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来源：《中国房地产业》 2014年第5期
文│刘志峰 中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长
原全国政协常委、全国政协人口环境资源委员会 副主任、建设部副部长
这四年，协会的事情大家出主意，协会为大家办事情。协会的重大决策都是在听取会员意见，与副会长、常务理事、理事协商的基础上作出的。如每次科学发展论坛主题的选择都是经过大量调查研究决定的；又比如采购平台的建设，就是由河南建业胡葆森董事长、四川蓝光集团杨
铿董事长倡议，经过各省、自治区、直辖市房协、开发协会会长集体讨论决定的。这个平台，起到了信息充分沟通、供需双方见面、产品互有比较的作用，为应用新技术、新材料、新产品，提高品质、降低成本创造了条件。
协会的活力在于给会员办实事。这里我简单介绍两个例子，一个是总工联席会，这四年一共开了16次总工联席会，送技术到企业，送专家到工地，给20多家企业提供了技术服务。另一个是商业地产专业委员会主持编写了《商务写字楼等级评价标准》，经中国工程建设标准化协会批准，成为该领域的第一个协会标准，填补了这方面的空白。我们还建立了会员提案制度，会员有什么诉求、建议可随时反映，我们力所能及给予解决或向有关部门报告。
突出两项任务
协会帮助会员识大局、谋大事，着眼长远，在市场竞争中走对路，在市场竞争中增强发展能力。尽管房地产市场的起伏可能会使一些企业获得短期的利益，但归根结底，一个具有健康预期的市场是大家都期望的。我们通过会员的信息，反映行业实情，研判市场态势，提出政策建议。同时，给会员单位提供正确的市场分析方法，引导会员单位正确判断市场供求关系，增加中低价位和中小套型商品住房的供应。
我们主要通过四种方式推动企业转型发展。一是在理事会报告里“写”，二是在论坛和活动上“讲”，三是在中房网上“登”，四是在项目建设中“做”。我们总结和推广了恒大、万科等一批会员单位在转型升级方面的做法和经验。这些经验都不是泛泛地讲，而是跟得紧、抓得实。这几年，我们抓了几个典型不放，一个是长沙远大住工的住宅产业化经验，几乎年年都让他们到台上讲，还有恒大的民生地产和绿地的多元化、国际化战略，都在会上宣传推广。我认为，房地产业平稳健康发展和行业转型升级的关系密切，企业转得好了，转得成功了，行业才能平稳健康发展。转型之功，是行业之福。所以说，调整带来了生机，转型激发出了活力。
做好三个服务
在服务会员上水平方面，我们这四年不但要求讲服务态度和服务意识，而且讲服务拓展和服务创新，要比过去有更高的水平。我们适应金融创新的需要，与研究会联合设立了中房基金，总部设在大连，目前组织筹备工作基本做完。今年3月，我们与平安银行签署了战略合作协议，对采购平台工作提供支持，通过银企合作，共同为房地产企业提供普惠金融服务。我们还抓住现代物流业、电子商务发展的机遇，与阿里巴巴达成初步合作意向，准备在采购平台开展在线招标活动。我们与建材协会、家电协会、墙纸协会和门窗展会的兄弟协会进行跨界合作，推动了与上下游产业的联合共赢。
在服务行业的推动方面，我们通过制定规划，来引导和推动行业科学、可持续发展。比如我们分别向住房城乡建设部、国家发改委上报了《“十二五”时期我国城镇住房发展目标研究报告》和《中国城镇住房与房地产业“十二五”时期发展规划建议》，为行业提供规划支撑。我们还通过参加总理召开的座谈会，党中央、国务院、全国人大、全国政协等有关部门召开的有关会议上，反映会员诉求，反映行业动态，建言献策，力求营造更好的发展环境。
在服务政府有作为方面，我们更注重把事情做实。一是引导会员单位贯彻政府的各项政策，二是向政府提供市场信息和分析研究报告，三是为地方政府引入实实在在的项目。
