明悦公司成本控制问题分析摘要：随着经济体制改革的深入、市场经济的日益繁荣，建筑行业以及建筑市场犹如雨后春笋蓬勃的发展起来，建筑市场日趋一体化，房地产企业之间的竞争日趋激烈，能否在激烈的市场竞争中立于不败之地，关键在于企业自身的盈利能力与综合实力。在这种市场背景下，利润最大化日益成为企业发展的重要目标之一，企业通过生产和销售符合市场需求的产品，来最大限度的获得经济效益，以推动企业的可持续发展。要实现利润的最大化，首先必须要进行完善的成本管理和成本控制，来为企业争得市场的主动权与竞争优势。工程项目的成本控制是以施工项目为对象，通过对招标、施工准备阶段、施工阶段以及竣工结算阶段的资源及生产要素进行组织、统筹与控制，以尽可能的压缩生产成本，提高经济效益。笔者从现代工程项目自身特点出发，结合自身的专业知识，选择了郑州市明悦房地产公司为研究对象，首先对该企业在成本控制方面存在的问题进行了调查和分析，然后针对该公司在直接成本控制方面存在的问题，最后提出了具体的改进建议。本文的研究有利于为我国房地产企业提高企业利润，提升自身竞争实力起到积极的参考作用。
2.研究意义在竞争日益激烈化的建筑行业中，越来越多的企业开始自主经营、自负盈亏，利润最大化就成为他们最主要的目标之一，而要达到这一目标，成本控制则是核心部分。成本控制的成效也直接影响着企业的经济效益和利润，它伴随着整个施工生产的全过程。对于明悦公司而言，需要通过降低人力成本的消耗，降低物资成本的消耗等具体环节来实现对各项损耗的节省。才能增强其市场适应力和竞争力，才能推动企业的可持续发展。
工程项目成本控制是一个复杂而综合的过程，工程成本除了会受施工前期工程设计的影响外，在施工过程中工程质量、进度、现场安全和地理位置、工期的长短、原材料和人工的供给、国家政策等因素也会导致成本控制目标与预先制定的目标发生偏离，实际成本呈现出波动易变的不稳定趋势，伴随着这个趋势的还有形势失控和超支现象。为了避免这种局势出现，我们就要摒弃那种传统的、粗略的、“秋后算账”式的做法，逐步采取动态的、精细化的、全过程的成本控制方法。先进的成本控制方法和完善的成本控制体系已经成为企业获得市场主动权和竞争优势的基础。本论文从现代工程项目自身特点出发，结合现阶段我国房地产企业项目成本控制的局限性，选取郑州市明悦房地产公司为案例，通过分析施工企业成本控制各阶段的进程，提出在我国房地产企业实施成本动态控制，以此作为应对工程项目复杂多变的方法。
（二）研究内容及方法1.研究内容笔者从现代工程项目自身特点出发，结合自身的专业知识，选择了郑州市明悦房地产公司为研究对象，首先对该企业在成本控制方面存在的问题进行了调查和分析，然后针对该公司在房地产项目直接成本控制方面存在的问题，最后提出了具体的改进建议。本文的研究有利于为我国房地产企业提高企业利润，提升自身竞争实力起到积极的参考作用。
二、房地产企业成本控制理论（一）房地产企业工程成本的概念1.房地产企业以及建筑施工企业工程的概念房地产行业是近年来新兴的行业之一，一般情况下，房地产企业指的是以房屋的修建和拆除、工程的安装和维修，以及其他土木工程为主要业务的企业。
在房地产行业，工程项目指的是以工程建设为主要内容的项目，各个工程项目具有一次性建设任务的特点。工程项目的管理的意义是按照预定的流程、在规定时间内完成项目，并保证工程小忙达到预期的质量。
