一般小企业房地产公司都有内外帐的处理，但你首先要懂得以下会计处理原则，然后再说，内外帐的作法跟具体事务应用。
房地产开发业务得先从房地产开发企业建账说起：
房地产又称不动产，一般指土地、土地上的永久建筑物和由它们衍生的各种物权。房地产开发企业是指专门从事上述不动产开发的企业，它的费用支出主要有土地征用及拆迁补偿费，前期规划、设计、水文、勘察、测绘、三通一平费，建筑安装工程费，道路、供水、供电、供气、排污、排汽、通讯、照明、环卫、绿化等基础设施费，公共配套设施费，开发间接费等。为核算各项上述费用，需设置“开发成本”、“开发产品”等总账和明细账。 按照会计科目表建帐就行，部分会计科目不同如：开发产品、开发成本、开发间接费用，其他基本都一致，账本主要有总账、现金、银行日记账，费用帐、三栏式明细账、多栏式明细账，另外还要考虑三栏式数量金额式明细账。前期费用具体看是什么费用，发给你点资料，好好看看。开发产品成本按其用途，可分为如下四类：
1．土地开发成本指房地产开发企业开发土地（即建设场地）所发生的各项费用支出。 2 .房屋开发成本指房地产开发企业开发各种房屋（包括商品房、出租房、周转房、代建房等）所发生的各项费用支出。
3. 配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能有偿转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。
4．代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。
以上四类开发产品成本，在核算上将其费用分为如下六个成本项目：
1．土地征用及拆迁补偿费或批租地价指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。 2．前期工程费指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3．基础设施费指土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4．建筑安装工程费指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5.配套设施费指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
6.开发间接费指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
从上可以看出：构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。管理费用、财务费用和销售费用，也叫期间费用。它们绝大部分都是经营期间的费用开支，与开发工程量的关系并不十分密切，如果将期间费用计入开发产品成本，在开发产品开发和销售、出租、转让不同步的情况下，就会增加开发产品的成本，特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的管理费用、
财务费用和销售费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成大量的潜亏，不能及时反映企业的经营状况。同时，将期间费用计入开发产品成本，不但要增加核算的工作量，也不利于正确考核企业开发单位的成本水平和成本管理责任。因此，现行会计制度中规定将期间费用计入当期损益，不再计入开发产品成本，也就是说，房地产开发企业开发产品只计算开发成本，不计算完全成本。 房地产企业会计核算科目
1002.02 贷款专户 一般项目公司只有一个，如有几个则下设明细
1002.03 按揭保证金户 视情况可设明细，同时一般情况下，银行会要求对应在开一个一般结算户，专门用于在按揭保证金解冻时划入一般结算户
这样区分的目的是因为按揭保证金户是不能随便动用的资金，便于统计公司的可动用资金，可动用资金这一概念对一个房地产公司来说还是很重要的，在报建的时候，计委和建委都会要银行开具相应的资金证明，这个按揭保证金上的钱是不能计算在内的。 1009 其他货币资金、1101 短期投资、1102 短期投资跌价准备、1111 应收票据、1121 应收股利、1122 应收利息 这几个科目基本上不会用，投资业务核算不是本文所要讨论的内容，不再详述。
1131 应收账款 现在都是房子预售，用预收账款或其它应付款，一般不用应收账款，房地产开发商一般不会赊销房子，如果在市场发生大的困难时，也有可能用分次付款的方式促销，会形成应收账款(交房，并且结算以后)，如果房地产开发公司应收账款业务比较多而且余额大的情况，这份工作不干也罢。
1133 其它应收款 注意这个科目有很多存出保证金要放在这个科目，主要是报建过程中的一些如墙改基金、散装水泥保证金、民工工资保证金，临时接电保证金等，各地政府花样不一样，可以详细了解一下项目报建部门及工程部门的同事。这个科目建议只设这样几个明细科目：内部个人借款、存出保证金、合作单位往来、其它;用个人、客户往来核算实现对每个人、单位的明细管理。这个功能前面所述的两个软件都可以实现，但要在开始进行设置时设好，尤其是存出保证金账户，在实际工作中，报建部门拿回来的收据都是一样的，会计尤其是刚入门的会计通常无法区分哪些是直接进成本的项目，哪些要最后退回来的项目，所以要找懂报建业务的同事把这些项目了解清楚。 1141 坏账准备，基本不用。 1151 预付账款 基本不用，可能要用的时候是钢材和水泥紧俏的时候，也不会很复杂，最近一年，预付账款在税源比较紧张的地方，可能会引起税务局的关注，会提一些很莫明其妙的要求，他是你的主管税务机关，你也不好反驳，最好还是收一单发票付一笔款。 1161 应收补贴款、1201 物资采购、1211 原材料、1221 包装物、1231 低值易耗品、1232 材料成本差异、1241 自制半成品、1244 商品进销差价、1251 委托加工物资、1261 委托代销商品、1271 受托代销商品、1281 存货跌价准备、1291 分期收款发出商品、1301 待摊费用、1401 长期股权投资、1402 长期债权投资、1421 长期投资减值准备、1431 委托贷款等科目基本上不用。
1243 库存商品 一般库存商品只有结算后从开发成本中转入，平时就在开发成本中，报表放存货。
1501 固定资产、1502 累计折旧、1701 固定资产清理三科目与其它会计核算完全一样，不再详述。
1505 固定资产减值准备、1601 工程物资、1603 在建工程、1605 在建工程减值准备、1801 无形资产、1805 无形资产减值准备、1815 未确认融资费用、1901 长期待摊费用、1911 待处理财务损溢等科目基本上不用，如要用，与其它无异。
2101 短期借款 一般房地产开发项目的借款期是24 个月，应该核算在长期借款里面，房地产开发流动资金贷款取消以后，这个科目基本上不用了。 2111 应付票据 一般不用。
2121 应付账款，此科目不要用对单位的二级科目，应采用往来核算，建议分一下单位的类别：如总包单位、分包单位、设计单位等，视具体情况而定，如果项目小的话，就没有必要，直接用往来核算，在用往来核算的时候，一定要用往来单位的全称，方便以后核查，这一点，做会计要给予相当的重视。同时建议所有的付款都走这里走一道，即便是票款两清的时候。即用下面的分录： 借：应付账款 贷：银行存款 借：开发成本 贷：应付账款 不要简化成 借：开发成本 货：银行存款
这样可以保证在做财务决算时，与往来单位对账可以一目了然，这一工作应该引起相当的重视，等到决算时再来清理，工作量大得无法想象。
2131 预收账款 现在的销售模式都是预售的模式，预收账款也要采取往来客户核算的模式。很多公司采用表代账的模式，这一点并不好，财务基础数据没有，很难保证准确性，如果有很好的销售控制软件来控制，也可以用表代账的模式。千万不要相信EXECl 表这种电子文件，没有一个人能保证在频繁地操作中不会出现错误，一旦出现，根本没有办法追溯，将让你痛苦不已。因为它无法记录过程，而财务软件则不同，能够告诉你形成最后结果的过程。在预收房款的核算中最好把一次性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分开来，才至于出现你的老板会找你要什么数据，而你拿不出来的局面。也为你后期项目预测回款提供一定的依据。 2141 代销商品款 不用
2151 应付工资、2153 应付福利费、2161 应付股利与其它无异。 2171 应交税金 房地产开发企业没有增值税，在此不表。
房地产企业的营业税及附加、土地增值税和所得税需要预缴，这个各地情况不一样，具体以主管税务部门的要求为准，从近几年来看，房地产开发企业的纳税情况在税款中占有很大的比例，所以在税款的缴纳上可以与税务部门做一定的沟通，具体缴纳情况则要看与税务部门的沟通情况了。
账务处理上则有几种不同的形式，根据企业报表的具体需要而定。
