万科财务报告分析

2015年房地产政策坚持促销费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出以促进市场量价稳步回升，行业运行政策环境显著改善，市场持续回暖，，供应压力过剩有所缓解；同时住房改善需求显著释放，一线及重点二线城市高价位楼盘成交占比提升，新房百城住宅价格累计上涨3.39%，一线城市上涨15.1%，二三线城市均下跌；品牌房地产企业的业绩稳步提升，热点城市布局深化。

万科为专业化房地产公司，主营业务包括房地产开发和物业服务。2015年公司实现营业收入1955.5亿元，较2014年上升了33.6%，实现归属于股东的净利润较2014年增长了15.1%。房地产开发业务的主要产品为商品住宅，截至2015年底，公司在中国大陆拥有472个主要开发项目，实现销售面积2，067.1万平方米，销售金额2，614.7亿元，在全国的市场占有率上升至3.00%。海外项目贡献销售面积2.8万平方米，贡献销售收入28.8亿元。物业服务业务实现合并报表范围内主营业务收入29.7亿元，同比增长49.4%。公司将与深圳地铁展开“地铁+物业”合作，向城市配套服务商转型。

二、财务状况经营成果分析 1.资产负债表分析

万科资产与权益对称结构为稳健结构，流动资产由短期资金和长期资金共同供给。2015年流动资产占总资产比重为89.49%，较2014年略有下降。其中，两年的存货占流动资产的比重均在67%以上，其次是其它应付款和货币资金。长期股权投资在非流动资产中占比最大，为52.14%。负债占总资产的77.7%，其中流动负债占比较大，两年均在68%左右。流动负债中，占比较大为应付账款和预收账款。2015年未分配利润占所有权权益比重为8.60%，较2014年增长了25.25%。经营性资产2015年占比达92%以上，投资性资产占比较2014年略有提升。流动负债中主要为经营环节负债，且多为信用负债，成本较低。

2.利润表分析

收支方面：纵向来看，营业成本占营业收入的比重最大，达70%，营业税及附加为第二大项占比9%左右，两年基本保持稳定。期间费用三项合计占营业收

入的4.8%，较2014年的6.2%有所下降，主要是销售、财务费用的减少。横向来看，营业收入增幅为33.58%略低于营业成本34.71%的增幅，营业税金及附加，管理费用均呈现超过20%的正增长，销售费用、财务费用、资产减值损失呈现出负增长，投资收益也表现为14.36%的减少。销售费用的减少主要是降低了品牌推广费用，财务费用的减少则是短期借款减少带来的利息支出的减少和债权性投资增加带来的利息收入的增加。营业外收支占比在0.5%以下。利润方面：2015年公司的营业利润、利润总额、净利润的增幅相当，都在33%左右。净利润达259亿元。以上变化说明公司规模在扩张，销售增长速度快，发展前景向好。

3.现金流量表分析

2014、15两年，经营活动现金流入占现金流入总量均在80%以上，占绝对比重。2015年销售商品、提供劳务收到的现金占比达76.81%，为经营活动现金流入的主要来源；相对应，经营活动现金流出占现金流出总量的比重最大为75.05%，购买商品、接受劳务支付的现金为最大流出，达50.2%，较2014年增加了36.49%；投资活动现金流入占现金流入总量的1.46%，较2014年下降了46.46%。投资活动现金流出占流出总量的9.46%，较14年增加了138.84%，占比较大的投资所支付的现金本年度增长了348.36%；筹资活动现金流入占流入总量的16.34%，较2014年下降了了6.36%。取得借款收到的现金占比最大。筹资活动现金流出占流出总量的比重为15.48%，较2014年减少了29.58%，主要为偿还债务支付的现金本年度减少了41.71%。经营活动流入流出比为1.08，较14年有所降低。2015年投资活动的流入流出比为0.15，三年内企业的投资活动现金流量净额均小于0，流入流出相差较大，说明集团在进行战略性扩张。

4.相关财务指标分析 1）偿债能力分析

流动比率低于国际标准2但高于1，说明短期资产足以偿还短期债务；速动比率远小于国际标准1，因为存货在占比较大，故与流动比率相差较大；现金流动负债比率也较低，源于流动负债增加和经营活动流出的大幅波动。同样现金利息倍数下降较多也是基于此。公司的流动负债保障倍数较低，于短期债权人是不利的。资产负债率在77%的较高水平，权益乘数大表明财务杠杆较大，风险也

高。长期负债与营运资本比率较高，长期负债的增长速度快于营运资本，偿债能力在下降。利息保障倍数较高，负债规模缩减，经营利润增加。

2）营运能力分析

应收账款周转率处于较高水平且远大于应付账款周转率，意味着企业销售回款加快，企业话语权强。建设周期的相对缩短和存货销量增加，周转天数缩短。总资产周转率、流动资产周转率相对较低，房地产存货经营周期长，相对回收资金较慢。总资产减值率较低，这主要是因为公司资产多为保值升值资产。净资产增长率增长较快，说明随着资本的积累，企业的规模在逐渐扩张。销售增长率上升较快且处于较高水平，体现企业销售较快的增长速度。3）盈利能力分析

2015年ROE和ROA有所增长，表明企业的资本运营效率在提高，获取报酬水平在提升。总资产利润率略低于ROA，该指标提高，企业的资产利用效益在改善，企业的盈利水平增强。销售毛利率处于较好水平，且保持稳定，盈利能力较好。经营利润率基本稳定，和销售毛利率相差较大，企业可加强期间费用管理，提高经营利润率。销售净利率保持稳定为13%左右，盈利水平较好，但绝非暴利。经营成本利润率略有上升，表明企业成本费用盈利能力在提升。

三、分析结论及建议

（1）2015年随着房市回暖，总资产规模增长上升至20.24%，净利润也呈现较大幅度增长。万科借助其品牌，资金等优势，保持着较好的增长趋势，处于不断规模扩张和业务转型中。

（2）短期偿债指标相对较低，涉及现金流量的指标都偏低。企业整体的长期偿债能力不高，，从公司盈利增长来看有足够能力提高自有资金比例，适当降低负债规模，提升偿债能力。

（3）存货周转期，应收账款周转期均有较大比例的缩短，总资产收入率在增加，资产减值率下降，成本收入率基本稳定。企业的营运能力在增强，资金的使用效率提高。公司的净资产收益率、经营利润率实现一定的增长，处在行业较高水平。盈利能力较好。但是本年度的销售现金比率，现金经营利润率均呈现较大幅度下降，说明企业的收益质量不佳。

（4）万科预计与深圳地铁“地铁+物业”深入合作，围绕地铁为城市提供配套服务，向城市配套服务商转型，让万科的全体股東都能分享地铁时代的经济红利。

就预期增长率计算出的PE值来看，公司的股票价值被低估，有较好的投资价值。万科此间身处股权之争，专家纷纷预测万科于7月份的复牌会迎来股价一定程度的下跌。