2.成本以及房地产企业工程成本的概念不少学者对成本问题进行了大量研究，目前我国业界对成本的定义与国外的定义存在一定的区别。美国会计学会提出，成本指的是为了实现预期目标而付出的代价总和，而这个代价的总和可以通过货币进行衡量。我国业界对成本的定义基本符合《企业财务通则》的第二十六条规定，指的是：“企业为生产经营商品和提供劳务等发生的各项直接支出，包括直接工资、直接材料、商品进价以及其他直接支出，直接计入生产经营成本。企业为生产经营商品和提供劳务而发生的各项间接费用，分别计入生产经营成本”。我国对成本的定义和美国对成本的定义，出发点不一样，侧重点也不一样，但从本质上来看没有明显差别。相对而言，我国对成本的定义更加具体，美国提出的成本的概念更加具有普通性。
工程成本是房地产企业生产成本的主要构成部分，它指的是在项目施工各个阶段中各项开支产生的资源消耗的总和，具体而言，包括人工费、材料费、机械设备费以及其他费用。这些成本可以用货币单位来进行衡量。
（二）房地产企业工程成本的构成房地产企业工程成本包括直接成本、间接成本两个部分。
1.直接成本直接成本包括工程完成所需要支付的材料费、人工费以及机械使用费等费用。其中，材料费具体指完成工程所需要的、被列入预算定额中的原材料、半成品、构配件、辅助以及周转材料等构成工程实体的租赁及摊销费用； 人工费指负责完成工程的施工人员的工资、奖金、附加费、津帖以及劳动保护费等费用； 而机械使用费则是指施工过程中使
用自有的机械所带来的机械耗损以及人工费用等，还包括租赁外单位的施工机械所带来的租赁费、安装、拆卸费用等。
2.间接成本间接成本是指房地产企业在组织和管理施工过程中带来的费用支出，具体包括企业管理过程中的工作人员的工资、奖金、福利、津帖等费用，以及企业的物资消耗、固定资产折旧以及行政管理费用、低值易耗品的摊销等，还有维持企业正常所必须的水电费、差旅费、办公费、检验费以及工程保修费等费用。
（三）成本控制1.成本控制的概念成本控制指的是企业为了实现经济利润的最大化，而在生产经营过程中采取的控制成本节省手段。从广义上讲，成本控制指的是以成本管理为导向对众多环节进行控制的过程，包括成本的计划、分析、考核以及日常控制等内容； 从狭义上看，成本控制指的是一系列具体的成本控制行为。
2.成本控制的意义企业通过参考之前其他项目成本管理的情况，来确定新的项目的成本控制方案，以便达到最理想的成本控制效果，实现经济利润的最大化。这是一般房地产企业进行成本控制的一般意义。通过控制和调整影响成本浮动的因素，来保证管理目标的实现。房地产项目控制成本的关键在于控制投标阶段的耗费，施工的准备阶段、正式施工阶段乃至竣工结算阶段的成本耗费应该进行严格的管理与控制，使其成为能够为企业节流的部分，整个的施工过程直接决定了企业的效益与利润。成本控制可以从以下方面着手：在施工的前期，对工程项目的成本进行严谨的计划，以精准的成本预测保证项目在开始之前便占有优势； 在工程的实施阶段，根据初期制定的成本计划，在满足工程承包合同要求的基础上，对工程实施过程中的各种耗费进行监督与控制，并及时纠正和减少计划外支出，以
保证成本控制目标的实现； 在工程的竣工结算阶段，还需要检查和核对成本计划的实施及完成情况，总结经验与不足，并进行适当的反馈。
成本控制的最终目的在于通过管理和控制工程实施过程中的各种耗费，实现最低的目标成本。建筑企业通过控制建筑项目的工程成本，来提高企业的经济效益，推动企业的生存与发展。
（四）房地产企业成本控制的必要性房地产企业在组织实施项目工程的过程中，必然会涉及到建筑材料、机械设备的使用与耗费，也需要支付工作人员的工资、福利以及必要的管理费用等，众多的费用构成了这项工程的生产成本。在预算造价已是固定的前提下，当生产成本越低，企业所能够获得的利润便是越多，因此，必须要加强对于建筑工程的成本控制。
