目 录
1 总则 ............................................... 1 2 建设用地规划控制 ................................... 2
2.1 建设用地范围确定 ....................................................................................................................... 2 2.2 建设用地使用性质 ....................................................................................................................... 2 2.3 建设用地使用强度 ....................................................................................................................... 4 2.4 建设用地绿地 ............................................................................................................................... 7 2.5 建设用地公共服务设施配置 ....................................................................................................... 8 2.6 建设用地交通组织 ....................................................................................................................... 9 2.7 建设用地地下空间利用 ............................................................................................................. 10 2.8 建设用地标高确定 ..................................................................................................................... 10 2.9 建设用地更新与改造 ................................................................................................................. 11
3 建筑工程规划控制 .................................. 12
3.1 建筑工程使用性质确定 ............................................................................................................. 12 3.2 建筑间距 ..................................................................................................................................... 12 3.3 建筑退让 ..................................................................................................................................... 15 3.4 建筑空间环境控制 ..................................................................................................................... 19 3.5 建筑设计控制 ............................................................................................................................. 20 3.6 居民私有房屋 ............................................................................................................................. 26
4 规划条件核实 ...................................... 28
4.1 建筑工程规划条件核实 (竣工验收) ....................................................................................... 28 4.2 市政工程规划核实 ..................................................................................................................... 28
附录1 名词解释 ..................................... 29 附录2 计算规则 ..................................... 31 附录3 规划管理数据规范与要求 ....................... 36 附录4 本规定用词说明 ............................... 38 附图 ................................................. 39
