内的全部措施应一次做完。
(6) 事故抢修工作可不用工作票，但必须记入操作记录簿中。在开始工作前，必须做好保证安全的技术措施并指定专人负责监护，即停电、验电、装设接地线、悬挂指示牌等。 (7) 工作票的有效时间，以批准检修日期为限。
(8) 需要变更工作班中的成员时，必须经工作负责人同意。
(9) 工作票签发人由高压电工担任。工作负责人和允许办理工作票的值班员（工作许可人）由高压电工班长或资深技工担任。 (10) 工作票所列人员的安全责任。
1） 工作票签发人：工作必要性；工作是否安全；工作票上所填写的安全措施是否正确完备；所派工作负责人和工作班人员是否适当和足够，精神状态是否良好。 2） 工作负责人（监护人）：安全正确地组织工作；结合实际进行安全思想教育；督促、监护工作人员遵守本规程；负责检查工作票所载安全措施是否上下左右确完备，值班员所做的安全措施是否符合现场实际条件；工作前对工作人员交待安全事项。
3） 工作许可人：负责审查工作票所列安全措施是否完备，是否符合现场条件；负责检查工作现场布置的安全措施是否完善；负责检查停电设备有无突然来电的危险；对工作票中所列内容即使发生很小疑问，也必须向工作票签发人询问清楚，必要时应要求作详细补充。
4） 工作班成员：认真执行安全规程和现场安全措施，互相关心施工安全并监督安全规程及措施的实施。
4． 供配电系统的年度维修养护计划借鉴表
供配电系统的年度维修养护计划如表2-16所示。
表2-16 供配电系统的年度维修养护计划表
年度： 月份 项目 123456789101112 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 月 2
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变压器 低压柜 电气竖井 室外照明 △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ △ 业主（客户）电源箱 △ △ △ 水泵电机及控制柜 △ △ △ △ 风机电机及控制柜 △ △ △ △ 发电机组 批准： 注：△计划安排。
△ △ △ △ 拟制：
5． 供配电系统的维修养护和巡视检查计划
（1） 供配电系统的维修养护和巡视检查计划表（表2-17）。
表2-17供配电的维修养护和巡视检查计划表
序号 维修养护规定 维修养护内容 频次 开关柜、信号屏清扫1 高压配电房 检修、紧固连接、操作4次/年 试验 项目 2 高、低压电缆 坚固连接、绝缘检测 2次/年 巡检检查规定 巡视检查内容 频次 运行状况检查、2h /1计量和室内温次 湿度记录 表面破损检查 每月/1次 变压器、低压开关柜、 变压器、功率因数补偿柜和直流3 4次/年 低压配电房 屏清扫检修、紧固连接、运行操作试验 变压器温度、仪表、指示灯、开关等运行状况2h /1检查、功率因数次 记录和室内温湿记录 动力、照明配电每天盘状况检查 /1次 工作电源切换、每月状况检查 /1次 每月/1次 4 配电间 动力、照明配电盘清扫检修、紧固联接 清扫检修、紧固连接、工作电源自动切换功能检测 3次/年 双路电源5 互投箱 12次/年 6 接地系统 紧固连接、绝缘检测 4次/年 状况检查 （2） 用电设备设施的巡视检查表。为了方便供配电系统的维修养护和对巡检情况的掌握，应填
写供配电设备巡检表（表2-18），记录具体情况。
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表2-18 供配电设备巡检表
日期
1号楼控制柜 2号楼控制柜 3号楼控制柜 4号楼控制柜 1号楼新风机 2号楼新风机 3号楼新风机
楼号：
指示灯 巡检人：
门锁 其他 控制开电压表（U） 电流表（A） 关 4号楼新风机 （3） 控制柜和照明箱的巡视检查表（表2-19） 表2-19 控制柜和照明箱的巡视检查表
年 月 日 楼号 1号楼 2号楼 3号楼 4号楼 名称 动照事动照事动照事动照事备备备备力明故力明故力明故力明故用 用 用 用 箱 箱 箱 箱 箱 箱 箱 箱 箱 箱 箱 箱 楼层 地下室 一层 二层 三层 四层 五层 六层 七层 其他问题及处理内容： 4
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巡视人：
负责人：
6． 供配电系统的运行管理
（1） 供配电系统的运行管理规程。
1） 每天定期巡查供配电系统的设备（包括高、低压室，变压器室，发电机房），并将设备运行参数记录在供配电系统运行记录表上。
2） 发现供配电负荷有显著变化或其他设备异常，应马上查找原因，并通知工程部主管（工程部经理）安排处理。
3） 用电高峰或潮湿天所期间，应每班两次关灯检查接头是否有地流放电现象，发现异常马上处理。
4） 未经工程部主管（工程部经理）同意，不得私自更改设备线路和运行设置。特殊情况下，必须经工程部主管（工程部经理）批准并作记录。 5） 严格执行机房管理规定和交接班、值班规定。
6） 高压工具应每年送供电局年检，年检合格标志贴在工具表面上。
7） 与系统有关的钥匙集中放置在钥匙箱中，交接班时清点数量，发现却失立即追究。外借钥匙应作好登记并按时追收。
（2） 供配电系统的运行安全操作规程
1） 双回路供电。供电方式为一主一备，两路电源的进线柜即受电柜设电气联锁。当主供电源停电，只有在主供电源的受电开关分闸后，备用电源的受电开关方可人合闸，并在主供开关上悬挂“严禁合闸”警示牌，同时在一次结线图板上正确反映供电运行方式。 2） 电源转换
① 停电应按先停低压后停高压，送电就按空载先高压后低压原则执行。当主供电源停电，投入备用电源前，应首先将主供电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”警示牌，然后把备用电源受电开关合闸受电。
② 为避免变压器并列式运行，当两路电源的一某路停电，需另一路电源实行全供，应首先将停电回路电源退出运行状态，挂上“严禁合闸”警示牌；然后将联络柜进入运行状态，并合闸供电。电源转换的操作，应在3min内完成，完成后，应在一次结线图板上正确反映供电运行方式。
3） 发电机供电。
① 为防止发电机向变压器倒供电，发电机输出线路的受电开关与市电的受电开关设有电气联锁。只有在市电的受电开关完全分闸后，发电机的受电开关方能合闸。当发电机供电时，市电主、备供受电开关应退出运行状态，并分别悬挂“严禁合闸”警示牌。
② 市电恢复供电，只有在发电机输出线路的受电开关分闸后，市电的受电开关方能合闸。此时，停止发电机后应先将发电机受电开关退出运行状态，悬挂“严禁合闸”警示牌；然后将市电主、备供受电开关放至准备运行状态，并将其中一路电源的受电开关合闸送电。
(3) 供配电系统的运行记录。供配电系统具有系统大、分散广、设备复杂、技术要求高、运行涉及面广的特点，所以必须对供配电系统的运行作详细的运行记录，以便统一管理与维修养护。 1) 供配电系统的运行记录技术参数。
① 高压配电的运行记录参数(以高压供电回路为记录项)：每2小时记录电压(kV)，电流（A）直流屏技术数据，充电电压、电流、直流电压。
② 低压配电的运行记录技术参数。每2小时记录：受电端总开关、各馈电回路（屏、柜）的电
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压（V）、电流（A）、功率因素（cos￠），每天固定时间记录主要回路的电能耗用情况。 2）低压柜运行记录表 见各项目部记录表
3）发电机运行记录表（表2-21）。
表2-21 发电机运行记录表
物业名称： 设备编号 设备负责人 开机前检查 柴油油位 选择开关位置 记录项目 输出电压/V ab: 频率/Hz 机油油压 室内温度 消防系统 备注
运行原因 输出电流/A a:
b: 电瓶电压 水温/℃ 机器响声振动 停机后检查 累计运行时间 本次运行时间 水箱水位 电瓶液位 c:
年 月 日
运行监护人 机油油位 输出开关位置 bc: ca: 转速/(r/min)
机油油温 通风系统 照明
4）备用发电机运行记录表(表2-22)。
表2-22 备用发电机运行记录表 开机时间 开机原因 时段 6 年 月 日 时 分至 日 时 分 运行电压/V 运行电流/A 转速/(转/分） 开机人 油压/Mpa 油温/℃ 排气 -
注：时段为1h计。
（4）供配电系统的运行情况分析。每年年末到次年1月前，应由供配电系统工程部主管（工程部经理）对本年度的供配电系统运行情况进行技术分析，提交系统运行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容：①全年平均荷载(kW)、各台变压器的运行时数(h)、总用电量、重点用电回路的用电总量（kW·h）\\全年低压端平均线电压（V）、全年平均气温(℃)、全年高低压配电设备的故障率(%)(从高压进线开始到低压配电柜出线端止的设备)；②分析系统运行的主要技术特点；③分析出现故障的主要原因；④对全年系统运行的评价；⑤根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。
7．提高供配电系统节能效果的方法
(1)供冷系统设备是主要耗能设备，可在供冷高峰期和供冷淡季区别对待，根据需要投入不同容量的变压器，降低变压器基本费用，减少变压器的耗能量。
(2)根据实际用电负荷的变化调整变压器的投入数量，保持运行中的变压器单台负荷率在80%左右，以提高变压器的运行效率，实现调荷节电。 (3)配电系统中发挥无功负荷的补偿作用，通过电容补偿柜的投入和切换，将功率因数保持在以上，以减少无功损耗，达到节能效果。
(4)室外灯光工程的灯具功率很大，在日后使用过程中，耗电量将非常大，采用优质高效的节能灯具，加强该系统启停时间的控制，以对其实行有效控制和管理，可以实现显著的节能效果。 8．用电管理
（1）公共用电管理规定。物业管理服务业的相关部门应做好公共用电的管理工作，以免出现公共用电紊乱的情况。
1）公共用电以方便用户、有利形象、满足需要和节约用电相结合。
2）公共用电由工程部门综合各方面意见，根据不同季节制定适当的开关时间表报企业领导批准后执行。
3）公共用电开关需要明确责任人各班1~2名，责任人由有电工操作证或经过类似培训的人员担任。
4）公共用电应装设准确的计量仪表，每月抄表统计一次向工程部主管（工程部经理）汇报。 5）临时性的公共用电（如节假日等）必须经工程部主管（工程部经理）同意并向企业领导汇报，同时由值班人员作好记录。
6）公共用电设施设备应按维修养护计划进行维修养护，确保安全。
（2）临时用电管理规定。用户用电就事先向物业管理部以书面形式申请，并注明用电单位全称、用电地点、负荷量、电压等级、相数及时间。经物业管理部审批通过后，用户与物业管理部签订用电协议，确定计费方式和收纳标准。经批准后，用户应自己敷设好用电线路，严格按照临时用
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电线路的技术要求进行装置。经物业管理部检查符合用电安全要求后方可送电，并由双方共同确认电表读数及填写电表启用单。用户终止用电，应事先通知物业管理部，再由物业管理部人员断电拆线，并确认电表读数，填写电表停用记录并由用户签字认可。对于临时用电的计费方式有两种：电表计费，由用户自备并按指定位置接线，每月计费一次，不足一月，按拆表时用量计费；无表估算，按负荷量及用电时间事先估量。
1）临时用电线路的技术要求。
①装置临时用电线必须用绝缘线，采用悬空架设或沿墙敷设，架线时户内离地面不低于，户外不低于，架设时必须设专用电杆和专用瓷瓶固定，禁止在树上或脚手架上挂线。 ②全部临时装置必须有一总开关控制，每一分路需装熔断器。 ③ 所有电气设备，金属外壳必须良好接地或挂零。
④ 分路线不得在灯头内并头，必须用“丁”字接法并用胶布包好。
⑤ 临时线必须放在地面上的部分，应加以可靠的保护。例如，用胶皮线橡套电缆，则应在过路处设硬质的套管保护。管口要装护圈，以防割破电缆。 ⑥ 安装完毕的临时线，使用单位不得擅自改动。
⑦ 临地线与设备、水管、热水管、门窗架距离应在以外，与道路交叉处不低于6m。
2）楼宇维修和用户装修的临时用电管理规定。为了加强楼宇维修和用户装修工程的临时施工用电管理，确保楼宇电源线路安全和电气设施设备安全运行，维护用户正常的工作秩序，特制定本规定。
① 物业管理处对楼宇进行重大维修工程使用施工电动设备和电动工具的用电量，必须限制于
不影响楼宇正常运作和在楼宇供电负荷量允许范围内。维修报修计划时，必须同时上报用电设备，经物业管理处批准后，才能组织施工。 ② 临时用电必须符合消防和安全用电要求。
③ 用户在时行装修时使用电动工具的名称、数量和规格，必须在装修记录表中写明，同时物
业管理处必须派专业人员对其电动工具进行检查核实。 ④ 凡进行施工的单位和个人使用电动设备、工具及电源线等器材，必须符合国家有关产品质
量规定和安全要求，并安装漏电保护开关，配备分线电闸箱和安装电表，电动工具、临时照明线路应有合格插头插座，并在物业管理处专业人员指定的地点接线，禁止乱拉乱接电线。
⑤ 进行施工人员使用的电动设备和工具，必须在物业管理处规定的时间内使用，禁止在其他
时间内使用。对不听劝阻者，应立即报告物业管理处，停止施工。 ⑥ 物业管理处专业人员有权对违章操作的人员和电动设备工具进行检查，有权制止违章电动
设备及工具的使用。对不听劝阻者，应立即报告物业管理处，停止施工。 ⑦ 本规定应与装修管理规定同时执行，互为补充。
（3） 每月用电情况汇总报表。工程部应对每月的用电情况进行汇总，列出每月用电情况汇总表
(表2-23)，对整个项目部的用电情况有大致的了解，便于对项目部的用电进行管理。
9．供电突发性事故的应急措施 （1）停电应急处理措施。
1）值班人员或第一时间发现停电应立即用对讲机或其他方式通知其他工程部人员和办公室前台及监控中心，工程部全体人员在得知停电后应立即赶往配电房。
2）值班人员应迅速判断停电原因是市政停电还是机房故障停电，起动应急发电机并网工作，应急发电机常规情况下应处于自动起动和并电位置，同时检查应急发电机各运行参数是否正常，各油水位等是否正常。
3）值班人员以外的其他维修人员应首先起动电梯应急救人程序放出被困人员，然后协助值班人员检查配电房情况。
4）工程部主管（工程部经理）接到停电通知后，应立即赶往现场，检查停电和发电情况。判明
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停电原因，证实电梯困人解救情况，通知监控中心向客户广播停电情况。如果是市政停电，致电供电部门了解停电原因和恢复供电时间，如果是配电房内故障停电，应立即组织人员抢修，及时恢复供电，尽量缩小停电影响范围，同时将大体情况向领导汇报。
5）应急发电机运行期间，休班人员应随时检查发电供电情况，并抄表记录。
6）市政（或故障）恢复供电时，值班人员应按照配电房操作规程逐个合闸供电，同时检查应急发电机停机情况并记录停机时间。
7）由工程部主管（工程部经理）和值班人员同时确认恢复供电各处正常无误后离开现场，填写停电（或故障）处理记录。
（2）停电类型及应急处理措施。 1）外线故障
