分层控规中的土地使用强度互动控制研究

西北大学学报（自然科学版）２０１５年４月，第４５卷第２期，Ａｐｒ．，２０１５，Ｖ０１．４５，Ｎｏ．２』！堂堂丛盟堕堕竺塾旦堕！曼竖ｉ塑ｉ盟！！旦型坠ｉ！翌！！垦尘堕！翌２・环境科学・分层控规中的土地使用强度互动控制研究侯全华，王文卉，孙启民（长安大学建筑学院，陕西西安７１００６１）摘要：土地使用强度作为分层控规的核心控制内容，其指标的科学合理性成为研究的重点。为了找到控规阶段合理确定土地使用强度的方法，文章详细阐述了分层控规各层面中土地使用强度的不同表现形式及其特征，通过理论总结、实证分析等方法，对其互动关系进行研究，并找到了分层控规中土地使用强度的互动机制，提出其确定方法，最后在实证研究中完成了检验。研究对分层控规中土地使用强度指标的科学合理控制有一定的借鉴作用，完善了控规编制的内容。关键词：分层控规；土地使用强度；互动关系；控制方法中图分类号：Ｆ３０１．２３文献标识码：ＡＤＯＩ：１０．１６１５２／ｊ．ｃｎｋｉ．ｘｄｘｂｚｒ．２０１５－０２－０３０ＩｎｔｅｒａｃｔｉｖｅｃｏｎｔｒｏｌｏｆｌａｎｄｕｓｅｉｎｔｅｎｓｉｔｙｆｏｒｈｉｅｒａｒｃｈｉｃａｌｒｅｇｕｌａｔｏｒｙｐｌａｎＨＯＵＱｕａｎ—ｈｕａ，ＷＡＮＧＷｅｎ－ｈｕｉ，ＳＵＮＱｉ—ｍｉｎｏｆＡｒｃｈｉｔｅｃｔｕｒｅ，Ｃｈａｎｇａｃｏｒｅ７（ＳｃｈｏｏｌＡｂｓｔｒａｃｔ：ＬａｎｄｕｓｅａｎＵｎｉｖｅｒｓｉｔｙ，Ｘｉ’ａｌｌ７１００６１，Ｃｈｉｎａ）ｐｌａｎ，ｉｔｓｓｃｉｅｎｔｉｆｉｃａｎｄｒａｔｉｏｎａｌｉｔｙｏｆｃｏｎｔｒｏｌｔｏｉｎｔｅｎｓｉｔｙ，ａｓａｓｐｅｃｔｏｆｈｉｅｒａｒｃｈｉｃａｌｒｅｇｕｌａｔｏｒｙｉｎｄｉｃｔｏｒｂｅｃｏｍｅｔｈｅｆｏｃｕｓ．Ｉｎｏｒｄｅｒｏｆｌａｎｄｕｓｅ，ｄｉｆｆｅｒｅｎｔｔｏｆｉｎｄｒｅａｓｏｎａｂｌｅｍｅｔｈｏｄｓｏｆｕｓｅｒｅｇｕｌａｔｏｒｙｄｅｔｅｒｍｉｎｅｔｈｅｉｎｔｅｎｓｉｔｙｆｏｒｍｓａｎｄｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓｏｆｌａｎｄｉｎｔｅｎｓｉｔｙｗｅｒｅｅｌａｂｏｒａｔｅｄｉｎａｌｌａｓｐｅｃｔｓｏｆｈｉｅｒａｒｃｈｉ—ｔｏｃａｌｃｏｎｔｒｏｌ，ｓｕｍｉｎｇｕｐｂｙｔｈｅｏｒｅｔｉｃａｌ，ｅｍｐｉｒｉｃａｌａｎａｌｙｓｉｓａｎｄｏｔｈｅｒｍｅｔｈｏｄｓｎｉｓｍｓｏｆｆｉｎｄｏｕｔｔｈｅｉｎｔｅｒａｃｔｉｏｎｍｅｃｈａ—ｌａｎｄｕｓｅｉｎｔｅｎｓｉｔｙｉｎｈｉｅｒａｒｃｈｉｃａｌｃｏｎｔｒｏｌ，ａｎｄｆｉｎａｌｌｙｍａｄｅｉｔｓｉｎｃａｓｅｄｅｔｅｒｍｉｎａｔｉｏｎｏｎｍｅｔｈｏｄ，ｉｎｗｈｉｃｈｗａｙｉｔｃｏｍｐｌｅｔｅｄｔｈｅｔｅｓｔｓｔｕｄｙ．Ｔｈｅｒｅｓｅａｒｃｈｈａｓｃｅｒｔａｉｎｒｅｆｅｒｅｎｃｅｖａｌｕｅｔｈｅｃｏｎｔｒｏｌｏｆｌａｎｄ—ｕｓｅｉｎｔｅｎｓｉｔｙｉｎｄｉｃａｔｏｒｓｏｆｈｉｅｒａｒｃｈｉｃａｌｃｏｎｔｒｏｌＫｅｙｗｏｒｄｓ：ｈｉｅｒａｒｃｈｉｃａｌａｎｄａｌｓｏｃａｎｉｍｐｒｏｖｅｔｈｅｕｓｅｃｏｎｔｅｎｔｏｆｒｅｇｕｌａｔｏｒｙｐｌａｎ．ｒｅｇｕｌａｔｏｒｙｐｌａｎ；ｌａｎｄｉｎｔｅｎｓｉｔｙ；ｉｎｔｅｒａｃｔｉｏｎ；ｃｏｎｔｒｏｌｍｅｔｈｏｄ控制性详细规划（以下简称控规）是我国城市规划体系的重要组成部分，土地开发强度作为控规阶段的核心控制内容，其指标的科学合理性一直是学界研究的热点，而当前分层控规的出现也为锯决在传统控规体系中土地使用强度确定时出现的弊端提供了新的研究思路与方法。