目 录
◎ 方案编制前言 ◎ 物业概况 ◎ 物业服务宗旨 ◎ 管理目标 ◎ 管理原则 ◎ 管理办法 ◎ 服务项目 ◎ 具体方案
现阶段管理（日常管理阶段） 》》 前 言 》》 物业管理要点
一、治安管理方案 二、消防管理方案 四、绿化保洁方案 五、公共设施管理方案七、人力资源管理方案 八、商户服务管理方案十、财务预算
三、公共区域安全管理方案六、档案资料管理方案 九、关键工作项目流程 精品文库
XXXXXX商业物业管理方案
》》方案编制前言
XXXXXX广场是市较为早期开发的商住结合的商业广场，在早期的商业广场项目中有着举足轻重的影响力。项目周边交通发达、人流量较大，距离汽车站3分钟路程，距离火车站5分钟路程。由鱼峰商业城、谷埠街商业城、XXXXXX商业城构成了河南片区最大的商圈。但是项目长久以来由于没有得到良好的商业物业管理，经济效益一直没有得到极致的发挥，商品结构不合理、商场环境较差、缺乏推广是主导诱因。
从发展的角度来讲，商业竞争日趋白热化，服务和管理越来越显得重要，因此做好贴心、保姆式的商业服务势在必行。为项目的持续发展打下坚实基础。向规范、正规的管理标准迈进，严格市场经营、专业管理及质量管理等。
》》物业概况
项目名称：市XXXXXX广场 发展商： 物业管理：
地理位置：XXXXXX广场由飞蛾路、飞蛾二路、鱼峰路合围而成，与谷埠街、美联家居 相邻，为柳南商务中心，交通便利，地理条件优越。 占地面积：MMMMM㎡ 建筑面积：MMMMM㎡ 停车场面积：MMMMM㎡
车位：XXX个（地上XX个，地下XX个）
商业项目（商住项目）：百货、超市、街铺、饮食、休闲、住宅 设施配套：消防系统、智能系统、电梯系统、空调系统、新风系统
》》XXXXXX广场物业服务宗旨
以人为本、规范管理、追求创新、真诚沟通、用心服务 急客户之所急，想客户之所想，全心全意为业主服务
》》管理目标
为充分体现公司建造XXXXXX广场的开发初衷，重新塑造XXXXXX在市民心中的形象，我
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们将本着“真诚、善意、精致、完美”的管理精神，及认真贯彻我司“安全、品质、服务、效益”的八字方针，坚持“以人为本”的服务理念，牢记“细节决定成败”管理思路，对XXXXXX广场实施科学的管理、提供优质的服务，并在现有管理经验及管理资源的基础上，不断调整更新，导入先进的管理理念，创建出一套与租户层次及需求相符的管理模式，使广大租户及使用人能真切地感受高品位的物业和高品质的管理所带来的超值享受。
短期目标：
在最初进入XXXXXX广场半年内做到
1. 项目内外部环境彻底改变，做到：无死角、无尘土、无污染； 2. 公共设施正常运转；
3. 治安管理有序，车辆停放整齐； 4. 绿化整齐无污染； 5. 各类标示系统清晰、完好；
6. 完善的客户服务体系，规范档案管理，至诚服务。 长期目标：
一年内达到市级优秀物业管理标准，并根据项目商业物业管理的实际情况，逐步完善商业物业管理操作流程，力争建立健全各项适合项目管理的规章及操作流程。
第二、第三年力争达到省优、国优物业管理标准，不断提高服务质量，提升商业市场价值，树立广西明硕达物业服务有限责任公司形象，打造品牌。 分项具体目标管理值设定 序 项目 标准 承诺指标 楼房及配套设施部分，不得出现外墙及天花破损和污锈迹现象，排水管安装统一有序，无任何乱搭建、乱悬挂、1 房屋本体完好率 95% 乱张贴现象。无擅自改变房屋本体用途，引路标识无缺损，修缮制度或报修措施得到落实。 建立健全维修保养制度及操作规程；定期巡查，即坏即2 设备设施完好率 95% 修；保证各项设备设施处于适用状态 所有维修工程均有详细的维修及验收记录；主要工程要 3 维修工程质量合格率 4 服务回访率 98% 建档造册，并由质量人员签署验收合格单。 98% 服务完成后，对用户进行回访，并针对回访情况提出整欢迎下载 3
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改措施，达到用户满意。 花草树木配置得当，长势良好，修剪整齐美观、无病虫5 绿化完好率 95% 害、无践踏。 建立健全检查制度；公共区域不得出现大面积或大宗垃6 保洁完好率 98% 圾，小宗垃圾（烟头、纸屑、痰迹）每100平方米控制在3处。整体环境及设施清洁，定期进行消杀。 建立健全本商业广场消防工作制度，定期由专人负责对消防栓及其它消防设施进行检查测定，并填写检查标示7 消防事故发生 1‰< 及记录，对重点部位制定出预防措施，定期进行培训和演习，安全检查员进行日常巡视，发现隐患及时下达整改通知书进行整改 8 商户有效投诉处理率 9 服务及时率 99% 对商户投诉由专人负责处理，建立投诉处理档案 接到服务通知，10分钟内到达现场；小修限时服务，中95% 修不过夜。 保安员队伍实行军事化管理；实行24小时巡逻制度，定10 治安案件发生率 2‰ 期进行军事素质和业务素质考核；保安员熟悉本商业广场情况，言行规范，文明执勤 采用调查、走访、回访相结合的手段，采集商户信息，11 商户满意率 95% 确保满意率逐步提高
》》管理原则
为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：
1. 服务第一、管理从严的原则：
“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从租户的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对租户不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。
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2. 专业管理与租户自治管理相结合的原则：