有的企业把预缴的税款放在本科目的借方，也有的企业把预缴的税款放在存货里，如果税务关系好，容易核亏，放在损益表也无不可，不能死搬会计准则。 2176 其它应交款 与其它行业与异。
2181 其它应付款 一般来讲，预收的房屋销售款应在预收账款的核算，如果为了会计报表的需要，有可能需要放在此科目。在项目发包的过程中，会要求施工单位交纳一定的工程进度质量保证金也会在此科目核算，亦要用往来核算，建议先整体规划好。二级明细设成存入保证金、合作单位往来、暂收房款定金等，可根据项目具体情况来考虑。 2191 预提费用 在计算银行贷款利息时可能用到，你要想简单的话，可以直接根据银行收贷款利息的单子计入开发间接费用将利息资本化或计入财务费用。
2201 待转资产价值、2211 预计负债、2311 应付债券、2331 专项应付款、2341 递延税款一般不用。
2321 长期应付款 一般房地产公司都会有营业税返还的相关政策，收到财政相应的补贴时，一般放入此科目。
2301 长期借款 核算银行贷款。
3101 实收资本 3103 已归还投资 3111 资本公积3121 盈余公积 3131 本年利润 3141 利润分配与其它无异。
4101 开发成本 开发成本的核算明细一般分为土地及拆迁、前期费用、建安工程、基础设施、配套费用、开发间接费(系4015 转入)，建议在建立核算体系之前与成本控制部门(预算部门)进行沟通，最好做到预算部门的口径与财务部门核算的口径一致，确保后期项目决算、对账工作的顺利进行，不要弄成预算部门和财务部门提出来的数据不一致，这样会令老板非常生气，结果两个部门都会挨骂。
4015 开发间接费用 一般核算项目期间的银行贷款利息及工程现场部门的费用，一般包括工程部门、设计部门、成本控制部门、综合报建部门的费用。
5101 主营业务收入、5102 其他业务收入、5201 投资收益、5203 补贴收入、5301 营业外收入、5401 主营业务成本、5402 主营业务税金及附加、5405 其他业务支出、5501 营业费用、5502 管理费用、5503 财务费用、5601 营业外支出、5701 所得税、5801 以前年度损益调整等损益类科目与其它无异。关于房地产收入的确认，请详细看一下国税发2003-83 号文，讲得很详细。
房地产会计核算是比较简单的，主要是往来的核算比较繁杂，因为在其它应收、应付核算要建立比较好的核算体系可以减少很多的工作量，这一点非常重要。 另外一点收入确认按国税发2003-83 号文确定。
房地产行业的税收比较复杂。需要重点关注，同时房地产行业所涉税种多属地方税，各地的政策亦不完全相同，应多与主管税务机关沟通。关于税的问题，可以请税务代理，一般税务代理和税务机关有长期的沟通，亦有相当的关系，可以节约企业的沟通成本。 一、房地产公司的成本要通过“开发成本”科目核算，开发成本科目每月不需要结转，只有在别墅楼完工交付使用后，才能进行成本的结转。 二、开发成本核算的内容
1、土地征用及拆迁补偿费或批租地价：指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，包括征地费、安置费以及原有建筑物的拆迁补偿费，或采用批租方式取得土地的批租地价。
2、前期工程费：指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究以及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。
3、基础设施费指：土地、房屋开发过程中发生的供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环卫设施以及道路等基础设施费用。
4、建筑安装工程费：指土地房屋开发项目在开发过程中按建筑安装工程施工图施工所发生的各项建筑安装工程费和设备费。
5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如钢炉房、水塔、居委会、派出所、幼托、消防、自行车棚、公厕等设施支出。
三、你公司前期工程准备，产生了一些支出，比如:勘测费用、文物保证金(确保挖到文物要汇报)、设计费用、人员工资、等等帐务处理： 1、勘测费用、设计费用支出 借：开发成本--前期工程费 贷：银行存款等
2、支付文物保证金(确保挖到文物要汇报)
借：其他应应收款--文物保证金 贷：银行存款等 3、人员工资 (1)支付工资时 借：应付工资
贷：应交税金--个人所得税 贷：现金
(2)月末，工资分配时
借：管理费用--工资(管理部门) 借：销售费用--工资(销售部门) 贷：应付工资
四、成本、收入核算的帐务处理 1、收入的核算
(1)收到首付款、按揭贷款时 借：现金(或银行存款) 贷：预收帐款--预售房款 (2)商品房完工交付使用后 借：预收帐款--预售房款 贷：主营业务收入 (3)同时，结转收入 借：主营业务收入 贷：本年利润 2、成本的核算
(1)商品房开发过程中发生的支出
借：开发成本--土地、前期、基础设施、建安费等 贷：银行存款等
(2)商品房完工交付使用后 借：开发产品 贷：开发成本
(3)结转销售房屋成本 借：主营业务成本 贷：开发产品
(4)同时，结转成本 借：本年利润 贷：主营业务成本
哈哈，这就是房地产行业的一个特殊性啊!是先产生成本，后有收入，与工业企业是不同的，有的房地产项目还牵涉几个会计年度，又不能估计收入，所以在项目未对外出售之前，都是先计入(开发成本的)。 1。发生的费用按照部门分类： 借：开发间接费用 管理费用
贷：现金(银行存款)
2。发生的与项目有关的土地，土地征用费，拆迁费，前期工程费，基础设施费，建筑安装工程费属于直接费用，可直入成本。
借：开发成本--基础设施费 开发成本--前期工程费
开发成本--建筑安装工程费 开发成本--土地款及费用 贷;银行成款(现金)
发生的费用和成本，即使到了月末也不结转，年末也不用结转，平时在资产负债表的存货里显示(如果是对外出售的，就在存货里显示，如果不是，做固定资产的，就应该用在建工程了)，损益表当然也不用显示开发间接费用和开发成本的数据，等对外销售时，按照预计的收入与实际销售收入的比例，来结转开发间接费用和开发成本。
这就是房地产的行业性，先有成本，后有收入。甚至有些前期工程的费用是看不见的。(比如预埋的水管，钢筋，挖地基，运土费用，但这些都购成了项目的成本)一、资产类主要会计科目核算: （1）现金
从银行提取现金 借：现金 贷：银行存款
支取现金或是预支现金 借：其他应收账——XX 成本类或材料类科目 贷：现金
（2）银行存款
（3）应收账款：主要是核算在开发经营过程中，转让和销售开发产品，提供出租房屋和提供劳务，而向购买、接受和租用单位或个人收取的款项。
①出售租赁商品房而应收取的未收到的款项（所附原始单据：购方协议销售发票或出租发票）
借：应收账款——XX公司或个人 贷：主营业务收入
②出让材料而应收取的未收款项 借：应收账款——XX公司 贷：其他业务收入 收回款项时： 借：银行存款 贷：应收账款
（4）坏账准备：确定无法收回的应收账款而计提的坏账损失，主要有两种核算方法：一种直接转销法，二是备抵法 提取坏账准备金 借：管理费用 贷：坏账准备 发生坏账时 借：坏账准备 贷：应收账款
收回已转销的应收账款 借：应收账款 贷：坏账准备
借：银行存款 贷：应收账款
（5）应收票据：指房地产开发企业因转让、销售开发产品而收到的商业汇票。 销售商品房而收到的商业汇票 借：应收票据——XX公司 贷：主营业务收入 商业汇票到期：
若为无息商业汇票（所附单据：销售发票、双方协议） 借：银行存款 贷：应收账款 若为有息商业汇票 借：银行存款
贷：应收票据——XX公司 财务费用
（6）预付账款：是指房地产开发企业按照合同预付给承包单位的工程款和备料款，分别设置“预付承包单位款”和“预付供应单位款”两个明细科目。
①预付给承包单位的工程款和备料款（所附单据：付款申请书、付款单） 借：预付账款——预付承包单位款 贷：银行存款
拔付承包单位抵作备料款的材料 借：预付账款——预付承包单位款 贷：库存材料
企业与承包单位按月或是按季进行工程结算时（所附单据：工程价款结算单） 借：开发成本
贷：应付账款——应付工程款
同时，从应付的工程款中扣回预付的工程款和备料款 借：应付账款——应付工程款 贷：预付账款——预付承包单位款 用银行存款补付余额
借：应付账款——应付工程款 贷：银行存款
②预付给供应商的材料价款
借：预付账款——预付供应单位款 贷：银行存款
材料验收入库，用预付款抵扣应付款 借：应付账款——应付购货款 贷：预付账款——预付供应单位款 用银行存款补付余额
借：应付账款——应付购货款 贷：银行存款
（7）物资采购：主要是核算企业购入各种物资的采购成本。包括购入材料设备的买价、运杂费、流通坏节的税金，月终分配的采购保管费和材料成本差异。
（8）采购保管费：主要核算采购保管人员的工资、福利费、办公费、交通差旅费、折旧费、维修费、低值易耗品摊销、劳动保护费、检验试验费等
（9）材料成本差异：主要用来核算实际成本与计划成本之间的差异。 （10）库存材料：用来核算各种为库存材料的计划成本或实际成本