1.提高企业的经济效益成本控制是采用标准的计量方法，以日常的生产水平和正常的成产量为基础而制定出来的，由这种计算方法所得的标准更加的合理和科学。通过对建筑项目的成本控制，有利于及时发现和揭示企业在生产经营及管理过程中存在的缺点、不足与薄弱问题，总结经验，及时的纠正与克服，提高建筑企业的管理水平，最大限度的降低企业生产经营的成本及费用，更加合理额利用建筑企业的人力、物力、财力，提高企业的经济效益，使得企业能够在激烈的市场竞争中立足。
三、明悦房地产公司成本控制问题分析（一）明悦房地产公司概况郑州市明悦公司是一家具有国家一级设计和施工资质的房地产公司，自成立以来，承接过许多大规模的建筑施工项目，工程质量较高，在业内也受到了诸多的好评。公司积极招纳和引进高素质的管理人员，针对其承包和负责的建筑项目展开成本管理与控制，将成本控制应用于工程项目施工的全过程，取得了一定的成效。
明悦房地产公司成立于2022年6月，现有职工410余人，其中工程机械类设计专业人员94人、数控机床38人、焊工52人、机电安装专业人员10人、特殊工种人员50余人，业务管理人员150人、售后服务人员95人等，形成了一支年富力强技术力量雄厚的团队，为公司高效快速发展奠定了坚实的基础。公司目前的组织架构主要为： 工程科安全科设备科销售科基建科经营部生产部技术部生产科董事会总经理副总经理副总经理人事部财务部办公室会计出纳图3-1明悦房地产公司组织架构图（二）明悦公司“春秋家园”项目成本控制存在的问题分析“春秋家园”项目是明悦公司2022开工新住宅项目，该项目计划于2022年12月完工交付。根据规划，该楼盘建筑面积接近25万平米，共包括9个楼盘。该项目基本数据如下。
表3-2“春秋家园”项目成本估算表项目名称总价（万元）基础设施配套费1496征地拆迁赔偿费28234人工费用516材料费用3320机械设备费用190前期工程费235管理费用130其他杂项开支250合计33842投资决策分析。
表3-3“春秋家园”项目投资决策分析项目名称投资总额（万元）单位面积指标（元）销售收入410264366利润总额7386810成本338293543缴纳税费2456247利润4877555通过表3-2和表3-3，可以对该项目进行投资收益的估算，具体如下： 项目投资回报率=32.67%（回报率=项目净利润/项目净投资额）。
项目成本净利润率=14.48%（净利润率=项目净利润/项目总成本）。 项目年均投资回报率=21.78%（年均的投资回报率=项目投资回报率/项目投资期限）。
通过上述计算结果可以看出，“春秋家园”项目的经济可行性比较理想。
2022年12月，该项目完成90%，工期相对预期仅延缓了一个多月。受到政策多多方面原因的影响，楼盘的销量一直比较理想，截止2022年12月，该楼盘的商品房基本售罄，仅有部分临街商铺还处于待售状态。下面对“春秋家园”项目投资估算金额与决算金额分别进行分析。
表3-4“春秋家园”项目投资估算总额对比表项目名称估算目标（万元）决算金额（万元）差额（万元）销售收入41026431422046所得税26781874-458利润总额73116619-630成本33957364672676利润48774728-172投资回报率32.67%32.67%-1.15%净利润率15.61%12.95%-2.66%年均投资回报总额23.48%21.01%-2.47%表3.5“春秋家园”项目单位面积投资估算对比表项目名称估算目标（元）决算值（元）差额（元）销售收入42754475200利润总额799684-115成本34763752276所得税243196-47利润556470-86项目公司投资回报率：4728/15000=31.52%项目公司年均投资回报率：31.52%/1.5=21.01%项目成本净利润率：4728/36518=12.95%通过上述计算可以看出，“春秋家园”项目的净利润达到了12.95%，低于评估目标接2%。该项工程涉及数亿元的投资，因此2%的比例对应的具体金额也达到了1千万，这对于明悦公司而言不是一笔小数目。此外由于行情上涨的原因，“春秋家园”楼盘的实际售价比预算的价格更高，这表明绝对收益值的差距更大。由此可见，明悦公司在成本控制方面存在一定的问题。
