业组织考试试卷
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。 一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、是指在商品和劳务供给不变的情况下，因生产成本提高而引起的物价总水平上涨，而原材料价格上涨和工资增加是生产成本提高的主要原因。 A：需求拉上型通货膨胀 B：需求拉下型通货膨胀 C：成本推动型通货膨胀 D：结构失调型通货膨胀 E：执行层的组织协调
2、对于下列房地产，不宜采用假设开发法的是__。 A．在建工程 B．停建工程
C．可改变用途的旧房 D．荒地
3、运用进行预测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
4、在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（）。 A．等于报酬率 B．大于报酬率 C．小于报酬率 D．无法知道 5、《中华人民共和国商业银行法》规定：商业银行应当遵守资产负债比例管理的规定，要求商业银行资本充足率不低于。 A：8％ B：10％ C：25％ D：75％
E：执行层的组织协调 6、评估某宗房开发用地2005年10月16日的价值，要将在未来发生的支出和收入都折算到2005年10月16日。如果预测该宗土地2008年10月15日开发完成后的房价为3000万元，折现率为12%，则需将这3000万元折现到2005年10月16日，即在2005年10月 16日的房价实际为__万元。 A．2526
B．2241 C．2135 D．2985
7、确定房改“三改四建”基本内容的是。
A：1991年11月，国务院办公厅下发的《关于全面进行城镇住房制度改革的意见》
B：1994年7月18日国务院下发的《关于深化城镇住房制度改革的决定》 C：1998年7月3日发布的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》
D：2003年8月12日国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》
E：房地产估价机构必须加盖公章
8、按照规定，新建现售商品房项目应当在现售前日完成选聘物业服务企业。 A：30 B：45 C：60 D：90
E：执行层的组织协调
9、下列房地产开发成本中，属于基础设施建设费的是。 A：围墙工程费 B：电力设施工程费 C：居委会用房建设费 D：人防工程费
E：工业用地的监测点评估价格
10、__是建设项目的组成部分，它是具有独立的设计文件和相应的综合概(预)算书，竣工后能独立发挥生产能力或使用效益的工程。 A．单项工程 B．单位工程 C．分部工程 D．分项工程 11、在测算土地的面积时，不计入用地面积的有__。 ①公共使用的河滩、水沟、排水沟；②无明确使用权属的巷道或间距地；③市政管辖的马路、街道等公共用地；④经过规划部门核定需要作市政建设的用地；⑤其他按规定不计入总地的面积
A．①②③④⑤ B．①②④⑤ C．①③④⑤ D．①②③⑤
12、某成片荒地面积，进行“七通一平”的开发后分块有偿转让，开发成本及管理费用、销售费用等为3亿元，年贷款利率为7.2％，开发经营期为1年。上述费用均匀投入，可转让土地面积比率为65％，该地块可转让土地的应计成本是元／㎡ A：310.61 B：321.60
C：477.87 D：494.77
E：工业用地的监测点评估价格
13、以下关于房地产市场调查的步骤的排序，正确的是__。 ①收集信息；②分析信息；③报告结果；④确定问题和调查目标；⑤制定调查计划 A．④⑤①②③ B．①②③④⑤ C．⑤④①②③ D．④⑤②①③
14、银行为某人提供期限为10年，年利率为6%，首期月还款为1000元，月还款递增率为0.2%的个人住房抵押贷款。若将此方案转为按月等额支付，则月等额还款额是元。(2005年试题) A：1005.56 B：1010.56 C：11 10.56 D：1115.56 E：借款合同
15、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在__的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公平合理的价值。 A．委托人
B．估价报告预期使用者 C．管理部门 D．中立 16、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用预测房地产的未来价格。 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均发展速度法 D：移动平均法
E：工业用地的监测点评估价格
17、在房地产估价中，对同一估价对象，其价值类型__。 A．是唯一的 B．不是唯一的
C．因估价机构而不同 D．因估价师而不同
18、下列关于房地产估价本质的表述中，错误的是．【2007年考题】 A：房地产估价是模拟市场定价而不是替代市场定价 B：房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证 C：房地产估价会有误差而且不能有误差范围限制 D：房地产估价是评估房地产的价值而不是价格 E：工业用地的监测点评估价格
19、某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营15年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是__年。 A．15
B．25 C．35 D．55
20、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有（）的特性。 A．独一无二和供给有限 B．独一无二和价值量大 C．流动性差和价值量大 D．不可移动和用途多样
21、假如可比实例房地产与估价对象房地产本身有若干差异，则在评估时，当已进行了交易情况修正和交易日期调整后，还需要进行关于__调整。 A．市场状况 B．经济状况 C．物价状况 D．房地产状况 22、风险对房地产投资者行为的第一个影响，就是令投资者根据投资风险的大小确定其合理的（）。 A．投资规划 B．投资回收期 C．投资方向
D．投资收益水平 23、某工业用地出让年限为50年，出让时为五通一平，该区域的基准地价为800元/m2 (基准地价内涵为五通一平无限年期的地价)，土地报酬率为8%。那么该宗工业用地的价格为__元/m2。 A．782.94 B．817.06 C．792.85 D．768.06