南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
1 总则
1.0.1 为加强南宁市城市规划、建设和管理，保证城市规划科学合理地配置城市公共资源，改善人居环境，有效地实现城市规划和管理的标准化、规范化和法制化，制定本规定。
1.0.2 本规定根据《中华人民共和国城乡规划法》、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《南宁市城乡规划管理若干规定》和《南宁市城市总体规划（2011-2020》以及国家、自治区的有关规范和行业标准，并结合南宁市的实际情况而制定。
1.0.3 与城市规划、城市建设工程（包括地下建筑物、构筑物）和规划管理有关的各项活动，在规划区范围内的，应按本规定执行，在规划区外，行政辖区范围内的，可参照本规定执行。 1.0.4 各项城市规划和建设工程应按已批准的控制性详细规划、修建性详细规划及建设工程设计执行；尚无经批准的上述规划或设计的，应按本规定执行。 1.0.5 在下列情形下，本规定宜进行修订：
1）国家、自治区和市相关法律、法规进行修订； 2）国家和自治区的相关强制性规范进行修订； 3）南宁市城市发展的形势和目标发生重大变化。 1.0.6 本规定的解释权属南宁市规划管理局。
1.0.7 本规定修订版自南宁市人民政府批准之日起施行，旧版同时废止。
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2 建设用地规划控制
2.1 建设用地范围确定
2.1.1 建设项目规划用地界限的划定应当符合城乡规划要求、建设项目批准文件、有关技术标准与准则，以按照规划要求确定的建设用地范围成果资料和依成果绘制的规定比例尺地形图为依据，结合建筑区划和征收范围综合确定。
2.1.2 规划用地红线面积包括建设项目可建设用地面积、道路面积、绿地面积、河流水系面积、市政公用设施用地面积、公共服务设施用地面积以及除上述用地面积以外必须实施整体征收或者补偿的用地面积。各部分用地面积应当在建设用地规划许可证中明确。
2.1.3 建设用地使用权面积应当依据规划用地红线面积中的建设项目可建设用地面积依法确定。建设项目可建设用地面积应当满足各类建设项目独立建设的最小用地规模的要求。各类建设项目独立建设的最小用地规模由城乡规划主管部门综合考虑建设项目的性质、特点、有利于城乡规划统一实施和集约、节约使用土地等因素确定。
2.2 建设用地使用性质
2.2.1 建设用地使用性质分类应当符合《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)的规定。 2.2.2 建设用地规划许可应当按照经批准的控制性详细规划和建设用地兼容性确定建设用地使用性质。控制性详细规划已经对建设用地兼容性作出规定的，应当按照控制性详细规划执行；控制性详细规划未对其作出规定的，可按表2.2.2的建设用地适建范围表执行。
2.2.3 确需改变建设用地使用性质，且超出控制性详细规划和建设用地适建范围的，应当先行依法修改控制性详细规划。
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建设用地适建范围表 表2.2.2 序 号 居住用地 公共管理与公共服务设施用地行政办公A1×××××○×√√×××√○×××××××××○√×××√××文教福利体卫A2～A6○ ○ ○ ○ √ ○ √ √ √ √ √ √ √ √ ○ × × × × × √ √ √ √ ○ × × × ○ × × 文物古迹A7×××××××○○×××○××××××××××××××××××外事宗教A8、A9○ ○ ○ × ○ ○ ○ √ √ √ √ √ √ ○ ○ × × × × × ○ ○ ○ ○ ○ × × × ○ × × 商业用地B1××××√√×√√√√×√√○××○××√√√√○○○○○××商业服务业设施用地 公用设施其它服商务娱乐康营业网点务设施用地体用地用地用地 B2B3B4 B9 ××××√√×√√√√×√√○××○××√√√√○○○○○××××××√√×√√√√×√√○××○××√√√√○×○○○××××××○√× ×××××××○ ××○ ××× × × × √ × ○ ○ √ × × 工业用地 物流仓储用地 城市道路S1××××××××××××○×××××××××××○×××○××道路与交通设施用地 城市轨道交通S2××○○○○××××××○×××××××√√√√○×××○××交通枢纽S3××○○○○×○××××○×××××××○○○○√×○○√××交通场站S4××○○○○××××××××××××××××××○×√√○××其它交通设施S9××××○×××××××××××××××××××○×√√○××公用设施用地U × × × × × × × × × × × × √ ○ × × × ○ × × × × × × √ × √ √ √ √ ○ 绿地与广场用地 公园 防护 广场 绿地 绿地 用地 G1 G2 G3 × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × ○ × × × ○ ○ ○ × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × √ × × × √ ○ ○ × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × × √ × × × × × × 用地类别 建设项目 一类 二类 三类R1 R2 R3一类 二类M1 M2三类M3一类W1二类W2三类W3低层独立式住宅 居住建筑 其他低层居住建筑 多层居住建筑 高层居住建筑 单身宿舍 住宅综合楼 居住区公共服务设施 居住小区及小区级以下的幼托，不包括中小学 居住小区及小区级以下的商业、商务设施 居住小区及小区级以下的文化设施 居住小区及小区级以下的体育设施 居住小区及小区级以下的卫生服务设施 居住小区及小区级以下的社区服务设施 居住小区及小区级以下的公用、停车场设施 居住小区及小区级以下的行政管理设施 对环境基本无干扰、污染和安全隐患的工厂 工业 物流仓储 商业服务业 对环境有一定干扰、污染和安全隐患的工厂 对环境有严重干扰、污染和安全隐患的工厂 对环境基本无干扰、污染和安全隐患的仓储 对环境有一定干扰、污染和安全隐患的仓储 