在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理部门的积极性和租户的积极性。物业管理部门将尊重并按照广大租户的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取租户的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守租户手册的规定，共同创建文明的购物、娱乐、休闲、住宅及办公的环境。 3. 物管为主、多种经营的原则：
在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大租户不同需求，又增强物管部门的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为租户服务。
》》管理办法
1. 实施全程物业管理，从开发商、租户及专业物业管理的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。
2. 成立XXXXXX广场管理部，配备专业管理人员，实施专业化管理。
3. 在我司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为XXXXXX广场组建一支高素质的物业管理队伍。
4. 导入三标一体质量管理理念（质量(QMS)、环境(EMS)、职业健康安全(OHSAS)三个管理体系一体整合），紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，管理督服务。
5. 严格遵守《市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与租户签订各项协议，依法约束双方行为。
6. 运用顾客满意战略，建立富有亲和力的管理和服务模式。
7. 采取智能化手段构筑广场信息互动平台，提高管理水平和管理效率。 8. 依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。
》》服务项目
1. 公共服务项目（全体租户能够享受的服务，费用纳入物业管理费）： 1.1 维护广场内的公共秩序，实行24小时安防值勤、消防和交通道路管理；
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1.2 公共场所保洁，垃圾收集和清运； 1.3 共用部位和公共设施设备维护和保养； 1.4 公共绿地园艺的培植和保养； 1.5 室内公共场所绿化摆放养护； 1.6 对广场内的各类资料进行管理； 1.7 节日环境布置； 1.8 重要时刻提醒服务； 1.9 代订报刊、信件收发；
1.10 代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费；1.11 代叫出租车； 1.12 代办保险；
1.13 义务安全用电常识宣传。 2. 有偿专项服务项目： 2.1 广场内物品搬运； 2.2 机动车辆清洗；
2.3 提供小型商务会议场所及服务； 2.4 商务中心服务；
2.5 绿化代买、租借及代为养护； 2.6 报警系统维护及接警服务； 2.7 设备设施上门维修安装等； 2.8 各种清洁服务；
2.9 各种营销活动的安全保卫工作； 2.10 场地租借、仓库租用。
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》》具体方案
》》 前言
物业管理由早期物业管理介入阶段、前期物业管理实施阶段和开业后日常物业管理三部分组成。在实际操作中，分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。 第一阶段：早期物业管理介入阶段（这一阶段已经过去） 第二阶段：前期物业管理实施阶段（这一阶段已经过去） 第三阶段：开业后日常管理阶段（当前日常管理阶段） 》》物业管理要点
1. 运用持续发展的战略，确保商业的保值与升值；
2. 人性化的管理方针与业主（商户）之间建立沟通的桥梁，增进了解和互信，诚信为本、提高管理服务的信誉；
3. 结合XXXXXX广场当前的实际情况，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，为业主（商户）推出完善的管理服务；
4. 为实现以上设计，拟采用“一种模式、两项基础、三个重点、四项措施”的管理方针。
一种模式就是“商业地产中介（招商）服务式”商业物业管理，力求充分满足商户需求，采用“即时服务与隐性管理”相结合的管理理念，既为业主提供及时满意的服务，又充分尊重商户经营的私密性；
两项基础就是首先建立和完善人员培训机制，确保物业管理人员的专业素质和综合素质。加强品质管理督导力度，引入竞争机制。采用效率管理和计划管理相结合的方式，丰富服务内容，为业主（商户）一共个性化的商务服务；其次就是组织丰富多彩的文化和商业推广活动，维系社会各界的良好关系和业主（商户）与顾客的双向沟通，共同营造温馨、独特、文明的商业文化氛围；
三个重点就是：安全管理为第一、环境管理责任到人、各项设施正常运转；
四项措施就是：强有力的目标计划管理、全面质量管理、全面督导管理、量化管理与标准化运作。
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一、治安安全管理方案
安全管理将成为本商业广场物业管理服务的重中之重。开放式物业管理，人员和车辆流动量大，既要加强日常规范化管理，又要充分考虑各种意外情况可能带来的安全隐患，提前做好预防措施，要求员工对本商业广场环境和应急方案都非常熟悉，真正做到有备无患。
在物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和租户的安全，这是一项很重要的工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。 1.1管理内容：
