农村土地抵押融资的存在问题

农村土地承包经营权抵押融资中存在的困境包括法律风险、信用风险、市场风险和政策风险。针对这些问题,对策建议包括尽快启动相关法律修改程序、培育农村土地价值评估组织和健全农村产权交易监管平台。此外,政府还应加大对农村土地承包经营权抵押融资的支持力度,推动农村土地承包经营权抵押融资的健康发展。

法律分析

农村土地承包经营权抵押融资中存在的困境包括：

1. 法律风险：由于相关法律法规尚不完善，农村土地承包经营权抵押融资过程中可能会面临法律风险。

2. 信用风险：农村土地承包经营权抵押融资的贷款方可能存在信用风险，包括借款人信用状况不佳、还款能力不足等。

3. 市场风险：农村土地承包经营权市场波动较大，可能导致抵押物价值波动，影响贷款利率。

4. 政策风险：政府对农村土地承包经营权抵押融资的政策调整可能会影响贷款利率和抵押物价值。

5. 操作风险：农村土地承包经营权抵押融资的操作流程较为复杂，可能存在操作风险，包括手续不全、盖章错误等。目前，《农村土地承包法》、《民法典》、《民法典》等法律更加强调农用地的社会保障功能，均对农村土地承包经营权抵押作出了禁止性规定。虽然，目前从国家政策层面上对土地承包经营权抵押予以认可，但在法律相关条款尚未修改的情况下，一旦当事人间发生抵押权纠纷，仍将面临着抵押权无法实现的法律风险。

二是市场化土地价值评估机制未建立。农村土地承包经营权价值是金融机构授信贷款额度的基础。而当前，我国尚无专业的土地承包经营权价值评估机制及评估规则，也没有专业资质的评估人员，如何确定土地承包经营权的价值，成为实践中遇到的突出难题。同时，由于农村土地经营权价值的评估受土地承包经营的时间、自然条件、生产经营项目等因素的影响，实际价值评估有一定的难度。

三是土地承包经营权流转市场不健全。随着土地承包经营权抵押融资规模的不断扩大，由于农业固有的周期性长、可能面临自然风险和市场风险等特点，一旦出现贷款无法偿还的情况，如何处置土地承包经营权是各方关注的重点。而目前，土地承包经营权流转和抵押市场尚未全面建立，如何有效实现土地承包经营权的抵押权仍面临困境。

对策建议

一是尽快启动相关法律修改程序。党的十八届三中全会已明确了土地承包经营权抵押的方向，特别是在当前更加注重法治化治理的情况下，应在全面总结试点做法的基础上，尽快启动相关法律修改程序。由于涉及法律较多，不可能同时作出修改，建议首先启动对《农村土地承包法》相关条款的修改，如果因土地承包经营权抵押产生纠纷，根据特别法优于一般法的原则，也能做到有法可依，有效防范相应的法律风险。

二是培育农村土地价值评估组织。为顺应农村土地承包经营权抵押市场的趋势，国家有关部门应建立相应的价值评估制度，设置专业资质人员资格的准入标准。在现阶段，地方可以选择部分具有建设用地土地使用权的评估机构进行培育，引导抵押当事人协商确定具有资质的评估机构，待条件成熟后，再增加专项业务或者建立独立的土地承包经营权评估机构。

三是健全农村产权交易监管平台。完善农村土地承包经营权确权、抵押登记制度，并依托农村集体资产交易监管服务平台，将土地承包经营权流转、抵押等业务纳入其中，建立统一的操作规程，加强对相关从业人员的业务培训，规范办理农地流转、抵押权交易等行为，提高交易监管平台的公信力。同时，加强对农地流转、抵押等信息的发布，吸引更多的农业经营主体参与交易，不断提高农村土地承包经营权的市场价值。

拓展延伸

农村土地承包经营权抵押融资是一种常见的农村金融业务，但同时也存在一些法律风险。首先，在抵押合同签订过程中，需要注意合同的签订程序和内容，确保符合相关法律法规。其次，在抵押物登记过程中，应按照法律规定完成登记手续，以保证抵押物的权属清晰明确。此外，在贷款发放过程中，需要仔细查看贷款合同和用款计划，确保贷款用途合法合规。最后，在还款过程中，要注意按照合同约定的时间和方式进行还款，避免逾期产生不必要的法律风险。总之，在农村土地承包经营权抵押融资过程中，需要遵守相关法律法规，确保业务合法合规。

结语

农村土地承包经营权抵押融资中存在的困境包括法律风险、信用风险、市场风险和政策风险。其中，法律风险和政策风险主要体现在相关法律法规不完善和政府对农村土地承包经营权抵押融资的政策调整可能会影响贷款利率和抵押物价值。信用风险和市场风险则主要体现在农村土地承包经营权抵押的贷款方可能存在信用风险，以及农村土地承包经营权市场波动较大，可能导致抵押物价值波动，影响贷款利率。针对这些困境，建议尽快启动相关法律修改程序，培育农村土地价值评估组织，健全农村产权交易监管平台等措施。

法律依据

最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释(2000-12-08) 第六十二条 抵押物因附合、混合或者加工使抵押物的所有权为第三人所有的，抵押权的效力及于补偿金；抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的所有人的，抵押权的效力及于附合物、混合物或者加工物；第三人与抵押物所有人为附合物、混合物或者加工物的共有人的，抵押权的效力及于抵押人对共有物享有的份额。

最高人民法院关于适用《民法典》有关担保制度的解释(2020-12-31) 第五十条 抵押人以划拨建设用地上的建筑物抵押，当事人以该建设用地使用权不能抵押或者未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。抵押权依法实现时，拍卖、变卖建筑物所得的价款，应当优先用于补缴建设用地使用权出让金。

当事人以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，抵押人以未办理批准手续为由主张抵押合同无效或者不生效的，人民法院不予支持。已经依法办理抵押登记，抵押权人主张行使抵押权的，人民法院应予支持。抵押权依法实现时所得的价款，参照前款有关规定处理。

最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释(2000-12-08) 第六十一条 抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不一致的，以登记记载的内容为准。