对环境有严重干扰、污染和安全隐患的仓储 商场、超市、市场 饭店、餐厅、酒吧 宾馆、旅馆、服务型公寓 综合性办公建筑 零售加油、加气、充电等公用设施营业网点 汽车修理、殡葬等其它服务设施 客、货运站 交通 社会停车场、库及教练场等其它交通设施 市政基础设施配套加油、加气站点 公用 污水、垃圾处理等设施 施工、维修等其它公用设施 √ √ × × × × √ √ √ √ √ √ √ √ × × × × × × ○ √ √ √ × × × × × × × √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ √ ○ × × × × × ○ √ √ √ ○ × × × ○ × × ○○√√√√√√√√√√√√○×××××○√√√○×××○×× × × × ○ × × × × × × × × × ×○ × × ××××○××○××××√○○√×○××××××√×√√√√√××××××××××××○×××√×××××××○√××○××××××○××○××××√○√○×√√×○√√√√√√√√√√××××××××××××○×××××√××××××√××××××××××××○○○○○√○√○×××√××××√√√√√√√ × ×○ × ○ √ ○ ○ ○ ○ √ √ √ ○ × √ √ × ○ √ √ √ √ × √ √ √ √ √ × ×○ × ×○ ○ ○ ○ × × ○ ○ × × ×备注：√允许设置；×不允许设置；○允许或不允许设置，由城市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。 3
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2.3 建设用地使用强度
2.3.1 建设用地（包括新建、改建、扩建工程）的建筑密度、容积率控制指标，控制性详细规划已经作出规定的，按照控制性详细规划执行；控制性详细规划未对其作出规定的，按表2.3.1的建筑容量控制指标表执行。
2.3.2 表2.3.1适用于单一类型的建筑基地。对混合类型（如住宅办公、商业办公）等的建设用地，其建筑容量控制指标应将建设用地按使用性质分类划分后，按不同类型分类执行；对难以分类执行的建设用地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换算建筑容量。 2.3.3 对未列入表2.3.1的科研机构、文教卫生、体育场馆等设施的建筑容量控制指标，不应超过表2.3.1中办公建筑的控制指标，并应按有关国家标准和专业规定执行。高等院校规划用地指标应符合表2.3.3-1规定；幼儿园规划用地指标应符合表2.3.3-2规定；中小学校规划用地指标应符合表2.3.3-3规定；医院设施规划用地指标应符合表2.3.3-4规定。
高等院校用地指标 表2.3.3-1
类型
普通高等院校
高等 学校
（1） 在保证基本功能和安全的前提下，高等学校可通过适当提高容积
率满足高校建筑规模指标要求。
（2） 特殊类型高校（如艺术、体育院校等），应根据现行标准具体研究，
确定其用地及建筑指标。
幼儿园生均用地面积指标表 表2.3.3-2 规模 6班 9班 12班
学生人数（生）
180 270 360
校园生均用地面积a
2
（m/生） 12.71≤a≤15 12.26≤a≤15 11.89≤a≤14
工、农、林、医学院校
59
<50
1.2～1.6
综合、师范、民族院校 语文、财经、政法院校
用地指标（㎡/生）
54
用地面积（h㎡）
>100 50～100
容积率 中心区 0.8～0.9 0.8～1.2
0.6～0.8 中心区外
备注：旧城中心区、旧城区、新城区幼儿园校园生均用地面积指标宜分别按表中的下限、中间值及上限取值。
4
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建筑容量控制指标表 表2.3.1
用地规模 区 容 位 基 地 类 型 量 指 建筑标 密度D (%)35容积率FAR建筑密度D (%) 40容 积 率 FAR ≤5000㎡ 新城区旧城区 旧城 中心区 5000㎡＜S≤10000㎡ 新城区容积率FAR10000㎡＜S≤20000㎡ 新城区 建筑密度D (%)35容积率FAR20000㎡＜S≤30000㎡ 新城区建筑密度D (%)35容积率FAR＞30000㎡ 新城区 建筑密度D (%)35容积率FAR旧城区建筑密度D (%)40容积率FAR旧城 中心区建筑密度D (%)- -容积率FAR旧城区 建筑密度D(%)40容 积 率 FAR 旧城 中心区建 筑 密 度 D (%) 容积率FAR旧城区建筑密度D (%)35容积率FAR旧城 中心区建筑密度D (%)- -容积率FAR旧城区建筑密度D(%)40容积率FAR旧城 中心区 建 筑 密 度 D (%) 容 积 率 FAR 建 建筑 容 筑密 积 密度 率 度D FAR D (%) (%)- - 35低层 居住 建筑 多、中高层 高层 1.01.0 1.01.0- -1.01.0 - - -1.01.0- -1.01.0- - - - 322.0352.5 32 3.0 322.0352.5323.0302.0302.5 32 2.5302.0302.5322.5302.0322.032 2.5 284.0284.5 28 5.0 284.0284.5285.0263.5264.0 26 4.5243.0243．5244.0223.0223.522 4.0 多层 办公 建筑 高层 商业 建筑 居住 兼容商业 建筑 高层 352.0352.5 35 3.0 322.0352.0352.5302.0322.0 35 2.0302.0322.0302.0302.0322.035 2.0 324.5355.0 35 5．5 324.5325.0325.5304.0304.5 30 5.0283.5304.0304．5283.0303.530 4.0 404.5405.0 40 5.5 354.5355.0355.5324.5325.0 32 5.5324.0324.5325.0323.5324.032 4.5 多层 322.0352.0 40 2.5 352.0352.0352.5302.0322.0 35 2.0301.5322.0302.5302.0322.035 2.5 304.5304.5 35 5．0 304.5304.5355.0304.0304.5 30 5.0303.5304.0304.5303．0304．030 4．5 备注：1、新城区、旧城区、旧城中心区划分范围见附图一。表中限值经规划行政主管部门论证后可适当调整，但不宜超过10%。 2、三产及农民回建住宅用地：建筑密度参照商业建筑，容积率≤4.0。
