小区公共设备设施管理方案

设备设备管理方案

一、目的保证设备设备及场所处于优秀的状态，以提升优良服务的需要。 二、查收管理

1、组织工程维修部技术人员和操作人员参加查收，做好接收工作。 2、查收的主要内容

1）建筑工程资料图表、完工查收和有关资料；设备的随机技术资料和安装施工中形成的资料；

2）设备设备及场所的质量检查，设备空载运行试验、负荷实验。 3、查收合格后，资料所有归档，交托使用管理部门。

三、设备设备分类依据各种设备设备的功能、用途、重要性等要素对其推行分类管理，分A、B、C三类：

类：监督系统设备，配电房各屏柜，生活、消防水泵，消防报警系统，电梯。 类：排风设备，水箱（池），灭火器械，排污泵。

类：房子本体照明设备、室内外插座、各式灯具、水龙头、排水设备、室内空调架、 道路。

四、设备的运行管理

1、对A类设备，装备专职运行操作员，依据业主委员会要求，专人定岗值班或巡回方 式对设备进行管理。

2、设备运行操作人员经过培训，熟习所管理的性能、特色和操作规程，查核合格后上 岗操作。

3、设备运行操作人员按岗位职责及运行操作规程，对设备进行操作和检查，作好运行 记录和值班记录，仔细做好交接班。

4、各设备主观人员依据运行管理有关制度，每个月检查监察设备运行操作人员岗位职责 旅游状况，检查设备运行状态，注意设备运行安全性、合理性、经济性，检查运行就、保护养护记录、交接班记录，检查后在有关记录上署名，发现问题实时纠正，对发现的设备问题应详尽填表报告，工程维修部主管监察整顿状况。 五、设备设备的维修养护

1、工程维修部负责所管辖设备设备的维修养护，各班长负责组织本班维修养护工作。 2、设备设备养护分平时维修养护和按期保护养护及年检保护养护 3个层次。

1）平时保护养护主假如巡视检查和洁净方面的工作；按期保护养护主要工作就是性能状态检查和计划性能维修的内容；年检保护养护主假如对设备进行全面的调整。

2）平时保护养护往常由设备运行操作，值班人员负责，按期保护养护由维修人员负责操作，值班人员进行配合，有些设备外聘专业企业进行。

3）保护养护工作的项目由各种设备详细规定，各设备主观依据规程并联合设备详细技术状况，做出年度、月保护养护计划，经部门主管领导同意后实行。

4）设备年检保护养护，由拜托年检单位实行。保护养护结束后以书面形式报告部门 主管。

六、设备设备维修

1、设备设备的维修分计划维修和故障维修两类

1）计划维修是自在设备设备没有发生问题以前，对其劣化和缺点零件进行早先保护和维修；

2）故障维修是对设备设备受损设备故障后其无效、破坏零件进行针对性维修。 2、设备设备维修采纳拜托维修和派工维修两种形式

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（1）拜托维修主要用语故障维修。管理处设总中央值班调动室，推行 24小时价班，配 置专线电话，随时接受住户、巡视员、操作员的维修申报和故障报告，接报后，快速同志有关维修人员在规准时间内修复。

2）派工维修主要用语计划维修、零星及小型的设备新装、改装专案办理。工程、维

修部部长依据设备按期养护计划，目前对设备按期养护计划，目前设备运行状况的剖析检查结果，以及住户的要求填写派工单，派专人达成的特定工作。派工单的办理与跟进流程按拜托维修规定进行。

七、设备故障及事故

1、凡由于归规程、操作使用不妥或设备发生非正常破坏而被迫停止运行。达到一准时 间或造成损失的，称为设备事故。

2、损失及影响不及事故严重程度的其余状况称之为故障。

3、不论发生何种设备故障和事故，设备主管班一定立刻组织力量快速办理。较重要时 间，一定实时报告部门主管甚至管理处主任协调办理。

4、不论发生何种设备故障和事故，设备主管班、运行值班人员、维修人员一定详尽记 录，不得疏忽和隐瞒。 八、设备的大修、更新

1、管理处依据实质状况对设备进行大修、更新和技术改造，使之更为安全、有效、经 济、可行。

2、设备及物业本体部分的大修、更新和技术改造花费，从维修资本中支出。每年度的 花费估算，经业主委员会审查，业主大会同意，后来决算还须维修资本管理中心审计。 3、大改正造的项目由各设备主管工程师会同各班长提出申请，经管理处议论形成《年 度维修计划申请报告》，报经业主委员会同意后方可实行，项目实行依据：谁主管，谁负责“的原则，在工程主管指导下进行。 九、设备的报废

1、设备有以下状况下考虑报废：

（1）已经超出使用年限，主要构造及零件磨损破坏， 设备效能达不到要求且不可以修复。

2）设备技术陈腐落伍，无形磨损严重，经济成效差，经济上剖析结论更新胜于大修。 3）因之外灾祸或事故使设备破坏严重而没法修复使用，建筑物改建不可以拆装的。 4）严重影响安全，持续使用将会惹起危险事故的。

5）设备耗能大、污染环境严重，国家管理部门规定应予裁减的产品。

2、设备报废由设备使用管理部门提出申请，并填写《设备报废申请单》，综合事务部组织有关人员进行判定后报管理处主任和物业企业经理同意，此中产权属于业主的设备报废还须报请业主委员会同意。

3、设备报废后，由设备四用部门进行利用和办理，残值回收凭证报财务部注销设备资 产，同时注销台账和卡片。 十、房子外观和围墙护栏

1、空调一致安装在预留地点上，空调架每年油漆一次，花费由得益业主担当或从维修 资本中支出。

2、房子外墙不得安装任何使用或观瞻饰物。

3、严格装饰申请审查和装饰时期的巡视检查工作，增强日查个管理，治安巡逻人员每 天将房子外墙和围栏列入检查项目。

4、对住户私自作主进行的任何为归安装，管理处派人实时进行劝止；对已经造成的事 实，管理处派人上门与住户磋商， 劝其整顿，住户整顿有困难的， 管理处免费供给整顿服务。

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（ 十一、记录

1、工程查收记录； 2、设备台账； 3、设备表记卡； 4、运行记录；

5、设备平时巡视养护项目及记录； 6、设备按期保护养护项目及记录； 7、事故故障报告单； 8、设备报废申请表； 9、设备大改正造申报表； 10、设备大修汇总表。

十二、公共设备设备维修、养护程序：

（1）管理处维修工程组每日安排人员对地区内的设备设备进行巡逻，不论设备设备运行状况怎样都要作出详尽的记录；

（2）假如在检查中发现有故障或破坏的，应向工程组提出维修申请，填写维修申请表； 3）经管理处领导认定后，将工作交给工程维修组，让其达成人员的安排和修复工作； 4）工程组人员依据工种，指定专人到现场进行维修；

5）假如这类破坏我们管理处的人员根本没法进行维修的，依据维修资料和人工花费等仔细核算大概维修花费，报管理处领导审查安排；

6）等所有维修工作结束后，进行试运行合格后，作好维修记录并存档

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