（11） 库存设备：用来核算企业用于开发工程的各种库存设备的实际成本
①购入设备，支付买价、代垫的运杂费、采保费（所附凭证：代垫费用交付单、销售发票、付款单）
借：物资采购——设备采购 贷：银行存款
计算与分配的采保费（所附凭证：计算的采保费用固定表格） 借：物资采购——设备采购 贷：采购保管费
采购保管费的计算公式如下：
采购保管费的实际分配率=材料实际发生的采保费/本月购入材料实际发生的买价和运杂费 某种物资应分摊的采购保管费=实际买价和运杂费*分配率 材料验收入库（所附单据：入为单、设备管理单） 借：库存设备 贷：物资采购
②订购设备与材料，所发生的买价与动杂费、税款（所附单据：购货发票、提货单、银行单据、运输费单据） 借：预付账款 贷：银行存款 设备到达验收入库
借：物资采购——设备采购 贷：应付账款——应付购货款 冲减预付的设备货款
借：应付账款——应付供货款 贷：预付账款
支付余下应付的设备材料采购款 借：应付账款 贷：银行存款
③设备和材料发出，领用设备进行安装，用作房屋建设（所附凭据：发出材料汇总表、设备出库单）
借：开发成本——房屋开发 贷：库存设备
销售积压设备（所附单据：设备出库单、银行单据、销售发票） 借：银行存款 贷：其他业务收入 结转成本
借：其他业务支出 贷：库存设备
（12）委托加工材料：主要是核算委托外单位加工的各种材料的实际成本。应与加工单位签订加工合同。
发出材料，委托外单位加工 借：委托加工材料 贷：库存材料
材料成本差异 加工完后验收入库 借：委托加工材料 贷：银行存款
借：库存材料——XX材料 贷：委托加工材料
（13）低值易耗品：是指未达到固定资产标准的劳动材料。如：工具、器具、玻璃器皿等 自营工程领用生产工具，一次性摊销计入成本费用 借：开发间接费用 贷：低值易耗品
仓库领用工具一批，用五五摊销法： 借：待摊费用 贷：低值易耗品 借：采购保管费 贷：待摊费用
（14）开发产品：是指企业已经完成全部开发过程并验收合格，可以按照合同的条件移交购货单位，或者可以作为商品对外销售的产品，包括开发完工的建设场地、房屋、配套设施和代建工程等
企业开发的产品，在竣工验收时 借：开发产品 贷：开发成本
对外销售转让的开发产品，月份终了按时结转开发成本 借：主营业务成本 贷：开发产品
（15）分期开发产品：应根据分期销售合同进行结算，可以根据需要设置“分期收款开发产品备查账”。 借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品
（16）出租开发产品：是指利用开发完成的土地和房屋，进行商业性出租的一种经营活动。主要是通过收取租金的形式实现的。应下设“出租产品”“出租产品摊销”两个明细科目 出租土地或是房屋时
借：出租开发产品——出租产品 贷：开发产品 租金收入：
借：银行存款或应收账款 贷：主营业务收入
（17）周转房：是指企业用于安置拆迁居民周转使用，下设“在用周转房”和“周转房摊销”两个明细科目
开发的用于安装居于拆迁的周转房，按实际搭建的成本 借：周转房——在用周转房 贷：开发产品——房屋 按月计提的周转房摊销
借：开发成本或开发间接费用 贷：周转房——周转房摊销
其间发生的维修费用，如果金额不大 借：开发成本或开发间接费用 贷：银行存款 如果金额较大的
借：待摊费用或长期待摊费用 贷：银行存款
最后再分次摊入到有关成本费用科目 （18）固定资产
①购入的固定资产（所附原始凭证：运杂费专用发票、现金支出凭单、银行单据、购货发票等）
借：固定资产 贷：银行存款
购入需要安装的固定资产 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 支付安装费用
借：固定资产购建支出 贷：银行存款
安装完毕交付使用时 借：固定资产
贷：固定资产购建支出
②自制自建的固定资产（所附单据：移交使用单、工程结算单） 支付的土地征用费及堪设计费 借：固定资产购建支出 贷：银行存款 领用材料时
借：固定资产购建支出 贷：库存材料
分配建筑工人工资和福利费 借：固定资产购建支出 贷：应付工资 应付福利费
完毕建筑交付使用 借：固定资产
贷：固定资产购建支出
③其他单位投资转入的固定资产（所附单据：投资证明、合同） 借：固定资产 贷：实收资本 累计折旧
④改扩建的固定资产（所附单据：扩建通知单） 借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产——生产生用固定资产 残料变卖时 借：银行存款
贷：固定资产购建支出 支付扩建工程款时 借：固定资产购建支出 贷：银行存款
工程竣工时（所附单据：工程竣工结算单） 借：固定资产——未使用固定资产 贷：固定资产购建支出 交付使用时
借：固定资产——生产用固定资产 贷：固定资产——未使用固定资产
（19）无形资产：企业长期使用而没有实物形态的资产，包括专利权、非专利技术、商标权、土地使用权。
二、负债的主要会计科目的核算
（1）应付账款：因购买材料物资或接受劳务应付给供应单位的款项 支付给承包单位转来的工程价款结算预支单 借：开发成本 贷：应付账款
以预支款抵冲应付款时 借：应付账款 贷：预付账款 补付其余款时 借：应付账款 贷：银行存款
（2）预收账款：按照规定合同或协议向购房单位或个人收取的购房定金。以及代建工程收取的代建工程款 收到预付款时 借：银行存款
贷：预收账款——预收代建工程款 提交工程价款结算单时 借：应收账款 贷；主营业务收入
借：预收账款——预收代建工程款 贷：应收账款 收回全部余款 借：银行存款 贷：应收账款 （3）应付工资
开出现金支票，发放工资 借：现金 贷：银行存款 借：应付工资 贷：现金 结转代扣款项 借：应付工资
贷：其他应收款——代扣水电费 代扣房租
月末分配工资费用 借：开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门）
管理费用——劳动保险费（长期放假员工） 应付福利费（医务人员）
（4）应付福利费（按工资总额的14%计提） 借：开发成本（建安）
开发间接费用（开发项目现场） 销售用费（销售机构）
管理费用（行政管理部门） 采购保管费（采购部门） 贷：应付福利费 用现金支付福利费时 借：应付福利费 贷：现金
（5）应交税金：核算应向国家交纳的各项税金，主要包括（营业税、城市维护建设税、固定资产调节税、所得税、房产税、车船使用税、土地使用税各种税种） 月末按照实现的经营收入计算应交税金 借：主营业务税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税
月末如按规定计算当月应交纳的房产税、车船使用税 借：管理费用
贷：应交税金——房产税 ——车船使用税 ——土地使用税 月末计算的所得税 借：所得税
贷：应交税金——应交所得税 实际交纳的税金
借：应交税金——XX税 贷：银行存款
（6）其他应交款：核算向国家交纳的教育费附加以及其他应交款 月末按规定提取教育附加 借：主营业务税金及附加
贷：其他应交款——教育费附加 三、成本、费用主要会计科目核算
（1） 开发成本：如能确定核算对象的，直接计入“开发成本”，主要包括：
土 地征用及拆迁补偿费（土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费）；前期工程费（规划、设计、项目可行性研究、水文、地质、测绘、“三通一平”）；基础设施费 （小区道路建设、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化）；建筑安装工程费（支付给承包单位的建筑安装工程费）；公共配套设施费（居委 会、派出所、幼儿园、消防、锅炉房、水塔、自行车棚、公共厕所等设施支出），分别设置“土地开发”与“配套设施开发”“房屋开发”设置二级明细。可根据上 述六项来设置三级明细科目 ①开发土地成本费用：
借：开发成本——土地开发 贷：银行存款
或应付账款——XX公司 分配开发的间接费用
借：开发成本——土地开发 贷：开发间接费用 结转开发土地成本费用
借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——土地开发。 ②配套设施开发 计算公式：
某项开发产品预提配套设施开发费=该项开发产品的预算成本（或计划成本）*配套设施预提率
配套设施费预提率=该配套设施预算成本（或计划成本）/应负担该设施开发产品的预算成本（或计划成本）*100%
发生的配套设施费用（自用的建筑场地的开发） 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发产品
支付的配套设施开发费用
借：开发成本——配套设施开发 贷：银行存款
同时领用库存设备或是材料开发 借：开发成本——配套设施开发 贷：库存设备或库存材料 分配应负担的开发间接费用 借：开发成本——配套设施开发 贷：开发间接费用 结转配套设施开发成本