3、建筑容量控制指标中，各用地规模均按“项目地块的边界贴规划道路或道路绿化控制线的长度与其边界周长的比例”（简称“地块贴路率”）≥50%的情况控制；若项
目地块贴路率＜50%，则其用地规模及容量控制指标由规划行政主管部门论证后予以核定。
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中小学校生均用地面积指标表 表2.3.3-3 学校类别及规模
18班 24班 30班 36班 18班 27班 36班 45班 12班 18班 24班 30班 18班 24班 30班 36班 24班 30班 36班 48班 60班 18班 24班 30班 36班 24班 30班 36班 48班 60班
学生人数（生）
810
1080 1350 1620 840 1260 1680 2100 600 900 1200 1500 900 1200 1500 1800 1200 1500 1800 2400 3000 900 1200 1500 1800 1200 1500 1800 2400 3000
校园生均用地面积a
2
（m/生） 13≤a≤27.2 13≤a≤26.2 13≤a≤25.23 13≤a≤24.2 17≤a≤31.05 17≤a≤30.34 17≤a≤29.7 17≤a≤29.06 17≤a≤36 17≤a≤36 17≤a≤34.8 17≤a≤33.9 17≤a≤34.9 17≤a≤34 17≤a≤33.1 17≤a≤32.2 17≤a≤32.6 17≤a≤31.7 17≤a≤31.4 17≤a≤31.4 17≤a≤31.4 17≤a≤42.9 17≤a≤42 17≤a≤41.1 17≤a≤40.2 17≤a≤42.6 17≤a≤41.7 17≤a≤41.4 17≤a≤41.4 17≤a≤41.4
完全小学
九年制学校
初级中学
完全中学
高级中学
寄宿制完全中学
寄宿制高级中学
备注：旧城中心区、旧城区、新城区中小学校生均用地面积指标宜分别按表中的下限、中间值及上限取值。
医院用地指标 表2.3.3-4 用地指标（㎡/床）
类型
旧城中心区 改建
综合医院
6
建筑指标（㎡/床）旧城 中心区
旧城 中心区外
容积率
旧城中心区 改建：1.2～1.8
旧城 中心区外
旧城 中心区外
新建 80～100
89～109
80～120
原用地面积
新建：1.2～1.6 0.9～1.1
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2.3.4 社区卫生服务中心、服务站规划用地指标应符合以下规定：
1 社区卫生服务中心服务人口≤5万人的，用地面积宜为1200-2000平方米，建筑面积≥1400平方米；服务人口＞5万人且≤7万人的，用地面积宜为1500-2500平方米，建筑面积≥1700平方米；服务人口＞7万人的，用地面积宜为1700-2900平方米，建筑面积≥2000平方米。
2 社区卫生服务站服务人口＞0.5万人且≤1万人的，建筑面积≥150平方米，服务人口＞1万人且≤1.5万人的，建筑面积≥300平方米。
2.3.5 严格控制零散用地作为居住用地的开发，面积＜3000平方米的零散用地不宜单独用于居住用地开发。
2.3.6 保障性住房人均居住用地控制指标应为9-15㎡/人 。
2.3.7 工业、仓储用地的容积率、建筑密度应当符合国家、自治区的有关规定。 2.3.8 公园内部用地比例应符合以下规定：
1 公园内部管理、设备用房以及游览、休憩、服务、公用建筑的用地面积之和占公园用地面积的比例应控制在10%以内。
2 滨水带状公园水体与绿地之比宜为1:1。
2.4 建设用地绿地
2.4.1 居住用地的绿地率应符合以下规定：
1 低层住宅区绿地率≥40%，多、高层住宅区绿地率应≥35%，旧城改造项目绿地率≥25%。 2 确因条件限制，绿地率低于规定标准百分之十以内的建设项目，应按《南宁市城市绿化条例》的有关规定缴纳绿化用地面积补偿费。
3 新建居住区集中绿地人均面积应≥1.5m2/人、居住小区应≥1.0m2/人、组团应≥0.5 m2/人，住宅每户人口按3.2人计算。
4 集中绿地宜临城市道路、河道、城市开放空间、用地出入口设置。
5 组团级及以上集中绿地的面积应≥用地面积的9%，并应同时满足以下规定：组团级集中绿地短边长度不小于20米；小区级及以上集中绿地短边长度不小于40米； 6 组团级及以上的集中绿地的水面率宜≥6.5%。
2.4.2 公共管理和公共服务设施用地的绿地率应符合以下规定： 1 医疗卫生、社会福利用地绿地率≥40%。
2 行政办公、文化设施、外事、文物古迹、宗教用地绿地率≥35%。
3 高等院校用地绿地率≥40%，其他教育科研用地绿地率≥35%，独立设置的幼儿园绿地率≥35%，住宅区配建的幼儿园绿地率≥30%。 4 体育场馆用地绿地率≥35%。
2.4.3 商业金融业、服务业、商业性办公用地绿地率≥25%，其中商业综合体项目绿地率≥10%.兼容商业功能的旅馆用地绿地率≥30%。
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2.4.4 道路与交通设施用地的绿地率应符合以下规定：
1 交通枢纽用地绿地率≥25%。
2 园林景观路绿地率不得小于40％,红线宽度大于50m的道路绿地率不得小于30％,红线宽度在40~50m的道路绿地率不得小于25％, 红线宽度小于40m的道路绿地率不得小于20％。
3 道路与交通设施用地类的其它用地绿地率≥30%。 4 绿地应包括道路红线相邻的绿化控制带。 2.4.5 工业、仓储用地绿地率≥10%且≤20%。
2.5 建设用地公共服务设施配置
2.5.1 居住用地应当配套建设与街区管理、居住人口规模及住宅建筑面积相适应的市政公用设施和公共服务设施。具体配建类别、指标除另行规定外，应符合现行《城市居住区规划设计规范》的有关规定。
2.5.2 居住用地内公共服务设施宜独立设置。经批准在住宅楼内设置公共服务设施的，不得超批准规模设置商业用房。