① 主要供配电系统停电，备用供配电系统自动投入。当外线故障导致主要供配电系统电源停电时，值班员工要检查真空开关的指示牌是否分闸，再检查电压和指示灯，当明确失压断电后，将主供电源进线柜真空开关退出，挂上“有人工作，禁止合闸”警示牌。
② 备用电源处于非自动位置，故主供电源断电时不能自动合闸，检查备用电源进线柜的电表和指示灯，真空开关应处于准备合闸位置，合上备用电源进线柜开关。 ③ 检查馈电柜和变压器出线柜是否下。 ④ 检查低压受电柜，并合上低压总开关。 ⑤ 向供电局调度室了解外线故障情况。
⑥ 各设备机房、楼梯、通道、地下车库等出口地方均开启应急灯，并保证运行正常，作为人员疏散照明使用。
⑦管理处保安、清洁保洁等人员，到现场安抚客人，并安排有续疏散，避免出现混乱。 2）内部故障。当高压柜真空开关、高压电缆或变压器出现故障时（短路或接地），非误操作引起，除该高压柜停电，甚至会引起主供电源或备用电源的受电柜停电，此时值班人员就遵守下列程序。 ① 将故障柜的真空开关退出(若引起火警，1人用手提式二氧化碳气体灭火器灭火，1人向消防中心报告火警)。
② 将故障柜的低压总开关退出，挂“有人工作，禁止合闸”警示牌。 ③ 将低压母联合闸，保证消防设施用电。
④ 向项目部负责人和工程部主管（工程部经理）报告故障经过和处理情况。
⑤ 项目部部召开事故分析会，邀请供电局、厂商及有关方面参加，分析事故发生原因和处理措施，并书面总结报告总办相关职能部门。 4） 市电全停
① 当接到市电计划停电通知后，立即检查备用电源系统，做好转换备用电源的准备工作。并立即将停电信息反馈给客户，使客户对自身的工作进行适当安排，尽量减小停电所造成的影响。同时，立即向供电部门了解停电原因和恢复供电时间，及时将信息反馈给客户，并协助客户解决因停电造成的困难。
② 起动发电机退出市电联系开关，合上发电机联系开关，向应急负荷供电，并每隔15min检查一次发电机运行状况，如燃油量、水温等。
③ 监视市电进线电压，尽快与供电局联系，一旦市电恢复正常，立即退出发电机电源，恢复市电。
④ 及时书面向工程部主管（工程部经理）报告。
⑤ 市电失压，发电机如不能正常自动起动，则用手动起动。 （4） 停电通知用户的工作规程。 1） 计划停电。
① 供电局转、停电，物业管理部接到通知后应立即报告项目部负责人。
② 因施工需要停电，须至少提前24h将停电计划书面上报告工程部主管（工程部经理）。
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③ 业务部经理审批后，项目部工程部拟发转、停电通知书，由物管员送至客户。
④ 停电通知书最迟应在事发前12h送达客户，如不能在上述时限内送达，应报业务部经理批准启用消防广播系统紧急通知客户。 2） 事故停电
① 因供电局故障发生停电，项目部工程部须立即向业务部经理报告，经批准后，启用消防广播系统(或由物管部用电话)向客户解释原因。事后，物管部应向供电局索取解释函，并转呈业务部经理。
② 因内部事故引起停电，物管部应立即排除故障恢复供电，并书面通知在通知栏里张贴(或由物管部用电话)向客户解释原因。
（5） 停电应急处理人员安排，如图2-5所示 图2-5 停电应急处理人员安排示意图
区域经理 区域副经理 工程部经理 检查停电部位和原因 检查发电供电情况 检查发电机运行情况 向供电部门咨询停电原因和恢复供电时间（市 政停电情况下） 通知监控中心广播停电情况 组织应急报修（故障停电情况下） 当日值班员其他维修员 通知相关人员和部门检查停电原因起动应急发电机并送电检查应急发电机运行参数值班巡查记录应急抢修（故障停电情况下）恢复送电电梯应急解救人应下应急）急供抢电修线（路故障停电情况恢复送电 10
二、供配电系统的维修养护
维护供配电系统的良好工作状态，确保电源供应正常，为营业用电提供可靠的电力保证，是
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物业管理服务工作中的重要内容。
1． 供配电系统的维修养护工作要点
（1） 应制定严格的配送电运行制度和电气维修制度。
（2） 实行24h运行或维修值班制度，发现故障，及时排除。
（3） 加强日常维护检修。公共使用的照明、指示、显示灯具要保证完好；管辖范围内的电
气线路符合设计、施工技术要求，线路负荷要满足和保证用电安全；确保发配电设备安全运行。
（4） 停电、送电提前通知客户，以免造成经济损失或人员伤亡。 （5） 临时施工工程及业主装修要有用电管理措施。
（6） 发生火灾、地震、台风等突然情况时，要及时切断电源。 （7） 电表安装、抄表、用电计量及公共用电进行合理分配。
（8） 根据用电负荷的季节性特点，合理调整变压器的运行方式，最大限度的发挥变压器的
利用率，保持电容补偿柜良好的工作状态，确保功率因素符合规定要求。
（9） 配备专业人员管理供配电设备，操作人员实行持证上岗，按规程操作。严格控制停送
电操作，设备的检修应避开办公营业时间。
（10） 值班人员每班对配电室巡检，加强预防性维修和年度养护，认真填写巡检记录。 （11） 严格按照供配电系统养护计划进行辖区设备的养护。
（12） 主管人员每年12月份制订下一年度的设备养护计划，报项目部负责人审批。 （13） 督促分包商对外委高压部分设备如期养护，并有详细记录。 （14） 工作过程应严格遵守电气作业规程。
（15） 根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、坚固接线端子等养护工作。
（16） 各系统的维修养护以不影响正常营运作为原则，特殊情况，须报告业务部经理，及时
通知受影响的客户。
（17） 维修养护结束后，应将有关工作情况记录在设施检查表：变压器设备检查表、低压柜
设备检查表、发电机房设备检查表和当值日志上。
（18） 高压设备发生接地时，在室内不得接近故障点4m以内，在室外不得接故障点8m以
内，进入上述范围必须穿绝缘鞋；接触设备外壳或构架时应戴绝缘手套。
2． 供配电系统的维修养护工作标准
供配电系统的维修养护工作标准如表2-24所示。
表2-24 供配电系统的维修养护工作标准 序 号 变压器 1 2 高压环网柜 1 巡查 每2小时 柜体无灰尘，室内无异常气味、噪声，开关指示正常，通风良好 柜内各零部件，电缆头连接螺栓无松动断裂，无电击痕迹，保洁内部各部件；馈电开关操作灵活，和机械连锁可靠；跳闸线圈功能正常；熔断器上、下端硅胶膜无破裂凝固；测量相间接地电阻不低于500MΩ(用巡查 每2小时 通风良好，无异常气味和噪声，温度正常 年检 1年 保洁变压器机身、线圈、电缆支架和通风口；检查温控仪表和跳闸信号接线；测量高低压线圈间绝缘电阻不低于30MΩ(用1000V兆欧表) 项目 周期 内容及标准 2 年检 1年 11
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1000V兆欧表) 低压配电柜、箱 1 低压配电室、各设备房、竖井，检查柜、箱体外观巡查 每2小时 无灰尘(必要时保洁)，无异常气味噪声；电表指示正常；低压抽屉柜电容补偿投入使用，功率因数在以上。 保洁柜(箱)体内灰尘(用吹风机保洁线圈、开关、接线端子上的灰尘)；紧固松动的部件、接线端子；检查年检 1年 各元件、标记标号、电度表铅封是否完好；检查具备自动合闸功能开关是否正常 发现灯具和线路问题，及时安排人员维修更换 巡查 每日 节约用电，做到人走灯灭，用户下班后，值班人员及时巡检，关闭不必要的照明。楼外射灯按规定的时间送停，并根据季节变化适当调整 2 照明器具、供电线路 3．供配电系统的定期维修养护项目
供配电系统的定期维修养护项目如表2-25所示
表2-25 供配电系统的定期修理养护项目
序号 维修养护周期 维修养护项目 检查各楼层和机房应急灯、疏散指示灯、楼梯灯、前室灯、电房照明。外广场路灯。 检查地下层排风和送风机运行状况和机房照明 发电机：机身清洁除尘、检查各螺钉有无松动、有无漏水漏油、机油油位、水箱水位、燃料箱油位、蓄电池、启动机组运行10min、停机后检查有无漏水漏油 各层配电母线槽接头：检测运行温度 外立面泛光灯和外墙灯：检查镇流器、灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、开关箱清洁除尘 喷水池灯：检查灯座、灯泡、控制开关和线路有无损坏、潜水泵运行有无异响、更换密封不良灯座和老化电缆、开关箱清洁除尘 公共大堂灯、招牌射灯和灯箱：检查灯座、灯泡、光管、控制开关和线路和无损坏、开关箱清洁除尘 发电机：控制电箱和开关电箱接口除尘紧线、机架除锈油漆、机座防振弹簧打黄油 地下层送风机：检查调校风机皮带，控制箱接口和电支机接口紧线，测量电机运行电流、设备除锈油漆 建筑物外围射灯：铁架、线管除锈油漆 天面尖灯顶灯和射灯：铁架、线管除锈油漆 1 每月一次 2 每月一次 3 每年 四次 12
-
外围喷水池灯：开关箱紧线、消防接合器除锈油漆 4．供配电系统的维修养护记录
供配电系统的维修养护涉及很多的科学数值，所以必须对供配电系统的维修养护进行记录，才能更好、更全面地掌握供配电系统的维修养护，从而更合理地制订下一步的维修养护计划。
表2-26、表2-27和表2-28以表格形式列举了一部分供配电系统维修养护的格式。
表2-26 发电机季度维修养护记录
项目部名称： 设备编号 设备责任人 年 月 日 维修养护人 审核人 1.上次保养累计运行时间 2.柴油补充或更换 3.空气滤清器清洁更换 4.水、机油、柴油滤清器芯更换 5.机油、柴油油路、水路检查 6.控制箱电路、电气元件检查 7.通风、排烟系统检查 8.机身外部各紧固件紧固 9.电池充电电路检查 10.电池电解液检查充注 备注 13
11.电池电压值 12.机油更换 13.机身、地面、墙面、清洁 水温 油温 14. 运行检测h 电流 电压 有无渗漏 运转声音是否正常 15.模拟停电 自动开机
-
表2-27 干式变压器养护记录表
项目部名称： 设备编号 额定值 项目 外观及紧固 绝缘电 阴测定 电气联接 检查除锈 辅助部 件检查 消防设施 检查 一次侧电缆 二次侧电缆 器身各部螺柱 一次侧电缆带绕组相与相、相对地 MΩ 二次侧电缆带绕组相与相、相对地 MΩ 高压 连接片 冷却风机 一次电 缆接头 测温元件 及表计 二次电 缆接头 防护罩 容量 kVA 供电范围 电压 10/ 责 任人 一次电流 kA 纵养护人 二次电流 kA 冷却方式 年 月 日 审核人 投运情况 投运时间： 年 月 日至 年 月 日 维修养护后带负荷运行情况 ： 清扫 机身： 墙、地面： 照明 备注 表2-28 配电柜、控制柜维修养护记录表
项目部名称：
设备编号 柜 名 维修养护项目 清扫 紧固 责任人 年 月 日 审核人 安装位置
纵养护人 14
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主回路电器 控制电器 母排导线 绝缘 标识 接地 柜体与外观 计量仪器仪表 隐患排除 功能检定 维修养护时更换元件的名称、规格： 检定结论（保养后带负荷运行24h状况）： 照明 灭鼠药物 备注 5．供配电系统的维修养护方法 （1）更换电表。
1）断开电源拆下电表，确认电表已经失灵，可选用具有检验合格证的同一型号电表进行安装，安装时注意进出线接法正确。
2）安装结束后合闸后试电，保证客户用电设备使用正常，电表转动下。 3）维修人员应会同客户填写好更换电表记录（表2-29），记下新启用电表底数。
表2-29 更换电表记录表
单位： 序号 15
消防设施 地面、墙面清扫 旧表数 新表数 新表型号 （厂家） 年 月 日 更换结果 维修人 备注 日更换地点 更换原因 期 -
（2）维修开关
1）分析造成低压开关跳闸或烧坏的原因。
2）如果是短路故障，首先将空气开关置于“OFF”位置，用万用表（兆欧表）检查线路，查出故障点后给予排除。
3）经试电后如确认需要更换空气开关或熔断器时，必须采用同一技术规格的合格配件进行调换安装。
4）如果是由于线路过载造成的开关跳闸或烧坏，在更换损坏元件后应将该线路负载减少。 （2）水管、白炽灯的维修。
1）断开电源、取出白炽灯，如果灯丝烧断，可更换同一型号的卡口或螺口灯泡安装上去，试电查看是否正常。
2）灯管不亮可先检查启辉器，如损坏可更换新的；试电检查如不亮时，取出灯管并更换同型号、同规格的灯管，再次试电检查，如仍不亮时可检查接线和镇流器，查出故障立即排除，恢复正常照明。
3）其他情况造成的灯不亮，可根据原因参见“（2）维修开关”和“（4）线路检测”进行处理。
（4）线路检测。
1）线路停电检修应及时通知客户。 2）客户开关烧坏的处理见“（2）维修开关”进行处理。 3）电表损坏的维修见“（1）更换电表”办法进行处理。 4）进户线端子接触不良可先切断电源，将接头坚固。
5）线路短路时可用万用表对线路逐一检查，找出故障原因并及时处理。 6）当确认故障排除后方可送电。 （5）插座无电。
1）由于市政停电或线路维修造成的停电应通知客户。
2）插座接线端子松动，可拆开插座板坚固接线头后重新安装，检查试电情况。
三、配电房的维修养护
配电房是供配电系统的心脏，在供配电系统维修养护和管理中，加强配电房是维修养护和管理极为重要的因素。所以，本节特别在这里详细讲述加强配电房的维修养护和管理。
1． 配电房的管理规定
（1） 保持配电房干净、整洁、通风、无杂物。专用工具及设备件摆放齐整，并有工具
清单记录。
（2） 配电房设立专门岗位责任人。
（3） 进入配电护操作人员必须经专业培训，并有上岗证，严禁无关人员进入配电房。 （4） 保持配电房内照明充足正常，备用电源及灯具满足要求。
（5） 配电房应张挂配电系统图，值班人员应明了配电负荷分配情况，及时调控。 （6） 配电房内应有相应保护措施和相关警示说明或标志，应配备安全保护用具。 （7） 配电房的操作严格按操作规程进行。
（8） 层间配电房（电气小室）内及房内的电柜、电箱平时应锁闭，房间内各种开关应
标志清晰。
（9） 层间配电房（电气小室）内每月清扫一次，严禁吸烟，堆放杂物。 2． 配电房的环境要求 （1） 高低压配电房。 1） 门：外开，门洞有防鼠防小动物装置、门扇有通风百叶，门内侧装有防火自动垂帘（或
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其他防火隔断措施）。防火门及金属门应保持完好，防腐油漆定期翻新。门外应有明显的标识：“高低压配电室”或“非值班工作人员严禁入内”。
2） 墙身：刷白，无施工遗留痕迹。无明显的凹凸不平及挂尘的现象。墙身只允许挂“系统图”及“规章制度”。
3） 天花：刷白，无漏水痕迹，无蜘蛛网。
4） 地板：可根据实际情况选以下任一种处理方法：①水泥地板全部油灰色地板漆；②铺防潮、防滑地砖；③用阻燃夹板作地板。
上述三种方式都要在距离配电柜50cm处用黄色油漆划上10~15cm宽的警戒线。在操作范围内铺上对应电压等级的绝缘胶垫。
（2） 楼层配电室及其他专用配电房（含配电专用管井）。 1） 门、墙身、地板、天花的要求与高低压配电室同。 2） 对穿过楼板的母线槽、电缆桥架必须做好防水浸的拦水基。要求具有对整个配电室阻水的防水门坎。
（3） 备用发电机组机房
