物业管理存在不足与发展措施的探析

【文章编号】１００４—７３４４（２０１３）０６—００３６—０２　物业管理存在不足与发展措施的探析　黄楚玉　（广东宏德科技物业有限公司）　摘要：物业管理是近年来我国新兴的一个行业，起步较晚，不论是在管理模式和管理服务理念等方面都存在着不足，本文就物　业管理存在的不足与发展措施进行了探析。　关键词：物业管理；问题；发展措施　物业管理是随着房地产业发展与国家住房制度的改革而新兴并发展起　来的服务型行业。具有可观的经济效益，也有效的提升了人们的生活水平与　生活质量，但由于起步较晚，发展不够完善，在诸多方面都存在着不足。　理企业服务水平低下，经常发生物业主与物业管理企业之间的纠纷。　１．４设立的业主委员会不被重视　业主委员会是一个松散的自治性质的管理组织，是由房屋住宅的业　主自发组织的，基本不被重视，根本发挥不了正常作用。从合约来看，业　主委员会与物业管理企业在关系上是对等的。从实际情况来看，都是物　１物业管理中存在主要问题的探析　１．１主体关系混乱　物业管理企业与开发商，是前期物业管理合同中的两个主体。两者　的关系看似简单实则很复杂。简单来看两者就是法律委托关系，从实际　情况来看，则就复杂太多。如有的开发商在住宅竣工后没有与物业管理　商量，就自己直接成立新的物业管理企业，在其房屋开盘销售时，就在合　同中将物业管理的费用标准、服务条件包含了进去，房屋售出后，又将合　同中的义务转嫁给物业管理企业，这就使物业管理企业十分被动，考虑　到自身的经济利益，拒绝承担此类管理义务，物业管理企业就很容易造　成本不必要的纠纷。　业管理企业在发挥作用。①业主缺乏维权意识，只注重个人利益，当自身　利益遭受损害时才会给予业主委员会关注，没有公共财产利益意识，对　于公共财产利益通常是“事不关己高高挂起”。②没有一个完善的内部监　督制度。③没有法律地位，业主委员会得不到认可　虽然形成了一个组织　机构，但是不具备法人资格，这些都导致业主委员会不被重视。　１．５物业管理发展水平参差不齐　物业管理的质量影响到人们的生活水平和生活质量的提升，甚至还　能影响到城市的发展和社会的进步。但是，由于对物业管理缺乏足够清　１．２物业管理缺乏专业人才，普遍素质较低．　晰的认识，在管理模式和管理服务理念等方面存在太多不足，使科学技　达不到一个正常的物业管理企业规模。同时，因为我国人　由于起步较晚，我国物业管理目前的情况是，物业管理企业没有专　术应用率低下，均收入水平较低，致使我国物业管理覆盖率低下。结合实际情况来看，物　业管理的发展在沿海地区、经济发达地区、南方地区发展速度较快，而内　陆地区、北方地区等经济相对落后的地区发展速度偏慢。　业化的管理队伍，管理人员不具备较高的专业素质，在物业管理模式和　管理服务理念等方面存在太多不足，导致物业管理环境混乱，鱼龙混杂，　素质普遍低下。　１－３物业管理企业服务水平低下　劳动密集型是当前物业管理的主导模式，科学技术应用与推广很　低，主要是受到我国客观条件的制约。科学技术应用率低下，导致管理应　达到规范化效果极为不易，还将浪费极大的人力、物力和财力；而我国又　缺乏对物业管理的相关法律法规，导致其很难受到约束；物业管理在实　际收费中有较强的随意性，因为国家也没有统一制订收费标准，所以大　部分物业企业存在随意收费，多收、乱收甚至强行收费现象。导致物业管　２物业管理存在的不足与发展措施的探析　２．１正确、清晰认识物业管理行业　首先，物业管理企业应该清楚认识到，谁能够为其带来经济效益？实　际情况中，业主才是为物业管理企业带来利益的首选，物业的真正服务　对象就是业主，业主的利益与物业的利益息息相关。充分认清这点，物业　管理企业才能站住脚步，在此基础上去谋求更好、更长远的可持续性发　展。此外，在招收、聘用人员方面也应严格、谨慎，不要“歪瓜裂枣”乱收一　慎，需要经过三检（出厂检验、抽样检查、施工前检验）程序才能用于施　工。施工过程的质量审核是为了能够保证每一个步骤的成品质量都符合　设计要求，在施工环节交接班时，相应环节负责人需要验收签字后方可　进行下一个工艺的施工，这样做能够更好的发现质量隐患并得到及时的　处理，以免长时间后对工程质量造成重大破坏。　作，它贯穿于整个工程的始末，从大局上将，施工质量管理的高低不仅能　够侧面体现一个企业的管理水平，对于工程的整体质量和经济收益都有　着决定性的影响，而从细节上将，工程从立项、准备、施工、竣工都是环环　相扣的，一个小失误可能会引起蝴蝶效应，因此细节的把握也显得尤为　重要。