2.5.3 居住用地内独立设置的市政公用设施和公共服务设施必须在规划地块建设总量(不含上述市政公用设施和公共服务设施)完成50%前建设完毕，并取得规划验收核实证明。其中，社区居委会用房、物业管理用房、小学、幼儿园、垃圾压缩站、变电站、公共厕所、卫生服务中心、派出所、燃气供应站等设施应当先于住宅首期工程或者与其同时申请建设工程规划许可证，并在住宅首期工程预售前先行验收，取得规划验收核实证明。公共厕所应沿市政道路路边设置，并对外开放。 2.5.4 居住用地内配套建设的社区居委会用房、物业管理用房应符合下列规定：
1 社区居委会用房：1000户及以下应设一处,建筑面积≥140平方米，户数每增加300~1000户应增加140平方米，＜300户的应增加70平方米，增加的部分可根据服务方便规模适当的原则独立或合并设置。
2 物业管理用房：物业管理用房建筑面积不少于建设工程规划许可证载明的房屋总建筑面积的千分之二，且不少于120平方米。增加的部分可根据服务方便规模适当的原则独立或合并设置。物业管理用房中业主大会办公用房所占比例≤15%，且面积≥12平方米。
3 社区居委会及物业管理用房应设在建筑的一、二层，并设有直达室外的出入口；层高≥2.8，＜5.1米，具备基本的水、电、通风、采光等条件且进行普通标准以上的装修。
2.5.5 建设用地配建的停车设施应符合表2.5.5停车位配建指标表的有关规定。建设地下商业时，还需遵守本规定的3.5.20条。
2.5.6 工业仓储用地内行政办公及生活服务设施用地面积占项目净用地面积比例应≤7%。服务设施用房与生产用房在同一栋楼内的，按两者建筑面积的比例折算用地面积。
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停车位配建指标表 表2.5.5 性质 住宅 宾馆 办公
分 类 普通住宅
经济适用房、公租房、限价保障房
商业 影剧院
廉租房
四星级及以上宾馆 三星级及以下宾馆
行政办公 商务办公 餐饮娱乐
单体建筑面积≥10000平方米 单体建筑面积＜10000平方米
大型影、剧院 一般影（视）厅 体育场 一类体育馆（≥4000座）
单 位 2车位/100m建筑面积
2车位/100m建筑面积
2
车位/100m建筑面积
2
车位/100m建筑面积
2
车位/100m建筑面积
2
车位/100m建筑面积
2车位/100m建筑面积
2车位/100m建筑面积
2
车位/100m建筑面积
2
车位/100m建筑面积
车位/100座 车位/100座 车位/100座
车位/100座 车位/100座
2
车位/100m建筑面积
2
车位/100m建筑面积 车位/100m建筑面积 车位/100m建筑面积
2
车位/100m建筑面积 车位/100学生 车位/100学生 车位/100学生 车位/100学生 车位/高峰日每千旅客车位/高峰日每千旅客
2车位/100m建筑面积
2车位/100m建筑面积
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机动车指标 非机动车指标0.7～1.1 0.5 0.5 2 0.3 4 0.6～1.0 0.5 0.5～0.9 0.5 0.6～1.0
1
0.8～1.1 1.0～1.5 2.5 0.6～1.1 3.5 0.5～0.9 4.5 3.0～5.0 7.5 2.0～3.0 10 3.0～4.0 10 4.0～5.0 3.0～4.0 1.0 1.5～2.0 0.6～0.8 1.0～2.0 1.0～1.5 1.0～1.5 1.0～1.5 1.0～1.5 5.0 4.0～5.0 8.0～10.0
0.3 0.3～0.5
12.5 12.5 10 1.5 1 2 1.5 10 10 40 15 10 10 1.5 1.5
体育馆
二类体育馆（＜4000座）
体育练习设施
展览馆、会展中心、会议中心
省级医院 市级以下医院
幼儿园 小学 中学 大、中专院校 火车站 长途汽车站 工业厂房 物流仓储
科技馆、图书馆、文化馆、档案馆、博物馆医院
学校
备注： 1、机动车配建指标旧城区采用中间值，新城区采用上限值，旧城中心区采用下限值。 2、宿舍参照三星级及以下宾馆停车位控制要求配建停车位。
3、城市广场的公共停车场、公园绿地停车场、居住区停车场、公共建筑基地内（含体育建筑、公共停车场库）的无障碍机动车停车位应按《无障碍设计规范》GB50763-2012的规定设置。
4、距公交及轨道交通枢纽500米范围内的项目，其机动车停车位配建指标无法达到的，在满足交通影响评
价的基础上可下浮≤20%。
5、寄宿制学校的配建停车位指标可适当减少。
6、停车位指标不含微型车停车位，母子停车位计为一个停车位。
7、住宅的机械式机动车停车率（机械式机动车停车位占总停车位的比率）≤25%，商业、办公、文化、医疗
类建筑的机械停车率≤20%。
8、表中建筑面积为计算容积率的建筑面积。
9、机动车车位换算系数、机动车、非机动车停车位尺寸按附录2第2.9停车位的规定，不符合规定的为无效停车位。
2.6 建设用地交通组织
2.6.1 建设地块在城市道路上开设机动车出入口的数量应符合以下规定：
1 机动车停车数≤100辆的，设1个出入口，机动车停车数＞100辆的，可设2个出入口。
9
南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
2 机动车停车数＞100辆的建设用地内宜设置与出入口连通的环形道路。 3 机动车停车场（库）出入口数量按相关规范规定。
2.6.2 建设用地在城市道路上开设机动车出入口的位置应符合以下规定：
1 在地区详细规划或城市设计中，地块出入口不应设置在主干路或次干路上。确需在干路上设置时，不应设置在交叉口展宽段和展宽渐变段范围内，且地块出入口的交通应采取与干路交通同方向形式的管理措施。如受地形条件限制确需在交叉口展宽段和展宽渐变段范围内设置出入口时，应符合如下规定：
1）主干路上距离平面交叉口不应小于80米（从缘石交点处起算）或设在地块离开交叉口的最远端。
2）次干路上距离交叉口不应小于50米或设在地块离开交叉口的最远端。
3）支路上距离与干路相交的平面交叉口不宜小于30米，距离与支路相交的平面交叉口不宜小于20米。
2 建设用地与两条或两条以上道路相接时，机动车出入口应开设在较低等级的道路上，并尽可能远离道路交叉口，道路交叉口转弯弧形道路红线范围内不得开设机动车出入口。
