物业管理前期介入探析

　　在房地产开发建设、营销、消费使用的全过程中，物业管理起着至关重要的作用，物业管理企业在房地产开发项目中的前期介入（以下简称前期介入）在这一系统工程中具有多方面的重要意义，但从目前房地产开发的过程和物管行业的总体运作情况看，许多物业都是建成即将交付使用时才确定管理单位，物业管理仅仅成为房地产开发的延伸，先天不足，后天难补，并且物业公司常常来不及作充分准备，便匆匆\"走马上任\"。由于新接管物业前期工作时间紧、任务重、责任大，如物业验收、入住、装修等工作，任何一个环节出现失误或疏漏，都将对后期管理造成不利影响，甚至产生无法挽回的损失。此外，在房产开发过程中，由于设计不尽合理（未能从使用和管理的需要考虑）、施工粗糙、图纸资料不全等，都会直接影响物业今后的使用和管理。因此，从理论和实践两方面对物业管理前期介入问题进行探讨，对促进房地产开发和物业管理的有机结合，有着深远和现实的意义。　　一、 物业管理前期介入的重要意义

　　1、 适应了现代房地产开发的发展要求。我国的房地产开发经过多年的发展，从以抓建设为主的生产导向阶段，以抓促销为主的销售导向阶段，已经发展到现代房地产开发的营销导向阶段，开发商们开始根据市场需要和用户呼声确定开发战略，对物业管理公司的要求也相应发生了变化，不再停留在物业管理公司搞好后期管理服务上，还希望借助物管公司熟悉掌握住户需求变化和物业使用管理的专业优势前期介入开发阶段，共同参与物业的规划、设计、施工、验收等工作，保证物业建设的设计合理和质量良好，使得开发出的物业能够最贴近住户需求，成为市场上受消费者欢迎的物业。物业管理前期介入，也能让消费者真切感受到房地产开发商对物业管理的重视。目前消费者的物业管理意识已经有了很大的提高，据专家评估，物业管理因素可以占到楼宇价格的20%-30%。如果能让著名品牌的物业管理公司前期介入，将会极大地促进物业的销售。可见，物管前期介入对开发商所开发物业的完善和促销起着很大作用。

　　2、 扩充了物业管理的外延和内涵。目前的物业管理大都停留在仅仅作为房地产开发的延伸。传统的物业管理定义是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其设备、市政公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等管理项目进行维护、修缮和整治，并向物业所有人和使用人提供综合性的有偿服务。物业管理的立足点是充分发挥物业的最大使用功能，使其保值增值。但一

定程度上忽略了物业管理在房地产开发全过程中的积极作用，物业管理可以从物业的使用管理角度为物业的完善和保证使用功能的发挥提供科学的建议和有效的方法。通过前期介入，扩充了物业管理的内涵和外延，真正体现了物业管理应成为房地产开发完善和延伸的本质要求，也使物业管理以人为本、业主第一的理念得到了进一步的贯彻，最终使业主受益。

　　3、 提升了物业管理的专业形象，有利于物管工作的开展。物业管理通过前期介入，在与开发商、监理方、施工方等方面的共同协作中，可以充分展示自身的专业素质。物管企业可以从物业使用管理的角度、从业主的角度、从降低管理费用的角度在规划、设计、监理施工方面提出一条条合理化建议，从而完善了物业，减少了今后物业管理中的问题和矛盾。同时，通过在前期介入中同施工单位形成的良好合作关系，可以在今后物业的保修期内，加强双方的紧密合作，提高物业的维修及时率。另一方面，由于通过前期介入，物业管理公司已经在业主入住前，处理好了如熟悉物业、设备设施使用、资料收集等接管验收的各类重要工作。业主入住时，就可以全心全意地投入接待工作，树立企业的良好形象。如果接管与入住同步进行，物管公司即使很努力，往往也会被各项繁杂事务搞得焦头烂额，容易忙中出错，其后还会出现一段时间的磨合期，影响了物业管理公司的服务质量和专业形象。因此，物业管理前期介入是非常必要的。

　　4、 为物业管理后期管理打下良好基础。物管企业通过前期介入对物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况了如指掌，便于在后期管理中做好物业及其附属设施的维修养护工作。由于已对所管物业有了全面了解，就为竣工验收、接管验收打下了基础，可以提高验收质量，缩短验收时间，对验收中发现的仍需改进之处，也比较清楚，容易交涉和协调。而没有前期介入，接管验收中一旦出现图纸资料不全的问题和硬件方面严重缺陷往往难以及时解决，对业主的入住、后期管理和创优达标工作带来严重影响。另一方面，在前期介入中，经过一段时间的磨合，便于理顺同环卫、水电、煤气、通讯、治安、维修、绿化等各部门间的关系，建立顺畅的服务渠道，有利于后期管理工作的进行。同时，物管企业通过前期介入可以提出许多设计和施工方面存在的问题和解决方法，从而大大减少物业管理工作中物业的返修工作量，有利于业主，也有利于施工企业。

　　二、 搞好物管前期介入的实践体会

　　1、 前期介入好处多。1）保证了物业的使用功能，提高实用性便利性。在前期介入的实践中，我们发现了许多影响物业使用维护的问题，如施工吊顶时未留必要的检修孔，或检修孔过小不便拆卸的问题；