借：开发成本——房屋开发 贷：开发成本——配套设施开发
③房屋开发过程中发生的费用（能够分清对象的） 借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款
④开发房屋建筑的施工方式主要有“出包”、“自营”两种
出包给外单位进行施工建造（根据提出的已完工程月报或是价款结算单） 借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款
或应付账款——应付工程款 自已组织施工的
借：开发成本——房屋开发 贷：银行存款
或应付账款——应付工程款 应付工资
库存材料或设备
⑤代建工程开发成本：是指企业接受其他单位委托，代为开发建设的工程项目 企业发生的各项代建工程费用支出 借：开发成本——代建工程开发 贷：银行存款 或库存材料 或现金
结转开发的间接费用
借：开发成本——代建工程开发 贷：开发间接费用 工程竣工后结转成本
借：开发成本——代建工程 贷：开发成本——代建工程开发 移交委托单位后，根据移交手续
借：主营业务成本——代建工程结算成本 贷：开发成本——代建工程
（2）开发间接费用：所属直接组织和管理开发发生的费用，包括：管理人员的工资、职工福利费用、折旧费用、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销 发生的间接费用时 借：开发间接费用 贷：银行存款 或应付账款 或应付工资
分配开发的间接费用
借：开发成本——房屋开发 贷：开发间接费用
竣工房屋开发成本的结转 借：开发产品——房屋
贷：开发成本——房屋开发 （3）管理费用：是指开发企业的行政管理疗门为管理和组织房地产开发经营活动而发生的各项费用
（4）财务费用：包括开发经营期产的利息净支出、汇兑损益、调剂外汇手续用、金融机构手续费用
（5）销售费用：为销售产品或提供劳务过程中所发生的各项费用。主要包括：产品销售之前的改装修复费、不品看护费、水电费、采暖费；产品销售过程中所发生的广告宣传费、
展览费，以及为销售本企业的产品而专设的销售机构的职工工资、福利费、业务费等经常费用
发生的销售费用 借：销售费用 贷：银行存款 或应付账款
四、收入、利润的主要会计科目核算
1）主营业务收入：包括土地转让收入、商品销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入。
由于营业收入的实现与价款结算时间上的不一致，我们应该分开计算 ①在实现营业收入同时收到价款时 借：银行存款 贷：主营业务收入
②营业收入实现前，价款收取后的。 借：应收账款 贷：主营业务收入
③预收价款时，待开发完工后再移交使用的 借：银行存款 贷：预收账款 移交使用时 借：应收账款 贷：主营业务收入 借：预收账款 银行存款 贷：应收账款
④以赊销或分期收款方式销售开发产品时，应以当期收到的金额确认为收入 借：银行存款 贷：主营业务收入
（2）其他业务收入：主要包括售后服务收入、材料转让收入、固定资产出租收入、开形资产转让收入 借：银行存款 或应收账款
贷：其他业务收入
（3）主营业务成本：一般本科目期末无余额 转让或是销售开发产品成本的结转 借：主营业务成本 贷：开发产品
如分期开发产品的，应与收入相配比结转成本 借：主营业务成本 贷：分期收款开发产品 （4）其他业务支出
（5）主营业务税金及附加
计提本月份主营业务应交纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加及土地增值税 借：主营业务税金及附加
贷：借：主营业务税金及附加 贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税 ——应交土地增值税
其他应交款——应交教育费附加
月末按照实现的其他业务收入计算出应交纳的税金 借：其他业务支出
贷：应交税金——应交营业税 ——应交城市维护建设税
其他应交款——应交教育费附加 五、配套设施开发成本的核算
一）、配套设施的种类及其支出归集的原则 房 地产开发企业开发的配套设施，可以分为如下两类：一类是开发小区内开发不能有偿转让的公共配套设施，如水塔、锅炉房、居委会、派出所、消防、幼托、自行车 棚等；另一类是能有偿转让的城市规划中规定的大配套设施项目，包括：（1）开发小区内营业性公共配套设施，如商店、银行、邮局等；（2）开发小区内非营业 性配套设施，如中小学、文化站、医院等；（3）开发项目外为居民服务的给排水、供电、供气的增容增压、交通道路等。这类配套设施，如果没有投资来源，不能 有偿转让，也将它归入第一类中，计入房屋开发成本。
按照现行财务制度规定，城市建设规划中的大型配套设施项目，不得计入商品房成本。因为这些 大配套设施，国家有这方面的投资，或是政府投资，或国家拨款给有关部门再由有关部门出资。但在实际执行过程中，由于城市基础设施的投资体制，无法保证与城 市建设综合开发协调一致，作为城市基础设施的投资者，往往在客观上拿不出资金来，有些能拿的也只是其中很少的一部分。因此，开发企业也只得将一些不能有偿 转让的大配套设施发生的支出也计入开发产品成本。
为了正确核算和反映企业开发建设中各种配套设施所发生的支出，并准确地计算房屋开发成本和各种大配套设施的开发成本，对配套设施支出的归集，可分为如下三种： 1．对能分清并直接计入某个成本核算对象的第一类配套设施支出，可直接计入有关房屋等开发成本，并在“开发成本——房屋开发成本”账户中归集其发生的支出； 2．对不能直接计入有关房屋开发成本的第一类配套设施支出，应先在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集，于开发完成后再按一定标准分配计入有关房屋等开发成本； 3．对能有偿转让的第二类大配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行归集。
由上可知，在配套设施开发成本中核算的配套设施支出，只包括不能直接计入有关房屋等成本核算对象的第一类配套设施支出和第二类大配套设施支出。 （二）、配套设施开发成本核算对象的确定和成本项目的设置
一 般说来，对能有偿转让的大配套设施项目，应以各配套设施项目作为成本核算对象，借以正确计算各该设施的开发成本。对这些配套设施的开发成本应设置如下六个 成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）配套设施费；（6）开发间接费。其 中配套设施费项目用以核算分配的其他配套设施费。因为要使这些设施投入运转，有的也需要其他配套设施为其提供服务，所以理应分配为其服务 的有关设施的开发成本。
对 不能有偿转让、不能直接计入各成本核算对象的各项公共配套设施，如果工程规模较大，可以各该配套设施作为成本核算对象。如果工程规模不大、与其他项目建设 地点较近、开竣工时间相差不多、并由同一施工单位施工的，也可考虑将它们合并作为一个成本核算对象，于工程完工算出开发总成本后，按照各该项目的预算成本 或计划成本的比例，算出各配套设施的开发成本，再按一定标准，将各配套设施开发成本分配记入有关房屋等开发成本。至于这些配套设施的开发成本，在核算时一 般可仅设置如下四个成本项目：（1）土地征用及拆迁补偿费或批租地价；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费。由于这些配套设施的支 出需由房屋等开发成本负担，为简化核算手续，对这些配套设施，可不再分配其他配套设施支出。它本身应负担的开发间接费用，也可直接分配计入有关房屋开发成 本。因此，对这些配套设施，在核算时也就可不必设置配套设施费和开发间接费两个成本项目。
（三）、配套设施开发成本的核算
企业发生 的各项配套设施支出，应在“开发成本——配套设施开发成本”账户进行核算，并按成本核算对象和成本项目进行明细分类核算。对发生的土地征用及拆迁补偿费或 批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费等支出，可直接记入各配套设施开发成本明细分类账的相应成本项目，并记入“开发成本——配套设施开发成 本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工
程款”等账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的其他配套设施支出，应记入各大配套设 施开发成本明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本—— X X”账户的借方和“开发成本——配套设施开发成本——XX”账户的贷方。对能有偿转让大配套设施分配的开发间接费用，应记入各配套设施开发成本明细分类账 的“开发间接费”项目，并记入“开发成本——配套设施开发成本”账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方。