办好四项品牌活动
协会的知名度和影响力主要靠什么？靠品牌活动。
第一项是科学发展论坛。协会换届后，我们调动会内外力量，每年举办一次中国房地产科学发展论坛。每届论坛扣题准确，聚焦热点，为政府、社会和广大会员所关注。现在，科学发展论坛已经成了房地产业的高端对话平台，政府与企业良好沟通的桥梁。
第二项是开展信用评价。这项工作我们抓得比较早。从2009年起，协会和研究会为了提升诚信建设的工作水平，把企业的诚信表彰上升为综合信用评价，成立了房地产行业信用评价管理委员会和专家委员会，制定了信用评价指标体系和管理办法，委托社会第三方进行评价，同时发挥地方协会在信用体系建设中的重要作用，推广重庆市开发协会、黑龙江省房协在信用评价方面的经验，引导会员单位特别是省级团体会员单位重视信用建设和管理，通过信息透明公开，接受消费者和全社会的监督。
第三项是组织“广厦奖”评选。我们在评选中，坚持面向以群众居住为主的普通商品房、中小套型住房，坚持面向长寿命、好性能、绿色低碳的好房子，培育一批规划设计水平高、环境质量好、工程质量优、符合“四节一环保”的房地产优秀开发项目，鼓励会员在开发项目时节能减排，治理污染，改善人居环境，提高住房品质，让会员单位看到获得“广厦奖”带来的社会和经济效益。
第四项是建立采购平台。我们以互联网为基础，在中国建筑标准设计研究院支持下，建立了中国房地产采购平台。目前，平台注册用户达到9262家，仅今年一季度，注册用户就增加了1231家。我们还在地方协会的支持下，成立了重庆、黑龙江、辽宁、江苏、四川、海南、安徽等7个地方采购中心。
实现五个创新
第一是机制创新。协会和研究会的职能不同，协会是以反映会员诉求为主的行业组织，研究会是开展房地产研究的学术团体。过去，两会都做了很多工作，但双方的优势发挥得不够充分，为了避免各行其是、争抢资源，我们创新机制，按照住房城乡建设部党组的要求，在协会换届后，保留了两个理事会，但两会会长和秘书长都由一个人担任，形成了协会与研究会资源共享、优势互补的格局。
第二是工作制度创新。将两会秘书处合并，精简了部门，减少了人员，提高了效率。
第三是合作模式创新。我们明确了中房协主要与省级房协、开发协会是兄弟和伙伴的关系，制定了《中房协与地方协会合作的发展意见》，改变了过去零打碎敲的合作。通过与地方协会的合作，我们的服务范围不断扩大，服务效果更加明显，逐步实现了合作共赢。
第四是资源整合创新。过去，协会和研究会以及部分专业委员会都办有网站，资源分散、信息凌乱，没有统一的声音。换届后，我们会同研究会、中国房产信息集团，通过资源整合，成立了中房研协技术服务有限公司、中房研协信息服务有限公司，把协会、研究会的所有网站重组，统一建设了中房网。我们还将已经不适应市场需要和业务萎缩的分支机构进行合并调整；对业务管理缺位、会员少的分支机构加强了指导和管理，由具有行业影响力的企业家副会长直接担任主任委员，形成了“职能清晰鲜明、专业和特色突出”的专业化服务。
第五是产业合作创新。协会联合建筑设计、建筑材料与部品部件、科研院校、金融保险部门，发挥各自作用，延伸服务，向其他产业和领域辐射功能和影响。通过各方面的资源整合，协会的活力、创造力进一步激发。
六个问题
在肯定成绩的同时也必须看到，协会的工作还存在许多不足：一是我们召开理事会与常务理事会还没有制度化，影响到不能及时作出一些决议。二是服务会员单位还有较大差距，发展会员的步伐还不够快。三是抓行业自律工作的力度还不够，与信用评价工作没有形成合力。四是各专业委员会的专项服务不够突出，工作主动性、积极性需要进一步提高。五是与地方协会的合作还有待开拓，缺乏紧密、长远、相互可以依存的体制机制。六是住宅产业化方面，技术成果的转化还不够；与科研单位、高校院所的合作还不够，也缺少技术人才。这些都需要我们不断改进。