1） 地面应做好防尘处理，发电机台架应高于地面，在距离台架20cm处应有黄色的警戒线，发电机组的槽钢底座不应有锈蚀现象。对于水冷发电机组的台架四周应有完整的排水沟，其宽度不宜超过15cm。发电机组的日用油箱应设在有门的独立房间，门外侧应有明显的“严禁烟火”警示牌。
2） 发电机组的起动电池应放置在专用台架上。
3） 发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。 3． 配电房的值班制度
为了贯彻执行安全第一预防为主的方针和为维护以及正常使用好配电房的各种设备，需要地配电房的值班人员实行一定的制度管理，以下值班制度可供参考，各项目部也可根据自身情况另行制定。
（1） 定时巡视设备运行情况，并做好运行记录情况，发现异常情况及时报告。 （2） 认真准确抄写、记录配电屏上的各种仪表读数。 （3） 正确执行停、送电制度，做好交接班工作。 （4） 发生事故时，要做到“三不放过”，即责任不清不放过，事故未处理不放过，其他
人员未得到深刻教育不放过。记录好事故的详细情况和处理经过并存档。
（5） 管理好安全工具、仪表工具，做好环境卫生和设备卫生，设备仪器仪表摆放整齐、
整洁。
（6） 坚守工作岗位，不得擅离职守，有急事必须离开的必须向上级说明情况，不得做
与本岗位无关的工作。 4． 配电房的维修管理规定
（1） 高压柜跳闸或熔断器故障必须在5~10min内处理。 （2） 楼层开关跳闸住户开关跳闸必须在10min内处理。
（3） 计量箱、总开关和电表如需更换，强电井开关跳闸或需要更换必须在半小时内处
理。
（4） 柴油发电机组必须常保正常待命，如一般机械线路故障，必须在10~30min内解决，
自动不行时需用手动。如大型需要必须在1h内解决问题，确保供电。
（5） 配电房值班人员发现各有关回路在配电房跳闸必须在1~5min内迅速恢复送电。 （6） 对配电房有关问题、事故的发生要作好记录，并吸取教训，尽量杜绝。 5． 配电房的操作规程 （1） 送电的操作规程。
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1） 高压送电合闸操作规程。
① 操作人员接到送电命令后，由工程部主任填写操作票(表2-30)，并有人监护操作人员，明确操作内容，核对要送电的设备。
表2-30 操作票
年 月 日
操作任务： 记号打勾 操作顺序 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 开始 时 分
操作内容 结束 时 分
操作时间 ② 操作人员必须穿戴好绝缘手套、鞋等。 ③ 验明高压柜位置及开关，并确认无误。
④ 检验一切正常后，若无规定采用某段母线送电时，可按实际选用送电。 ⑤ 根据所需送电变压器、高压柜，并确认变压器高压柜编号无误后，按操作票要求送电。 ⑥ 备用电源及检修开关、线路，应挂上“有人工作，严禁合闸”警示牌，并记录在运行记录本上。
2） 低压合闸送电操作规程。操作人员接到送电命令后，由工程部主管（或工程部经理）填写操作票，并有监护操作人员明确操作内容，核对要送电的设备。 ① 检验各开关柜位置，开关应在断开位置，无误后方能送电。 ② 应先合变压器低压侧进线总开关，然后才能合分开关。
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③ 备用电源开关及检修开关、线路必须挂上“有人工作，严禁合闸”指示牌，并记录在运行本上。
（2） 停电的操作规程。
1） 操作人员接到停电命令后，由工程部经理填写操作票，并有人监护。 2） 操作人员应明确操作内容，核对要停电的设备。
3） 验明所停线路开关位置，确认无误后，方能送电，再挂上“有人工作，严禁合闸”警示牌。
4） 全面或一台变压器停电，应按规程从低压侧负荷分开关开始停电，然后再停变压器低压侧总开关，高压侧总开关，当停高压侧电的操作时，监护人必须穿戴好绝缘手套、鞋等。
5） 停电检修也必须办理工作票才能进行操作。
6） 当要将电源转换时，应选择适当时间，并事先通知有关客户或用户。 6． 配电房的标识系统
为了维护和正常使用好物业中的供配电系统，保障人身安全，需要对供配电系统中的特定设备进行标识。
（1） 高低压配电室主要出入口门外应有“高压配电室”、“低压配电室”、“非值班操作
人员严禁入内”等白底红字的标示牌。
（2） 高压进线如敷设在配电室内或外，且是开放式安装的，要在护栏上或导线上挂上
“高压危险”警示牌。
（3） 如高压配电柜的进线柜的正面和背面，要在适当的位置上标上进线回路的名称。
如龙潭F9、天河F4等，并与系统图上的标注一致。
（4） 对已经送电的高压开关及已退出运行的高压开关，要挂上统一的有“投入”、“正
在工作、严禁合闸”警示牌。
（5） 高低压配电柜的顶部应明确标示该柜在系统中的编号，并必须 竣工图上的标号相
一致。在有条件的情况下应标明该柜的功能和用途，如联络柜、计量柜、馈电柜等。
（6） 在低压配电柜的所有送电开关的面板上应该用统一的字样示该路开关的回路名
称。
（7） 在低压配电送电的母线槽、电缆上应可靠地扎上已经标注上回路名称的金属牌子，
在同一回路不同的适当位置，扎上同一标示。 （8） 楼层配电室及专用管井应该有明确的标示牌。
（9） 高低压配电室及其他独立的配电室内的接地点应有明确统一的“接触点#号”标识。 （10） 对于高压配电的直流操作电源的电池组的表面，应保持清洁，电池水保持在规定
的范围内（干式免维护电池定期检查）。发电机房的照明、通风、冷却、泵油设备的用电应接入确保回路，以保证发电机组送电后，能确保这些设备的运行用电。 7． 配电房的日常运行巡查
对配电房的维修养护需要定时对配电房进行巡视检查，确保其正常运行，并作好其运行的记录。
（1） 运行人员应隔2h巡查一次配电房，并填写配电房运行巡查记录表（表2-31）
表2-31 配电房运行巡查记录表
年 月 日 9:011:013:015:017:019:021:023:0问签0 0 0 0 0 0 0 0 题 名 时1:0 间 0 3:00 5:00 7:00 19
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日期 1 2 3 4 5 6 7 8 9 记录 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 （2） 检查变压器运行声音、温度是否正常、低压柜主进及各支路负荷仪表，指示灯是
否正常，电流运行是否平稳。
（3） 检查电容补偿柜运行和交流接触器及配件、补偿值是否正常，三相负荷是否平衡，
三相电压是否相等。
（4） 检查各低压柜内螺钉、接头是否松动。
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（5） 巡查内容应详细记录在配电设备运行记录表（如表2-32所示）中。
表2-32
电流 电压 变压器温度/℃ 时间 功率 因率 频率 室内 温度 其他 a b c u v w a b c 9:00 11:00 13:00 15:00 17:00 19:00 1# 2# 1# 2# 1# 2# 1# 2# 1# 2# 1# 2# 值班人： 值班人： 值班人： 8． 配电房维修养护内容
（1） 配电房的维修养护计划
配电房的维修养护计划如表2-33所示
表2-33 配电房的维修养护计划表
序号 1 2 3 4 5 6 7 维修养护项目 配电屏环境 电气仪表 控制回路 批示灯、按键，转换 电容无功补偿 配电屏对地测试 纵养护内容 清洁卫生 外表清洁，触点完好，无过热现象，无焦点 外表清洁，压接良好，无过热现象，无焦点 外表清洁，压接良好，标志清晰，固定可靠，绝缘良好，开关灵活 功率因数在以上，电容接触器完好，电容补偿器三相平衡 接地良好（阻值1Ω） 维修养护周期 2次/月 1次/月 1次/月 1次/月 1次/月 2次/月 21
-
备注：
制表： 审核：
（2） 配电房的定期维修养护项目
配电房的定期维修养护项目如表2-34所示
表2-34 配电房的定期维修养护项目 序号 维修养护周期 维修养护项目 清洁各层配电房：清洁母线槽表面；检测运行温度 高压配电房：检查清洁直流屏、电池 1 每季一次 地下层送风机：检查电机风机轴承有无异响，轴承打黄油、清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘 各层配电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各接线有无损坏和过载过热。动力箱电缆T接口和母线插接箱接口，电源开关接口有无过载过热 2 半年一次 低压配电房电柜：检测母排接口、电缆接口、开关接口运行温度、检查电容器、避雷器瓷瓶、清扫电柜灰尘 变压器房：紧固各接口螺丝、检查各接地线情况，清扫变压器灰尘 高压配电房：配电柜除尘、检查小车接口螺钉、开关触头、二次接线完好、试验开关分合闸 低压配电房电柜：母排和电缆接口、电容器接口、避雷器瓷瓶连线、熔断器接口、开关等接口除尘紧线、试验开关分合闸 3 每年四次 楼层配电房电源插接开关箱：除尘紧线 各层其他功能的设备配电房电箱：检查电源开关、接触器、指示灯、转换开关、按钮、各连线有无损坏和过载过热、动力条T接口和总电源开关接口有无过载过热、清扫电箱内灰尘、接口除尘紧线 高压配电房：直流屏电池架除锈油漆 （3） 配电房的维修养护记录。对配电房实行维修养护后，需填写配电房维修养护记录
表（表2-35），以便日后更进一步的维修养护，使得对配电房的维修养护有步骤、有计划地进行。
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表2-35 配电房维修养护记录表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15
维修养护完成情况 年 月 日
备注 维修养护项目 室内清洁卫 生 降尘情况 室外内照明 室内消防设备 接点紧固 主回路电器件 母排导线 绝缘情况 标牌标示 接地 计量仪表 外观 噪声气味 功能检查 其他隐患 维修养护时更换元 件名称及规格 检定结论 备注 责任人：
9． 配电房的故障处理
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维修养护人： -
（1） 运行中的低压配电柜发生故障（如跳闸、停电）运行人员应迅速正确地进行判断
和处理，分清故障情况，故障不明时，不应自行处理，以免事故扩大，处理程序可以参考本节前面讲述的停电应急处理规程和停电应急处理人员安排。
（2） 处理故障时，应设法保证配电房自用电源及重要设备的电源，并将处理过程及故
障详细记录在配电房故障记录表（如表2-36所示）中。
表2-36 配电房故障记录表
设备所在位置 故障发生日期 故障情况： 故障处理办法: 故障处理结果： 修理时间 修复人员签名 检查人签名 （3） 若是配电房中的配电柜故障，需填写配电柜检修工作表（表2-37）才能对配电柜
进行检修。
表2-37 配电柜检修工作表
商场名称： 年 月 日
1 24
工作负责人（监护人）： 值班 -
人： 参加维修工作人员： 2 3 4 5 6 工作任务及地点： 计划工作时间： 自 年 月 日 时 分 至 年 月 日 时 分 工作条件（停电或不停电）： 注意事项（安全措施）： 许可开始时间： 经理签名： 年 月 日 时 分 值班人： 值班人： 工作负责人： 工作结束时间： 年 月 日 时 分 7 备注 经理签名： 工作负责人： 四、弱电系统的维修养护
1．各工作人员对弱电系统的维修养护职责 （1）分承包方维修养护人员的职责。
1）按弱电系统周期检查及维修养护计划和弱电系统维修养护规程的内容要求进行周期检查及维修养护，并对结果进行记录。 2）对弱电系统维修养护工作进行记录。
3）弱电设备发生异常和故障及时报告设备主管，并对系统故障进行记录，及时排除异常和故障。
表2-38 弱电主系统月清点检查表
日期： 要求 要求 工作项目 工作项目 检清调试检清调试查 洁 整 验 查 洁 整 验 消防主机 监视器 卫星天线 卫星接收机 VOD设备 调制器 主放大器 播放设备 制作设备 摄录设备 控制设备 消防保安 监视主机 巡更主机 门禁主机 接线回路 安防联动 音源设备 高音台 功放 附件 有线接收设备 有线电视 背景音乐 系25
议同声传译设备 心网络中核心交换机 主干交换机 -
会议音响 会议视频 会议演示 附件 UPS 系统 UPS主机 蓄电池 主配线架 语音交换机 接入设备 控制设备 楼控巡检人： 负责人：
（2）电工的职责。
1）每日按照弱电系统巡视内容与程序巡视信号接收机房设备及卫星天线，并时行记录。 2）信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次。
3）发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维修养护人员并报告工程部主管（工程部经理），督促维修养护。 （3）保安人员的职责。
1）负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并进行记录。
2）发现异常情况及时报告保安主管、工程部主管（工程部经理）。 （4）工程部主管（工程部经理）的职责。
1）负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作。
2）每年12月制订下一年度弱电系统周期检查及养护计划，并按运行情况制订弱电系统（年度）维修养护计划。
3）组织实施弱电设备的运行管理并按设备维修养护分承包方服务质量监管办法对分承包方进行监管，对弱电设备维修养护工作进行检查、验证。 4）每周巡视弱电房设备，检查巡视记录。 5）每月定期组织分承包方维保人员和电工检查弱电设备的运行状况，并填写相关检查表。 6）按日常巡视记录及定期检查记录，进行设备完好率月度统计并交经理审核后报公司主管部门。
7）对每次周期检查养护记录、维修记录、故障记录进行检查验证。
8）每季汇总设备故障情况，进行设备故障记录（季度）汇总，报区域经理审核后，交公司职能部门。
9）按应急预案规定负责处理应急事件。 2．弱电系统月清点检查表
弱电系统月清点检查表（表2-39）。
表2-39 弱电分配系统月清点检查表
日期： 要求 要求 工作项目 工作项目 检清调试检清调试26
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查 楼显 模块 烟感 洁 整 验 查 干线放大器 洁 整 验 消防系统 温感 诱导灯 应急灯 手报电话 防火卷帘 洒水喷头 镜头 摄像机 防范探头 巡更探头 门禁探头 接线盒 控制箱 电池组 有线电视楼层放大器 用户放大器 分配器 分支器 背景音乐楼层控制器 区域控制器 中间接线盒 扬声器 楼层交换机 保安系统网络系统区域交换机 光纤配线架 数据配线架 语音配线架 区域模块 现场模块 专感器 执行机构 中间接线盒 UPS 系统楼控系统 巡检人：
负责人：
五、应急发电机的维修养护 1．应急发电机的养护管理
（1）保持应急发电机机房干净整洁。
（2）发电机组与储油间隔离，储油间应有单独通风设施，并有防爆灯。
（3）发电机房内严禁烟火，标示明确，普通灭火设施齐全，二氧化碳灭火系统处在正常监控状态。