对配套设施与房屋等开发产品不同步 开发，或房屋等开发完成等待出售或出租，而配套设施尚未全部完成的，经批准后可接配套设施的预算成本或计划成本，预提配套设施费，将它记入房屋等开发成本 明细分类账的“配套设施费”项目，并记入“开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“预提费用”账户的贷方。因为一个开发小区的开发，时间较长，有的需 要几年，开发企业在开发进度
安排上，有时先建房屋，后建配套设施。这样，往往是房屋已经建成而有的配套设施可能尚未完成，或者是商品房已经销 售，而幼托。消防设施等尚未完工的情况。这种房屋开发与配套设施建设的时间差，使得那些已具备使用条件并已出售的房屋应负担的配套设施费，无法接配套设施 的实际开发成本进行结转和分配，只能以未完成配套设施的预算成本或计划成本为基数，计算出已出售房屋应负担的数额，用预提方式记入出售房屋等的开发成本。 开发产品预提的配套设施费的计算，一般可按以下公式进行：
某项开发产品预提的配套设施费＝该项开发产品预算成本（或计划成本）×配套设施费预提率
配套设施费预提率＝该配套设施的预算成本（或计划成本）÷应负担该配套设施费各开发产品的预算成本（或计划成本）合计×100%
式中应负担配套设施费的开发产品一般应包括开发房屋、能有偿转让在开发小区内开发的大配套设施。
如 某开发小区内幼托设施开发成本应由101、102商品房，151出租房，181周转房和201大配套设施商店负担。由于幼托设施在商品房等完工出售、出租 时尚未完工，为了及时结转完工的商品房等成本，应先将幼托设施配套设施费预提计入商品房等的开发成本。假定各项开发产品和幼托设施的预算成本如下：
101商品房 1000 000元 102商品房 900 000元 151出租房 800 000元 181周转房 800 000元
201大配套设施——商店 500 000元 251幼托设施 320 000元 则
幼托设施配套设施费预提率＝320000÷（1000000+900000+800000+800000+500000）×100%＝320000÷4000000×100%＝8%
各项开发产品预提幼托设施的配套设施费为： 101商品房：1000 000元×8％＝80 000元 102商品房：900 000元×8％＝72000元 152出租房：800 000元×8％＝64000元 182周转房；800 000元×8％＝64000元
201大配套设施——商店：500 000元×8％＝40 000元
按预提率计算各项开发产品的配套设施费时，其与实际支出数的差额，应在配套设施完工时，按预提数的比例，调整增加或减少有关开发产品的成本。 现举例说明配套设施开发成本的核算如下： 如 某房地产开发企业根据建设规划要求，在开发小区内负责建设一间商店和一座水塔、一所幼托。上述设施均发包给施工企业施工，其中商店建成后，有偿转让给商业 部门。水塔和幼托的开发支出按规定计入有关开发产品的成本。水塔与商品房等同步开发，幼托与商品房等不同步开发，其支出经批准采用预提办法。上述各配套设 施共发生了下列有关支出（单位：元）：
201 251 252 商店 水塔 幼托 （元） （元） （元）
支付征地拆迁费 50 000 5 000 50 000
支付承包设计单位前期工程款 30 000 20 000 30 000 应付承包施工企业基础设施工程款 50 000 30 000 50 000 应付承包施工企业建筑安装工程款 200 000 245 000 190 000 分配水塔设施配套设施费 35 000 分配开发间接费 55 000
预提幼托设施配套设施费 40 000
则用银行存款支付征地拆迁费时，应作： 借；开发成本——配套设施开发成本 105 000 贷：银行存款 105 000
用银行存款支付设计单位前期工程款时，应作： 借：开发成本——配套设施开发成本 80 000 贷：银行存款 80 000
将应付施工企业基础设施工程款和建筑安装工程款入账时，应作： 借：开发成本——配套设施开发成本 765 000 贷：应付账款—一应付工程款 765 000
分配应记入商店配套设施开发成本的水塔设施支出时，应作； 借：开发成本——配套设施开发成本——商店 35 000
贷：开发成本——配套设施开发成本——水塔 35 000
分配应记入商店配套设施开发成本的开发间接费用时，应作： 借：开发成本——配套设施开发成本——商店 55 000 贷：开发间接费用 55 000
预提应由商店配套设施开发成本负担的幼托设施支出时，应作： 借：开发成本—一配套设施开发成本—一商店 40000 贷：预提费用——须提配套设施费 40000
同时应将各项配套设施支出分别记入各配套设施开发成本明 细分类账。
（四）、已完配套设施开发成本的结转
已完成全部开发过程计经验收的配套设施，应按其人问情况 和用途结转其开发成本：
1，对能有偿转让给有关部门的大配套设施，如上述商店设
施，应在完工验收后将其实际成年自“开发成本一配套设施吁发
成本”账厂的贷方转入“开发产品——一配套设施”账户的借方，作如 下分录入贴：
借：外发产品—一配套设施 460000
贷；开发成本－－－配套设施开发成本 460000 配套设施有偿转让收入，应作为经营收入处理。
2．按规定应将其开发成个分配计入商品房等计发产品成本
的公共配套设施，如上述水塔设施，在完工验收后、应将其发生的 实际开发成本按一定的标准（有关开发产品的实际成本、预算成本 或计划成本），分配记入有关房屋和大配套设施的开发成本，作如 下分录入账：
借；开发成本——－房屋开发成本 265000 开发成本—一配套设施可发成本 35000
贷：开发成本—一配套设施开发成本 300000
3．对用预提方式将配套设施支出记入有关评发产品成本的
公共配套设施，如幼托设施，应在完工验收后，将其实际发生的开 发成本冲减预提的配套设施费，作如下分录入账： 借：预提费用—一预提配套设施费 320 000 贷：开发成本—一配套设施开发成本 320 000
如预提配套设施费大于或少于实际开发成本，可将其多提数或少提数冲减有关开发产品成本或作追加的分配。如有关开发产品已完工并办理竣工决算，可将其差额冲减或追加分配于尚未办理竣工决算的开发产品的成本。 六、代建工程开发成本的核算
一）、代建工程的种类及其成本核算的对象和项目
代 建工程是指开发企业接受委托单位的委托，代为开发的各种工程，包括土地、房屋、市政工程等。由于各种代建工程有着不同的开发特点和内容，在会计上也应根据 各类代建工程成本核算的不同特点和要求，采用相应的费用归集和成本核算方法。现行会计制度规定：企业代委托单位开发的土地（即建设场地）、各种房屋所发生 的各项支出，应分别通过“开发成本——商品性土地开发成本”和“开发成本——房屋开发成本”账户进行核算，并在这两个账户下分别按土地、房屋成本核算对象 和成本项目归集各项支出，进行代建工程项目开发成本的明细分类核算。除土地、房屋以外，企业代委托单位开发的其他工程如市政
工程等，其所发生的支出，则应 通过“开发成本——代建工程开发成本”账户进行核算。因此，开发企业在“开发成本——代建工程开发成本”账户核算的，仅限于企业接受委托单位委托，代为开 发的除土地、房屋以外的其他工程所发生的支出。
代建工程开发成本的核算对象，应根据各项工程实际情况确定。成本项目一般可设置如下几项：（l）土地征用及拆迁补偿费；（2）前期工程费；（3）基础设施费；（4）建筑安装工程费；（5）开发间接费。在实际核算工作中，应根据代建工程支出内容设置使用。 （二）、代建工程开发成本的核算
开 发企业发生的各项代建工程支出和对代建工程分配的开发间接费用，应记入“开发成本——代建工程开发成本”账户的借方和“银行存款”、“应付账款——应付工 程款”、“库存材料”、“应付工资”、“开发间接费用”等账户的贷方。同时应按成本核算对象和成本项目分别归类记入各代建工程开发成本明细分类账。代建工 程开发成本明细分类账的格式，基本上和房屋开发成本明细分类账相同。
完成全部开发过程并经验收的代建工程，应将其实际开发成本自“开发成本——代建工程开发成本”账户的贷方转入“开发产品”账户的借方，并在将代建工程移交委托代建单位，办妥工程价款结算手续后，将代建工程开发成本自“开发产品”账户的贷方转入“经营成本”账户的借方。
如 某开发企业接受市政工程管理部门的委托，代为扩建开发小区旁边一条道路。扩建过程中，用银行存款支付拆迁补偿费300 000元，前期工程费 160 000元，应付基础设施工程款 540 000元，分配开发间接费用 80 000元，在发生上列各项扩建工程开发支出和分配开发间接费用时，应作如下分录入账：
借：开发成本——代建工程开发成本 1080 000 贷：银行存款 460 000
应付账款——应付工程款 540 000 开发间接费用 80 000
道路扩建工程完工并经验收，结转已完工程成本时，应作如下分录入账： 借：开发产品——代建工程 1080 000
贷：开发成本——代建工程开发成本 1080 000 七、自营开发工程成本的核算