然而，收稿日期：２０１４－０９－２０分层控规研究实践中还存在土地使用强度概念不清、分层关系及控制方法不明确等问题，因此有必要梳理土地使用强度在分层控规中的不同内涵特征，探讨其之间的相互关系，以及明确控规中土地使用强度的分层控制方法，并进行实证研究。基金项目：陕西省社会科学基金资助项目（２０１４Ｄ３９）；住房与城乡建设部２０１４年科学技术项目计划——软科学研究项目（２０１４．Ｒ２－０２６）作者简介：侯全华，男，四川广安人，长安大学副教授，从事城乡规划理论与方法、城市土地利用与交通规划一体化研究。万方数据・３３４・西北大学学报（自然科学版）第４５卷同层面的目的与任务提出不同的要求，实现分层１分层控规体系与土地使用强度特征１．１分层控规下土地使用强度理论与实践研究落实，并以法定图则作为成果形式。综合上述研究，可以得出：土地使用强度在控规不同层面主要表现为纵向分层传递反馈与横向分区平衡引导，在纵、横双向作用下，逐层确定土地使用强度指标。１．２分层控规体系分层控规的技术体系，主要为３个层面，满足“总量约束，分层控制，分区平衡”的控制体系。纵向“分层控制”是分别将目标在自上而下的不同层面分解和落实；分区平衡则是根据不同影响因素分别对同一层面上所涉及到的指标进行一定范围内的调整，保证其总量一致∞Ｊ。１．３分层控规中土地使用强度的内涵及特征１．１．１理论研究近年来，国内学者关于土地使用强度控制主要进行了以下３个方面的研究：①分层控规体系方面，任凯…、韦冬心１等人提出在控规阶段应引入自上而下的分层控规编制方法，并对土地使用强度实行分层控制，同时强调总量约束在控规体系中的重要地位。②在土地使用强度内涵方面，咸宝宁【３］、黄明华【４１等人对容积率概念进行辨析与界定，并提出科学合理地确定容积率数值方法。③在分层控规土地使用强度控制方面，刘慧军＂’等人对容积率分层控制的机制进行了探讨；徐芳［６１提出立足控规分层体系中的单元层面土地使用强度确立方法，并建立相应模型，为各层次土地使用强度的控制提供依据；孙峰¨１等人认为控规中土地使用强度的确定应充分考虑对于总量的继承，从而避免合成谬误。１．１．２土地使用强度是指城市发展过程中土地的开发使用率，而容积率作为其核心指标，其在土地利用规划的各个阶段内涵较多。咸宝宁旧。等人总结出在现行城市规划中存在的１０种以上的容积率概念，本文结合分层控规确定了此次研究中的容积率内涵，并总结出其在各个层面的特征（表１）。实践研究一些大城市如北京、上海，已使用分层控制的方法，将控规编制划分为“片区——管理单元——地块”３个空间层面，根据不表１Ｔａｂ．１土地使用强度在控规三层面的特征ｕｓｅＴｈｅｃｈａｒａｃｔｅｒｉｓｔｉｃｓｏｆｔｈｅｌａｎｄｉｎｔｅｎｓｉｔｙｉｎｔｈｅｔｈｒｅｅｌｅｖｅｌｓｏｆｒｅｇｕｌａｔｏｒｙｃｏｎｔｒｏｌ２．１纵向控制。双向互馈２分层控规中土地使用强度互动机制研究土地利用规划中每一下阶段规划都必须承接上一阶段的要求，并具有传递性，保证其在上一层面指标范围内进一步完成合理控制的任务。具体在分层控规中，有如下互动机制（图１）。“自上而下”控制中，强调对于总量的“继承”并保持总量一致，上层指标对下层指标的作用体现在对其的约束与控制，每一个上一层面指标都为下一层面指标的确定提供方向。“自下而上”的控制主要强调对于“地块”层面的现状调查结果反馈于“管理单元”与“片区”层面，下层指标反作用于上层指标，并对其进行修万方数据第２期侯全华等：分层控规中的土地使用强度互动控制研究・３３５・正。每一个下一层面的指标对为上一层面的指标作用协调，共同影响该层面的土地使用强度确定。