（4）发电机非使用时应定期试运行，时间每次不少于15min，每次运行应有详细记录。 （5）有明确岗位责任人，有详细的维护养护计划和记录，以及故障处理记录。 2．应急发电机的操作规程
（1）在市电停电时，应及时启动发电机。
（2）启动前须检查机油、柴油、电池、电压是否正常，水箱内水位是否足够。
（3）检查风叶及传动带等是否正常，检查机身各处是否有漏油及其他连接松动现象。 （4）一次起动时间不得超过5s，连续两次起动不成功，应间隔2min再起动，如重复三次不能起动，则应查明原因。
（5）发电机正常供电运行后，应注意观察各仪表运行是否正常，如发现异常情况应立即
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停机检查。
（6）运行时保持机组负荷不超过额定值80%。
（7）市电恢复供电后，按启动程序逆操作转换市电。停机前应保持空载运行5min以上。 （8）运行期间，注意打开补风机。
（9）应急发电机起动后，应间隔2h左右，记录电压、电流、油压、水温等。
（10）在运行中，确保发电机组正常安全运行，必须用看、听、嗅、摸四结合方法对机组进行检查。
3．应急发电机的日常巡查与记录 （1）应急发电机的日常巡查内容。
1）检查油箱油量及水箱内的水是否足够，不足时应添足。 2）检查机油平面，不足时应添足。
3）检查各附件安装的稳固程度，地脚螺丝及各机械连接的牢靠性。 4）检查机器是否有漏油、漏水等现象。
5）检查各仪表是否正常，蓄电池电池水是否添足，检查蓄电池电压是否正常。 6）清洁机器及附件设备外表。
7) 发电机平时置于自动待发状态，蓄电池置于充电状态。 （2）应急发电机巡查记录表。
应急发电机巡查记录表如表2-40所示。 （3）应急发电机运行记录表。
应急发电机运行记录表如表2-41所示
表2-41 应急发电机运行记录表
年 月
日 开机时间 停机时间 机油温度 频率 v 三相电压 v w 电流 总运行时数 总发电量 其他情况说明： 28
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值班人：
（4） 应急发电机组故障记录表
应急发电机组故障记录表如表2-42所示
表2-42 应急发电机组故障记录表 设备所在位置 故障发生日期 故障情况： 故障处理办法: 故障处理结果： 修理时间 修复人员签名 检查人签名 （5） 应急发电机的维修养护计划。根据实际情况填写应急发电机维修养护计划表（表
2-43），有计划地对应急发电机进行维修养护
表2-43 应急发电机维修养护计划表 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 29
项目 燃油量 滑油质量 滑油滤器清洗 垫脚螺栓 空气滤器清洁 蓄电池电压 电线接点检查 机身及环境清洁 内容 序号 11 12 13 14 15 16 17 18 项目 燃油滤器清洗 机油更换 皮带传动装置 排烟螺栓管连接 增压器轴承 电池水补充 接地测量 进排风机检查 内容 -
9 10 其他情况： 控制箱检查 散热器及风叶 19 20 充电装置检查
制表： 审核： 批准：
六、给排水系统的管理与维修养护
给排水系统的管理 1、给排水系统的组成
（1）给排水系统的主要组成部分。
1）给排水子系统。升压和贮水设备：水泵、气压装置、水箱、水池及配套电气控制。 2）给水附件：闸阀、减压阀、止回阀、各式水龙、开水器、仪器仪表及配套电气控制。 3）管道。
4）排污子系统：①抽升设备：污水泵、雨水泵、配套电气控制设备；②卫生器具：大小便器、洗手盆、配套电气控制设备；③排水管网及附件（包括水井盖、排水沟盖）；④通气系统（通风设备及其电气控制）；⑤污水池、化粪池、隔油池及隔油井。
（2）给排水系统的分析。对给排水系统的分析有助于对给排水系统的更进一步认识，有利于对给排水系统的维修养护与管理。 2、 给排水系统设备房的环境要求 （1） 生活水泵房。
1） 生活水泵房的天花、墙身刷白（如在泵房噪声对外有干扰的情况下，应做吸音设施）。房
内不准放置杂物，正常照明良好，并有应急灯装置。门扇为外开防火门。地面作好防滑、防水处理。
2） 水泵基座应高于地面，基座周围应有通至地漏或集水井的排水明沟。
3） 水泵房内管道应喷上防腐油漆，并用箭头标明水流方向。阀门应挂上用耐用材料做成的
标示牌，标示牌应标明该阀门正常工作时的应处状态。
4） 水泵的泵体、电机外壳支架和水泵的电源箱（柜）或控制柜的保护油漆面应保持良好，
不应有锈蚀。但对电机的表面油漆不宜加厚，避免造成散热不良。 （2） 减压阀房。
1） 减压阀房的天花、墙身刷白，房内不准放置杂物，且照明良好，门扇为外开门，应设置
不低于10cm的防水门坎。地面作好防滑、防水处理。地面应有通到地漏的排水明沟。 2） 减压阀阀体油漆应保持良好，不得有锈蚀，并挂有耐用材料做成的标示牌。标示牌上要
标明阀前压力和阀后压力等重要技术指标。在阀前或阀后压力表上应在设定值的位置上用红油漆划上明显的警戒红线。
3） 减压阀房内管道应喷上防腐油漆，并标注明水流方向。 （3） 水表房。
1） 水表房的天花、墙身刷白，不准放置任何杂物，且照明良好。门扇完好，门前不应放置
障碍物。
2） 水表房内所有阀门无漏水现象，水表油漆良好无锈蚀，在干管管道上应喷有水流流向的
箭头。
3） 水表面板无积土，表内数字清晰易读。 （4） 楼层管井房。
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1） 管井照明灯具完好。管井门为外开防火门，无破损，门板油漆保持良好。门栓、门锁完
好。水管井应设置不低于10cm的防火门坎。
2） 地面整洁，无杂物，管道支架上没有施工时期遗留的施工垃圾，做好防腐油漆，管道卡
码完好，金属管道的防腐油漆覆盖完好并有正确的分色。 3） 各类阀门完好，无漏水、锈斑，压力表计显示清晰、正确。 （5） 排污泵房。
1） 排污泵房的集水井应有可站人的铁栅上盖。铁栅应保持油漆覆盖，不应有锈蚀。 2） 集水井内应无废胶袋、木块等杂物。 3） 控制电箱整洁无尘，并能正常工作。 4） 液位控制器上不附着杂物。 5） 阀门上应挂状态标识牌。 3、 有关用水管理规定
（1） 供水管理规定。各项目部为保证向所管物业的客户供应符合卫生标准的生活用
水，并达到节约用水、满足客户需要的目的，应制定供水管理规定，规范各管理处与相关工作人员的工作。
1） 项目部工程部应指派一名责任心强、作风正派、身体健康的水管员负责对商场水池、水箱钥匙的保管和水池、水箱的清洗监管工作。 2） 在非限水季节（以市政府通知为准），管理处应尽力保证随时向客户供水。在确实需要临时停水时，应先通知客户；停水后必须采取临时供水办法，向客户供水。 3） 地下贮水池、天面水箱每年应彻底清洗两次（特殊情况由水专管员向工程经理建议增加清洗次数），并送水质样品（或由水务局取样）到市政府有关部门检验，水质必须合格。水箱入孔应加盖、加不锈钢纱网密封并加锁。
4） 水管员在巡查中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即向工程部主管（工程部经理）报告，由工程部主管（工程部经理）组织人员进行抢修，杜绝浪费。
5） 抄表员每月要对用水量进行分析，发现用异常应查询，帮助解决用水浪费现象。 6） 随时向客户进行节约用水、计划用水宣传教育，提高全体客户节约用水意识。 7） 执行市政府收费规定，有经济手段管理，加强节约用水。
（2）公共用水管理规定。公共用水包括办公用水、中央空调用水、发电机用水、卫生清洁用水、绿化用水和其他工程维修用水。
为了达到公共用水必须满足的需求和节约用水的原则，应制定相关的公共用水管理规定。 1） 公共用水设备的维修由工程部门按日常维修养护计划进行。公共用水的监管由工程部、保安部及总办相关职能巡查人员负责。
2） 各公共用水的部门负责人必须对本部门强调节水意识，制定用水节水方案，掌握节水方法。对浪费水源的直接责任人和部门负责人按公司相关规定处罚。 3） 凡公共用水点全部装设水表，由工程部每月底抄表统计一次，汇报区域经理审核后上报总办职能部门。
（3）生活用水管理规定。生活用水由市政直供和二次加压两种形式供给，为保证客户的生活用水满足需要和清洁卫生，应对生活用水作如下规定。
1）生活用水设管理责任人一名，该责任人应具备相应专业知识和卫生知识。 2）水电工应每周对加压水泵及管道系统检修一次。
3）整个系统应采取封闭式，以防受到污染，各水池清洗入口须加盖加锁，以确保安全，并防止非管理人员接近水源。各透气管口要采取倒口式并加网，整个系统外围应保持干净整洁，机房每星期清洁一次，水池外部每两星期一次。
4）按照相关二次供水的有关规定，对各水池进行每年两次定期清洗消毒，并由水质检测单位对水质采样化验并出具化验单，资料应齐全并由工程部主管（工程部经理）妥善保存。
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5）生活水系统与排水系统及污水系统隔离。 6）每年对管道系统进行除锈刷漆一次。
7）二次供水由专门管理责任人定期巡查记录，每月底向上级汇报供水系统和水质状况。
（4）临时用水管理规定。为了加强管理，防止出现浪费水的现象。确保项目部内用水的正常供应，对于临时用水的管理，就作出相关规定。
1）前来联系临时用水者，必须是合格的水工，向管理处提交的书面用水申请，写明用水量的多少、时间长短，预付用水押金。
2）临时用水，不得影响客户的正常用水。
3）临时用水必须安装由质检部门检验合格的水表。若私自启动改变水表封印或运行回程，影响准确计量的，参照供水部门的有关规定给予处理。
4）临时用水管道，不应给客户的车辆或行人带来不便。
5）未经申请批准的临时用水管道或线路，管理处有权令其停止使用，限期拆除。逾期不拆的，管理处强制拆除。
（5）停水管理规定。工程维修人员须确保管辖范围内的水正常平稳供应，尽量避免停水，必须停水时，应按如下管理规定操作。
1）填写停水通知单，注明原因，停水的时间、报业务部领导批准。
2）将停水的通知提前一天公告各相关部门和用户，以期作好相应准备，并将地下水池注满，并在停水期间工程人员每两小时巡查一次地下水的水位，发现水位过低应关闭水泵，以免水泵吸空，并通知受影响的客户。
3）准时开展工作，按时完成任务，随时汇报工作进展。 4）常规维修保养应尽量避开用水高峰期，且不超过半天。 5）正常停水时（应急抢修），应迅速判明原因，将情况向领导汇报。及时通过办公室前台和其他公示方式向客户公告解释停水原因，恢复供水的大概时间等。
6）市政停水时，如接获通知则就按照2）进行，如未接获通知，工程部主管（工程部经理）应迅速致电供水部门查询原因。
7）停水超过8h，工程部门要组织人员尽量采取补救措施，内部系统应急抢修期间，工程人员必须全部参加。恢复供水按“水泵房操作管理规程”进行。
8）停水应由值班人员详细记录，故障（内部系统）停水分清责任人，将事故处理结果报告区域经理审核后上传总办职能部门。
（6）节约用水的管理规定。我国的水资源缺乏，减少水资源的消耗意义重大。除大力提倡节约用水，防止供水设备及管路渗水、漏水外，推广应用性能卓越的节水器具与设备，是实现节约用水的重要措施和途径。采用先进的节水设备，虽然会增加设备初期的资金投入，但从长远考虑，可以减少不必要的浪费。即可以降低用水成本，又可以节省电力资源。各项目部应采用下列方法实现节约用水。
1）珍惜水资源，大力倡导节约用水的观念，在洗手间，茶水间张贴节约用水标语。
2）项目部水电工及保安人员时常巡视，发现有跑、冒、滴、漏的供水设备及时组织人员予以修复，维修时先切断水源，以免造成浪费。
3）限定水池、水箱水位。在供水蓄水池中采用液位控制，避免水池滴水造成水资源浪费。在大便器和小便器水箱中根据需要设定合适的水位，可以到一定程度的节水效果。
4）推广使用停水自闭水龙头，避免因供水系统压力不足或不稳定引起管路“停水”等假象，造成用户未适时关上水龙头，在管路供水恢复正常时造成水浪费。
5）使用延时自闭水阀。在大便器和小便器冲洗系统中采用延时自闭水阀，根据需要调节延时关闭的时间，用较少的水量就可以达到满意的冲洗效果。如果采用感应延时自闭水阀，更可收到节水和卫生的双重效果。
6）合理布置安装减压阀和使用节水水龙头。减压阀是将管路较高的水压减压至阀后管路所需的
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压力水平，保证供水系统中各用水管获得适当的水压和流量。由于水的漏失率和浪费程度几乎同供水系统的水压成正比，客户存在一定程度的无意识浪费水的现象，减压阀具有改善系统运行工况和潜在节水作用。使用节水水龙头，也可以减少因水龙头流量过大时用户无意识浪费水的水量。 7）定期抄录总水表读数，发现记数异常增大，马上追查原因。
8）做好地下水池、屋面水箱、冷却水塔水池、膨胀水箱的防漏措施。 （7）安全用水管理规定，结合辖区内的具体情况，对供水管理规定如下。
1）凡属辖区范围内的供水系统（即自来水公司向辖区供水总表以内的）一律由各项目部管理。 2）客户出门前应将水阀关闭，避免发生事故。 3）客户不可随意更改大厦供水管道。
4）有以下现象的均属偷水行为，管理公司将按下列规定处理：①私自装表接水或绕表接水者，除当场停用，按最大流量和使用时间加倍追计水费外，还要赔偿大楼损失；②私自启动水表的封印影响准确计量，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失；③私自启用水表的，不管停用时间长短，除按用水量和使用时间加倍追计水费外，赔偿大厦损失。
5）客户违反安全用水规定，拒绝物业服务公司维修人员检查，不采纳安全用水意见及措施而造成事故，影响供水通系统或对其他客户造成损失的，按实际情况赔偿损失。
（8）每月用水情况汇总报表。实际用水管理需每月对所管物业的用水情况进行汇总，大致掌握所管物业内的月用水情况。根据实际情况，制定更适合的管理规定。月用水情况汇总表如表2-45所示。
4．给排水系统的操作规程 （1）生活水平泵操作规程。
1）检查控制柜电压表时否指示正常位置。 2）检查水池水位是否正常。
3）检查水池液压进水阀是否正常。
4）检查水泵进出口阀门是否处于开合状态。 5）仔细阅读交班记录。
6）泵组选择开关每日轮换一次。
7）将恒压泵开关打向自动（AUTO）位置，将主泵开关打向自动（AUTO）位置。 8）观察电流是否正常，泵体是否有异声。
9）待压力升至设定压力时，将其余副泵开关打向自动（AUTO）位置。 10）严禁乱动其他开关和按钮。 （2）污水泵操作规程。
1）控制箱上转换开关拨到“手动”位置。 2）按控制箱上“起动”钮，开起水泵排水。 3）按控制箱上“停止”钮，水泵停止排水。
4）将水泵控制箱上转换开关拨到“自动”位置，水泵进入自动运行状态。
5．给排水系统的运行管理
（1）给排水系统运行的巡检管理。给排水系统的运行管理的内容主要是进行巡检管理。 1）运转检查：系统内所有的水泵运转情况，包括有无杂声，有无漏水现象。
2）电气检查：所有水泵控制箱的自动手动投入情况是否正常。电气接线端口有无松脱。液位控制器是否正常工作。
3）阀门检查：所有阀门的状态情况，是否按标识所示状态。
4）管道检查：特别是供水压力管道，要定期检测管壁厚度，排水管保持畅通，不漏水，特别地漏位置。