房地产开发企业的基础设施和建筑安装等工程的施工，可以采用自营方式，也可采用发包方式进行。
采 用自营方式进行的基础设施和建筑安装（包括装饰）等工程，如果工程规模不大，在施工过程中发生的各项工程费用，可直接计人有关开发成本的核算对象，记入 “开发成本——房屋开发成本”等账户的借方和“银行存款”、“库存材料”、“应付工资”等账户的贷方，作如下分录入账：
借：开发成本——房屋开发成本XXX 贷：银行存款XXX 库存材料XXX 应付工资XXX
如果工程规模较大，由企业所属施工单位进行内部核算的，可根据需要设置“工程施工”账户，用来核算和归集自营工程费用，并按工程施工成本核算对象和成本项目设置工程施工成本明细分类账进行工程成本明细分类核算。 （一）、自营工程成本核算的对象和项目 由 于开发企业基础设施、建筑安装等工程具有多样性和固定性的特点，每一工程几乎都有它的独特形式和结构，需要一套单独的设计图纸，在建设它时，要采用不同的 施工方法和
施工组织。即使采用相同的标准设计，也由于必须在指定的地点建造，以致它们的地形、地质、水文等自然条件和交通、材料资源等社会条件不同，在建 造时，往往也需要对设计图纸以及施工方法、施工组织等作适当改变。工程的这些特点，使工程施工具有个体性。因此，基础设施、建筑安装等工程的施工属于单件 生产，在对工程组织成本核算时，必须采用定单成本核算法，即按照各项工程进行分别核算成本的方法。凡是可以直接记入各项工程的生产费用，应直接计入各项工 程成本；凡是不能直接计入各项工程而应由有关工程共同负担的生产费用，要先按照发生地点先行归集，然后按照一定的标准，定期分配计入有关工程成本。
按 定单成本核算法核算工程成本，必须确定工程成本计算的对象。工程成本核算的对象，通常是具有工程预算的单位工程。因为单位工程是编制工程预算、工程进度计 划的对象。根据单位工程来组织工程成本核算，便于反映工程预算的执行结果，分析工程成本超降的原因，及时反映施工活动的经济效益。为了简化工程成本核算手 续，对于：（l）在同一施工地点、同一结构类型、开竣工时间 相接近的各个单位工程；（2）在同一工地上施工的几个预算造价很小的工程，也可把它们的成本合并核算，然后按照各该单位工程预算造价的比例，算得各该单位工程的实际成本。 为了便于核算各项工程成本和分清工程成本超降的原因，必须对生产费用按照经济用途加以分类。施工单位的生产费用按照它的经济用途，一般应分为下列成本项目： 1．材料费指在施工过程中所耗用的构成工程实体的材料、结构件的实际成本以及周转材料的摊销和租赁费用。
2．人工费指直接从事工程施工工人（包括施工现场制作构件工人，施工现场水平、垂直运输等辅助工人，但不包括机械施工人员）的工资、奖金、津贴和职工福利费。 3． 机械使用费指在施工过程中使用自有施工机械所发生的费用，包括机上操作人员工资，职工福利费，燃料动力费，机械折旧、修理费，替换工具及部件费，润滑及擦 拭材料费，安装、拆卸及辅助设施费，养路费，牌照税，使用外单位施工机械的租赁费，以及按照规定支付的施工机械进出场费。
4．其他直接费指现场施工用水、电、蒸汽费，冬雨季施工增加费，夜间施工增加费，土方运输费，材料二次搬运费，生产工具用具使用费，工程定位复测费，工程点交费，场地清理费等。
5． 施工间接费措施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出，包括施工单位管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅交通费、行政管理用固定资产折旧修理 费、低值易耗品摊销、财产保险费、劳动保护费、民工管理费等。如搭建有为工程施工所必需的生产、生活用的临时建筑物、构筑物及其他临时设施，还应包括临时 设施摊销费。
上述材料费、人工费、机械使用费和其他直接费，由于直接耗用于工程的施工过程，叫做直接费，可以直接记入“工程施工”账户和各项 工程成本。施工间接费由于属于组织和管理工程施工所发生的各项费用，要按照一定标准分配计入各项工程戍本，叫做间接费，在核算上应先将它记入“施工间接费 用”账户，然后按照一定标准分配计入各项工程成本。 （二）、材料费的核算
各项工程耗用的主要材料和结构件，通常通过“领料单”、 “退料单”。“已领来用材料清单”、“大堆材料耗用单”等材料凭证汇总计算。“已领未用材料清单”是对下月需要继续使用的月末施工现场存料，在月末由各施 工队组按各项工程用料分别盘点后填制，应从当月领用材料总额中减去借以计算该月材料耗用额的材料凭证。大堆材料是指砖、瓦、砂、石等材料。这些材料常有几 个单位工程共同耗用，领用次数又多，很难在领用时逐一加以点数，往往采用“算两头、轧中间”的办法，来定期计算其实际用量。即对进场的大准材料进行点数 后，日常领用时不必逐笔办理领料手续，月末先计算定额耗用量。
本月定额耗用量＝∑（本月完成工程量×材料消耗定额） 再通过盘点求得实际耗用量，差异数量和差异分配率：
本月实际耗用量＝月初结存数量+本月收入数量-月末盘点数量 差异数量＝本月实际耗用量一本月定额耗用量 差异分配率＝差异数量÷本月定额耗用量×100%
然后求得各项工程实际耗用大堆材料数量和计划价格成本：
某项工程实际耗用大堆材料数量＝该工程定额耗用量×（1±差异分配率）
某项工程实际耗用大堆材料的计划价格成本＝该工程实际耗用大堆材料数量×计划单价 施工队组在施工过程中领用的周转材料，如模板、跳板、脚手架木等，一般可在领用时填制“领料单”，先将其成本记入各项工程成本。于工程完工时，再填制“退料单”将实际盘存数冲减工程成本。对租赁的周转材料，其租赁费可根据租赁费用账单记入各项工程成本。
（三）、人工费的核算
工程成本中的人工费，对计件工人的工资，可直接根据“工程任务单”中工资总额汇总计入各项工程的成本，职工福利费可按工资的比例（目前为14％）计入各项工程的成本。 “工 程任务单”是施工员根据施工作业计划于施工前下达给工人班组的具体工作通知，也是用以记录实际完成工程数量、计算奖金或计件工资的凭证。通常于施工前由施 工员会同定额员根据施工作业计划和劳动定额，参照施工图纸，分别工人班组签发。任务单中工程完工后，施工员应根据工程任务单中规定的各项条件进行检查，并 会同质量检查员进行验收，评定质量等级。实际验收数量与签发的工程数量有出入时，应查明原因并经领导批准后才能结算。每月签发的工程任务单，应于月末全部 进行结算。如某些工程尚未全部完工，即将其完工部分按估计数进行结算，未完工部分可结合下月施工作业计划中的工程任务，再签发给原来的班组，使当月完成的 工程和当月应发的工资奖金于当月结算。
对计时工人的工资和职工福利费，可根据按工程别汇总的工时汇总表中各项工程耗用的作业工时总数和各该施 工单位的平均工资率计算。所谓施工单位平均工资率，就是以月份内各该施工单位建筑安装工人作业工时总和，除建筑安装工人工资和职工福利费总额所得的商数， 它的计算公式如下：
某施工单位平均工资率（元/时）＝月份内施工单位建筑安装工人工资和
职工福利费总额（元）÷月份内该施工单位建筑安装工人作业工时总和（时）
用施工单位平均工资率乘务项工程耗用的工时，就可算得各该工程在某月份内应分配的人工费：
项工程分配的人工资＝该项工程耗用工时×施工单位平均工资率 （四）、机械使用费的核算
施工单位因采用机械化施工使用施工机械而发生的各项费用，应另行组织核算。因为使用施工机械而发生的机械使用费，是单独记入工程成本的“机械使用费”项目的。 机械使用费的内容，一般包括：
1．人工费指机上操作人员的工资和职工福利费。 2．燃料、动力费指施工机械耗用的燃料、动力费。
3．材料费指施工机械耗用的润滑材料和擦拭材料等费用。
4．折旧、修理费指对施工机械计提的折旧费、应计的修理费和租人机械的租赁费。
5．替换工具、部件费指施工机械使用的传动皮带、轮胎、胶皮管、钢丝绳、变压器、开关、电线、电缆等替换工具和部件的摊销费和维修费。
6．运输装卸费指将施工机械运到施工现场、运离施工现场和在工地范围内转移的运输、安装、拆卸及试车等费用，若运往其他施工现场，运出费用由其他施工现场的工程成本负担。
7.辅助设施费指为使用施工机械建造、铺设的基础、底座、工作台、行走轨道等费用。施工机械的辅助设施费，如数额较大，可先记入“待摊费用”账户，然后按照现场施工期限分次从“待摊费用”账户转入“工程施工——机械使用费”账户，摊入各月工程成本。 8.养路费、牌照税指为施工机械如铲车、压路机等缴纳的养路费和牌照税。
9．间接费指机械施工队组织机械施工、管理机械发生的费用和停机棚的折旧、修理费。 至 于施工机械所加工的材料，如搅拌混凝土时所用的水泥、砂、石等，应记入工程成本的“材料费”项目；为施工机械担任运料、配料和搬运成品工人的工资，应记入 工程成本的“人工费”项目；土建施工队因组织机械施工而发生的有关管理费，一般应记入“施工间接费用”的有关项目，不列作施工机械使用费。 机 械使用费的总分类核算，应先在“工程施工——机械使用费”账户进行。施工单位发生的各项机械使用费，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差 异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“累计折旧”、“待摊费用”等账户的贷方转入“工程施工——机械使用费”账户的借方，作如下分录入 账： 借：工程施工——机械使用费用 9 000 贷：库存材料 11 00 低值易耗品 150 材料成本差异 25 应付工资 4 000