3 相邻建设用地在同一道路上开设的机动车出入口间距（出入口中心间距）≤50米时宜相邻设置。
4 建设用地与设置分车道隔离带的道路相接时，未经批准不可在建设用地机动车出入口对应的隔离带上开口。
2.6.3 建设用地在城市道路上开设机动车出入口的宽度应符合以下规定：
1 单车道出入口宽度≤5米。 2 双车道出入口宽度≤7米。
3 相邻建设用地共用机动车出入口宽度≤12米。 4 特殊情况下车道出入口宽度≤12米。
2.6.4 南宁市城市总体规划所确定的城市规划区范围内，新建、改建和扩建的永久性或临时性建设项目的交通影响评价，启动阈值应符合《南宁市建设项目交通影响评价报告编制规范和技术指南》的规定。
2.6.5 幼儿园、中小学校门口宜设置港湾式停车场，小型机动车停车数宜≥10辆。
2.7 建设用地地下空间利用
2.7.1 建设用地内的地下空间项目，地下部分水平用地范围不得超出地表用地界线，且地下部分边线与用地界线和规划控制线等的退让距离应当符合法律、法规、本规定的要求，但经批准的地下部分出入口、通风口、排水口、通道等除外。
2.7.2 城市规划对地下空间有统建要求的，建设用地内的地下空间范围按规划划定。地下空间分层开发利用的，应当共用出入口、通风口和排水口等设施。
2.7.3 建设用地内须单独计算容积率的地下建筑面积应当符合本规定第3章有关要求。
2.8 建设用地标高确定
2.8.1 建设用地竖向标高应当符合城乡规划确定的控制标高，满足防洪排水要求，与相邻地块及城
10
南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
市道路、广场、绿地相协调，并且应当有利于建筑布局及空间环境的规划设计。
2.8.2 须控制建筑高度和层数的建设用地（如私房），当所接城市道路在用地的不同方向规划竖向标高相差较大时，建设用地竖向标高应按相邻最低的城市道路规划竖向标高确定。
2.9 建设用地更新与改造
2.9.1 历史街区的更新与改造活动，应按经批准的 《南宁市历史街区保护管理条例》依法严格落实对历史街区、文物保护单位和历史建筑、非物质文化遗产等各类历史文化遗存的保护。 2.9.2 对危破房相对集中、土地功能布局明显不合理或公共服务配套设施不完善的旧城区和城中村，应结合用地改造打通内部支路，完善城市交通微循环，须重点完善绿地和公共空间、公共服务设施和市政基础设施配套，改善和提升人居环境。
2.9.3 对危破房分布较零散、环境设施标准较低的旧城区和城中村，在不改变原有街区与建筑历史风貌和空间肌理的基础上，可实施零散改造，重点采取修缮排危、完善支路网系统、完善公建配套、立面整饰等方式，提升地区活力，改善居住生活条件。
11
南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
3 建筑工程规划控制
3.1 建筑工程使用性质确定
3.1.1 建筑工程使用性质应当符合建设用地使用性质、规划条件。对使用性质的表述应当标准、规范、涵义明确。
3.1.2 商店、办公、架空层等建筑工程应按相应建筑设计标准规范明确具体使用性质类型。 3.1.3 综合使用性质建筑工程应按主要规模的使用性质明确具体类型。
3.1.4 出让地块如涉及地下室空间开发利用，应明确地下室空间使用性质，水平投影范围、垂直空间范围、建设规模、公建配套要求、出入口、通风口和排水口的设置要求等内容。地下空间的开发利用中地下停车、设备用房、人防配建不计容积率，地下商业和其他地下功能性用房需单独列出地下建筑面积，并计入地下容积率，具体计算规则由有关行政主管部门规定。
3.2 建筑间距
3.2.1 建筑工程的间距应当根据南宁地区日照、采光、通风特点及消防、防灾、管线埋设和视觉等要求，并结合建筑物的使用性质和布局朝向、建设用地的实际情况、毗邻建筑属性等因素综合确定。 3.2.2 各类工程建筑的间距在满足日照的基础上执行表3.2.2规定，还应当按以下最小间距规定：
1 各类工程建筑最小间距按表3.2.2的基础上乘以系数确定，旧城中心区为0.9，旧城区为1.0，新城区为1.05。旧城区、旧城中心区、新城区的划分应按附图一。
2 民用建筑相邻布置时，被遮挡一侧为居住建筑的，建筑最小间距应当符合表3.2.2中住宅建筑的规定；被遮挡一侧为民用非居住建筑的，建筑最小间距应当符合表3.2.2中非住宅民用建筑的规定。医院病房楼、休(疗)养院住宿楼、幼儿园、托儿所生活用房和学校教学楼等民用建筑位于被遮挡一侧的，建筑最小间距应当按照表3.2.2中住宅建筑标准的1.2倍控制。
3 民用建筑与非民用建筑相邻布置时，被遮挡一侧为民用建筑的，建筑最小间距应当符合表3.2.2 中住宅建筑的规定；被遮挡一侧为非民用建筑的，建筑最小间距应当符合表3.2.2中非住宅民用建筑标准的0.8倍控制。
3.2.3 超高层建筑100米以下部分执行表3.3.1及3.2.2规定，超100米部分每增1米间距递增0.1米。超200米建筑的间距需≥44米。
3.2.4 非平行方位间距，可采用表3.2.4不同方位间距折减系数确定。
表3.2.4 方位 折减值
注：1、表中方位为正南向（0°）偏东、偏西的方位角。
2、L为当地正南向住宅的标准日照间距（m）。 3、当建筑不平行时，L为最近点间距。
3.2.5 非民用建筑及其他有特殊要求的民用非居住建筑之间的建筑最小间距应当符合消防、环保和工艺要求，并执行国家相关规范。
12
0°~15°（含） 15°~30°（含）30°~45°（含）45°~65°（含） >60
1.00L 0.90L 0.80L 0.90L 0.95L 南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
表3.2.2
类 别 一、住宅建筑间距
（一）相互平行布置的住宅建筑
①低层、多层、中高层建筑间距
示 意 图
规 定
应符合建筑日照、防火等及以下的要求。
低层、多层建筑L≥1.0Hs； 中高层建筑位于低层、多层、中高层建筑南侧时，以18米为
低层、多层、中高层建筑，当建筑面宽小于30米时，按主间距的0.9倍控制建筑间距，当
备 注
最小间距基数，自高度18米起，建筑面宽大于等于30米时，按每增高1米，间距递增0.5米。主间距的1.0倍控制建筑间距。
1、低层、多层建筑处于高层建筑南侧时，其间距按（一）①
L≥21米
条控制。
2、高层建筑处于低层、多层建筑处于高层建筑南侧时，按（一）③控制。
Hs＜50米，L≥24米； 50米≤Hs＜100米，以24米为最小间距基数，自高度50米起，每增高1米，间距递增0.2米。