5）用水量记录：每月对用水量作好记录，并以图表形式出现与以往几年同期用水量作对比。
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6）对以上检查作好记录，填写给排水系统巡检表（表2-46），并由检查人员签上姓名、日期、每月由系统工程师对其运行记录及统计表格进行审核并签订。
7）在巡检交接班时要作好交接班记录，填写交接班启示本（表2-47），使接班人员及时掌握给排水系统的运行情况。
（2）给排水系统运行情况分析。每年年末到次年一月前，应由工程部主管（工程部经理）对本年度的给排水系统运行情况进行分析，提交给排水系统运行分析报告。给排水系统运行情况分析报告须具有如下内容。
1）全年用水量统计，各分表用水量统计，与以往年作比较，采用了何种节水措施，效果如何。 2）全年出现故障的主要原因分析。
3）对压力管道壁的测厚要每年对比，作出管道壁厚变化趋势分析。 4）对全年系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。 6．给排水系统的应急处理方案
（1）给排水系统的停水应急处理方案。 1）市政停水。
①市政供水计划性停水，管理处提前通知客户，说明停水原因、停水时限等，做好水池蓄水工作。 ②市政供水管网故障造成突发性停水，来不及通知客户时，管理处设法满足客户生活用水，事后向用户说明原因。 2）设备故障停水。
①接以事故报警后，水电维修人员应在5min内赶到现场控制事态发展。
②水电维修人员在5min内查出事故原因并及时处理，不能及时处理的迅速向公司汇报，请求支援。
③事故不能在2h内处理的，项目部负责人签发停水通知单，并附上处理方案告知用、客户。
④ 根据现场的具体情况，关闭相关的供水设施，并起动相关的排污设施，防止水患。
（2） 给排水系统的设备故障应急处理方案
1） 水泵。
① 发现或接报生活水泵故障，应停止故障水泵，开起备用水泵。
② 水泵变频故障应关闭变频器，由专人手动操控水泵，根据管网压力控制起停。 ③ 发现问题及时报告工程部主管（工程部经理）安排维修。
④ 因给水泵自动控制系统故障影响供水时，由两名技工分别在上水池和下水池泵房采用手动状态定时供水，并用对讲机保持联系和现场监护，防止出现水浸事故，待自动状态定时供水，待自动控制系统修复正常使用后恢复自动控制状态。 2） 气压罐
① 发现或接报气压罐内胶膜或外置水银开关故障，不能有效控制水泵的启停，应立即关闭气压罐的进水阀。
② 由专人负责根据故障区管网压力手动启停水泵。
③ 发现问题即刻报告工程部主管（工程部经理）安排维修。 3） 垂直管网
① 发现或接报垂直管网漏水应立即关闭故障区水泵。 ② 排空管网积水后，更换或修补破损管道。
③ 如一时无法修复应报告工程部主管（工程部经理）。 4） 下水池出水管。
① 发现或接报下水池出水管漏水，应立即关闭水池出水阀和水泵，用沙包拦截溢水区域，防
止溢水注入电房和电梯，组织疏通出水管并用吸水机吸水。 ② 发现问题即刻通知工程部主管（工程部经理），由其安排维修，并在事后作维修报告。 5） 下水池进水管
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① 发现或接报下水池进水管漏水，应立刻关闭水表房进水总阀和水池进水阀。 ② 即刻报告工程部主管（工程部经理），由其安排维修并于事后写维修报告。
6） 雨水管堵塞，先用沙包拦截，防止溢水注入电房和电梯等，组织疏通排水管并用吸水机吸水。例如，雨水较大，无法拦截时，可将溢水从走火梯引走，排到街外。
（3） 排水系统的设备故障应急处理方案。 1） 污水井。
① 发现或接报污水井水位过高，应立即手动开启污水泵抽水。 ② 污水泵故障则立刻用备用潜水泵将水抽至污水井。 ③ 即刻报告工程部主管（工程部经理），由其安排维修水泵或控制电路，并于事后维修报告。
2） 排污管道。
① 排污管道漏水应立刻用布绑紧裂口。 ② 关闭破裂管对上的用水设备。
③ 调集沙包挡住电梯口和客户单元门口。 ④ 报告工程部主管（工程部经理），由其安排人员修补管道裂口或更换管道。 3） 通知客户
① 给排水系统发生故障后应马上由工程部主管（工程部经理）预计修复时间。 ② 4h可修复的故障应马上由消防中心通过消防广播通知受影响的客户。 ③ 需超地4h修复的故障，项目部应书面通知受影响的客户。 （4） 给排水系统跑水事故应急处理方案。 1） 跑水事故应急处理规定。
① 水系统跑水事故为紧急事件，所有工程人员都要参与处理，工程部主管（工程部经理）负责事故现场。
② 发现跑水事故的第一责任人（工程部人员）应立即以最快的方式通知工程部其他人员，并迅速查明跑水事故的原因。
③ 现场工程人员应在第一时间关闭跑水位置前的阀门，断绝水源。
④ 如果跑水事故对机电设备设施造成危险时应将机电设备设施转移（如果有转移，如电梯）到安全位置，如果不能转移则应先采取堵截或疏导水流，使之不影响机电设备安全。
⑤ 如果水已进入强电系统，则应先断掉本系统电源，特别注意人身安全，防止触电事故发生。
⑥ 处理事件的负责人随时将现场情况向区域经理汇报，以便确定最佳处理方案。 ⑦ 事故处理完毕，事故责任人、负责人24h内将整事件写出总结备案，并上报总办职能部门。
2） 跑水事故应急处理人员安排。
跑水事故应急处理人员安排如图2-8所示。
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区域经理、副经理 通知相关人员到现场 判断原因，停堵水源。 转移或保护其他重要设备设施，采取补救措施 组织现场抢修 工程部经理 恢复供水 总结 值班人员（第一现场责任人）当值维修人员 通知相关人员查找原因关停或堵截水源转移或保护其他重要设备清理现场抢修工作恢复供水关停或堵截水源转移或保护其他重要设备清理现场抢修工作
七、 给排水系统的维修养护 给排水系统的维修养护工作制度
（1）各泵房需24h有人巡查，经常检查配电柜和各处水箱的控制系统。如发生控制系统故障必须在1h内处理。如需要换浮球或线路。时间也必须控制在2h内解决，并用手动进行工作，不影响供水。
（2）如果水泵、电动机出现大问题，或进行大保养，必须在24h内处理好，必须要在保证备用泵的工作下进行。
（3）各处的排污、排水泵要每周检查两次，定期检查水池、水箱和各类管网是否有异常，防止
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图2-8 跑水事故应急处理人员安排框图
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跑冒滴漏。各井的水泵要处于一备一用的自动良好状态。
（4）加强日常保养工作，定期对泵类进行年度检验，预防各种故障发生。
（5）水池、水箱要清洗要有取得健康证的工作人员进行，并取得卫生防疫部门颁发的检验合格证。
（6）每次暴雨洪水到来之前，重点检查排水泵的运行情况，确保管路畅通。
（7）如果发现排污、排水泵故障，必须迅速处理，时间不得超过4h，并要保证备用泵的正常运行。
（8）日常发生各处控制线路问题一般在1h内解决问题。 给排水系统的维修养护人员职责 （1）管道工。
1）每日一次按照给排水系统巡查内容与程序巡查泵房设备，并填写水泵房巡查记录表。
2）水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“设用”每两周交替更换一次。
3）按房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表和给排水设备（设施）维修保养规程的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于设备、设施周期检查、保养记录表内。 4）给排水设备、设施维修工作记录于房屋、设备、设施维修记录表内。 5）给排水设备发生异常和故障及时报告工程部主管（工程部经理），填写设备故障记录表，并在工程部主管（工程部经理）协同下排除异常和故障。 （2）工程部主管（工程部经理）
1）负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作。
2）每的12月份编制下一年度房屋、设备、设施（年度）周期检查、保养计划表，并按运行情况编制设备、设施（年度）维修计划表。
3）组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导、检查。 5）每周巡视水泵房设备，检查巡视记录、交接班记录。
6）每月定期组织管道工检查排水设备的运行状况，填写给排水系统检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，根据设备完好率标准填写设备完好率月度统计表交区域经理审核后报公司主管部门。
7）对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证。
8）每季汇总设备故障情况，填写设备故障记录（季度）汇总表，报区域经理审核后，交公司主管部门。
9）每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，填写水箱清洗消毒记录表。 10）按应急预案规定负责处理应急事件。 3．给排水系统的维修养护工作标准
不同规模的物业管理服务企业，或者所管物业的类型不同，对给排水系统的维修养护工作也会有所不同，一般物业给排水系统维修养护的工作标准表如表2-48所示。 4．给排水系统的维修养护计划
给排水系统的维修养护计划表如表2-49所示。 5．给排水系统的周检养护记录
为了掌握维修养护的情况，必须每周对给排水系统进行检查记录，填写给排水系统周检养护记录表（表2-50）。
给排水系统的维修方法 （1）更换水表。
1）关上水前第一阀门，排空管内的残余水后拆下水表，检查水表的接头胶圈，如已经断裂或变形时应先同一型号\\规格的具有合格证的水表安装上去。
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2）安装时注意水表的水流方向保持一致。
3）维修结束后，打开冷阀门检查有无渗漏、表针转动是否下常。
4）维修人员要做好用户新启用水表的底数记录，填写更换水表记录表（表2-51）。 （2）水龙头漏水
1）关闭户内水阀阀门，拆卸下水龙头并检查出故障点。
2）根据用户需要，更换破损的胶圈部件或更换新水龙头，如因水龙头有砂眼漏水的，必须更换新的水龙头。
3）安装完毕后，打开水阀查看有没渗漏。 （3）更换角阀。
1）关闭户内水阀，拆下角阀，查出故障。根据实际情况，如果有需要更换的，应重新更换。 2）安装时应注意角阀与水管接合处的密封性和紧密度，以防渗漏。 3）安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。 （4）更换软管。
1）关闭软管前阀门，拆下软管，查看故障原因。
2）根据用户需求，更换损坏的胶圈或更换新的软管，如因软管有砂眼或破损、爆裂的必须重新更换软管。
3）安装时就注意，更换同型号同长度的软管，接头处不可过拧紧，以免拧坏螺钉。 4）安装完毕后，打开水阀查看有无渗漏。 （5）马桶漏水维修。
1）检查漏水原因后，关上阀门根据情况进行维修。
2）软管漏水应进行更换，水箱水位过高可调整水位控制水浮，水箱底部漏水应查看是否螺钉松动或胶圈损坏。
3）维修无后，打开水阀查看有无渗水现象。 （6）菜盆排水管漏水。
1）检查漏水原因，排水软管破损，胶圈操起，接头处螺钉松动。
2）安装时应注意盆体与水管接口处，需用玻璃胶封闭，待胶干后试水检查。
（7）维修马桶堵塞。检查堵塞原因，用马桶抽子或疏通机进行疏通，使其排水畅通。
（8）洗脸（菜）盆下水管堵塞。检查存水弯管，取出杂物，如仍不通畅，可用竹篾、铁丝或疏通机对下水管进行疏通，排除故障后试验排水情况，使其排水畅通。 （9）地漏及浴缸排水管堵塞。 （10）部分楼层停水。
1）查明停水的楼层后先关总阀，拆开支阀，并将滤网清洗后重新装上。 2）市政或其他维修造成的停水应通知客户，并作解释。 7．水箱的清洗与消毒
水箱的维修养护与给排水系统其他设备的维修养护不同的是需要定期对水箱进行清洗、消毒和加药，保持水箱里水质的清洁与卫生。表2-52、表2-53、表2-54和表2-55是水箱清洗与消毒过程中使用的各种记录表。 水泵的维修养护及管理
水泵是提供所管物业生活、消防用水的关键部位，也是直接关系到所管物业内的生活和生命财产安全的重要部位，所以对水泵的维修养护及管理，保证其正常运行是给排水系统维修养护工作的重点之一。
1.水泵房运行管理制度
（1） 水泵房及地下、屋顶水池、消防系统全部机电设备由工程部人员负责监控，定期养护、清洁，出问题必须及时抢修并作好记录，解决不了的问题要迅速汇报工程部主管（工程部经理）。
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（2） 建立完整的运行记录，要求每班详细记录好各泵的运行时间和运行情况以及各项技术参数等。
（3） 水泵房内水泵、机电、控制系统要求统一由工程部人员负责，交接班时要全面时行检查和了解，其他人员不得操作，无关人员严禁进入泵房。
（4） 严禁外来无关人员进入水泵房，来访人员必须有工程部主管（工程部经理）的批示，其他维修、安装设备人员也要有详细记录。
（5） 各区生活水泵每周一上班形如轮换使用，配电柜接触器每班检查一次，发现问题及时处理。每月对各开关、接触器的触点进行彻底检查、清理、磨平，防止发热和接触不良等现象。每次检查必须作详细记录。各消防泵按有关规定进行定期养护、定期检查，每月进行一次“自动、手动”操作试验，每半年进行一次全面的加固、加油、除锈检查。 （6） 每周检查一次，水泵房水池浮球阀和高区小箱浮球信号阀。
（7） 每班检查泵房各管道、阀门、有无渗漏现象。每周进行一次全面的擦洗、除尘工作。保持泵房的清洁卫生。 水泵房运行的巡检记录
跟给排水系统的其他设备一样，对水泵房的运行管理也必须对其进行记录，填写水泵房的运行巡查记录表，如表2-56所示。 实现水泵的高效经济运行的方法
在很多情况下，水泵提供的流量、压力与实际需要的流量、压力不同，不是偏大就是偏小，造成水电的浪费。水泵运行效率的高低除了与其自身的技术性能有关外，关键在于运行工位点是否合理。采用计算机控制变频恒压节水对水泵进行控制能保证水泵的工位点保持在高效区，实现水泵的高效经济运行。因此，充分利用变频控制技术，对功率较大、运行时间长的水泵进行技术改造，加强水泵的日常管理，对节能效果影响很大。
运行中，当单台水泵全速运行下能保证供水压力时，系统将变频运行的泵转为工频运行，变频器起动另一台水泵变频运行；当多台水泵并联运行水压偏高时，系统能自动切除一台工频的水泵；当单台变频水泵运行且运行频率在到下限频率时，系统自动转入小泵运行状态，自动将变频泵切除，并在管网水压达到下限设定时自动将变频泵重新投入运行。系统的恒压和小泵运行状态，根据管网水压的变化自动转换。
水泵的维修养护记录
对水泵的维修养护措施已在给排水系统的维修养护中有所讲述，这里主要讲述的是对水泵的维修养护记录，记录也是维修养护的重要环节。表2-57、表2-58和表2-59是水泵的维修养护过程中使用的各种记录表。