应付福利费 560 银行存款 2 165 累计折旧 8 000 待摊费用 3 000
机械使用费的明细分类核算，对大型机械可按各机械分别进行；对中型机械一般可按机械类别进行。至于那些没有专人使用的小型施工机械，如打夯机、卷扬机、砂浆机、钢筋木工机械等的使用费，可合并计算它们的折旧、修理费。
机械使用费的分配，一般都以施工机械的工作台时（或工作台班或完成工作量）为标准。各施工机械对各项工程施工的工作台时，可以根据各种机械的使用记录，在“机械使用月报”中加以汇总。
根据机械使用费明细分类账记录的机械使用费合计数和机械使用月报中各项工程的工作台时，就可通过下列算式将机械使用费进行分配。
某项工程应分配的机械使用费＝该项工程使用机械的工作台时×机械使用 费合计÷机械工作台时合计
对 于各种中型机械的机械使用费的核算，也可不分机械种类进行。在这种情况下，对于各项工程应分配的机械使用费，可在月终充根据机械使用月报中各种机械的工作 台时合计分别乘该种机械台时费计划数，求得当月按各种机械台时费计划数计算的机械使用费合计，然后与当月实际发生的机械使用费合计数比较，求得机械使用费 实际数对按台时费计划数的百分比，再将各项工程控台时费计划数计算的机械使用费进行调整。
某项工程应分配的机械使用费＝∑（该工程使用机械的工作台时×机械台时费计划数）×实际发生的机械使用费÷∑（机械工作台时合计×该机械台是费计划数） 现举例说明它的分配计算方法如下：
（1）先确定各种施工机械每个台时费计划数
施工机械台时费计划数的计算，可参照以往核算资料确定，也可根据施工机械原值、折旧率，随机驾驶人员工资、估计年工作台时等资料加以计算。设例中：0.5立方米履带挖土机的台时费计划数为20元，0.4立方米混凝土搅拌机的台时费计划数为 8元。
（2）求出各种施工机械技台时费计划数计算的机械使用费合计 设例中:
0.5立方米履带挖土机
290台时×台时费计划数 20元 5 800元 0.4立方米混凝土搅拌机
300台时×台时费计划数 8元 2 400元 其他施工机械 11 800元
按台时费计划数计算的机械使用费合计 20 000元
（3）根据机械使用费明细分类账汇总计算实际发生的机械使用费，设例中计 19 000元 （4）计算机械使用费实际数对按台时费计划数计算的百分比，设例中为 19000元/20000元×100％＝95％
（5）将各项工程按台时费计划数计算的机械使用费按实际数加以调整
如 101商品房建筑工程按各机械工作台时和按台时费计划数计算的机械使用费合计数为9 000元，则应分配的机械使用费为： 9000元×95％＝8550元
对于分配于各项工程成本的机械使用费，应自“工程施工——机械使用费”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“机械使用费”项目： 借：工程施工 19 000
贷：工程施工——机械使用费 19 000
对于小型施工机械的折旧、修理费，可于月末按各项工程的工料费或工作量的比例，分配计入各项工程成本的“机械使用费”项目。 （五）、其他直接资的核算
工程成本中的“其他直接贸”，是指在施工现场直接发生但不能记入“材料费”、“人工费”和“机械使用费”项目的其他直接发生的费用，主要包括： 1．施工过程中耗用的水、电、风、汽费；
2.冬、雨季施工费包括为保证工程质量，采取保温、防雨措施所需增加的材料、人工和各项设施费用；
3．因场地狭小等原因而发生的材料H次搬运费； 4．土方运输费。
此外，还包括生产工具用具使用费、检验试验费、工程定位复测资、工程点交费、场地清理费等。
施工单位在现场耗用的水、电、风、汽和运输等劳务，可按实际结算数记入“工程施工”账户的借方和有关工程成本的“其他直接费”项目。如用银行存款为某项工程支付土方运输费2 000元，应作： 借：工程施工 2 000 贷：银行存款 2 000
对于不能直接记入各项工程成本的水、电、风、汽等劳务费用，可在月终根据各项工程的实际耗用量，将各项劳务费用分配于各有关工程成本。
根据水、电、风、汽、运输费用分配表，就可将各项工程分配的水、电、风、汽和材料二次搬运费等计入各项工程成本的“其他直接费”项目。
对于施工现场发生的各项冬、雨季施工资以及工程定位复测费、工程点交费、场地清理兼、检验试验费等其他直接费，凡能直接计入各项工程成本的，应直接计入；不能直接计入各项工程成本的，应先行汇总登记，然后按照一定标准将它分配计入有关工程成本。 （六）、施工间接费用的核算
工 程成本中除了上文所说的各项直接贸外，还包括施工单位组织施工、管理所发生的各项费用。这些费用，虽为组织施工、管理所必需，但是不能确定其为某项工程成 本所应负担，因而无法将它直接计入各项工程成本。为了简化核算手续，都将它先记入“施工间接费用”账户，然后将它分配计入各项工程成本。 施工间接费用的内容，一般包括：
1．管理人员工资措施工单位管理人员的工资、工资性津贴、补贴等。
2．职工福利费指按照施工单位管理人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。
3．折旧费措施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的折旧费。 4．修理费指施工单位施工管理使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等的经常修理费和大修理费。
5.工具用具使用费措施工单位施工管理部门使用不属于固定资产的工具、器具和检验、试验、消防用具等的购置，摊销和修理费。
6.办公费措施工单位管理部门办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电、烧水和集体取暖用煤等的费用。
7．差旅交通费指施工单位职工因公出差、调动工作的差旅费、住勤补助费、市内交通和误餐补助费、上下班交通补贴、职工探亲路费、职工离退休退职一次性路费、工伤人员就医路费，以及施工单位管理部门使用的交通工具的油料、燃料、养路费、牌照费等。 8.劳动保护费指用于施工单位职工的劳动保护用品和技术安全设施的购置、摊销和修理费，供职工保健用的解毒剂、营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费和补助费以及工地上职工洗澡、饮水的燃料费等。
9.其他费用指上列各项费用以外的其他间接费用。
施 工单位发生的间接费用，在总分类核算上，应在“施工间接费用”账户进行。发生的各项施工间接费用，都要自“库存材料”、“低值易耗品”、“材料成本差 异”、“应付工资”、“应付福利费”、“银行存款”、“现金”、“累计折；日”、“待摊费用”等账户的贷方转入“施工间接费用”账户的借方。 借：施工间接费用 20 538 贷：库存材料 1900 低值易耗品 600 材料成本差异 50 应付工资 8 500 应付福利费 1190 银行存款 2 900 现金 298
累计折旧 4 600 待摊费用 1500
如施工单位搭建有为进行施工所必需的生产和生活用的临时宿舍、仓库、办公室等临时设施，应将其搭建支出先记入“递延资产”账户，然后分月摊销记入“施工间接费用”账户。 施工间接费用的明细分类核算，应按施工单位设置“施工间接费用明细分类账”，将发生的施工间接费用按明细项目分栏登记。
每 月终了，应对施工间接费用进行分配。为了便于将施工间接费的实际水平与定额比较，以考核施工间接费用的节约或超支情况，施工间接费用在各项建筑安装工程之 间的分配，可按照各项工程的施工间接费用定额（即为直接费或人工费的百分比，建筑工程一般按直
接费的百分比，水电安装工程、设备安装工程按人工费的百分 比）所计算的施工间接费的比例进行分配。
某项工程本期应分配的施工间接费用＝本期实际发生的施工间接费用×该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程规定的施工间接费用定额÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］
在实际核算工作中，对于施工间接费用的分配，往往先计算本期实际发生的施工间接费用对接施工间接费用定额计算的施工间接费用的百分比，再将各项工程按定额计算的施工间接费用进行调整，即将上列算式改为：