确定提供修正依据‘８１。在片区层面表现为继承总量并转化为总建设量，２．２横向协调。平衡作用在管理单元和地块层面表现为对总建筑量的不均在分层控规阶段，土地使用强度指标的横向匀分配。协调性主要体现在同一层面不同影响因素的相互冷ｉ｛Ⅲ谶稚图１分层控规土地使用强度互动机制示意图Ｆｉｇ．１Ｔｈｅｓｃｈｅｍａｔｉｃｄｉａｇｒａｍｏｆｔｈｅｉｎｔｅｒａｃｔｉｏｎｍｅｃｈａｎｉｓｍｓｏｆｌａｎｄｕｓｅｉｎｔｅｎｓｉｔｙｉｎｈｉｅｒａｒｃｈｉｃａｌｃｏｎｔｒｏｌ将其转化为片区总建设量。目前确定片区建设总３各层面土地使用强度的指标控制量的方法主要有３种：第一种，通过统计资料和现方法状调研数据进行分析，从而预测规划期末总建设量＂ｏ；第二种，以居住建筑模式为导向的指标预３．１控规三层面影响因素的互馈传递测方法；第三种，以公共设施模式为导向的指标预通过上述研究，可以得知，控规三层面影响因测方法。在得到片区建设总量的基础上，考虑片子在影响土地使用强度过程中同样具有传递互馈区层面不同层级的影响因素，综合人均用地指标关系，这样的互馈过程贯穿于控规全过程中。在以及现状建设强度等限制条件，对总规确定的片这样动态互馈的传递方式下，最终达到相对稳定区毛容积率进行修正，并最终得到片区平均容积的平衡状态，从而确定地块容积率，来最终指导修率。建性详细规划中的项目容积率的确定。３．２．２管理单元层面管理单元层面需要量化３．２分层控规中土地使用强度的控制方法研究的土地使用强度指标为单元基准容积率。其中，控规作为承上启下的规划阶段，是确定土地我们需要判断各类影响因素对土地使用强度的影使用强度的关键。通过对总规总量的继承，采用响程度，故要对其进行量化评价。具体采用层次层次分析法，首先对个影响因素进行权重值的确分析法，首先对影响因素进行层级分析，以其之间定，再通过对实际情况进行打分，将二者叠加，得相对重要程度为依据予以赋值，建立判断矩阵出土地使用的评价值，从而最终确定个层面土地（表２），并计算特征向量和检验一致性，得到各因使用强度。素的权重（表３）。然后对具体管理单元进行各项３．２．１片区层面片区层面主要的工作是确定因素打分，与权重叠加，得到各管理单元参考系片区建设总量，进而确定片区平均容积率。从土数，并结合管理单元层面强度分区、人均建筑面积地利用规划的传递性规律来看，片区总量应该是等要求，将片区总建设量不均衡分配至各管理单由总规继承的，但由于总规是基于城市全局考虑元，最终指导单元基准容积率的确定。而确定的总用地量，因此，在控规片区层面，还需３．２．３地块层面地块容积率同样通过层次分万方数据西北大学学报（自然科学版）第４５卷析法对影响因素进行权重量化（表４），从而确定呈带状，总用地面积３０４０．５０ｈｍ２。地块层面参考系数，并以管理单元基准容积率为４．１片区层面依据，结合地块层面对于绿地率、户均建筑面积等根据《宝鸡市陈仓组团控制性详细规划》可要求，最终由建筑高度和建筑密度来确定地块容知，规划期末陈仓组团的建设用地规模控制在积率。２８７９．０９ｈｍ２以内，人均建设用地１１５．１６ｍ２，即未来城市建设用地规模在目前１０６２．２２ｈｍ２的４实证研究基础上增加了１８１６．８７ｈｍ２，规划总人口为２５万人。基于前面所确定的各类影响因素测算，确定本次研究（宝鸡市陈仓组团）范围为：东起毛陈仓组团建设总量约为２９００００００ｍ２，从而确定退渠，西至冯家咀，南临渭河，北靠周原，规划范围片区平均容积率约为１．０。表２管理单元层面影响因素判断矩阵Ｔａｂ．