一、 名词解释
1．土地：土地是由地球陆地部分一定高度和深度范围内的岩石、矿藏、土壤、水文、大气和植被等要素构成的自然综合体。 2．土地利用经济：
3．地役权：是指在土地所有权上设定的一种他项权利，主要包括：建筑支持权、采光权、眺望权、取水权、道路通行权等。P194 4．土地的经济供给：是指在土地自然供给的基础上，投入劳动进行开发以后，成为人类可直接用于生产、生活各种用途土地的有效供给。P360
5．土地供给：是指可利用土地的供给，即地球所能提供给人类利用的各种生产和生活用地的数量。通常分为自然供给和经济供给两种。P357
6．土地需求：指人类为了生存和发展利用土地进行各种生产和消费活动的需求。P363
7．土地利用：土地利用是人类劳动与土地结合获得物质产品和服务的经济活动，这一活动表现为人类与土地进行的物质、能量和价值、信息的交流、转换。P22
8．土地利用结构：一般是指一定区域内，各种土地利用类型在数量上的比例关系，用各种利用类型土地占该区域土地总面积的比例来表示。P24
9．土地利用效益：是指土地利用后给人类带来的经济效益、生态效益和社会效益。P24
10．土地利用规划：是指一个国家或地区根据经济社会发展需要和土地资源的实际状况，从长远和全局出发，对一定时期内城乡各类土地的利用所作是综合协调和统筹安排，以实现土地资源的永续利用，促进经济社会全面、协调、可持续发展。P153 土地利用规划，从宏观上讲，是指政府为实现土地合理利用综合目标的土地利用布局和手段的系统决策；从微观上讲，是指土地使用者对土地的潜力进行全面系统的评价，并据此选择最有利的土地利用方式和措施的具体方案。P24 11．区位地租：区位条件造成的土地价值的差异。
12．土地所有制：是指人们在一定的社会制度下土地所有权归属的制度规定。P181
13．土地使用制：对土地的使用条件、形式和程序的制度规定，是土地财产制度的另一个重要组成部分。P183
14．土地租赁权：是指土地所有权人或土地使用权人通过契约将土地占有权、狭义的土地使用权和部分收益权转让给他人。P196 15．土地抵押权：以土地为标的物的担保物权。P194
16．行政划拔：是指土地由国家行政管理机关调拨分配使用。具体包括两个方面：（1）国家机关、部队、学校、国营企业等如需要使用土地，不是通过市场购买或租赁获得，而是按照建设用地审批程序，首先申请建设项目，待有关部门批准后，再持批准文件向县级以上地方人民政府土地管理部门申请，批准后无偿划拨给土地。（2）国家因进行经济、文化、国防建设或者兴办社会公共事业，如需使用国家机关、部队、学校、国有企业等单位使用的土地，不是通过购买或租赁方式取得，而是通过行政手段无偿调用。P229 17．地租：是直接生产者在生产中创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。P375 18．垄断地租：是由产品的垄断价格带来的超额利润转化成的地租。P392
19．土地市场：指土地这种特殊商品交易的场所或接触点，是土地交易过程中所发生的经济关系的总和。P332
20．契约地租：契约地租也称商业地租，是指土地所有者将土地租给土地使用者，土地承租人与土地出租人签订租赁契约所确定的租金。P376
21．经济地租：也称理论地租，是指土地总收益扣除总成本的剩余部分，即利用土地所得超过成本的纯收入。P376 二、简答题
1．简述土地自然供给的制约因素。 (1)具有适宜于人类生产生活的气候条件； (2)具有适宜植物生长的土壤质地和气候条件； (3)具有可资利用的淡水资源； (4)具有可供人类利用的其他资源； (5)具有最基本的交通条件。 2．简述土地经济供给的影响因素。 (1)各类土地的自然供给 (2)利用土地的知识和技能 (3)社会需求 (4)产品价格 (5)土地开发利用计划
1
(6)土地供给者的行为 3．简述增加土地经济供的措施。 (1)扩大土地利用面积
(2)提高土地集约利用水平 (3)建立合理的土地制度 (4)调整消费结构 (5)利用新技术 (6)保护土地资源
4．简述实现土地利用目标的手段。 (1)制定土地法、土地规划法等法律法规 (2)制定土地利用规划 (3)改革和完善土地使用制度
(4) 由政府直接控制农地向非农用地的转移 (5)税收对于实现土地利用的目标也是一项重要手段 5．简述农业土地经营规模的影响因素。 6．简述农业土地规模效益的内涵。
7．简述实现农业土地规模经营的基本条件。 (1) 非农产业发达
(2)农机化水平的提高 (3) 农业社会化服务的加强 (4)农业经营者素质的提高 8．简述土地管理的具体任务。 (1)保护土地所有权与使用权 (2)调整土地关系
(3)对土地所有权和使用权进行必要的限制
(4)保证土地资源在国民经济各个部门和各个使用项目上的合理分配与有效利用，建立优化的土地利用结构与布局，防止土地资源的闲置与浪费，维护良好的生态环境