八、电梯系统的管理与维修养护
电梯系统的管理 1．电梯系统的组成
（1）电梯系统主要由以下不同用途的电梯组成：①乘客电梯；②载货电梯；③客货两用电梯；④病床电梯；⑤住宅电梯；⑥服务电梯（杂物电梯）；⑦特种电梯，包括观光电梯、船用电梯、冷库电梯、防爆电梯、自动人行道；⑧其他提升设备（液压升降平台、高空作业车）；⑨电梯控制系统。
（2）电梯系统的分析。下面通过对一总体数量大、分布广、使用率高的电梯系统进行分析，说明电梯系统的特点。
电梯系统设备房的环境要求 （1） 电梯机房。
1） 电梯机房的天花、墙身刷白，无漏水、渗水现象，地面采用专用地板漆油漆（灰色）或
铺防潮、防滑地砖。控制柜、主机周围划分黄色警戒线。
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2） 门外开，并有锁紧装置，门上应有“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”标示牌。 3） 机房内不应存放无关的设备、杂物和易燃性液体，并应设置手提灭火装置。
4） 机房内应有良好通风，保证室内最高温度不超过40℃。当使用排风扇通风时，如安装高
度较低时，应设防护网。曳引线、限速器钢丝绳、选层器钢带穿过楼板孔四周应筑有不低于10cm的永久性防水围拦。
5） 主机上方的承重吊钩不应有锈蚀现象，油黄色油漆，并在吊钩所在的承重梁上用永久的
方式标明最大允许载荷。
6） 盘车工具齐全，并应挂在对应主机附近的墙上，便于取用。在盘车的手轮或电机的后端
盖易于看到位置，用明显的箭头标出盘车轮的转动方向与轿厢运动方向一致的标识。 7） 电梯机房内应设有详细说明，指出当电梯发生故障时应遵循的拯救操作规程，包括电梯
困人时解救的步骤。
8） 当同一机房内设置有数台 曳引机时，各主开关与照明开关均应设置标明各开关所对应的
电梯编号及对应控制设备名称的标示牌。 （2） 轿厢
1） 轿厢照明正常，天花及地板清洁无破损。风扇运行可靠且无噪声和异常振动，操作面板、
电话、对讲机、CCTV监视器、应急灯、警铃、超载报警等均使用良好。
2） 轿厢挂应有标有本梯限载的标识牌、安全使用电梯规则，并有质量技术监督部门颁发的
有效的年检合格证。
3） 厅门和轿门地坎的导槽应保持清洁、无杂物、无沙砾。 3．电梯系统的标识
（1）电梯机房主要出入门外应有“电梯机房”、“机房重地，闲人免进”标示牌。
（2）首层电梯厅门外应有电梯的编号。轿厢内挂有表示电梯载重量的标示牌、电梯安全使用规则，并有质量技术监督部门颁发的有效的年检合格证。
（3）对外墙用的提升设备多于一台的应作好编号。在其电源箱或控制箱的表面，应有“非操作人员严禁开起”警示牌。 4．电梯系统的管理规定
（1）保持电梯机房内干净通风，温度不超过40℃，堆放易燃物品和腐蚀性物品，消防器材齐备完好，紧急救援工具齐全，其他标示明确。
（2）保持轿厢内通风明亮，轿厢顶、底坑等干净无杂物。
（3）电梯的操作和维修必须由具有上岗资格者完成，电梯必须有明确维修养护责任人，电梯必须有明确的紧急困人解救小组和解救方案。
（4）电梯专用钥匙、专用工具由专人保管，造册登记，使用人必须经专业培训并取得相应资格证书。
（5）电梯维保时须设立完整的维修养护记录和其他相关记录。 5．电梯系统的操作规程 （1）电梯的操作规程。
1）具有电梯操作上岗证者操作电梯，方可在电梯机房打开电梯电源总开关，并送上电梯轿厢照明电源，检查电梯轿厢，控制箱、电梯井及井底情况，地一切情况正常后可开启电梯。 2）检查机房内滑油、曳引机等是否正常。
3）检查机房内电源，观察正常后，用专用钥匙开启电梯。
4）用钥匙打开轿厢内控制面板操作盒，将操作盒内选择开关打开至FAN，LIGHT，RUNM，NORMAL，MDOOR，AUTO位置。 5）关闭控制盒。
6）几秒钟后，自动关门。内、外呼叫电梯，电梯即可自动运行。
7）若有紧急情况发生，可通过梯内紧急对讲器与保安中心联系，等待救援。
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8）若需专人驾驶电梯，只需将NORMAL选择开关打开至HAND即可实现手动控制。
9）若需停梯，在电梯停层并开门后，打开轿厢控制面板操作盒，将控制盒内选择开关打到FAN OFF，LIGHT OFF，STOP即可停止电梯运行。
10）在火灾情况下，消防中心员工可于消防控制中心控制电梯回至首层基站。 （2）手扶电梯的操作规程
1）准备。在梯头或梯尾的照明开关处用梯匙开电扶梯照明。 2）起动。
①检查确认梯级上无乘客且电扶梯周围无障碍物。 ②在梯头或梯尾的起动开关处用梯匙起动电扶梯。
③在达到额定转速前，检查电扶梯是否起动自如，若有异常，即按急停按钮停止。 ④一切正常交付使用。
3）应急停止。紧急情况时，先通知乘客，后按急停按钮停止运行。 4）转变行程方向。
①检查确认扶梯级无乘客。 ②停止电扶梯运行。
③待完全停止后，再转向起动。 6．电梯系统的运行管理
（1）垂直电梯的运行管理。
1）物管部负责电梯的日常管理，并监管电梯维修养护承包商的工作。 2）每天开梯后进行一次电梯全段运行状况检查。 3）注意轿厢、井道等设施有无湿水情况。 4）进行检查时，应放置工作牌。
5）升降机的任何改动，均须书面征询承包商的专业意见后方可进行。
6）搬运有可能超载的沉重物件时，应及时与承包商联系，确定可行性，避免意外。 7）故障及紧急事故时，采取临时应变措施。
8）日常清洁电梯轿厢内外时，用较干洁具及无腐蚀性清洁济清洁。 （2）手扶电梯的运行管理。
1）电扶梯的日常运行管理由电工组负责，维修养护由指定承包商负责。 2）每天按上下班时间表起/停电扶梯。 3）严格遵守电扶梯操作规程。
4）当值人员每班每两小时巡查扶梯一次。
5）当发现或接报扶梯发生故障时应马上停止故障梯，并由通知养护商到场维修。
（3）电梯运行技术参数。记录每天巡检电梯运行状况，包括电梯运行的舒适感、电源、空调、照明、对讲、回降控制功能。
（4）电梯运行数据统计及其表格。
1）电梯每日运行巡查记录表如表2-71所示。 2）电梯故障处理记录表
电梯故障处理记录如表2-72所示。
3）其他提升设备的记录与检查（如外墙吊船，应每使用一次，作一次记录）。
4）当班运行人员要对其记录负责，认真签字，每月由对其运行记录、各类统计表格由工程部主管（工程部经理）进行审核并签字。
（5）电梯运行情况分析。每季度及每年度，要求由电梯养护公司提交对电梯本季度及本年度的系统运行情况进行技术分析，提交系统进行分析报告。系统运行情况分析报告必须具有如下内容。
1）全年电梯运行的故障率（%），计算公式为
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故障率=故障停梯时间/必须确保正常运行时间x100% 2）分析统计时段系统运行的主要技术特点。 3）分析统计时段出现故障的主要原因。 4）对全年系统运行的评价。
5）根据今年的系统运行情况提出来年运行管理的预测性意见。 （6）提高电梯系统运行效率的方法。
1）选择全周自由式服务方式，提高电梯的运行效率。
2）采用先进的操纵控制技术（如计算机控制、并联控制、群控控制、智能控制），优化电梯运行状态，有效缩短乘客的候梯时间。
7．电梯系统的应急处理方案
（1）电梯困人。无论是停电或电梯自身发生故障造成意外停梯，还是因为消防系统报火警引起电梯迫降，都会给乘梯人员带来极大不便，甚至使乘客受到惊吓。为此，发生停梯时须严格按照以下程序执行，保证乘客的人身安全。
1）当消防系统报火警引起停梯时，消防值班人员应沉着冷静，迅速查清报警点位置和数量，电话通知保安值班人员急赴现场查看，同时用对讲电话提醒乘客保持镇静。现场确认发生火灾时，必须立即通知物业管理处保安部组织人员灭火救灾，同时停止电梯运行。若系误报，尽快排除故障，恢复电梯、扶梯正常运行。
2）突发性停电或电梯自身故障引起电梯停止运行，消防值班人员应通过对讲电话告诉乘客不要惊慌失措，不可将身体任何部位探出轿厢外，然后立即通知水电班人员，根据楼层灯指示或小心开启外门察看，确定轿厢所在位置，在解救被困人员离开轿厢前，应先切断故障电梯电源，视情况依下列步骤释放困乘客。
①轿厢停于接近候梯厅门口的位置，且高于或低于楼面不超过时，用专用外门钥匙开启外门，同时用力缓缓打开轿厢门，协助乘客安全离开轿厢，然后重新将外门关好。
②轿厢停于远离侯梯厅门口位置，如果轿厢门处于半关闭状态，应先将其完全关闭或开启，然后通过手动盘车使轿厢就近平层，用专用外门钥匙打开轿厢门解救出被困人员，然后重新将外门关好。
③手动盘车时，至少两人进行，一人双手抓牢盘车轮，另一人撬开抱闸，每松开抱闸一次，盘车一次，进行间断操作。若轿厢停于最高或最低层候梯厅门口以上或以下位置时，应在松开抱闸的同时把握紧盘车轮，用人力盘车使轿厢向正确方向移动，严禁松闸后让轿厢自行移动。
④若电梯因安全钳动作停车，手动盘车无法生效，则从安全窗解救出被困乘客。
3）电梯自身发生故障时，解救出被困人员后立即组织人员检修，查明事故原因，消除隐患，，必须尽快通知电梯维修专业人员排除故障，恢复电梯正常运行，并写出事故书面报告交区域经理审核后上报总办职能部门
（2）水浸事故
1）工程部员工或保安员发现或接报发生水浸事故将会危及电梯运行时应立即通知工程部主管（工程部经理），当值保安员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开受影响的电梯。
2）电梯维修员将受影响的电梯轿厢升至最高处，并关闭该电梯。 3）拦住水浸楼层的电梯口，以防水浸入电梯井。
4）即刻将情况报告工程部主管（工程部经理）和电梯承包商。 （3）巡查中发现电梯异常。
1）电工巡查中发现电梯运行异常，如钢缆有毛刺、断股控制柜有异声、异味，轿厢升降异常等将危及电梯安全运行的现象发生，应立即通知消防监控中心。
2）消防监控中心当值人员通过轿厢对讲机通知客人从最近的楼层离开故障电梯。 3）电梯维修员将故障电梯关闭。
4）即刻将情况报告工程部主管（工程部经理）和电梯承包商。
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2．6．2电梯系统的维修养护 1．电梯系统的维修养护管理
（1）电梯系统维修养护的管理制度。
1）委托电梯保养承包商对电梯进行维修养护。
2）工程部负责与承包商联系，督促并协助其维修养护。遇到特殊情况时，其他部门可以直接与承包商联系，并及时通知工程部。
3）将维修保养情况记录于电梯设备维修记录表、电梯设备养护记录表，零部件更换及大修同时记录于电梯设备台帐。
4）每季度末对电梯电源开关柜进行一次检查并做维修养护。 5）电工对电梯设备的维修、养护进行检查监督。
6）当电梯年检期到期前，督促分包商进行电梯年检年审。 （2）电梯系统维修养护商的人员职责。 1）分承包方电梯维修养护人员。
①每周按电梯系统周期检查、保养计划和电梯系统维修养护规程的内容要求进行定期养护，同时负责清洁电梯机房环境，并将结果记录表中。
②对电梯系统维修工作进行记录。
③设备发生异常和故障及时报告工程部主管（工程部经理），进行记录，并及时处理。 2）电工。
①每日按照电梯系统巡查内容与程序巡查电梯设备，并时行记录。发现异常及时通知分承包方电梯维修养护人员并报告工程部主管（工程部经理），督促维修养护。
②负责电源部分的维修养护及运行操作。每月一次切换检查双电源设备，并进行记录。 4） 工程部主管（工程部经理）
① 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托养护工作。
② 每年12月份制订下一年度电梯系统（年度）检查、保养计划，并按运行情况制订电梯系
统（年度）维修计划。 ③ 实施电梯设备的运行管理，按电梯设备维修养护分承包方服务质量监督办法对分承包方进
行监管。对电梯设备维修保养工作进行检查、验证。 ④ 每周巡视电梯机房设备，检查巡视记录。
⑤ 每月定期组织电工和分承包方电梯维保人员检查电梯设备的运行状况，填写电梯设备系统
检查表。按日常巡视记录及定期检查记录，作好电梯设备完好率月度统计并交区域经理审核后报公司主管部门。
（3） 电梯系统维修养护的考评。为了方便对电梯系统的维修养护管理，可以制订电梯系统
维修养护月考评表（表2-73），每月对分承包方的维修养护工作进行考评。
2．电梯系统的日常检查
（1）电梯系统的日常检查内容。
1）电动机油位不低于油镜中线，不漏油，通风良好。
2）检查轿厢是否平稳，是否有不正常声音，警铃、对讲电话、风扇等是否正常。 3）限速器转动部分加润滑油，转动灵活，无异常声响。
4）检查接触器、继电器是否正常、无异声，接点有无打火积炭、熔焊、烧蚀等现象。
5）自动门传动机构，安全触板传动机构动作是否正常，开关门动作是否灵活可靠，轿厢门限位开关、减速开关、门锁接点等有无损坏。
6）检查轿厢和对重导靴油盒中的油量，缺油时应及时加油。 7）检查各指示灯、按钮有无损坏。
8）检查各平层感应器是否有移位，平层准确是否在正常范围内。
（2）电梯系统的日常检查记录。对电梯系统的日常检查记录，可以根据检查的内容不同、
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重点不同，制定不同的电梯系统日常检查表，表2-74、表2-75、和表2-76列举了三种比较常见的检查表，电梯维修登记表如表2-77所示。
3．电梯系统的维修养护内容
电梯系统的维修养护内容主要有：曳引绳张紧度的调整维护；导轨、安全钳的工作情况维护；转动、滑动部的维护；各项安全装置的维护；计算机控制板等的维护检测。
具体的维修养护内容与方法如表2-78所示。 4．电梯系统的维修养护记录
对电梯系统进行维修养护后需对其进行记录，根据维修养护的时间和内容不同，记录的表格也会有所不同，表2-79、表2-80和表2-81列举了记录表格的三种不同形式。
九、空调系统的管理与维修养护 空调系统的管理 1．空调系统的组成
（1）中央空调子系统主要包括制冷主机、二次热交换、及附属水泵（冷冻泵、冷却泵）、冷却塔、空气处理机（空调机）、送风机（新风机）、抽风机、送（通）风诱导器、空调管网、冷媒的处理设备、配套电气控制设备等。
（2）专用空调子系统主要包括恒温恒湿空调机、医疗专用净化空调、窗式空调机、分体空调机、配套电气控制设备。
（3）专用空气处理系统主要包括正负压力系统、氧气系统、配套电气控制设备。 （4）采暖子系统主要包括锅炉、常压热水机组及其配套电气控制设备。 2．空调系统设备房的环境要求 （1）空调系统主机房。
1）天花、墙身刷白，在对外部可能形成噪声影响的机房，应在门、墙及天花做好吸音隔噪措施。
2）地面宜做防尘的油漆处理、并应做好疏水、防水处理。
3）冷却系统、冷冻水系统的管道上应喷上明显的字样，并用不同的颜色标示出其介质流向，如“冷却上水管”、“冷却回水管”、“冷冻上水管”、“冷冻回水管”等字样。
4）所有阀门应挂上用比较耐用的材料做成的标示牌，标示牌内应有对应设备的有关技术数据和在系统内的功能、正常状态下的规定状态等内容。
5）主机台架应高于地面，在Y型过滤器及放水阀门位置的地面应有良好的排水明沟。 6）属于冷冻水系统的设备、管道（含冷冻水泵的泵体），其保温应该是良好的，冷冻水泵及冷却水泵的泵轴的轴向漏水应有专门的排水通道。泵基础、泵台架应保持清洁、干燥。
