成本核算作业指引
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修改人 审核人 批准人 成本核算作业指引 编号:SJJM-CB-ZY001 版号:A/0 页码:第 2 页 共 5 页 1. 指引概况
通过规范公司成本核算,加强成本管理,正确计算开发产品成本,便于成本资料的比较和分析。 适用范围 定义 指引主导部门 部门 财务管理部 2、 正确组织全面成本核算工作,建立成本核算责任制。 相关业务部门
2. 工作程序
2.1 成本核算的基本程序和一般步骤
2.1.1 根据成本核算对象的确定原则和项目特点,确定成本核算对象; 2.1.2 设置有关成本核算会计科目,核算和归集开发成本及费用;
2.1.3 按受益原则和配比原则,确定应分摊成本费用在各成本核算对象之间的分配方法、标准; 2.1.4 将归集的开发成本费用按确定的方法、标准在各成本核算对象之间进行分配; 2.1.5 编制组团开发成本计算表,计算各成本核算对象的开发总成本;
2.1.6 正确划分已完工和在建开发产品之间的开发成本,分别结转完工开发产品成本;
2.1.7 正确划分可售面积、不可售面积(由主管部门划分提供),根据有关规定分别计算可售面积、
不可售面积应负担的成本,正确结转完工开发产品的销售成本;
2.1.8 编制成本报表,根据成本核算和管理要求,总括反映各成本核算对象的成本情况。 2.2 成本核算对象的确定 2.2.1 成本核算对象的确定原则
指引目的 适用于世纪金马集团公司房地产开发项目成本核算管理。 无。 财务管理部 指引中承担职责 1、 负责本指引的推行、解释、修改并检查执行情况; 1、 对在本指引实施过程中发生的问题及时向财务管理部反馈。 满足成本计算的需要; 便于成本费用的归集; 利于成本的及时结算; 适应成本监控的要求;
成本核算作业指引 编号:SJJM-CB-ZY001 版号:A/0 页码:第 3 页 共 5 页 2.2.2 成本核算对象的确定方法:
成片分期(区)开发的项目,可以以各期(区)为成本核算对象;
同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的,应按结构划分成本核算对象; 根据核算和管理需要,对独立的设计概算或施工图预算的配套设施,不论其支出是否摊入房屋等开发产品成本,均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施,可以不单独作为成本核算对象,发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。
2.3 成本费用项目及核算内容 2.3.1 成本费用项目
开发产品成本核算,应视产品的具体情况,按制造成本法来设置成本项目。
世纪金马集团公司成本核算科目表(仅到三级科目)
一级科目 二级科目 三级科目 土地款 开发前期费 前期工程费 建筑安装工程费 园林环境工程费 基础设施费 配套设施费 公建工程费 工程整改费 不可预见费 项目成本 工程管理费 开发间接费 资本化利息 前期物管费 详见《全成本科详见《全成本目表》 科目表》 四级科目 五级科目 备注 开发成本 成本核算对象 详见《全成本科详见《全成本分层次设立 目表》 科目表》 营销费用 详见《全成本科目详见《全成本科详见《全成本表》 目表》 科目表》 管理费用 财务费用
详见《全成本科目表》 2.3.2 各成本项目的核算内容详见《全成本科目表》。
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2.4 成本费用的归集与分配 2.4.1 土地获得价款
一般能分清成本核算对象的,可直接将土地成本计入特定的成本核算对象中;如果分不清成本核算对象,可先在“土地获得价款”之“待分摊成本”的核算项目进行归集,然后再在有关成本核算对象间分配;也可以不进行归集而直接通过设定分摊方法分配计入有关成本核算对象。有关分配方法如下:
按占地面积计征地价、进行补偿、缴纳市政配套费时的分配方法
方法一:先按小区的占地面积将土地成本分配到各小区;再将分配到各小区内的土地成本,
按小区内房屋等成本核算对象和道路、广场等公用场所的占地面积进行直接分配;然后将分配到小区内道路、广场等公用场所占地面积的土地成本,按房屋等成本核算对象的占地面积进行间接分配,计入房屋等成本核算对象的开发成本;房屋等成本核算对象的直接分配数加间接分配数,即为该房屋等成本核算对象应负担的土地成本。
方法二:也可将公用占地面积先分摊到房屋等成本核算对象的占地面积上,房屋等成本核
算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积,再乘以单位面积的土地成本来分配。
按建筑面积计征(或补偿)时的分配方法:按成本核算对象的建筑面积来分摊。
2.4.2 开发前期费、前期工程费、建筑安装工程费、园林环境工程费、基础设施费、配套设施费、
公建工程费、工程整改费。
能够分清成本核算对象的,可直接计入成本核算对象的相应成本项目;应由两个或两个以上的成本核算对象负担的费用,可通过各成本项目下的“待分摊成本”之核算项目进行归集,再按下表所示分摊标准分配计入各成本核算对象: 成本项目 开发前期费 前期工程费 按可售面积分摊 (1) 扣除直接费用后,按建筑面积分摊; (2) 根据经验系数和建筑面积,确定标准分摊; (1) 扣除直接费用后,按建筑面积分摊; 建筑安装工程费 (2) 根据造价经验系数和建筑面积相乘,确定标准分摊;
分摊标准 成本核算作业指引 编号:SJJM-CB-ZY001 版号:A/0 页码:第 5 页 共 5 页 园林环境工程费 基础设施费 配套设施费 公建工程费 工程整改费 2.4.3 开发间接费
共享性强,按可售面积分摊;共享性不强并可区分,按占地面积分摊 按可售面积分摊;若能区分可按占地面积分摊 按可售面积分摊 按可售面积分摊 按可售面积分摊 应先通过“开发间接费”科目分项目归集开发间接费的实际发生数,在每月(季)末,根
据其实 际发生数按一定标准分配计入各开发项目的各成本核算对象;
车位及车库、其他配套设施及留作自用的固定资产,均不分配开发间接费。
3. 支持性文件
3.1 SJJM-CB-ZY001-BD001 全成本科目表
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