３Ｔｈｅｊｕｄｇｍｅｎｔｍａｔｒｉｘｏｆｉｎｆｌｕｅｎｃｅｆａｃｔｏｒｓｉｎｍａｎａｇｅｍｅｎｔｕｎｉｔｌｅｖｅｌ表３管理单元层面影响因素权重表Ｔａｂ．４Ｔｈｅｗｅｉｇｈｔｖａｌｕｅｏｆｉｎｆｌｕｅｎｃｅｆａｃｔｏｒｓｉｎｍａｎａｇｅｍｅｎｔｕｎｉｔｌｅｖｅｌ万方数据第２期侯全华等：分层控规中的土地使用强度互动控制研究・３３７・４．２管理单元层面综合计算得出管理单元的土地使用强度等级值同样基于本文对于基准容积率的确定方法，（表５）以及基准容积率（表６）。表５陈仓组团管理单元层面强度等级值一览表Ｔａｂ．６ＴｈｅｇｒａｄｅｖａｌｕｅｌｉｓｔｏｆＣｈｅｎｃａｎｇｇｒｏｕｐｉｎｍａｎａｇｅｍｅｎｔｕｎｉｔｌｅｖｅｌ表６陈仓组团管理单元层面强度区划基准容积率一览表Ｔａｂ．７ＴｈｅｒｅｆｅｒｅｎｃｅｆｌｏｏｒａｒｅａｒａｔｉｏｓｏｆＣｈｅｎｃａｎｇｇｒｏｕｐｉｎｍａｎａｇｅｍｅｎｔｕｎｉｔｌｅｖｅｌ４．３地块层面地块层面同样采用以上方法，并基于ＧＩＳ平参考文献：台将三层面所得评价模型进行叠加，得到陈仓组阻１Ｊ任凯．控制性详细规划中的规划单元和分层控制方团土地使用强度模型。将模型的开发强度按照５法［Ｍ］／／２０１０中国城市规划年会论文集．北京：中个等级进行划分，分别为高强度建设区、中高强度国城市规划学会，２０１０－０９．建设区、中强度建设区、低强度建设区和开敞空心韦冬，程蓉．控制性详细规划编制的分层及其他构间。架性建议［Ｊ］．城市规划，２００９（１１）：４５－５０．口成宝宁，陈晓建．合理容积率确定方法探讨［Ｊ］．规５结语划师，２００８（１１）：３２－３８；６０－６５．Ｍ１Ｊ黄明华，黄汝钦．控制性详细规划中容积率“值域化”初探［Ｍ］∥２０１０城市规划年会论文集．北京：本文基于“总量约束、分层控制、分区平衡”中国城市规划学会，２０１０－０９．的分层控规体系，对控规阶段３个层面的土地使随１Ｊ刘慧军，沈权，陈蓉．城市规划管理中容积率分层用强度的内涵与特征进行了梳理，并明确了其之确定机制探讨［Ｊ］．规划师，２０１３（７）：７６－７８．间互动控制机制，通过对各层面影响因素的选取№１Ｊ徐芳．关中中小城市控规土地使用强度区划初和分析，得到了其量化指标，并在此基础上提出了探——以蒲城县城中心城区为例［Ｄ］．西安：长安控规三层面土地使用强度的量化方法，最后通过大学，２０１１．宝鸡市陈仓组团控制性详细规划编制进行了实例一１Ｊ孙峰．从技术理性到政策属性——规划管理中容积论证。本文所提出的分层控规中土地使用强度确率控制对策研究［Ｊ］．城市规划，２００９，３３（１１）：３２．３８．定方法，为分层控规中土地使用强度的合理化、科哆１Ｊ王阳．城市总体布局层面土地使用强度控制体系研学化确定提供参考，以期对土地使用强度的科学究［Ｄ］．西安：西安建筑科技大学，２０１１．确定提出一种研究思路。（编辑徐象平）万方数据分层控规中的土地使用强度互动控制研究

作者：作者单位：刊名：英文刊名：年，卷(期)：

侯全华， 王文卉， 孙启民， HOU Quan-hua， WANG Wen-hui， SUN Qi-min长安大学建筑学院,陕西西安,710061

西北大学学报（自然科学版）

Journal of Northwest University(Natural Science Edition)2015,45(2)

引用本文格式：侯全华.王文卉.孙启民.HOU Quan-hua.WANG Wen-hui.SUN Qi-min 分层控规中的土地使用强度互动控制研究[期刊论文]-西北大学学报（自然科学版） 2015(2)