项目完工后，笔者对改项目的预计成本和实际成本进行了对比，得到的结果如下表所示。
表3-6“春秋家园”预算成本和实际成本表项目成本名称预算算金额（万元）实际金额（万元）差额（万元）增长率（%）基础设施配套费14961560640.04征地拆迁赔偿费2823428310760.03人工费用
51667015429.8材料费用3320398066019.8机械设备费用1902405026.3前期工程费235252177.2管理费130142129.2其他费250263135.1（三）明悦公司项目开发成本控制存在的问题分析房地产项目的实际成本高出预计成本，可能跟每一个项目成本都有关系。通过上表可以看出，在春秋家园项目的各项直接成本中，征地赔偿是按照当地政府提供的标准实施的，尽管该项成本的占比较高，但预算成本和实际成本偏差不大； 基础设施配套费也是按照预定的标准进行基础设施购买的，因此但预算成本和实际成本偏差不大。但在人工费用、材料费用以及机械设备费用上，实际成本都高出预计成本不少。这表明，明悦公司在房地产项目的开发中，直接成本控制还存在一定问题。在上面数据分析的基础上，通对明悦公司的深入调查，笔者认为，明悦公司当前直接成本控制问题具体包括以下几个方面。
1.人工费用控制不合理单位：万元图3-1春秋家园项目人工费用预算成本与实际成本对比图通过上图可以看出，春秋家园项目的人工费用预算成本为516万，但实际成本达到了670万，增长率超过了29.8%。这表明明悦公司在人工费用控制方面还存在较大的问题。
2.材料费用控制不合理单位：万元图3-2春秋家园材料材料费用预算成本与实际成本对比图通过上图可以看出，春秋家园项目的人工费用预算成本为3320万，但实际成本达到了3980万，增长率超过了19.8%。这表明明悦公司在材料费用控制方面还存在较大的问题。
3.机械设备费用控制不合理单位：万元图3-3春秋家园项目机械设备费用预算成本与实际成本对比图通过上图可以看出，春秋家园项目的机械
设备费用预算成本为190万，但实际成本达到了240万，增长率超过了26.3%。这表明明悦公司在材料费用控制方面还存在较大的问题。
4.其他费用控制不合理通过表3.6可以看出，该项目在管理费、前期工程费等其他费用的管理上均存在不合理的情况。尽管各项成本的金额和占比均不高，但这也是导致整个项目成本偏高的直接原因。在更大工程量的项目中，所偏差的金额也会随之水涨船高，因此这也是明悦公司在成本控制方面的直接问题之一。
四、明悦房地产公司成本控制对策建议通过前面的分析得出的明悦公司在项目成本控制方面存在的问题，为了提高明悦公司成本控制的质量，进一步为企业创造更大的经济效益，笔者认为，明悦公司要从以下几个方面进行改善，才能达到良好的项目成本控制目标。
（一）加强人工费控制整个建筑项目的施工，除了分包出去的一些专业工程不列入施工成本总计之外，施工部分的人工费用占到了整个施工项目的12.08%，人工费用作为施工成本中一笔不小的开支，非常容易受到各种外部因素的影响，而超出预算。在本住宅小区的施工过程中，根据工程的分部或者分项内容，连续记录每天的用工数量，并与施工计划中的用工数量进行比较，找出差距产生的原因，并不断进行修正； 此外，还需要以季度为单位定期进行用工数量比较，以从细微处出发，对用工数量进行控制。如果将本次住宅小区的建设预算计划用工178500个，通过这种定期的控制对比，有望实现节约了1600个用工，虽然并未节约很多工人用工，但是在目前很多项目的人工费都超支的情况下，这种做法降低了在人工费用方面的指出（1600某35=56000），有效地控制了人工成本。