(5)实施土地有偿使用制度并正确课征土地税收，保证国有土地的地租收归国家，通过土地税收和土地有偿使用集中国家财政资金，保证土地收益合理分配
9．简述实现土地管理目的与任务的主要手段。 (1)立法手段 (2)经济手段 (3)行政手段 (4)政策手段 (5)计划规划手段 (6)司法手段 (7)技术手段 (8)教育手段
10．简述土地所有权具有的基本属性。 (1)土地所有权的完全性
(2)土地所有权的排他性 (3)土地所有权的恒久性 (4)土地所有权的归一性 (5)土地所有权的社会性
11．影响资本主义绝对地租量的因素？
(1).绝对地租量取决于农产品的价值与生产价格之间的差额及其实现程度
2
(2)绝对地租量取决于农业资本有机构成的相对水平 (3)绝对地租量还取决于农业投资的总量 12．简述影响土地价格的政策因素？
影响土地价格的政策因素因素有房地产开发政策、地价政策、金融政策、税收政策等。 13．影响土地价格呈总体上升趋势的因素？
随着人口增加，人地比率不断增大，社会对土地的需求日益扩大，从而使地租呈现不断上涨的趋势。同时，社会经济的发展也就意味着高技术、高投资的产业日益发达，工人的劳动支出在生产成本中的比重日趋缩小，从而整个社会的资本有机构成提高，社会平均利润率下降，导致利息率呈下降的趋势。地租的上升和利息率的下降，决定了土地价格呈总体上升趋势。 14．简述中国土地市场的特点。 (1)中国土地市场是政府驱动型市场
(2)目前中国城市土地市场在土地市场体系中占据主导地位 (3)中国城市土地市场是垄断竞争型市场 (4)在企业改制中实行土地政策性入市 三、论述题
1．现阶段我国如何实现耕地供求平衡，缓解人口对耕地的压力。
见书P369
2．试述实现农业土地规模经营的基本条件。
P110—111，每一小点要适当展开
3．为什么说社会主义绝对地租是客观存在的。 P396—398
4．试述土地市场的机能。 P335
5．试述开放土地市场的必备条件。 P335—336
6．论述现阶段中国土地市场的机能。 P341—342 四、计算题
1. 以成本法对上例甜水园东里65平方米的两居住宅建筑年代为1988年的房屋进行评估。据了解甜水园地区的土地级别为二级，基准地价为3800元／平方米，相关管理费用、投资利息、税费及利润分别为2.5%、5.5%、5.5%、15%。该房屋的土地重新取得价格约为：3800×（1＋2.5%＋5.5%＋5.5%＋15%)＝4921元／平方米，该房屋为多层住宅，它的重建成本约为：1000×（1＋2.5%＋5.5%＋5.5%＋15%)＝1295元／平方米。根据观察，该房屋的整体状况维护得较好，约为八成新，房屋折旧了20%。根据上面数据可知，该房屋的单价约为：(4921＋1295)×（1-20%)＝4972元
2、某城市内，有一宗住宅用地需要评估，现根据该地条件，选择了与之类似的三宗已成交案例，这些宗地的使用年期都是50年。几宗地块的比较条件如下： 待估土地 用途 成交（或评估）日期 成交价格（元/平方米） 案例A 案例B 案例C 待估宗地 住宅 住宅 住宅 住宅 1993.10 1993.12 1993.4 1994.10 1200 1300 1400 2 3 3 2 0 -2% 3% -3% 0 -1% -2% 0 0 -2% 0 0 0 -2% +1% -2% 0 +3% 0 +1% 0 -3% -3% -2% 容积率 位置 区域条件 基础设施 交通 地势 个别条件 形状 其他 对位置、基础设施、地势、形状及其他因素对地价的影响，均是待估地块与案例地那个相比，表中数字为正值，表示待估地块优于成交地块，数字大小表示需修正的幅度。
又知土地还原利率为8%。该城市地价指数在2003年1月为100，以后每月上涨数与2003年1月比均为1%，容积率修正系数如表： 容积率
1 2 3 4 5 3
修正系数 1 1.8 2.1 2.3 2.4 请按以上条件，估算该住宅用地的单位地价 地价指数编制如下： 时间 93.1 93.4 93.10 93.12 94.8 地价指数 100 103 109 111 119
比较实例
地价
成交期日修正容积率修正区域因素修正个别因素修正 A
1200
121 1.8 97*100*100 98*101*98 109 1.8 100*100*100 100*100*100 B 1300 121 1.8 97*100*100 98*101*98 111 2.1 98*99*98 98*103*97 C
1400 121 1.8 97*100*100 98*101*98 103
2.1
103*98*100
101*100*97
去掉案例三，取前两个案例的土地价格的算术平均值：=1246.3元
94.10 121 1253.388
1239.206
1341.276
4
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