（2）新风机房及空气处理机（风柜）房。
1）设备房门应外开，门坎应为不低于10cm高的防水地坎，基座四周应设置排水明沟、地漏完好，新风进口、回风百叶应洁净无尘。
2）设备房内的维修照明完好，应设置作为维修用的专用插座。
（3）二次冷冻泵及热交换器机房。环境要求跟中央空调系统主机房相同。 （4）排风机房。
1）机身应喷涂防锈漆（对于非镀锌机件）。
2）风机机座和风管支撑件均要防潮防腐处理，用水泥制作的机座墩，应用专用的地板漆进行覆盖。应悬挂排风风机的标示牌（内含包括技术数据、功能、状态等内容）。
3）设备和设备附件以及房间的墙身、天花顶部应保持清洁、干燥。 （5）露天的加压送风机及排烟风机。
1）露天的加压送风机及排烟风机在有条件的情况下，应加装防雨蓬架。机身应喷涂防锈漆和外层保护漆（建议银灰色）。对风机机座和风管支撑件均要防水防腐处理。
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2）在适当的位置上就悬挂标示牌（包括技术数据、功能、状态等内容）。设备和设备附件应保持清洁、干燥。带电、旋转部件、进（出）风口应有安全警示标志。
3．空调系统的标识
（1）在空调设备地应有“主机房（冷冻站）”、“二次热交换机房”、“新风机房”、“空调机房”、“空调系统配电房（柜）”、等功能标示牌。
（2）机房设备的主供电导线上应有分相标准（红色、黄色、绿色）的色彩识别。安全区域的标志（注）。
（3）冷冻（却）水管路系统必须在明显、关键位置设置有水流方向和供水区域的标志（注）。 （4）冷冻（却）水管路系统管路控制阀必须悬挂包括系统唯一编号和功能的标识牌（隶属系统、型号、功能等）及悬挂启闭状态标识牌。
（5）空调配电柜在相关回路悬挂其运行状态和警示牌。 4．空调系统的管理要点
（1）配备专业人员，维修和运行人员持证上岗。
（2）建立规范完善的空调运行制度和维修养护制度并严格执行。
（3）空调系统安全、正常，保持状况良好。设备及环境整洁，无异常噪声及滴漏水现象。 （4）定期清洗风机盘管，确保新风的畅通，预防病毒在辖区内的传播。
（5）有准确完整的空调系统档案资料，各项运行记录和维修养护记录齐全，并归档保存。 （6）制定切实可行节能运行制度，有明显节能降耗成果 （7）系统设备完好率达99%以上。 5．空调系统的操作规程 （1）开机程序。
1）检查电源、三相电压是否有380V。
2）检查并确保冷冻、冷却水系统注满水，静水压力正常。
3）检查并确保需用主机冷冻水、冷却水出入水管阀门在开启状态。 4）检查冷却塔补给水是否正常。
5）检查并确保冷却塔出入水管阀门在开启状态。
6）根据室外气温高低决定冷却塔风扇开启台数。主机运行中，冷却水出水温度升高至30℃时需要加开冷却塔风扇。
7）检查膨胀水箱补水是否正常。
8）检查并确保需用冷冻水泵、冷却水泵出入水管阀门在开启状态。 9）启动冷冻水泵和冷却水泵。
10）检查冷冻水泵和冷却水泵运行电流是否正常。
11）检查并确保需用主机冷冻水管、冷却水管、电动阀已经在开启位置。 12）检查蒸发器、冷凝器出入水差（约1kg/cm2）。 13）检查主机油箱油位在上镜的半镜位置。 14）检查主机、油温是否在45~68℃之间。 15）起动主机。
16）检查主机运行数据，待主机运行平稳后才可离开机房。 （2）关机程序。
1）关机前记录主机运行数据。 2）按停主机。
3）主机完全停止后3min停冷冻水泵、冷却水泵、冷却塔风机，也可根据需要继续运行冷冻水泵供冷。开启多少台主机，根据负荷及水温而定，每开一台主机应开一组水泵配合。
6．空调系统的运行管理
（1）空调系统的运行管理制度。
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1）当值人员必须熟悉中央空调机组操作规程、规范，严禁盲目操作。
2）操作人员必须熟悉各配电柜、开关、阀门、水泵的联络操作程序和操作方法，并确认无误后方可操作。
3）保持机房整洁卫生，每周对机房、机组进行大扫除一次。
4）空调系统的设备运行由空调组负责，暖通、给排水管理员进行监督。
5）每班当值人员每2h巡查空调机组和外围设备一次，并将运行情况记录在空调系统运行表上，未经空调班长批准，不得擅自更改运行参数。
6）按项目部空调运行时间表准时启停空调系统。
7）在不影响商场正常营运的前提下，积极探索并实施有效的节能方法。 （2）空调系统运行技术参数
1）制冷主机、冷却（冻）水泵、冷却塔等设备运行电流（A）、电压（V）、功率因数cos￠，冷却（冻）进水温度（℃）、压力（MP）和流量等。
2）冷压缩机运行中的油压、油温、轴承温度、油面高度。 3）主机电能消耗数量（kW·h）。
4）室外温度、湿度、气候情况（晴、阴等）。
5）空调风机的进出冷冻水温度、送（回）风温度、新风温度、一次混合温度（在自动化条件许可的情况时）。
6）变频系统的检测变频器的温度、运行频率、机柜温度（对具有变频系统部分）。 （3）空调系统运行状态记录。
1）记录的内容。通过固定表格对如下情况进行记录： ①主机（含二次热交换系统）、冷冻（却）水泵、冷却塔、空调风机、新风机开停机时间。 ②空调配电系统各回路运行状态。 ③各控制阀门启闭状态。
④对有变频系统的检测变频器运行和异常状态。
2）记录的表格。对于进行记录的表格，根据记录的内容与记录的重点不同，有很多种不同的形式，表2-82、表2-83和表2-84列举了三种空调系统的运行记录表。
（4）空调系统的运行管理交接班记录。空调系统的运行管理当班人员，在交接班时必须对下列情况进行记录，以更下一班人员及时了解情况。
1）当班运行中发生的异常情况的原因及处理情况。 2）当班的设备操作记录（包括操作设备、时间等）。
3）运行中遗留问题，需要下一班处理的事项（包括上级的指令、运行调度情况等）。 4）当班系统运行状况的结合评价。 5）签名。
（5）空调系统运行情况分析。
1）能源统计分析。空调主机（条件许可时，按空调系统进行统计）的日、月、年的用电、用水情况进行统计与往年同期（含气温、物业的入住率等约束条件）进行比较。
2）运行指标分析（成本核算）指单位能耗成本计算。 3）空调系统故障、事故统计分析。
4）温、湿度统计（室内、外）对本年度的日、月、年的温湿度进行统计，为能源统计分析、运行指标分析提供基础依据。
5）负荷运行统计与预测分析。根据各年度的能源统计、运行指标、温湿度统计、使用率等基础数据提出下一年的空调系统运行方式和运行曲线。
6）空调系统运行综合评价。 7．空调系统的应急处理方案
空调工必须准确掌握空调系统的运行情况，一旦发生故障，应立即判定故障类别，马上通知
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工程部主管（工程部经理）。
（1） 冷水机组发生故障。
1） 空调运行人员立即启动备用空调，恢复供冷
2） 其他空调工必须在出现故障后5min以内赶至现场，确定事故原因，能自行处理的应及时排除故障，恢复机组正常工作，不能处理的故障，应在确定故障原因后3min内通知专业维修单位，专业维修单位在30min内赶至现场处理。
3） 故障不能在10min内处理的，工程部须及时通知客户，并说明故障原因。
（2） 制冷机组附属设备（如冷却水泵、冷冻水泵、冷却塔等）发生故障。空调运行人
员立即起动备用设备，工程部及时组织人员维修，恢复设备正常使用。
（3） 空调末端装置发生故障。工程部立即组织人员抢修，维修时应尽量减小影响供冷
的范围。 （4） 水泵。
1） 巡查发现运行中的水泵异常，应先停该泵对应的主机，后停异常水泵，开起备用水泵，并起动主机继续供冷。
2） 发现故障的技工检查维修，可当场解决的问题即时修复并记录在当值日志上。 3） 水泵故障较严重，应报告工程部主管（工程部经理），由其安排组织维修，并在事后作维修报告。 （5） 冷却塔。 1） 水塔电机故障。
① 巡查发现运行中的水塔电机故障，应立即停止该机。
② 发现故障后及时检修，可当场解决的问题即时修复，并记录在当值日志上。 ③ 属较严重的故障应报告工程部主管（工程部经理），由其组织维修，并在事后作维修报告。
2） 水塔穿底漏水。
① 巡查员工发现水塔穿底漏水，应即刻开启备用水塔，并将漏水水塔平衡管阀关闭。 ② 立刻将情况报告工程部主管（工程部经理），由其组织修补水塔，并在事后作维修报告。
3） 水塔溢漏。
① 巡查发现水塔溢漏应马上检查相应的浮球开关，可当场解决的即时修复。 ② 浮球开关损坏则即刻停止该塔，关闭对应的进水阀，并开启备用水塔。 ③ 将情况报告工程部主管（工程部经理），由其组织人员维修并在事后作维修报告。 （6） 管网道。 1） 主这道。
① 发现或接报主管道漏水应迅速关闭冷水机组和水泵。
② 现场用沙包拦住电梯口、走廊口，以防水浸入电梯井和用户单元，并将水引入地漏；如地漏排水量不够，则将漫出的水导入走火梯。
③ 用薄铁皮将裂口围住，并用绳索或铁丝捆紧以防水到处乱射。
④ 将空调机房内管道底部排水口打开排水，留意水泵房污水泵抽水情况；一旦发现集水坑水位过高，则需关闭排水口。 ⑤ 报告工程部主管（工程部经理），由其安排抢修并在事后作维修报告。 2） 水平管网。
① 发现或接报空调水平管网漏水，应迅速将事故楼层风机房内的空调水平管阀门关闭。 ② 现场用沙包拦住用户单元门口和电梯口以防水漫入电梯和客户单元，将水导入洗手间地漏。
③ 用簿铁皮围住裂口并用铁丝或绳索捆紧以防水到处乱射。
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④ 报告工程部主管（工程部经理），由其安排抢修并在事后作维修报告。 3） 空调机房内的伸缩节。
① 发现或接报机房内伸缩节破裂，应按急停掣停止冷水机组，并按急停掣停止水泵。 ② 将破裂伸缩节上的闸阀开关，漏水停止后开启备用泵和冷水机组。如闸阀关闭不严，则立即将破裂的伸缩节拆除，将特制铁板用螺栓封闭闸阀出口，停止漏水后再开启机组和备用泵。
③ 报告工程部主管（工程部经理），由其组织维修，并在事后作维修报告。 4） 空调机房内的管道。
① 发现或接报空调机房内管道漏水，应停止机组水泵并将电房内的机组系统供电总开关拉断，以防电气短路。
② 用铁皮将裂口包住并用绳索或铁丝捆紧，以防水到处乱射。 ③ 用沙包拦住附近客户单元门口以防水浸。 ④ 开启机房内对应管道底的排水口排水。
⑤ 注意水泵房污水井的水位，如水位过高则增加一台潜水泵辅助抽水至另一污水井。 ⑥ 报告工程部主管（工程部经理），由其组织报修。
（7） 通知受影响客户。事件发生后，工程部主管（工程部经理）认为4h内可修复的应
通过紧急广播知会受影响用客户，超过4h才能修复的由管理公司书面通知受影响客户。
（8） 故障排除后处理事项。故障排除后做好故障分析报告，总结经验，避免同类事故
发生。
空调系统的维修养护
1．空调系统的维修养护管理
对于商场内的公共空调系统，要做好以下几方面的维修养护管理工作。
（1） 做好商场公共空调系统的核查登记工作，制定完善、合理的养护计划和巡查制度。 （2） 认真落实所管地区空调系统的日常维修、养护及抢修工作，确保空调和巡查制度。 （3） 日常养护要做到：①按规定分解空调设备，进行检查、清洗、清扫、更换易损件；
②检查安全防护装置，清除空调设备运动部件和表面的灰尘、油污、锈迹、蛛网等；③检查冷却、电气和控制装置，添加空调制冷剂；④消除空调设备故障或隐患，保证功能正常，符合使用要求。 2． 空调系统的维修养护规程
（1） 冷水机组维修养护和水处理由专业公司负责。
（2） 空调班组负责空调系统辅助设备（水泵、电机和风机）的维修，并按空调系统养护计
划做好设备保养工作。
（3） 工程部主管（工程部经理）年12月份制订下年度的空调系统的养护计划，并负责组织
实施。
（4） 当值人员巡查发现系统设备故障，应立即进行维修，并报告工程部主管（工程部经理）。 （5） 设备维修过程所要更换的零件，必须做详细记录。
（6） 根据系统设备的特点，重点做好除尘、润滑、更换老化部件、紧固螺丝等工作。 （7） 工作过程中注意环保，对有害气体、雪种等的排放必须加以限制。
（8） 注意用电、防火安全，如需烧焊，须办理动火证，并严格遵守动火作业规定。 （9） 系统养护以不影响正常营运为原则。对突发性故障应在4h内排除，逾期应向项目部负
责人报告以便及时通知受影响的客户。
（10） 系统维修养护工作结束后应填写维修养护记录表。
3． 空调系统的巡视检查
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对空调系统的巡视检查是维修养护中很重要的环节。
（1） 设备巡查。巡查运行中的空调设备注意观察运行状态，听有没有异常声音；观察电
压、电流是否在正常范围；检查水位是否在正常位置，水泵、阀门管道有没漏水、渗水、溢流等现象。 （2） 空调机房。
1） 检查主机是否正常、油温是否在正常温度、油位是否正常、三相电压是否正常、水压是否在正常压力。 2） 巡查水泵运行状态，检查进出水压力、运转马达声音是否正常，运行中有无过热现象，检查阀门、Y型过滤器、软接头止回阀、水流开关有无漏水、损坏、不能开启等故障。 3） 检查空调控制室内水泵起动箱有无故障指示。 （3） 冷却塔、水箱检查。
1） 冷却塔：检查水塔有无溢流、缺水、风机运行时是否发出噪声，风机起动电柜有无故障指示。
2） 膨胀水箱：检查有无溢流、缺水，浮球是否正常工作。 （4） 风机等检查。
1） 组合式风机：检查运行时有否发出噪声，起动箱指示灯是否正常，尘网有无堵塞，尘网是否干净，去水冷凝盘去水是否顺畅。
2） 吊装式风机：运行时是否发出噪声，尘网有无堵塞。 4．空调系统的年度维修养护计划
空调系统的年度维修养护计划如表2-85所示。 5．一般空调系统的定期维修养护内容 （1）月度维护养护项目。
1）各层新风机和风机房：检查机房照明、风机运行状况、清洗尘网、清理排水沟地漏。 2）各层排风机：检查风机运行状况。
3）空调机房送风和排风机：检查运行状况。
4）空调机房和电房：检查机房电房照明、检查电源电压电流、打扫卫生。 5）检查冷冻管井管道：有无漏水、锈蚀。
6）新风空调机的电动机、电磁阀门检修，隔尘网清洁，电动机润滑养护。 7）末端设备开关、电机、电磁阀门检修，隔尘网拆片清洁。 （2）季度维护养护项目。
1）主机房和机房：电机水泵轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。
2）空调主机机房送风机和排风机：检查电机风机轴承有无异响、轴承运行有无异响。 3）冷却塔：冷却塔更换轴链黄油、连杆轴承打黄油、检查轴承运行有无异响。
4）各层新风机和风柜机房：新风机（风柜）打黄油、检查轴承运行有无异响、清洁新风机（风柜）房。
5）各层公共盘管风机：检查风口、电动阀、清洗尘网。 6）租房房间盘管风机：清洗尘网。
7）主机房、机房：清洁管道机房、电柜电箱清洁除尘。
8）主机房电房：电柜清洁除尘、检测电缆接口运行温度、检测开关接口运行温度。 9）空调机房送风机和排风机：清洁风机房和设备、控制箱清洁除尘。 10）冷却塔：清洁管道、冷却塔平台、调校水位控制器、电柜清洁除尘。 11）各层新风机和风柜机房：控制箱清洁除尘。 （3）半年维护养护项目。
1）空调管井：检查管井管道、打扫卫生。