（二）加强材料费控制施工过程中的材料费用占据整个施工成本的71.75%，因而一项工程中的材料费用高低能够直接影响到工程项目的成本
与经济效益高低。在本次的建筑项目施工过程中，着重从材料的采购、价格以及减少用量三个方面来控制材料费用，降低施工成本。
根据材料在工程中的用量以及自身的价值不同，将材料分为重点控制、一般控制以及简单控制材料三种，合理地确定进货量与领取制度。在招标成功之后，施工部门首先对工程材料的价格进行市场调查，并积极与供应商协商确定最优价格。
以砼为例，如果明悦公司通过与砼供应商的沟通及，将市场价格为315元/m³的商品砼价格降低了7.8元/m³，钢筋的价格也比市场价格降低2.5%左右，许多的分包出去的工程项目也通过与供应商的协商，那么材料成本费用有望得到有效降低。
最后，加强现场的施工人员与机械操作人员之间的协作和沟通，提高机械设备的运行效率，减少不必要的油料和配件消耗。
如果明悦公司能够在春秋家园项目中坚持按照以上的要求，压缩和控制机械费用，那么机械费用在整体上至少能够降低35%，有望节省524370元。
（四）加强其他直接费用控制其他的直接费用指的是工程项目在施工过程中所耗费的水、电费以及在加强管理与辅助生产方面所带来的临时措施费用，这些费用的控制应该从日常中的一点一滴做起，加强节约，严格控制工程成本的开支，避免不必要的浪费的发生，同时还可以加强废物利用，将施工材料剩余的下脚料重复使用，提高利用率，减少浪费，这方面措施的采取也为施工成本的控制做出了一定的贡献。例如，将在施工过程中不慎损坏的模板，利用钉子以及废旧木板进行加工，钉成铺板重新利用，避免了材料的浪费。在项目工程的施工成本计划中，对于直接费用的报价为2370000元，如果通过合理控制，实际使费用可以控制在1800000元左
右，有望实现节约550000元左右的成本节省。直接费用的目标成本报价详细为：水电费55万元，项目管理及施工人员工资等管理费75万元，临时围档、出入口、房屋等设施70万元，临时道路建设10万元，试验费等其他费用8万元，临时用电设施14万元，电变费5万元。如果通过合理控制，有望在各个方面的成本都有所节约，水电费用有望节省3.7万元，试验费等其他费用有望节省4万元，临时设施有望节省36万元，临时用电设施有望节省8.5万元，试验费等其他费用有望节省3.5万元。
结语对于房地产企业而言，在整个成本控制的过程中，需要从成本预算到成本核算进行全面的控制，这样才能够更好的实现对当前的公司的成本控制。而加强直接成本控制是提高房地产项目成本控制的重要方式。基于此，本文得出以下结论： 第一，成本预算能够起到控制，并且能够极大的起到成本的控制。第二，加强直接成本控制是房地产项目成本控制的有效手段，在房地产企业未来的发展过程中，需要更好的推进成本控制管理，这样才能够更好的实现对当前的成本建设和成本控制的基础性实现，对于未来的企业的利润分析和发展才能够带来更加有效的作用。
从整个当前的工程管理到项目工程的实现上，进行成本控制的意义在于能够更好的为企业争取更多的利润，同时能够满足整个企业长期的可持续发展。所以，在这样的情况下，需要更好的未来的实施和发展。才能够最终实现对当前的管理和实现过程中的多元性的变化。随着时间的不断发展，未来的工程项目的实施和管理能够更好的体现出成本控制的措施和有效性，正是在这样的情况下，才能够更好的凸显出未来的工程建设的质量，同时促进房地产企业健康长远的发展。
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