1.1.1 常规防范：采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，维护广场公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、租户安全的行为。 1.1.1.1门岗的任务： A. 礼仪服务；
B. 维护出入口的交通秩序； C. 制止衣冠不整者人员进入广场； D. 夜间对外来施工人员进行登记； E. 严禁携带危险物品进入广场；
F. 遇到外来人员将大件物品带出广场，须严格核实出门证明，并作登记； G. 为租户提供便利性服务。 1.1.1.2 巡逻岗的任务：
A. 按规定路线巡视检查，不留死角，做好安全防范工作； B. 对广场内的嫌疑人员进行检查防范； C. 装修户的安全检查；
D. 防范和协助公安部门处理各类治安案件； E. 防范和制止各类违反广场管理制度行为。
1.1.2技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对广场内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。
1.1.2.1 对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知巡逻安防，进行现场处理。
1.1.2.2 巡逻安防接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监
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控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。
1.2、管理措施：
1.2.1实行半军事化管理，制定安防管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强安防人员的工作责任心；
1.2.2、强化安防人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高安防人员的思想素质和业务技能；制定《紧急事故处理案》，定期组织演习；
1.2.3、加强安防人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当； 1.2.4、严格执行安防巡更点制度，确保巡逻质量； 1.2.5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好； 1.2.6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。
1.3 安防岗位布置
1.3.1外围广场（图文示意） 1.3.2地下1层车库 4.3.4 室内步行街
二、消防管理方案
消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保租户的生命财产安全。 2.1 管理内容：
2.1.1 做好消防监控中心的管理； 2.1.2 做好消防设施、器材的管理； 2.1.3 保持消防通道的畅通； 2.1.4 加强装修期间的消防安全管理； 2.1.5 严禁违章燃放烟花爆竹； 2.1.6 严禁携带、储藏易燃易爆物品； 2.1.7 防止电器短路等引发火灾因素。
2.2 管理措施：
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2.2.1 制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实； 2.2.2 制订消防事故处理预案，防患于未然；
2.2.3 建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习； 2.2.4 定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除； 2.2.5 做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态； 2.2.6 制止任何违反消防安全的行为；
2.2.7 积极开展防火安全宣传教育，定期向租户传授消防知识； 2.2.8 发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。
2.3 消防安全教育，培训制度：
2.3.1 实行三级教育，培训制度，凡新进入公司的员工须分别经公司(一级)，部门(二级)，班组(三级)消防安全教育培训，并考试合格后，方可上岗工作；
2.3.2 一级由公司行政部组织，物业管理部负责实施;二级由部门主管经理负责;三级由班组长负责；时间各不少于半天，两小时，一小时，公司内调动由二，三级负责；
2.3.3 内容为\"三懂三会\"消防法规，制度，火灾原因教训等，班组可用讲演与表演相结合的方式；
2.3.4 所在部门负责组织岗位消防知识培训，并进行考核； 2.3.5 未经三级消防安全教育或不合格者，不得上岗工作；
2.3.6 对进场施工人员，外委施工人员的消防教育，由消防组长负责；
2.4 动火审批制度：
2.4.1 根据动火部位和危险程度，实行公司，部门，班组三级审批管理制度。动火时，必须到消控中心办理动火证后，方可动火施工，违者按有关规定处理；
2.4.2 在楼层吊顶，车库，制冷机房等有易燃易爆液体、气体的容器，管线，设备处动火属一级动火，由装修公司负责人、外委施工负责人采取消防措施，并事先通知消防专员到场监督，方可动火，疑难危险问题报请公司领导，召集有关员工采取可靠措施，作为特殊动火处理；
2.4.3 非属一级动火管理之处的使用电焊，气焊，烧烤，煨管，熬沥青和批准使用的电炉及炉火取暖的管理属二级，由消防组长部门制定用火管理制度，执行防火管理规定，并责成专人落实；
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2.4.4 属于正常使用中的餐饮燃气灶、烤炉及油烟管道管理属三级管理，由消防专员负责检查，落实岗位员工消防责任制；