某项工程本期应分配的施工间接费用＝［该项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×该项工程本期该项工程规定的施工间接费用定额］×本期实际实际发生的施工间接费用÷∑［各项工程本期实际发生的直接费（或人工费）×各项工程规定的施工间接费用定额］ 如某施工单位在 1998年 7月份计发生施工间接费用 20 538元，各项工程在7月份内发生的直接费和它们的施工间接费用定额如下： 101商品房建筑工程 直接费 141 000元 施工间接费用定额为直接费的6%
102商品房建筑工程 直接费 126 000元 施工间接费用定额为直接费的6％
151出租房建筑工程 直接费 59 000元 施工间接费用定额为直接费的6％
则各项工程在7月份应分配的施工间接费用如下： 101商品房建筑工程：
141000元×6%×20538元÷141000元×6%+126000元×6%+59000元×6% ＝8460元×20538元/19560元 ＝8460元×105％＝8883元 102商品房建筑工程：
126000元×6%×20538元÷19560元＝7560元×105%＝7938元 151出租房建筑工程：
59000×6%×20538元÷19560元＝3540元×105%＝3717元
对于分配于各项工程成本的施工间接费用，应自“施工间接费用”账户的贷方转入“工程施工”账户的借方，并记入各项工程成本的“施工间接费”项目： 借：工程施 20 538 贷：施工间接费用 20 538
（七）、自营工程成本核算程序小结 为 了核算各项自营工程的实际成本，会计部门在接到施工部门的开工报告后，即要根据前述有关成本核算对象的说明，为各该单位工程或同类工程开设有如图表5七所 示的“工程施工成本明细分类账”，用以记录各项工程的成本。同时不论工程施工期限的长短，都须等到工程完工记入各项应计成本以后，工程成本明细分类账的记 录方为完整。
工程施工成本明细分类账中各成本项目的实际成本，根据上述耗用材料分配表、人工费分配表、机械使用费分配表、水电风汽运输费用分配表、施工间接费用分配表等记入。对于月份内各项工程发生的实际成本，应在月终将它自“工程施工”账户的贷方转入“开发成本”账户的借方: 借：开发成本XXX 贷：工程施工XXX
根据上文所述，现将自营工程成本核算程序归纳如下：
1．根据开工报告，确定工程成本核算对象，开设工程施工成本明细分类账； 2．按工程成本核算对象和成本项目汇总分配材料、人工、折旧等费用； 3．分配机械使用费、其他直接贸和施工间接费； 4．计算各月施工工程实际成本； 5．根据完工报告，结算工程施工成本明细分类账中的实际总成本，并与预算成本对比分析。 八、开发间接费用的核算
（一）、开发间接费用的组成和核算
开 发间接费用是指房地产开发企业内部独立核算单位在开发现场组织管理开发产品而发生的各项费用。这些费用虽也属于直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确 定其为某项开发产品所应负担，因而无法将它直接记入各项开发产品成本。为了简化核算手续，将它先记入“开发间接费用”贴户，然后按照适当分配标准，将它分 配记入各项开发产品成本。
为了组织开发间接费用的明细分类核算，分析各项费用增减变动的原因，进一步节约费用开支，开发间接费用应分设如下明细项目进行核算：
l．工资 指开发企业内部独立核算单位现场管理机构行政、技术、经济、服务等人员的工资、奖金和津贴。
2.福利费 指按上项人员工资总额的一定比例（目前为14％）提取的职工福利费。 3．折旧费 指开发企业内部独立核算单位使用属干固定资产的房屋、设备、仪器等提取的折旧费。
4．修理费 指开发企业内部独立核算单位使用属于固定资产的房屋、设备、仪器等发生的修理费。 5．办公费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门办公用的文具、纸张、印刷、邮电、书报、会议、差旅交通、烧水和集体取暖用煤等费用。
6．水电费 指开发企业内部独立核算单位各管理部门耗用的水电费。 7．劳动保护费 指用于开发企业内部独立核算单位职工的劳动保护用品的购置、摊销和修理费，供职工保健用营养品、防暑饮料、洗涤肥皂等物品的购置费或补助费，以及工地上职工洗澡、饮水的燃料等。
8.周转房摊销 指不能确定为某项开发项目安置拆迁居民周转使用的房屋计提的摊销费。 9．利息支出 指开发企业为开发房地产借入资金所发生而不能直接计入某项开发成本的利息支出及相关的手续费，但应冲减使用前暂存银行而发生的利息收入。开发产品完工以后的借款利息，应作为财务费用，计人当期损益。
10．其他费用 指上列各项费用以外的其他开发间接费用支出。 从 上述开发间接费用的明细项目中，可以看出它与土地征用及拆迁补偿费、建筑安装工程费等变动费用不同，它属于相对固定的费用，其费用总额并不随着开发产品量 的增减而成比例的增减。但就单位开发产品分摊的费用来说，则随着开发产品量的变动而成反比例的变动，即完成开发产品数量增加，单位开发产品分摊的费用随之 减少；反之，完成开发产品数量减少，单位开发产品分摊的费用随之增加。因此，超额完成开发任务，就可降低开发成本中的开发间接费。 开发间接费 用的总分类核算，在“开发间接费用”账户进行。企业所属各内部独立核算单位发生的各项开发间接费用，都要自“应付工资”、“应付福利费”、“累计折旧”、 “递延资产”、“银行存款”、“周转房——周转房摊销”等账户的贷方转入“开发间接费用”账户的借方，作如下分录入账： 借：开发间接费用 41 600
贷：应付工资 8 000 应付福利费 1120 累计折旧 10 000 递延资产 3 500 银行存款 8 480
周转房——周转房摊销 10 500
必须指出，如果开发企业不设置现场管理机构而由企业（即公司本部）定期或不定期地派人到开发现场组织开发活动，其所发生的费用，除周转房摊销外，其他开发间接费可记入企业的管理费用。
开发间接费用的明细分类核算，一般要按所属内部独立核算单位设置“开发间接费用明细分类账”，将发生的开发间接费用按明细项目分栏登记。 （二）、开发间接费用的分配
每 月终了，应对开发间接费用进行分配，按实际发生数计人有关开发产品的成本。开发间接费用的分配方法，企业可根据开发经营的特点自行确定。不论上地开发、房 屋开发、配套设施和代建工程，均应分配开发间接费用。为了简化核算手续并防止重复分配，对应计入房屋等开发成本的自用土地和不能有偿转让的
配 套设施的开发成本，均不分配开发间接费用。这部分开发产品应负担的开发间接费用，可直接分配计人有关房屋开发成本。也就是说，企业内部独立核算单位发生的 开发间接费用，可仅对有关开发房屋、商品性土地、能有偿转让配套设施及代建工程进行分配。开发间接费用的分配标准，可按月份内各项开发产品实际
发生的直接成本（包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费）进行，即：
某项开发产品成本分配的开发间接费＝月份内该项开发产品实际发生的直接成本×本月实际发生的开发间接费用÷应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本总额
如某房地产开发企业某内部独立核算单位在1998年5月份共发生了开发间接费用 41 600元，应分配开发间接费各开发产品实际发生的直接成本如下： 开发产品编号名称 直接成本 101商品房 50 000 102商品房 120 000 151出租房 75 000 181周转房 70 000
201大配套设施——商店 80 000 301商品性土地 125000 合 计 520 000
根据上列公式，即可为各开发产品算得5月份应分配的开发间接费： 101商品房： 50000元×41600元÷520000元 ＝50 000元×8%＝4 000元
102商品房： 120 000元×8%＝9 600元 151出租房： 75 000元×8％＝6 000元
181周转房： 70 000元×8％＝5 600元 201大配套设施： 80 000元×8％＝6 400元 301商品性土地； 125 000元×8％＝10 000元
根据上面计算，就可编制有如图表5－10所示的开发间接费用分配表： 开发间接费用分配表
2000年5月 单位：元
开发项目编号名称 直接成本 分配开发间接费 101商品房 50 000 4 000 102商品房 120 000 9 600 151出租房 75 000 6 000 181周转房 70 000 5 600 201大配套设施 80 000 6 400 301商品性土地 125 000 10000 合 计 520 000 41 600
根据开发间接费用分配表，即可将各开发产品成本分配的开发间接费记入各开发产品成本核算对象的“开发间接费”成本项目，并将它记入“开发成本”各二级账户的借方和“开发间接费用”账户的贷方，作如下分录入账： 借：开发成本——房屋开发成本 25 200 开发成本——配套设施开发成本 6 400 开发成本——商品性土地开发成本 10 000 贷：开发间接费用 41 600
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