七点建议
下一届理事会的任期，是我国全面建成小康社会和深化改革的重要时期，又是行业的转型发展期，具体地说，是房地产行业增速的换挡期，结构的调整期，政策的完善期，品质的提升期，房地产行业的改革发展任务很重。
首先转型升级要加快，怎么转？应该以建设资源节约型、环境友好型企业为方向；以建设长寿命、好性能、绿色低碳的好房子为目标，通过新技术的应用转型升级，推动住宅产业化，开发绿色建筑，提高住宅质量。协会在推进行业和企业转型中有许多工作要做，要创新信息服务、技术服务、金融服务、法律服务、人才培训服务的内容和手段。信息服务要做到耳朵灵，技术服务要做到有深度，金融服务要做到渠道多，努力搭建金融服务平台，法律服务要做到服务实。要充分应用新技术，尤其是信息技术，提高会员的经营管理水平。
此外，我们的会员发展还有很大空间。既要依靠地方协会的力量，联合发展单位会员和团体会员，也要注意发挥专业委员会的作用，发展专业领域的单位会员和个人会员；既要注重在一级、二级资质开发企业中发展会员，也要在地方龙头企业中发展会员；既要在上市公司、金融、保险、基金等机构发展会员，也要发展设计、建筑材料、部品部件等产业链企业会员。
第三，增强品牌信誉，提高品牌影响力，丰富品牌内涵，拓展品牌功效，应该是下一届理事会的一项重要工作。科学发展论坛已经办了六届，我们要创新手段，把论坛办得更有号召力和影响力。行业测评要在房地产基金等新领域有所拓展。要丰富采购平台优选库，将500强首选品牌经认证优先推荐；通过合同明确双方责任，确保产品质量和信誉，逐步使展示功能转向实体的交易功能。中房网、《中国房地产业》、《中国房地产金融》、《中国住宅设施》“一网三刊”要丰富信息内容，改进服务方式，为会员单位提供更多智力服务。品牌活动将来还应在供求分析、压力测试等拓展服务方面有所作为。
第四，资源整合仍是协会工作的重要任务。一方面要整合内部资源，另一方面要整合外部资源，向更多的领域拓宽资源整合，特别是要发挥企业家副会长、常务理事、理事的作用，把资源整合当作协会发展的大事，向其他行业甚至国外拓展，争取更多社会资源的支持和配合。
第五，行业自律和诚信经营是一个硬币的两面，密不可分。最近，商务诚信被列入《社会信用体系建设规划纲要（2014～2020）》并上报国务院，我们要抓住机会，在政府有关部门的支持下，稳步推进房地产开发企业的信用评价工作，今后会员单位不是自愿参加，而是都要参加，力争用2～3年时间将信用评价工作在全国铺开；要与平安银行等金融机构合作，加快对信用评价结果的应用和支撑，让信用级别高的会员单位在信贷融资、市场准入等方面获得政策支持。
第六，新一届理事会要按照协会章程，健全理事会和常务理事会制度，让副会长、常务理事、理事和广大会员依法参与协会事务，对协会的工作有知情权、参与权和监督权。理事会工作要充分反映会员的意见和建议，特别是反映会员诉求，帮助会员解决实际问题。要完善会员提案制，赋予会员更多表达权，更好发挥这一制度对协会工作的推进作用。要加强和改善会员会籍管理，通过在中房网公布《会员证》等方式，树立会员形象，增强会员责任感和荣誉感。当然，会员也要主动履行协会章程规定的各项义务。
新一届理事会要带领秘书处进一步提高服务水平，履行各项规章制度，完善协会人员的聘任工作，建立干部能上能下、能进能出的制度，形成科学、民主、规范、有效的社团运行机制，提高协会的整体素质和竞争力，争创5A级社团。
（此文系中国房地产业协会会长、中国房地产业研究会会长刘志峰在5月13日中房协第七次会员代表大会理事会上的报告简要版）
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