2.5 新建，扩建，临建工程报批制度
2.5.1工程部对工程的消防设计和安全施工负责，并对外包工程中的消防安全实施现场监督，自建和外委工程事先均须按规定报请消防机关审批后，方可施工；
2.5.2 凡外委工程按国家《消防条例实施细则》的规定，督促落实，设计单位的设计须符合国家的有关规定，建设单位必须按照批准的消防设计图纸施工，不得擅自改动，并负责施工现场的消防工作；
2.5.3 广场内临建工程由改建或维修部门按规定报批，并在规定期限内拆除。
2.6 电器安全管理制度：
2.6.1 广场内个店铺的各种电器的安装，增减，拆修，检修，更新均由专业电工，按国家有关规定进行；
2.6.2 非专业人员不准私自拆改，增加用电设备，器具；
2.6.3 禁止内部员工和各租户私自使用电炉，电饭锅，电热杯，电熨斗等电加热用具；
2.7 消防器材，设备维护，检修更新制度：
2.7.1 广场配置的灭火器、消防栓、水带、水枪及消防设施等，由消防专管员负责维护保养，保持完好、整洁，并列入交接内容之一；
2.7.2 灭火器材检修和更新，由物业管理部负责，室内外消防栓检修，修理，更新，由工程部负责；
2.7.3 室外消防栓维护保养和冬季保温由工程部负责； 2.7.4 自动报警和灭火装置，由工程部负责维修检查； 2.7.5 各种灭火设备，器具不准擅自挪作他用、压盖、围占；
2.8 逐级消防检查制度
2.8.1 消防专管员岗位日查，主管周查，经理月查制度；
2.8.2 检查内容包括查制度、查消防设备、查隐患，结合实际和不同季节有重点；
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2.8.3 各级和各种形式的消防检查所发现的隐患问题，都应有文字记录并逐级落实整改措施；
2.9 隐患检查整改制度：
2.9.1 火险隐患包括：现实的火灾危险和可以导致火灾发生的违章行为；
2.9.2 实行隐患立案，整改销案制度，对重大火险隐患有\"三定\"整改方案(即定人，定措施，定时间)，隐患未消除前，要有可靠的安全措施；
2.9.3 因历史遗留的疑难隐患，在今后改造和发展中有计划分步骤解决；
2.9.4 对消防机关和上级主管部门检查提出和下达的火险隐患整改通知书，有关店铺应立即整改，消防组长负责督促落实；
2.9.5 对店铺内检查出的火险隐患，通知后还不及时整改的将实行处罚，处罚单由租户签收后存档保存；
2.10 火险隐患整改通知书使用规定：
2.10.1 各店铺接到《火险隐患整改通知书》，必须按照通知书上的期限要求整改； 2.10.2 任何店铺及施工单位不准拒收《火险隐患整改通知书》，如拒收，发生的一切后果由当事人自负；
2.10.3 收到物业管理部下发的《火险隐患整改通知书》，但不执行整改的店铺及施工单位，消防组长有权制止其再进行营业；
2.10.4 对不执行《火险隐患整改通知书》的店铺及外来施工单位，如出现意外情况一切后果自负；
2.10.5 过期整改发生的一切责任由当事人负责；
5.10.6 《火险隐患整改通知书》必须通过消防组长、物业经理、分管副总、总经理共同签字方可有效。
2.11 防火宣传教育制度：
2.11.1 消防宣传是消防管理的一个重要方面，是教育发动群众自觉同火灾作斗争的一项重要措施。各部门员工和各店铺员工必须贯彻执行\"预防为主，防消结合\"的消防工作方针，保障安全；
2.11.2 防火宣传教育要纳入部门主要工作之中，利用各种形式，广泛深入地进行宣传，普
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及消防知识，提高各级员工防火警惕性；
2.11.3 施工人员在施工前必须对其进行防火教育；
2.11.4 所有员工必须认真学习消防常识及有关消防管理规定，并认真执行；
2.11.5 对用火，用电，用油的店铺和储存物品的仓库及重点部位工作的人员采取短期培训，讲座，参观等方法进行消防专业知识教育；
2.11.6 定期组织防火安全活动，通过经常化、制度化的教育和训练，提高员工的思想政治觉悟；
2.11.7 抓住正，反两方面的典型事例进行宣传教育，提高警惕性，增强防火责任感； 2.11.8 经常对员工和义务消防员进行消防知识教育，使各员工都能达到\"四能\"(即能宣传、能检查、能及时发现和整改火险隐患、能扑救初起火灾)；
2.11.9 通过系统地宣传教育，使员工不断提高防火安全意识，增强消防安全观念，在工作中，生活中自觉遵守各项防火安全制度，时刻不忘防火，就会杜绝减少火灾的发生； 2.11.10 贯彻实施消防有关法规，条例，规定.表彰在消防工作中做出贡献的好人，好事，揭露，批评违章，违法乱纪行为等等，运用宣传舆论，扩大影响，推动消防工作的展开；
2.12义务消防组织制度:
2.12.1 义务消防队伍是做好防火工作，扑救初起火灾，保障正常营业的一支重要力量，各部门、各店铺领导都要带头积极支持义务消防队伍的各项活动；
2.11.2 各部门、各店铺建立义务消防队伍，消防组长具体组织，培训，教育，演练； 2.11.3 义务消防队伍训练教育内容：
A. 学习有关文件，报刊，指示和消防法规，条例及物业消防规定;
B. 学习掌握各种消防器材的使用方法，熟悉其性能及维修保养等，监督他人不准乱动和损坏，发现后及时报告物业消防组长； C. 根据各店铺营业性质进行实际演练；
D. 对发现的消防问题有权监督检查和向物业管理部门反映情况。
三、公共区域安全管理方案
3.1 对公共区域安全防范的重点部位设置警示标识、可能引发人身伤亡事故的部位或场所设置统一规范、文明礼貌、用语简明且醒目的警示标识，告示注意事项，明确禁止行为。并对下列部位强化防范措施：
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3.1.1水景：标明水深，照明及线路应有防漏电装置。 3.1.2 雕塑：标明禁止攀爬等行为。
3.1.3 玻璃大门：有醒目的防撞条等防护措施及警示标识。