24、某宗土地总面积1 000㎡，容积率为3，对应的土地单价为450元／㎡，现允许将容积率提高到5，楼面地价不变．则该土地应补地价(单价)数额为。 A：300元／㎡ B：30元／㎡ C：4 240元／㎡ D：1272元／㎡
E：工业用地的监测点评估价格
25、房地产开发活动可以从两个方面进行考查。 A：物质形态与货币形态 B：投资资金量和预期收益率 C：出租、出售或经营形态 D：资金流通方式与对策 E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、耕地占用税实行__税率。 A．递减
B．比例 C．定额
D．超额累进 2、在贷款综合评价中，项目风险等级分为AAA、AA、A和BBB四个风险等级，其中AAA级对应的风险系数为。 A：50％ B：60％ C：70％ D：80％ E：借款合同
3、是企业的净利润与销售收入净额的比率。 A：资产报酬率 B：销售净利率 C：销售毛利率
D：股东权益报酬率 E：执行层的组织协调 4、对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括__。 A．有效面积系数 B．权益投资比率 C．资本化率 D．建筑容积率 E．运营成本
5、按消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，形成不同偏好的细分市场的模式是__。
A．同质偏好市场 B．分散偏好市场 C．个别偏好市场 D．集群偏好市场 E．弥隙市场
6、城市房屋拆迁评估价格的确定不考虑被拆迁房屋的__。 A．区位 B．用途
C．搬迁补助费 D．建筑面积
7、定租金时，一般应首先根据确定一个基础租金。 A：业主希望达到的投资收益率目标 B：抵押贷款还本付息 C：经营费用 D：空置损失 E：收租损失
8、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为__。 A．6.25%
B．10% C．16.67% D．16% 9、运用收益法评估房地产抵押价值时，当估计未来收益可能会高也可能会低时，一般应采用__的收益估计值。 A．较高 B．较低 C．最高 D．居中
10、债券的偿还期限，一般分为短期、中期和长期。下列说法正确的包括。 A：偿还期在1年以内的为短期 B：1年以上、5年以下的为中期 C：1年以上、10年以下的为中期 D：10年以上的为长期 E：5年以上的为长期
11、不属于影响房地产市场转变的主要社会经济力量的是。 A：金融业的发展 B：社会人口密度 C：物价的高低
D：自然环境的变化 E：政治制度的变迁
12、某可比实例的实物状况比估价对象优9%，则其实物状况修正系数为__。 A．0.91 B．0.92 C．1.09 D．1.10
13、在一笔成功的房地交易中最低价、最高价、成交价的关系是__。 A．成交价≥最高价≥最低价 B．成交价≥最低价≤最高价 C．最高价≥成交价≥最低价 D．最高价≥最低价≥成交价
14、某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付。如该店铺进入正常经营期后第一年的税后现金流为24000元、投资者权益增加值为2200元、店铺市场价值增长率为2%，则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为__。 A．7.1% B．12.0% C．13.1% D．19.1%
15、李某购买了A房地产开发公司开发的住房一套，因质量问题与开发公司发生了质量纠纷。如果李某在商品房交付使用之后发现质量问题，这里的“交付使用”之后是指__。
A．未办理交付使用手续之前 B．办理了交付使用手续之后
C．房屋所有权证办理之前
D．房屋所有权证办理完毕之后
16、主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑施工图是。 A：建筑立面图 B：建筑剖面图 C：建筑详图 D：建筑平面图
E：执行层的组织协调
17、金融机构对项目的财务评价指标审查，主要包括。 A：财务内部收益率 B：销售利润率 C：成本利润率 D：贷款偿还期 E：敏感性评价
18、商品房预售方案应包括的内容有。 A：项目基本情况 B：预售房屋套数
C：销售人员姓名和身份证号 D：竣工交付日期
E：住房质量责任承担主体
19、城市房屋拆迁的裁决应当由__做出。 A．仲裁机构 B．人民法院 C．公安机关
D．房屋拆迁管理部门
20、有甲、乙两宗房地产，甲房地产的收益年限为50年，单价为3500元，/m2，报酬率为8%；乙房地产收益年限为30年，单价为3000元/m2，报酬率为6%。那么，甲的价格（）乙的价格。 A．高于 B．低于 C．等于
D．条件不足，无法确定
21、下列房地产中，变现能力相对较强的是（）。 A．用途专业的房地产 B．价值较大的房地产 C．独立使用的房地产 D．不可分割的房地产 22、收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和，价值的高低主要取决于。 A：未来净收益的大小 B：获得净收益的可靠性 C：获得净收益期限的长短 D：获得净收益预期 E：估价对象的现值
23、运用报酬资本化法估价，需要预测估价对象的未来__。
A．利润 B．毛收入 C．价值 D．净收益
24、在求取建筑物折旧时，如果建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，下列说法中不正确的是__。
A．对于在土地使用权出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。
B．对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命计算建筑物折旧。
C．对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照土地，使用期限计算建筑物折旧。
D．对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物的实际年龄加上土地使用权的剩余使用年限计算建筑物折旧。 25、长期资金市场的特点有。 A：融资期限短 B：融资期限长
C：融资的目的主要是为了解决长期投资性资金的需要 D：资金交易量小
E：作为交易工具的有价证券，与短期金融工具相比，其收益较高，但流动性较差、价格变动幅度大、有较大风险
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