由此可见房屋建筑工程的施工质量管理需要管理人员有强大的管　理基础，统筹大局，精细小节，严格遵守相关制度，配合监理人员，只有这　４．４严厉监控每一个施工环节　在施工阶段，要严格控制好每一个步骤，每一道工序，当某工艺结束　样才能真正做好施工质量的管理工作。本文笔者就房屋建筑工程施工质　时需要先检测阶段成品，确保没有问题后再进入下一阶段的施工，这就　量管理提出了自己的看法和建议，抛砖引玉，希望能够有更多的房建管　理专业人员分享其经验心得，为我国房建事业的发展而努力。　需要管理人员加强对现场管理的力度，力争做到四个“经常”：　（１）经常到旌工现场掌握实时施工情况，了解施工进度和工艺开展　参考文献　情况，监督施工人员做好本职工作以及一些肉眼可见的质量通病；　（２）经常观看施工设计图纸，标注重点关注环节，协助施工人员对一　［１］黄波．房屋建筑工程的施工质量管理中存在的问题及对策ｆＪ】．才智．　２０１１（１０）．　些关键部位的施工，提供建设性的建议；　２］易华强．加强建筑施工企业质量管理的措施分析［Ｊ】＿才智．２００９（１１）．　（３）经常记录问题，在工程施工中，有时会出现一些突发状况，这时需　【『３１鹿永恩，孙耿伟．浅谈房屋建筑质量的通病及提高房屋建筑质量的有效　要将这些问题记录下来以便于以后工程作为参考，杜绝相同问题的发生ｒ　科协论坛（下半月）．２０１２（１１）．　（４）经常给予施工人员提示，容易出现问题的环节要提醒施工人员　措施　．ｆ４】陶玉清，黄以成．论建设工程施工中的质量管理与控制叨．连云港职业　多加留意，协助发现问题并及时解决。　技术学院学报．２００７（Ｏ１）．　５总结　综上所述，房屋建筑工程的施工质量管理工作是一项综合性的工　９０１３年３月　撞固　【文章编号】１００４—７３４４（２０１３）０６—００３７—０２　国企企业文化体系完善与构建的探讨　潘建强　（国电兰州热电有限责任公司）　摘要：企业文化是一种微观文化现象，也是一种管理方式。还是一种管理理论，作为社会大文化的一个子系统，客观地存在于企　业之中。优秀的、适合的企业文化，将极大地促进企业的发展，反之则将削弱企业的组织功能。文化管理代表人本管理的最高层次，具　有导向、激励、凝聚、约束、调适、辐射等多方面的功能。企业文化总是随着企业和社会文化的发展而不断发展。　关键词：企业文化；现状；问题；方法；途径　１企业文化建设的现状　到一般广告所起不到的重要作用，企业文化是企业最有效的“软广告”。　自从１９８０年，美国的《商业周刊》首次提出企业文化的概念，企业文　因此，产品企业普遍较重视企业文化建设，习惯于用这只无形的手给企　化及相关理念便迅速风靡管理学界。中国的管理理论家和企业家们也经　业带来无形资产，使企业不断增值。而产业企业一般都有一定的规模和　历了二十多年的理论探索和实践总结，经历了２０世纪８Ｏ年代的介绍与　垄断性，产品的形象感相对较弱，在参与市场竞争中，企业的形象在社会　探索、９Ｏ年代的策划与传播两个阶段，可以说，从全球角度而言，关于企　中的认知度要小于产品企业。　业文化的理论已相对成熟，相关研究成果也琳琅满目。但中国的企业文　（２）现代企业优于传统企业。现代企业是在破坏性创新的基础上建　化理论研究面临着如何与实践无缝对接及理论更新的问题，中国的企业　立起来的，它有一套与现代企业相适应的管理机制，在建立的过程中，学　文化实践也面临着如何通过文化力的锻造与执行再造企业基因系统的　习借鉴了许多国际上一套优秀的管理理念，引入了先进的企业文化理　问题，企业特别是国有企业更是面临企业文化的实践与再造问题，而分　念。而传统企业受计划经济的惯性影响比较深，虽然许多企业进行了改　析和研究目前国有企业的企业文化建设情况，找出无缝对接和再造手　革改制，但是这种改造带有一定的修补性质，不是脱胎换骨的改革，即便　段，是企业文化推动者义不容辞的职责和使命。而就目前来看，中国国有　改革，企业的价值观、经营理念、企业精神还都有重新组合、再度培植的　企业的企业文化建设发展还很不平衡，这一方面取决于各企业文化底蕴　过程和员工认同的过程。　积淀的厚薄与优良，也取决于在市场竞争、企业管理等方面我们的国有　（３）合资、民营优于纯国有企业。