3.1.4 电梯：设有安全使用和故障注意事项的标识，维修养护时应设置围护措施。 3.1.5 电表箱、消防箱：应保持箱体、插销、表具和器材完好，设置警示标识。 3.1.6 水箱、水池：应加盖或加门并上锁。
3.1.7 窨井、污水处理池：应保持盖板完好，维修养护时应设置围护和警示标识。 3.1.8 垃圾堆放：应规定生活和建筑垃圾分类堆放； 3.1.9 挖沟排管：应标明施工期、设置围护和警示标识；
3.1.10 脚手架：应确保稳固、警示标识明确、行人出入口有防护；
3.2 组建安全应急防范抢险预备队伍，每年要组织开展二次以上的安全防范知识培训和对突发事件处理的实战演练。
3.3 加强对公共区域安全防范重点部位的日常巡查，发现问题及时整改，不留隐患。
四、绿化、保洁管理方案
绿化、保洁直接关系到广场形象及购物环境，也是测定环境质量的一个重要指标。 4.1管理内容： 4.1.1 绿化养护
4.1.1.1 绿化监管工作规程： A. 有专业人员实施绿化养护管理；
B. 有年度、月度绿化养护计划、日常养护按计划进行并有记录； C. 绿地无改变使用用途和破坏，践踏、占用现象；
D. 巡检管理员根据相关要求巡检，提醒租户或顾客自觉爱护绿化，禁止不文明行为； E. 清洁主管应把巡回监督检查作为自己的主要工作，每天对自己管区内的所有部位、项目根据绿化检查标准定期巡查，不得少于一次。发现问题及时通知绿化公司加以解决，跟踪检查直至合格为止；
F. 及时登记绿化状况和摆放情况，完善《绿化档案》；
G. 除每天定期检查以外，要采取不定期的抽查，并虚心听取租户意见和建议； H. 对绿化工的日常工作和绿化美化标准进行检查、监督和指导；
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I. 根据绿化管理相关标准对绿化工的工作和广场整体绿化状况作出评估，并记录于《绿化服务质量月检查表》。
4.1.1.2 绿化工程竣工验收规定
A. 新种植的乔木、灌木、攀缘植物，在一个年生长周期满后方可验收。 B. 地被植物、在当年成活后，郁闭度达到80%以上进行验收。 C. 花坛种植的一、二年生花卉及观叶植物，在种植l5天后进行验收。 D. 春季种植的宿根花卉、球根花卉，在当年发芽出土后进行验收； E. 秋季种植的在第二年春季发芽出土后验收。
4.1.1.3 室外绿地养护工作检验标准
A. 绿地生长良好，及时补栽补种，无枯黄，种植覆盖率应达到95%。绿地整洁，无杂草、纸屑、烟头、石块等杂物；
B. 修剪高度在4-8㎝，夏季可稍长。修剪平整、边缘整齐；
C. 及时补缺，无明显黄土裸露，低洼处要以土填平重栽。目视尺量补缺工作自发现一周内完成；
D. 花草、绿篱、树林长势良好，无病虫害，无折损现象，无斑秃；
E. 花卉种植地应无杂草、无枯黄，各种花卉生长茂盛，种植成活率应达到95%； F. 乔、灌木的成活率应达到95%以上。珍贵树种和孤植树应保证成活； 种植的植物材料的整形修剪整齐美观，符合设计要求；
G. 乔木整枝及时修去枯死枝、病虫枝、徒长枝、并生枝和损伤枝； H. 得树枝分布均匀，树形优美，无多余枝条。剪口平滑，树皮无撕裂现象；
I. 灌木整枝根据花灌木的开花习性做适当修剪，是花木茂盛，花期延长，整形灌木造型明显，线条整齐，长枝不超过30㎝；
J. 定期组织浇灌、施肥和松土，做好防冻、防台；
K. 树木、草地冬季中午浇水，夏季早晚浇水。浇水不遗漏，每次浇透； L. 盆栽按见干见湿原则浇水，无遗漏现象；
m.叶面清洁度浇水配合冲洗叶面，保证植株光亮、清洁，无大面积尘埃泥土污染现象。定期喷洒药物，预防病虫害。
4.1.1.4 室内绿化养护工作检验标准
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A. 室内绿化生长良好，调换及时，无枯黄、无积灰。花盆整洁，保持盆内无杂草、纸屑、烟头、石块等杂物。
B. 无病虫害，无折损现象，无斑秃；
C. 种植的植物材料的整形修剪整齐美观，符合设计要求；
D. 定期组织浇灌、施肥和松土。叶面清洁度浇水配合冲洗叶面，保证植株光亮、清洁，无大面积尘埃泥土污染现象； E. 定期喷洒药物，预防病虫害。
4.1.2 天台、屋顶绿化管理规定
4.1.2.1 屋顶绿化应预先全面调查建筑的相关指标和技术资料，根据屋顶的承重，准确核算各项施工材料的重量。
4.1.2.2 屋顶绿化种植，必须在建筑物整体荷载允许范围内进行，并符合下列规定： A. 应具有良好的排灌、防水系统，不得导致建筑物漏水或渗水； B. 采用轻质栽培基质，冬季有防冻措施；
C. 绿化种植材料应选择适应性强、耐旱、耐贫瘠、喜光、抗风、不易倒伏的园林植物； D. 种植植物的容器宜选用轻型塑料制品；
E. 为防止高空物体坠落和保证人员安全，在屋顶周边设置高度在80cm以上的防护围栏，同时要注重植物和设施的固定安全。
4.2 环境卫生
4.2.1环境监管工作规程
4.2.1.1 由专职的保洁人员按明确的责任范围实施保洁工作。保洁员工按规定着装、佩带胸卡，语言文明；
4.2.1.2 保洁管理应按物业管理合同约定的保洁质量要求实施；
4.2.1.3 房屋共享部位、设施、设备无蚁害，房屋共享部位保持清洁，无乱贴，乱画，无擅自占用和堆放杂物现象，楼梯扶栏、天台公共玻璃窗等保持洁净，共享场地无纸屑，烟头等废弃物；
4.2.1.4 管理区域内的商业网点应管理有序，符合卫生标准，无乱设摊点，无乱贴、乱画广告的现象；
4.2.1.5 管理区域内的排烟、排污、噪音等符合国家环保标准；
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4.2.1.6 有年度、月度保洁工作计划，按计划进行并有记录，清洁主管可要求清洁公司提供排班表、楼内委托清洁客户名单等资料。特殊场所的清洁保养工作（如大堂地坪的抛光、外墙清洗、外围大理石清洗等）由清洁公司制订计划，环境主管负责协调； 4.2.1.7 要用眼睛仔细去看，检查是否有水迹、污迹和浮尘以及杂物等。
4.2.1.8 要经常用手触摸检查，以确定保洁质量是否达到标准，如消火栓、墙角缝、地、门等。