阀门安装位置过高朝向不对的问题等等，这些问题及时通报给建设单位、监理方和施工方进行整改，使问题得到了提前解决；2）便于发现问题，改进不合理之处。如我们在前期介入实践中发现，有些会所或公共设施、设备的安排很不合理；有的物业设备安装中，出现动力电表和照明电表混装的情况，结果造成照明用电按动力用电收费的不合理情形，增加了业主的支出等等，这些问题经我们提出后，很快就在施工中得到了调整和解决。3）参与竣工验收保证了接管验收的质量。由于前期介入中，可以会同开发商或建设单位、施工方、监理方、设计方、政府有关部门一起进行竣工验收，便于全面掌握物业情况，对于存在问题可以协同整改，弥补了接管验收时只和委托方接触的不足，保证了接管验收的质量。4）有利于物管企业工程技术人才的培养。前期介入过程中需要较多的工程技术人才，我们注意新老搭配，发挥老同志设备管理和施工现场经验丰富的优势，发挥年轻人电脑、网络、智能化等新技术掌握较快的特点，同时实行各工种交叉，提倡一专多能和发扬团队精神，使物管企业的工程技术人员在前期介入过程中得到充分锻炼，有利于技术全面发展。5）消灭了\"接管介入\"中常见的磨合期现象。通过前期介入，可以使物管企业全面掌握物业的情况并熟悉使用有关的设施设备，使后期管理可以顺利进行。

2、 分阶段组织前期介入。1）规划设计阶段，物管企业应挑选知识面广、经验丰富的物管专家和技术全面的工程技术人员组成精干的顾问班子，从物业管理的角度和业主的角度，.

2）施工建设阶段，应将有关技术人员组织到位，成立技术服务组，关键是要物色主持过大工程的技术全面过硬的专家担任负责人，协调使用好各类技术人员，督促施工单位把好质量关；掌握新物业的房屋结构、设施设备、管线布置、房间大小等方面的全部情况；参与施工监理，使某些影响物业使用功能的问题能及早发现解决，对工程质量增加一份保证。3）竣工验收和接管验收阶段，物管公司在这时开始进入\"管家\"角色，针对目标物业的管理需要搭好人员\"班子\"，重点把好验收关，开展好保洁、安保、工程维修等各工种新员工的培训，并定岗到位，保证物业管理处正式成立后顺利进入后期管理阶段。　　3、 分步骤实施前期介入。前期介入的主要步骤有：1）了解图纸，向有关方面提供《读图报告》，提出改进意见；2）熟悉跟踪现场；3）了解开发商或建设单位、监理单位、施工单位有关人员的职责分工，理顺工作关系；4）从设备安装入手，建立完善设备档案；5）参与设备验收，包括单机验收、局部验收、系统验收和全局验收的整个过程；6）完善验交资料，编制物业各方面的统计图表和资料清单；7）参与竣工验收；8）主持接管验收。

　　4、 内部管理到位，确保前期介入达到预期效果。物管公司的前期介入机构有自身的工作特点，应按照公司的各项管理制度进行严格的内部管理，在此基础上建立一套行之有效的工作制度。我们的做法是每周用工作联系函和建议书的方式与开发商或建设单位保持沟通和联系，做到每周有本周工作实施情况，有下一周的工作计划，有改进建议书，并定期对工作计划和改进建议的落实情况进行回顾和小结，同开发建设方、监理方及施工方都保持紧密合作。通过规范的工作制度和扎扎实实的辛勤付出，就能够一步步打开工作局面，确保前期介入最终达到预期效果。

　　三、 问题与建议

　　1、 开发商或建设单位、监理单位、施工单位等对前期介入的认识有待提高。在前期介入与以上单位的工作接触中发现，他们对物业管理

及其前期介入作用的认识有一个发展过程，开始时开发商或建设单位有人认为物管介入过早使他们多花钱，没必要；监理方认为与他们的职能是否重叠；施工方认为物管前期介入是来对他们进行监督，找麻烦！对前期介入的认识程度不够，使他们有所顾虑，也无形中增加了前期介入工作的难度。建议在这方面新闻界要加强舆论的导向工作，多做宣传和引导，物业公司也要认真做好准备，提供一流的管理服务，与有关方面加强沟通与联系，使各方都能体会到物管前期介入带来的好处。

　　2、 政府对前期介入要给予政府支持。前期介入是一件功在物管利在开发商和业主的好事情。通过前期介入，开发商完善了物业，保证了营销的顺利进行，业主最终保障了自己的利益，物管公司方便了后期管理，因此从理论上来讲三者的利益是统一的，但实际运作中三方对前期介入要求的迫切程度并不相同，业主对物管前期介入的要求最高，但往往因为房产销售还未开始，他们的身份还未确定，因而无法对开发商施加压力，只能通过买与不买来行使自己的发言权；开发商往往急功近利，片面追求利润，虽知道物管前期介入的好处，但不肯投入必要的费用，这成为前期介入中的主要制约因素；物管公司虽然主动要求高，但投入大收益少，往往勉为其难。这就需要政府出面协调各方关系，制定有关物业管理前期介入的一些法律、法规、制度，对前期介入提供充分完善的政策支持。目前虽然深圳、北京等地政府制定出相应的条文，规定房地产开发时，物业管理必须前期介入，但还不具备普遍性，对于合理收费问题的政策还不完善，并且还未制定出全国性的关于物管前期介入的法律法规。因此建议政府职能部门加大管理力度，对房地产开发全过程进行监督。如没有实行物业管理前期介入，可进行一定的惩罚、处理。这样就会使房地产开发商由被动到自觉地考虑物业管理的前期介入工作，使物业管理前期介入的合理收费问题得到相应解决。

物业管理在我国作为一个迅速发展的朝阳行业，还有许多重要的理论和实践问题需要全体行业同仁共同探讨。我们认为，物管前期介入是今后行业发展的重要趋势之一，应给予高度重视，并在理论研讨和实践探索的基础上，达成共识，将前期介入作为物管服务的重要项目纳入制度化、规范化、程序化的管理轨道。