高层建筑面宽大于66米时，建筑间距按建筑高度的一半控制，且不小于其最小间距。
②低层、多层、中高层建筑与高层建筑间距
③高层与高层建筑间距
（二）相互垂直布置的住宅建筑
L≥0.8Hs
两栋建筑的相对位置处于东西方位时：低层与低层建筑间距不小于6米；多层与低层、多层住宅建筑间距不小于9米；中高层与低层、多层建筑间距不小于11米，中高层建筑之间的间距不小于13米。当与长向建筑相对的山墙无窗时，间距可适当减小但不能小于6米且满足日照及防火要求。
①低层、多层、中高层建筑间距
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
类 别
示 意 图
备 注
低层、多层、中高层建筑，当建筑面宽小于30米
L≥0.8Hs
时，按主间距的0.9倍控制建筑间距，当建筑面宽
Hs＜50米，H≥24米； 大于等于30米时，按主50米≤Hs＜100米，以24米为最间距的1.0倍控制建筑间小间距基数，自高度50米起，每距；高层建筑面宽大于增高1米，间距递增0.1米， 66米时，建筑间距按建
筑高度的一半控制，且不
高层与低层建筑间距不小于9米；
小于其最小间距。高层建
高层与多层建筑间距不小于11米；
筑山墙面宽大于16米时
高层与中高层建筑间距不小于13
（山墙连续墙凹凸部位
米；当与长向建筑相对的山墙无窗
进深差小于0.9米），按
时，间距可适当减小但不能小于6
主间距要求控制建筑间
米且满足日照及防火要求。
距。
Hs＜50米，L≥24米；
50米≤Hs＜100米，以24米为最
小间距基数，自高度50米起，每高层建筑山墙面宽大于增高1米，间距递增0.1米。 16米时（山墙连续墙凹
凸部位进深差小于0.9
应根据南面住宅建筑对北面住宅米），按主间距要求控制建筑的影响做日照分析后再予确建筑间距。 定。
规 定
②低层、多层、中高层建筑与高层建筑间距
③高层与高层建筑间距
④相对位置为非 正南北、正东西 向高层建筑间距
（三）相互平行的错位高层住宅建L≥24米 筑间距
当建筑之间的相对位置既不是平行布局，也不是垂直布局时，或建筑形式非条式、板式，
（四）其他情形的属点式不规则建筑时，难以适用以上各款规定，应根据南面建筑对北面建筑的影响，综
合考虑采光、通风、防火、防灾、环境、管线埋设和视觉卫生等要求，做日照分析后再住宅建筑间距
予确定。 住宅建筑的山墙间距须满足消防间距的要求，山墙有居室开窗
的还应考虑视觉卫生和空间环境要求适当加大间距，且须满足如下（五）住宅建筑山
规定：低层、多层山墙间距≥6米；中高层与低层、多层、中高层墙间距
山墙间距≥9米；高层与各种层数住宅建筑山墙间距≥13米。 二、非住宅民用建
筑间距
①高层与高层平
L≥0.3H，且≥24米
行布置的间距
③多层与多层平 行布置的间距 ④低层与低层、多 层、高层平行布
置的间距
②高层与多层平行布置的间距
L≥18米 L≥15米
L≥6米，并符合防火间距
非民用建筑低层指二层以下建筑高度小于10.2米
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
说明：1、图中：L表示建筑间距；H、Hs分别表示相邻建筑中较高建筑的高度和南侧建筑的高度。
2、当建筑不平行时，L为最近点间距。
3、图中所示意的相对位置均为上北下南向布置。
4、一层至三层为低层住宅，四层至六层为多层住宅，七层至九层为中高层住宅，十层及十层
以上为高层住宅。
图例 低层建筑 低层、多层、中高层建筑
多层建筑 多层、中高层建筑
高层建筑 低层、多、中高层、高层建筑
3.2.6 符合建筑最小间距规定的住宅建筑日照可执行以下标准：
1 新建住宅建筑日照时数原则上不能低于大寒日3小时，确有困难允许大寒日3小时以上的户数不小于总户数的90%，其余户数的建筑日照时数不低于大寒日1小时。
2 旧城区改建项目内新建住宅日照标准可酌情降低，允许20%的户数的日照时数≤3小时，但不应低于大寒日1小时。
3 旧城中心区改建的项目确有困难允许大寒日3小时以上的户数不小于总户数的70%，低于大寒日1小时的户数不应大于总数的10%，且不应出现大寒日无日照的户型。
4 旧城区和旧城中心区内新建项目不应使相邻已建住宅的日照标准低于大寒日1小时。新城区内新建项目不应使相邻已建住宅的日照标准低于大寒日3小时。相邻已建住宅自身未达到日照标准情况下，新建项目的建设应不再降低或恶化周边现状日照需求建筑的原有日照标准。
5 新建住宅建筑日照时数未达到大寒日3小时的部分户型，应在项目总平面图注明，建设单位应当提供书面承诺在房屋销售时如实告之购房户。
3.3 建筑退让
3.3.1 地上建筑与规划净用地红线之间的退界距离不得小于按表3.2.2相应建筑最小间距值的50%，且应当符合表3.3.1有关建筑工程最小退界距离的规定。建筑不平行规划净用地红线的，退界距离为建筑最近点间距。
建筑工程最小退界距离规定 表3.3.1
建筑层数 超高层（≥100米）
主要朝向
高层（＜100米）
多层 低层
超高层（≥100米）
次要朝向
高层（＜100米）
多层 低层
15
居住建筑（米）
15 12 8 6 12 9 6 6
非居住建筑（米）
15 12 9 6 12 9 8 6
南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
备注：1、短长向长度之比＜0.8的建筑平面主朝向：为建筑平面长向或椭圆长轴平行规划净用地红
线，或建筑平面长向或椭圆长轴与规划净用地红线夹角≤30°的朝向。
2、短长向长度之比＜0.8的建筑平面次朝向：为建筑主朝向之外的朝向。
3、短长向长度之比≥0.8的建筑平面主朝向：为建筑平面任一边平行规划净用地红线，或建
筑平面任一边与规划净用地红线夹角≤30°的朝向。
4、短长向长度之比≥0.8的建筑平面次朝向：为建筑主朝向之外的朝向。
5、建筑平面短长向长度之比是指规则平面（长形、方形）轮廊边长之比，或不规则平面（凹、
凸形，梯形等）轮廊两个相互垂直方向长度之比。
6、圆形建筑平面的朝向均为主朝向。
3.3.2 地上建（构）筑物内退道路规划红线距离，应符合表3.3.2的规定。