4.2.1.9 鼻闻是检查洗手间的一个重要方法，在检查洗手间的卫生时，一定要注意有无异味，如有异味，应督促保洁员清洗尿槽、坐厕或地漏周边。 4.2.1.10 必须熟悉保洁工作标准，对照标准进行检查和监督。 4.2.1.11 在监管时，要了解保洁人员的工作程序、活动范围及时间。 4.2.1.12 看保洁工具是否按规定使用。
4.2.1.13 把保洁检查与巡检管理员的巡楼结合起来。发现问题应及时要求保洁人员纠正，重大问题应及时报告上级。对检查的结果，无论好坏或有无问题都应认真记录。
4.2.1.14 清洁主管巡视至少每天二次，发现问题及时通知清洁公司整改。根据保洁管理相关标准对保洁工作进行考核，并记录于《保洁服务质量月检查表》。
4.2.2 环境监管工作标准
4.2.2.1 通过日常保洁工作，使公共环境和公共部位整洁，公共设施洁净、无异味、无破损。 4.2.2.2 根据材质选择最佳保养方法，定期抛光、打蜡，保持材质表面光亮整洁； 4.2.2.3 公共卫生间设专人巡回清洁，保持室内清洁无异味，地面无积水，镜面、洁具光洁无污渍；
4.2.2.4 楼层垃圾桶每天擦试两次，巡回清理，确保桶内垃圾不超过三分之二；
4.2.2.5 广场各公共区域保持清洁，无随意堆放杂物和占用公共场所现象，随时清除各类污渍、积水；
4.2.2.6 每天定时（正常上班时间前）收集垃圾一次，确保垃圾袋装化，并扎紧袋口，以免渗漏，每周对清洁垃圾房内外墙壁、地面及垃圾桶进行清洁、消毒； 4.2.2.7 定期进行外墙清洗；
4.2.2.8 各类公共照明、消防等设施，每月保洁一次； 4.2.2.9 定期对下水道等排污管道清理一次； 4.2.2.10 告示牌、指示牌等每天保洁一次；
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4.2.2.11 电梯轿厢每天保洁二次，每月对电梯门槽进行一次清洁； 4.2.2.12 春夏秋季每周在害虫滋生地用药灭虫一次（冬季每月一次）； 4.2.2.13 对违反环境卫生管理规定的行为进行制止。
4.2.3 外围保洁服务检验标准和办法 4.2.3.1检验标准
A. 外围车辆进出通道、人行道必须清洁，不得有脏物、车轮印和积水； B. 地下车库斜坡及地面无脏物、积水；
C. 栏杆、护拦标志牌、行车及停车标志无污垢，清晰可见； D. 花坛、草地内外无枯枝落叶、无果皮、无饮料罐等垃圾； E. 进出口台阶无污垢、污渍，光洁；
F. 垃圾桶内部清洁，外表无污垢、污渍，无沾着物；
4.2.3.2检验办法
A. 视检：直观广场外围车辆进出通道、人行道有无脏物、车轮印迹和积水。 B. 视检：地下车库斜坡及地面有无脏物、积水。
C. 手检：用白色餐巾纸擦拭栏杆、护栏标志牌、行车及停车标志，查看有无污垢。 D. 视检：直观标志牌是否干净、清晰。
E. 视检：直观花坛、草地内外有无枯枝落叶、果皮、饮料罐等垃圾。 F. 视检：直观垃圾桶内部是否清洁，外表有无污垢、污渍和沾着物。 G. 视检：直观查看台阶有无杂物、垃圾、尘土、积水等。
4.2.4.1室内保洁服务检验标准和办法 项目 检验标准 楼内玻璃清洁明亮，无灰尘、污垢、污渍、水渍、手印及其它印迹。 各交接缝隙不能有污垢、灰尘存在。 检验办法 视检：直观玻璃透光性如何，有无折光现象，有无灰尘、污垢、污渍、直观楼内金属框质感，不锈钢镜面是否玻璃、金属框楼内金属结构框的立面和平面上不得有污垢、反光照人。 污渍、灰尘、印迹。 手检：用白色餐巾纸擦拭。 欢迎下载 18
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茶水间无异味，水池壁保持本色。 地面无积水、污迹、烟头、明显脚印等。 墙身沟缝无尘，墙周无胶溃、水泥渍。 盆栽植物叶面干净，盒内无纸屑、杂物。 天花、灯槽、风口、各种明管无积尘。 4.2.4.2管理措施：
A. 建立绿化保洁制度，按月制订养护计划，按操作规程规范操作； B. 加强业务培训，增强专业技能，聘请专业人员指导养护；
C. 落实“三查” （绿化清洁工自查、环境专员巡查、环境主管抽查），加强日常监督检查，按月考核，确保绿化服务满意率95%、保洁服务满意率95%； D. 强化行为规范管理，服装统一、标识齐全、言行文明。
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地面抛光抛光蜡面无污垢、污渍。 尘推保养后蜡面无灰尘。 蜡面抛光均匀无擦痕。 抛光后蜡面细腻、光泽度强。 地毯表面无污渍、口香胶残留。 地毯干燥、纤维根无灰尘。 地毯表面色泽鲜艳，总体一致。不得有漏洗现象。 地毯梳理整齐，纤维蓬松，有弹性。 手检：将吸水纸巾铺地毯上拍打查看。 视检：是否有倒顺毛现象。 地毯外表面无污渍、污垢、水渍、水迹及其它印迹。 手检：用白色餐巾纸擦拭。 外表面无灰尘。 釉面色泽光亮、无损伤。 洗脸盆溢水口无污垢。 化妆镜面影像清晰。 死角处无污渍、污垢。 便器内部无污渍、污垢。便器盖板、坐板无水迹。 嗅检、视检 视检 手检 视检 视检 视检：镜子明净，无灰尘、无手印、无水迹、无刮痕。金属器具光亮、无浮灰、无渗漏。 嗅检：无异味。 卫生间19
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五、公共设施管理方案：
共用设施设备的管理，直接影响到广场的形象、物业的使用年限及使用安全，直接关系到租户及使用人的安全，是物业管理的重中之重。 5.1管理内容： 5.1.1公共用房：
做好公共用房（商务中心、仓库、公共设施用房等）的维护、保养，发现破损，及时维修，确保房屋的安全、美观。 5.1.2设备设施维护：
A. 公共水电设施设备定期巡查，发现损坏，及时报修； B. 公共卫生设施每日巡回检查；
C. 对租户自用水电设施报修，应按规定填写《有偿服务报修单》，确保维修及时率与合格率。 5.2 管理措施：
5.2.1 加强二次装修管理，督促租户做好装修前期申报工作，并经常进行现场检查，发现问题及时制止；