2）各层排风机：检查风道、风机轴承运行有无异响、调校风口百叶。
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（4）年度维护保养项目。
1）空调系统：更换冷冻水和冷却水。 2）主机房和机房：闸阀螺杆打黄油。 3）主机房和机房：修补设备保温层。
4）主机房、机房和冷却塔：控制箱、水泵电机和冷却塔电机接口紧线。 5）主机房电房：控制箱接线口紧线。
6）空调机房送风机和排风机：控制箱接线口紧线、电机紧线检测运行电流、检查调校皮带。
7）各层新风机和风柜机房：设备除锈油漆。 8）各层新风机和风柜机房：修补设备保温层。
9）空调分体机：压缩机、开关箱除尘紧线、清洁翅片、打扫室外室内机、检查运测运行状况。
10）各层新风机和风柜房：电柜电机紧线、检查控制线路、检查调校皮带 11）各层公共盘管风机：清洁除尘、开关紧线、检查电机、轴承。 12）各层排风机：控制箱接线口紧线、检测运行电流。 13）主机房：清洗Y隔滤网。
14）冷却塔：更换冷却塔减速箱机油。+ 15）机房：设备除锈油漆。 16）膨胀水箱：设备除锈油漆。 17）冷却塔：设备除锈油漆。
18）主机房、电房、送风机和排风机：设备除锈和地面油漆。 19）各层新风机和风柜机房：清洗翅片。
20）新风机房：开关柜清扫检修，坚固联接、操作试验；新风机组维修养护；仪表检测。 6．小型空调系统的定期维修养护内容
1）空调机组/新风机组。每月例行检修：清洗通风过滤网每周一次；电动机和风扇轴承每月润滑一次，检查运行时有无异响；检查机柜内有无积水，另外每次清洗过滤网时，视过滤网破损状况及时修理或更换。室外机组定期清洗。
2）末端设备。每月例行检修：清洗通风过滤网每周一次；检测控制器是否正常，风扇电机运行有无异响，及时检修；过滤网、拆片定期清洗。另外，每次清洗过滤网时，视过滤网破损状况及时修理或更换。
风扇电机一年清洗检修一次，风扇要清洗否干净、牢固安装，电动机则要检测线圈绝缘和牢固接线并检查电容良好，电动机轴承要润滑。
7．风机的维修养护记录
对空调系统的维修养护需作好维修养护记录，表2-86为风机的维修养护记录表。 8．空调系统的水处理工作
（1）降低污垢对换热设备的影响。空调系统存在大量的换热设备，传热性能是影响高效运行的关键因素。循环水系统中的污垢是恶化热传性能的首要因素，定期投放水处理药剂，进行除垢、阴垢处理，能提高传热性能。例如，在空调设备运行阶段每月取冷却水样和每季取冷冻水样进行水质检测，然后依据检测结果向水系统中投加药济；每周定期排污一次，以免系统中的矿物盐成倍增加，给水垢的形成创造条件。
（2）清除和防止锈蚀。由于冷媒液对传热管有腐蚀性，将引起传热管外壁产生污垢，导致制冷量衰减，应定期对冷却/冷冻水用化学清洗剂进行除锈，另外还要进行预膜处理，使管壁形成一层均匀致密的抗腐蚀保护膜。
为了延长设备的使用寿命，降低能耗，在接管物业后，立即对空调系统清洗除污、除锈，再进行预膜处理（膜层极薄，对导热系数无影响），以减轻腐蚀程度。表2-87是空调
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设备水系统进行预膜处理对设备使用寿命影响的对照表。
由于采用无机酸、有机酸等传统水处理法会增加换热器及管道的腐蚀性和避免二次结垢后，在空调水处理时，我们采用高分子多元聚合物复合水处理法，既保证水处理效果，又减低对换热喊叫和管道的腐蚀。
十、工程部人员管理与用户维修服务 工程部人员的管理 1．工程部人员的架构
工程部人员的架构如图2-28所示。（各项目部可自己灵活编制，但须报上总部备案）
区域经理、项目部负责人 工程部经理 工程部维修组 工程部运行组 弱电维修工水电维修工综合维修工空调维修工运行管理人员日常巡查人员智能化工程师消防监控人员 图2-28 工程部人员的架构图
工程部维修组和运行组通常各设领班一名，领班可以由各组内部人员兼任。 2．工程部人员的职责
（1）工程部经理岗位职责。 1）任职资格。 ①具有一技多能。
②熟练掌握电工基本原理。
③具有较强的专业知识，全面了解各种设备的基本原理，能够对下属进行技术指导。 ④基本了解国家有关电工操作规程与技术标准。 2）工作内容。
① 全面管理工程部事务。
② 负责商场内设备设施的维修养护、督促和管理工作。 ③ 负责突发性的设备故障处理与人员调度，并组织调查设备事故原因，制订预防措施。 ④ 负责对设备保修单位维护养护工作的联系、协调、监督及质量评定。
⑤ 根据设备的特点制订或审核各类设备的年度、季度、月度、周预防性维修养护计划，
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并监督落实。
⑥ 检查交接班情况、巡查情况，回访维修情况，并对工作中存在的问题尽快提出处理意见，负责具体的技术性检查。
⑦ 配合其他部门开展工作，落实上级安排的临时性工作。
⑧ 定期对本部门员工进行有关设施设备的技术性培训及安全知识培训。 ⑨ 负责有关工程技术标准、规格的审核，对工程的预算等。 ⑩ 建立设备资料档案。 （2）工程部班长岗位职责 1）任职资格。
① 具有电工证和制冷证或电梯维修工证书等。
② 具有初级电工技术等级资格或相关技术等级资格。 ③ 掌握电工基本原理。
④ 熟悉商场内设备用配件的规格、性能、型号、名称。 2）工作内容。
①协理经理落实商场内设备、设施管理工作。
②具体负责商场内各类设备、设施的操作、维修养护、商户的报修项目及对员工的培训。
③负责设施设备的紧急抢修工作。
④对维保所需配件进行管理，各类设备运行资料的记录与管理，维修资料的管理。 ⑤督导、检查维修人员的工作情况，填写日常工作表。 （3）工程部维修工岗位职责。 1）任职资格
①具有“中华人民共和国特种操作许可证”。 ②熟练掌握电工基本原理。
③熟练掌握辖区内的设备操作技术规程及家庭水电维修工作。 2）工作内容。
①服从工程部主管（工程部经理）及班组长的调度与工作安排。 ②负责商场内各相关设施设备的维保工作，负责水电及其他。 ③参加设备故障的抢修工作，及时排除设备故障，确保商场内的设备保持良好运行状态。
④根据预防性维修及保养计划，认真完成各类设备的维修、保养工作。 （4）工程部机电运行管理人员岗位职责。
1）任职资格。
①具有“中华人民共和国特种操作许可证”。
②中级以上技术等级。
③有一定的机电设备维修管理经验。 2）工作内容。
① 机电设备运行管理人员必须不断学习，提高技术技能，必须有高度的责任心，必须持有相关的技术证件。
② 机电设备运行期间，必须确保其安全运行，随时巡查，并作好相关记录，严格执行交接班制度。
③ 所有设备运行期间须24h有人值班并巡查，及时发现问题并作出有效处理。重大故障或紧急事件时须沉着冷静，及时通知相关人员并作应急处理。 ④ 设备停止运行期间，须按时检查并测试运行。所有设备必须制订详细维修养护计划，定期维修养护，并作好记录。
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⑤ 所有设备的操作和检修须按说明书规定程序进行，不得随意更改或省略操作步骤。严禁在设备启动前不作检查。
⑥ 按说明书规定更换设备零件、冷却液、润滑液等，严禁设备疲劳运行或带病运行。 ⑦ 保持设备房内干净整洁，严禁无关人员进入设备房，设备设施专用工具或备件等必须造册登记，摆放整齐并保管好。
⑧ 所有设备设施必须设立岗位责任人，所有标牌警示必须准确、齐备、到位。 （5）工程部弱电维修工岗位职责。 1）任职资格。
① 具有“中华人民共和国特种操作许可证”。 ② 有弱电维修养护经验。 ③ 有中级以上技工职称 2）工作内容。
① 弱电维修工必须定期制订弱电维修养护计划，并按计划实施。 ② 对工作范围内的故障和事故进行处理，并作好记录。 ③ 对弱电系统进行巡查监控，抄表记录。 ④ 参加应急抢修，配合其他工程人员工作。 ⑤ 对外单位弱电施工布线等进行监控。 3．工程部人员的管理制度 （1）工程部人员的行为准则。
1）关心公司，热爱本职工作，遵守公司各项规章制度和劳动纪律，维护公司利益和荣誉，爱护公司设施设备。
2）认真贯彻公司“开源节流”的方针，在工作中力行节俭，不浪费公司材料。
3）从全局出发，树立良好的合作意识，团结、真诚协作，达到畅顺、高效率的工作绩效，切实服从领导的工作安排和高度，如有异议，必须做到“先服从，后投诉”。 4）对工作中出现的问题不推诿，勇于承担责任，并从中吸取教训，不断提升工作水平。 5）未经公司领导授权或批准，不得以公司名义对外展开业务或在外兼任获取薪酬或间接利益的工作。
6）末获批准，不准将本公司的办公用品、公用工具、设施设备等擅自赠与、转租、出租、出借、抵押给其他公司、单位或个人。
7）工作时间须佩戴工作证，着装整洁，注意形象、仪表。 8）严禁向客户索取或收受任何礼品酬金。
9）必须将服务意识，服务态度和服务持巧贯彻落实到言行中，语言文明礼貌，客户提出的质疑要耐心、细致地回答或解释，不得推脱。
10）对设备、设施及客户报修项目应及时认真地处理，一般情况由当班员工处理完毕。 11）对上门服务注意商铺内卫生，必须穿鞋套，不得损坏商户物品，如移动物品，需经铺主同意，收费时应公平、公正、公开、合理，并经铺主签字生效，服务完毕，应将工作场所打扫干净。
12）快速优质地完成业主的每一起报修任务，圆满地处理好每一起投诉。 13）工作认真细致，注意讲究卫生，节约材料，损坏东西负责赔偿。
14）尽力做到当天的维修投诉当天处理完，实在无法完成的必须向客户解释清楚，做到维修及时率达到90%以上，维修合格率达到95%以上。 （2）工程部人员的值班制度。
1）按时上下班，不能提前下班或吃饭，中午上班不能迟到。
2）上班时间内无具体工作时，原则上在办公室等候，不得擅自离岗、干私事、酗酒、聊天，外出巡查设备情况时必须告知主任，不得出外办私事。
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3）及时处理维修申请单，不得积压。当天的维修单，必须及时处理完毕，有些维修如情况紧急或客户有特殊要求的，不管加班与否，都必须在当天处理完毕。当天无法处理的都必须在“维修情况”栏内注明原因，每个维修单处理完毕后必须是客户和维修人员签名。
4）上门维修时必须带工具袋（箱），必备工具都放在里面，以节省时间，提高工作效率，少跑路，多干活。
5）服从班长安排，每天上班后先在电房值班室报到，等候分配一些重点的突出的或需多人合作的工作，如无特殊情况处理，各人分头工作。
6）值班人员应按规定巡查设备运行情况，并巡查其他设备、设施状况，发现设备故障应马上排除，如无法处理应及时向班长或工程部负责人汇报。
7）值班人员不得私自调班，因特殊情况要调班，必须向班长申请。 8）严禁无关人员进入值班室和机电设备房，检查各类工具和钥匙等。
9）紧急情况时工程人员接到通知须立即赶到现场，等候分配工作或作应急处理，直到事故处理完毕才能离开。
10）服务态度作为维修服务的一部分，每个工作人员必须提高自身素质，工作时认真负责，树立良好的敬业精神，不断提高业务水平。
11）工作时务必注意人身安全和设备安全，讲科学、多商量、不蛮干，配电房、水泵房或高空作业等必须严格按照操作规程和相关注意事项工作。 12）团结务实，努力工作，遵守本部门之制度。
13）工程部经理或主管，每天至少巡查各设施设备一次，检查名班值班巡查情况，每星期不定时抽查不少于1次，抽查内容见工程部抽查表（表2-102），
14）工程部经理或主管综合考虑各种情况，如含领导交待事项、机电设备是否已到检修时间等，将当天的工作安排下去。
15）各当班维修人员原则上（除值班人员外）无维修单时应在值班室等候待命。 16）各当班维修人员出去维修，（含有偿服务和公共维修），应注明维修时间，回来交单时应注明完成时间，并且尽量让铺主写上意见，以备查考核。
17）关于机电设备大型的水电系统行等的更换，由经理安排填写维修单，按照规定进行维修。
18）土建人员在维修工作，工程部经理或主管应以抽查的办法，检查完成的工效。 19）所有的维修，工程部经理或主管及维修人员应根据事情的轻重，缓急来随机处理。 20）经常回访，征求客户意见，倾听客户的反映。 （3）工程部人员的巡查制度。 1）值班人员每天巡查配电房两次。
2）电气负责人每月巡查一次，全面了解设备运行情况和设备缺陷，确保安全运行。 3）班长每月进行一次夜间巡查，事故后对设备进行全面巡查一次。 4）在巡查中发现缺陷应即时向领导汇报，并记入缺陷记录簿上。
5）在巡查高压设备时，不得打开网门，不准独身越过，进出配电室须随手将门锁好。 6）当发生大风或台风、雷雨、地震时值班人员应进行特别巡查。
7）允许单独巡查高压设备的值班人员和非值班人员名单必须经主管领导批准。 8）巡查各个配电室、变压器、运行设备及待行设备。 （4）工程部人员的交接班制度。
1）值班人员应按统一安排的班次值班，不得迟到、早退、无故缺席，不能私自调班、顶班。因故不能值班者，必须提前征得主管同意，按规定填写调班、请假单后报主管审批才能生效。
2）交班人员要清洁完各自的机房、泵房、配电房、值班表、维修室、空调房的卫生方
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可交班。
3）交班人员必须整理好本班的各种运行巡查记录和值班资料等。
4）交班人员必须详细介绍其值班情况、机器运行情况及存在的未处理问题。 5）所有问题记录须现场交代清楚，等接班人员确认。 6）接班人员应提前十五分钟到班，并了解好上班机电运行情况和维修处理后方能正式进班。进班后要保持高度的工作责任感和工作责任心，确保各系统的正常运转。 7）认真听取交班人员的值班和设备运行情况报告。 8）查看上一班日志和运行日志及巡查记录等。
9）检查仪器、工具等物品是否齐全、完好，各机房是否干净整洁。 10）巡查各设备的运行情况，各参数是否正常。 11）交接班双方人员确认了所有交接事项后，填写下工程部值班交接记录表（表2-103）以确认。
12）有下列情况之一的，不得交接班。
① 上一班运行情况示交待清楚，记录不规范，操作是不整洁。 ② 正在进行倒闸操作或事故处理过程中。
③ 交接过程中发生故障，应停止交接，由交班人员负责处理事故，接班人协助事故处理。
④ 交班人隐瞒问题不报，经查证确实是其责任的。 ⑤ 接班人数理未能达到规定人数的最低限度的。
⑥ 接班人员有醉酒现象或神志不清而未找到顶班人的。 （5） 工程部的钥匙管理规定。
1）所有钥匙任可时候必须有不少于一把备用钥匙，所有备用钥匙必须造册登记。
2）各设备设施的钥匙应清楚标明，并整齐有序的放置在钥匙专柜中，钥匙专柜由工程部主管掌管。 3）在正常情况下，各设备房的钥匙不能借给外单位人员或其他部门人员，如有特殊情况，必须经工程部主管同意并填写领用钥匙登记表（表2-104）。
4）工程人员用钥匙，须填写领用钥匙登记表并签名确认，工程人员离开本部门，所有钥匙必须交回。
5）钥匙丢失或损坏时，当事人应填写钥匙丢失/损坏申请表（表2-105），工程部经理查实后填表补回。
6）工程人员必须妥善保管好领用钥匙，熟悉各钥匙的使用范围，并承担相应责任，每月月底统计一次，填写钥匙月库存统计表（表2-106）。
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