受传统观念影响，在中国老百姓的　企业与国际优秀组织与实体之间尚且存在诸多不足。总体状况是：　心目中，依然有民营企业、合资企业等非国有企业工作不够稳定、未来没　（１）产品企业优于产业企业。这是因为产品企业的产品除受市场需　有保障的传统观念，因此，这些企业的员工凝聚力较国企弱一些。为保证　求、产品质量、产品包装、售后服务等因素的影响外，其产品在消费者中　员工队伍稳定。增加企业凝聚力，这些企业更注重于用企业文化来凝聚　的认知度和企业的形象等都需要用户的认可，良好的企业文化，可以起　人心，更注重用统一价值观来收笼人心，客观上决定了对企业文化的重　通，应对其综合能力与综合索质进行考核。在日常物业管理中，企业的形　大业主，如房屋出租，搬家，订餐，钟点工，代养宠物等以及都市时尚消费　象代表就是企业的工作人员，企业的能力强弱，完全可以从日常工作人　资讯。独具特色的增值服务成为提升物业服务的水平和素质的新举措。　员的形象中得出结论，所以，企业需要对安排工作的人员，对其思想认识　２．５加强对物业管理中的科学技术应用　水平、工作能力的高低与责任心进行统筹考虑。　随着时代的飞速发展，科技时代的来临，科学技术的应用与高科技　２．２注重对物业管理专业人才的培训　　．的发展气势如虹。物业管理的发展趋势必然是更加人性化、智能化。物业　提高物业管理企业的经济效益，应注重对物业管理专业人才的培　管理企业应注重对科学技术的应用，加强对新技术、新知识和新经验的引　训，以便物业管理的完善与高效。只有提高管理人员的素质，才能培训高　进与认知，实现物业管理由传统手工型向技术密集型产业的转变，提高企　素质的人才队伍、专业化的管理人才，建立一支思想好的、懂经营、善管　业服务质量，促进企业的科技设备和管理水平共同发展。通过先进的管理　理、技术精的专业化物业管理队伍。所以，不断提高工作人员的专业素质　手段和借助各种类型的高科技产品，把企业、家庭和个人，用网络的广泛性　和水平，加强对管理人员的考核和培训，才能使物业管理企业做大做强。　连接起来，一起共享信息服务，从而保证优质量的生活。与此同时，还应将　２Ｉ３重视并充分发挥业主委员会的作用　基础设施的功能与居民的需求进行有机的结合，系统全面的管控集成网络　业主委员会与物业管理企业二者同是民事主体，在法律关系上和经　数据库以及智能化设备系统，着力实现社区物业服务管理的科学规范化。　济关系上都是对等的，都承担着对辖区物业进行管理的责任。重视业主　３结语　委员会并充分发挥其监督与自治管理的作用，让业主的合法权益得到保　综上所述，当前我国物业管理存在诸多不足，作为物业管理企业，必须　障，需要建立一个完善的物业管理制度。按照《企业法》组建物业管理企　紧跟时代发展的需要。物业管理企业应正确认识自身，对于物业管理存在　业并对其进行具体规范。同时政府有关部门应制定相应的措施，如提倡　的不足与发展措施进行探析，以便及时整改策略，增强管理模式和管理服　采用招标制度，为防止有人恶意投标，提高投标的参加标准，严格控制准　务理念等方面，注重对物业管理专业人才的培训，提高管理人员的素质，提　许进入市场的制度，创造一个公平的、公正的良好坏境，这样就很好的实　升物业服务的的质量，加强对物业管理中的科学技术应用，从而提升物业　现了物业的委托管理。　管理企业的经济效益，为构建和谐社会发展更好社会经济效益做出贡献。　２．４提升物业服务的水平和素质　①应为业主提供优质量的的服务，严格依照《物业管理委托合同》对　参考文献　其服务标准、服务内容进行制定规划；②公开收费标准，应依照政府规定　【１】杨浩，杨红娇，刘茂红．我国物业管理中的问题与政策建议忉．合作经济　与合同约定的管理费和服务费进行收取，不得额外加收其它任何未规定　与科技．２００９（１２）．　的费用，且所收的费用应与提供的服务相符合，还应采取管委会与业主　［２】赵国平．国内物业管理发展概况、问题及趋势［Ｊ］．社科纵横（新理论版）．　的监督，定期公开物业管理服务费的收支情况，供业主查询；③实行人性　２００９（Ｏ２）．　化的服务，针对日常物业管理工作中出现的各种问题采取人性化措施予　［３１姜岩．物业管理问题对策ｍ品牌与标准化．２００９（１２）．　以对待，例如开通增值服务，提供具有战略合作合办性质的项目服务广　［４］邢景辉．浅析我国物业管理发展的问题及对策【Ｊ】＿山西建筑．２００９（２Ｏ）．