5.2.2 对所有的管理人员进行全面培训，清楚各隐蔽线路的具体位置，并对技术人员进行强化培训，确保谙熟该系统的操作及维护；
5.2.3 确保维修及时率与合格率达98%以上，且有回访制度和记录；
六、档案资料管理方案
加强档案资料管理，有助于保存历史资料，维护管理的连续性和规范化，便于标的物及设施设备的检查、维护、更新和与租户的沟通、联系 。 6.1 管理内容：
6.1.1 租户档案：所有租房合同（复印件），租户基本情况登记表、二次装修申请表等； 6.1.2 文件档案：有关物业管理法规政策、公司文件等；
6.1.3 管理资料：绿化资料、日常巡查（清洁、维修、安防）记录、值班记录，车辆管理记录、监控记录、荣誉资料等。
6.2管理措施：
6.2.1 制定档案制度，并严格执行；
6.2.2 专人管理，专室专柜，编目造册，存放有序并且尊重租户隐私，保守秘密；
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6.2.3 科学管理，确保档案资料完整、齐全，确保档案完好率达100%； 6.2.4 逐步实现智能化管理，计时可靠的掌握相关信息，提高管理水平。
七、人力资源管理方案
一流的物业需要一流的管理，一流的管理需要一大批高素质的管理人才和专业技术人才，而人才的管理与培训，对于保持员工的高质量，提高物业管理的水平，具有十分重要的意义。
7.1 管理内容：
7.1.1 按照合理的人才结构，配置各类人才； 7.1.2 任人唯贤，量材录用；
7.1.3 开展业务培训，全面提高业务素质； 7.1.4 进行业绩考核，优胜劣汰。
7.2 管理措施：
7.2.1 制定岗位责任制，做到责、权、利分明；
7.2.2 建立约束与激励相结合的运行机制，充分调动工作积极性；
7.2.3 加强思想作风建设，树立全心全意为租户服务的观念和企业的品牌意识； 7.2.4 岗前培训与在岗培训相结合，走出去培训与请进来培训相结合； 7.2.5 全面考核，做到公开、公平、公正。
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7.3 架构设置及人员配置 7.3.1 架构设置
根据XXXXXX广场商场物业管理的需要，对物业管理架构的设置和人员的配备作如下安排： 商场物管部（共XXXX人,待深度了解再做仔细推敲填报）
保卫组 车场组
配置说明：
商场物业经理：1人，常日班； 7.3.2 管理职责： A. 物业经理：
负责部门内部日常管理、行政事务管理、人员管理、档案资料管理、装修管理、社区文化建设和租户接待、回访等； B. 运营主管：
负责商场的日常业务管理、招商、商户事宜协调、客诉处理、策划推广等常务性工作，组织各种招商活动、企划推广活动、商户满意度调查等，极力提升商业广场的客户满意度。 C. 安防主管：
负责维护广场公共秩序、安全防盗、监督管理属下员工工作情况，通过自己认真工作的表现来感染属下员工的工作积极性，提升XXXXXX广场对外第一门户的服务水平；负责消防设备设施和消控中心的管理及防火知识宣传、员工消防业务知识培训、组织消防演习等各项宣导工作；负责车库内的收银、车库安防工作质量、车库内事故的处理、及合理安排车辆的停放，使停车场发挥最大经济效益。 D. 物业助理:
负责对商场各商户的联络、发送管理公司有关文件、办理二次装修手续、管理费催缴、
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强电组 弱电组设备组保洁组 绿化组精品文库
进、撤柜登记备案 E. 环境主管
负责广场共用部位、公共场所、公共设施的保洁，负责绿化的培植、养护、消杀灭虫及租户相关的委托服务等。
八、商户服务管理方案
商户服务是本商业广场物业管理中的核心工作，一切管理服务以租户需求为中心。为本商业广场的经营商户提供规范的一站式物业管理，使这些租户有一个安全舒适和谐的经营环境，同时营造浓厚的商业氛围，使租户能赚钱赢利；另一方面物业管理中要与租户建立良好的关系，真诚为租户服务，从而留住租户的心，培养忠诚租户，通过租户良好的口碑，宣传本商业广场，不断介绍新租户进驻，使公司不断发展壮大。 8.1 接待与联系：
接待与联系是物业服务的重要内容之一，是物业管理为租户和顾客提供服务并与租户和顾客进行交流的窗口。主要内容包括倾听建议和意见，接受投诉，安排维修和回访，收取管理费与内外联系等； 8.2纠纷、投诉接待：
顾客在商铺购物因环境服务因素而来投诉。对物业管理方来说，所有投诉、处理结果都要有记录，作为年终表彰与业绩考核依据之一; 8.3报修接待：
商铺铺位的照明或其他设施出问题，对租户营业将造成很大的影响。租户报修，应迅速做记录，填写《报修单》，即时派维修工到现场维修； 8.4走访回访：
接待员的走访内容包括三方面：
一是听取租户方对物业管理服务的意见、建议； 二是对报修后的维修结果进行回访；
三是对租户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情，用实际行动去感化租户，让他们明白：我们所做的一切，都是为了整个广场的自身形象，我们的目标是一致的。 8.5商铺内部联系：
商铺的内部联系包括向租户收取物业管理费、水电能耗费、有偿维修、服务费等。服务
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管理做得如何，必将影响到收缴率的好坏。
以服务为宗旨的经营管理体制的核心服务系统吸取星级酒店管理的先进理念，将星级酒店管理与物业管理服务有机结合而形成的物业管理服务服务体系。
微笑：即要求物业管理服务人员无论何时何地何种情况，都要求对商户报以主动、真诚、自然、友善的微笑。
卓越：即要求物业管理服务人员对每一项即使最细微的服务，都要作为自己的庄严使命，做到无与伦比的出色。
准备：即要求物业管理服务人员做好随时为商户服务的准备工作，做到忙中有序、紊丝不乱。
看待：即要求物业管理服务人员把每一位商户都看作需要帮助的贵宾，使之享受一致的贵宾礼遇。
邀请：即要求物业管理服务人员要在每次服务结束后，都要热情恳请商户允许自己为商户再次提供服务；
创造：即要求物业管理服务人员主动进行服务现场改善与服务创新，不断提高服务技能； 关注：即要求物业管理服务人员要时刻关注每一位商户，让商户感受到自己是被关心、被尊重的，并主动发现商户的潜在需求，及时主动地为商户提供服务。
通过服务系统的实施，将使本商业广场物业管理服务水平达到一个新的高度。
九、关键工作流程图： 9.1 信息反馈与处理流程图
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反 馈 管理处 监 督 操作层 指 挥 精品文库
9.2 物业部工作流程流程图
财务部 客回访 通知收费 户 客户服务部 资料存档 需求 反派 馈 单 提 供服环境部 运营部 务
运营部 工程技术部 保安部
9.3 物业维保工作流程 业主需求 日常检查 派单 作业 定期养护计划
9.4 清洁服务工作流程 日常检查 派单 作业 检查验收 欢迎下载
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9.5 安全管理工作流程 管理层 公安机关 监 督汇 指报 导 支 援 治安信息 业务指导 外部单位 保安部 内部单位 治安事 件处理 资料存档
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9.6 预防措施控制系统图（快速识别潜在不合格信息，将问题消灭在萌芽阶段） 体系运行 产品 过程
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9.7 纠正措施控制系统图（通过纠正措施的实施，防止损害进一步扩大和不合格重复产生）
体系运行 过程
不合格信息收集 责任部门实施纠正措施
NO 验证结果
OK
记录存档
十、财务预算
10.1人员定编(待现场反复确定后再定）
10.2 人员薪资体系 10.2.1 工资
10.2.2 过节费 10.2.3 高温补贴 10.2.4 加班费 10.2.5 年终奖 10.2.6 福利费
10.2.7 社保、医保按公司规定另外提取
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10.3 开办测算及日常管理测算 10.3.1 前期投入明细表 费用项目 子项目 印刷品 办公场地布置 员工宿舍用品 标识系统 前期投入 员工服装 费用摊销 办公用品 保洁机具 安防器械 维修工具 费用小计 数 量 1 1 1 1 1批 1批 1批 1批 1批 单 价 费用小计 备 注
10.3.2 详细的成本测算、管理成本构成及测算结果一览表 年支出额 所占比重 费用项目 月支出额（元） （万元） % 人工费 办公费 固定资产折旧费 低值易耗品摊销费 设施设备维护维修费 清洁费 安防费 不可预见费 社区文化费 管理佣金 法定税费 合 计 单位面积成本（元） 备 注 按收入合计的6%计提
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10.3.3 设施设备维护维修费明细表 费用项目 子项目 维修费用 照明系统 更换费用 维修费用 消防系统 维修费用 测 算 依 据 每月估算 原值估算xx万元，按原值5%计算 原值估算xx万元，按每年2.5%更新（40年更换一遍），12个月摊销 原值估算xx万元，按每年原值5%计算 原值估算xx万元，按原值2%计算 费用小计 给排水系统 日常维修与更换配件 监控系统 运行养护费合计
10.3.4 办公费明细表 费用项目 办公费 子项目 交通费 通讯费 电话费 手机费 护管员 其他员工 办公用品 合 计
10.3.5 人工费明细表
岗 位 经理 物业助理 运营主管 安全主管 工程主管 环境主管 安全领班 安全员 工程专员 保洁员 车管员 楼面主管 美术编辑 执行 厨师 费用合计 欢迎下载
测 算 依 据 费用小计 服装费 管理人员 人 数 工资标准 月工次额 备 注 30
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10.3.6 固定资产折旧费及低易耗品摊销明细表 费用项目 电脑 打印机 传真机 电话机 复印机 对讲机 办公桌椅 办公设 备原值 文件柜 电视机 热水器 验钞机 沙发、茶几 保险柜 数字万用表 钳形电流表 兆欧表 工具柜 工具设备 管道疏通机 电焊机 冲击钻 电 锤 小推车 高压水枪 剪草机 修边机﹨绿篱剪 小计 子项目 经 理 管理人员 值班室 经 理 部 门 数 量 单 价 费用小计 按5年折旧，折旧扣残值为10%计算 备 注 （三）固定资产折旧费计 （残值） 清洁工具 （四） 维修工具 低值易耗 绿化工具 品摊销 办公文具 安防、消防工具 低值易耗品合计费用 榨水车 批 台 批 批 批 批 按两年摊销 欢迎下载 31
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10.3.7 清洁、安防、不可预见费、管理佣金明细表 费用项目 子 项 目 卫生消杀 清洁化粪池 （六）清洁绿化费 清洁材料（1） 清洁材料（2） 清洁材料（3） 喷泉、水池水质处理费 绿化材料 清洁费合计 （七）安防费 每月消杀4次，每次300元 共xx个，平均每个每次600元，共xx元 普通工具 普通清洁剂 樟脑球、洁厕净等 冬季每月一次，夏季每周一次，春秋每月两次∕每次约500元 按每平方米0.06元∕月 测 算 依 据 费用小计 建筑面积298800平方米，按0.005元∕平方米∕月计算 （八）不可预见费 按前七个项目的3%提取 （九）社区文化费 按前八项的3%提取 （十）管理佣金 按前九个项目的7%提取
沟通沟通再沟通！将是我们赢得赞誉的重要方法之一！
二零一二年二月二十七日22:39
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