建筑内退道路规划红线控制表 表3.3.2 道路宽度(m) 退距(m) 建筑高度＜18米 18米≤建筑高度＜24米 建筑高度≥24米 建筑高度≥100米 商业建筑和裙房含有沿街 商业的建筑 6≤L＜12 3 5 8 10 15 12≤L＜203 5 10 12 15 20≤L＜40 5 10 12 15 15 L≥40 8 12 15 20 15 备注：1、当与城市绿化带、城市公路、高速路要求后退红线的距离有不一致时，按高限控制。
2、符合第3.5.18条规定的骑楼，其建筑退距可按本规定减少一半。 3、围墙临城市绿化带可不退距。
4、建筑内退城市道路规划红线的距离除应符合表3.3.2规定外，还应符合以道路中心线为界各内退相应建筑间距一半的要求。
5、建筑高度≥150米非居住类的超高层建筑和大型的多层公共建筑（面积≥5万平方米），及大中型影剧院、会议中心、体育场所、交通建筑还应结合交通评估，扩大退让距离。
3.3.3 地上建（构）筑物内退城市绿线的距离应按如下规定：
1 退城市道路绿化带边界的距离，商业建筑和含商业功能的建筑≥10米，其它建（构）筑物≥5米。
2 退城市公共绿地（除城市公园外）边界不得小于按表3.2.2相应建筑最小间距值的50%，且最小退距≥8米。
3 多层、高层建筑退城市公园边界不得小于按表3.2.2相应建筑最小间距值的50%，且最小退距≥10米；超高层建筑退城市公园边界不得小于按表3.2.2相应建筑最小间距值的50%，且最小退距≥20米。
4 地下车库出入口与绿地边界的相交角度为垂直及≥45°时，坡道起坡线向内退城市绿线和城市
公共绿地边界≥10米； 当相交角度为平行及＜45°时退距≥3米。 5 退水系边绿线的距离应符合表3.3.3的规定。
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
建筑退水系边绿线距离表 表3.3.3
建筑类型 建筑高度＜24米 建筑高度≥24米
地下建筑
6 蓝线范围内，除河道设施及其它必要的市政设施外，均不得新建各种建（构）筑物，原有
建（构）筑物不得扩建、改建，并应结合城市内河整治工程，逐步退出规划控制范围。 7 经论证必须在河道蓝线控制线范围内设置的市政设施（防洪、排涝、截污、水质净化等），其建设规模须满足专业设计规范的相关规定。
3.3.4 地上建（构）筑物不应突出道路交叉口视距三角形的斜边线，道路交叉口视距三角形确定应符合表3.3.4、附录2.10的规定。
道路交叉口视距三角形用地确定表 表3.3.4
道路A红线宽度(m) 道路B红线宽度(m)
12≤L＜20 20≤L＜40
20≤L＜40 12≤L＜20
40≤L＜60
20≤L＜40 40≤L＜60 12≤L＜20 20≤L＜40
L≥60
40≤L＜60 L≥60
备注：道路交叉口视距三角形图示见附录2。
3.3.5 地上建（构）筑物退铁路干线和支线、专用线的轨道中心线，铁路围墙退轨道中心线的距离，应符合表3.3.5的规定。铁路的轨道中心线与建（构）筑物退距之间用地的建设，应经有关行政主管部门批准。
17
退控制线距离（m）
≥5.0 ≥10.0 ≥3.0
视距三角形A边(m)
25 50 50 50 75 75 75 100 100 100
视距三角形B边(m)
25 25 50 25 50 75 25 50 75 100
12≤L＜20 12≤L＜20
南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
建筑工程退让铁路边轨中线（D）规定 表3.3.5 建筑物性质 铁路等级 主 干 线 支线、专用线 高速铁路
3.3.6 地上建筑退架空电力线应符合表3.3.6的规定。
建筑工程退让架空电力线导线边线（D）规定 表3.3.6
电压等级
0.１ ～１万伏 ３.５ ～１１万伏 １５.４～３３万伏 ５０万伏
注：在厂矿、城镇等人口密集地区，建筑工程临架空电力线导线边线的退让距离可以略小于上述
规定，但最小不得小于导线边线在最大计算弧垂及最大计算风偏后的水平距离和风偏后距离建筑工程的安全距离之和。
3.3.7 地上建筑及其附属设施（包括机械停车设施、门廊、连廊、阳台、室外楼梯等）的水平投影外缘不应逾越建筑控制线。
3.3.8 下列建筑及其附属设施允许突出建筑控制线，但不应逾越用地红线：
1 距离室外地面净高6米以上，突出深度不超过3米的悬挑雨篷、遮阳板、屋顶挑檐； 2 单个投影面积＜3平方米且高度＜3米的地下室风井，投影面积不大于30平方米且高度不大于0.5米的人防出入口，可突出建筑控制线设置，但退线距离不得小于3米；
3 建设用地的围墙其基础及地上部分均不得逾越用地红线；
4 建筑面积不大于10平方米且建筑高度不大于4米的门卫房建筑及门墙柱，其正投影外缘退红线距离不得小于1米；超过该规模的门卫房建筑及有顶梁的门墙柱需满足地上建筑退线要求。
5 按城市规划要求单独设置的环卫设施，其正投影外缘退红线距离不得小于3米。 3.3.9 地下建筑退用地界线应符合以下规定：
1 地下室外墙面（柱外缘）退线距离不应小于3米。 2 规划允许相邻地块的地下室连通时,连通处可以零退线。
3 地下室或半地下室外墙露出室外地面高度大于1.5米时，按地上建筑退线要求控制。 3.3.10 地下建（构）筑物及附属设施，包括进排风口、集水井、采光井、化粪池等、内退道路红线≥5米；地下车库出入口不平行道路，入口坡道起坡线内退道路红线≥10米；平行道路，入口坡
水平退让（米）
D≥5 D≥10 D≥15 D≥20
加油站、煤气站等 （米） D≥50 D≥50 D≥50 其他建筑 （米） D≥30 D≥20 D≥50 铁路围墙 （米） D≥10 D≥10 D≥10 18
南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
道起坡线内退道路红线≥3米。
3.3.11 出入口临城市道路的影剧院（800座）、游乐场、大型商场（≥2万m）等人流、车流密集的地上建筑，其后退道路红线的距离除经批准的详细规划或城市设计有特殊规定外，均应≥15米。 3.3.12 建（构）筑物退城镇、村庄规划区范围外的公路规划红线距离应符合如下规定，公路规划红线与建（构）筑物退距之间用地的建设，应经有关行政主管部门批准。
1 城市快环：退公路规划红线＞50米。
2 城市环城高速路（新外快环）：退公路规划红线外侧＞500米，内侧＞300米。 3 国道：公路规划红线以外各退≥50米。 4 省道：公路规划红线以外各退≥25米。 5 县道：公路规划红线以外各退≥15米。
3.3.13 建（构）筑物退让黄线的距离除另有规定外，不应少于第3.3.2条 的规定。
3.3.14 建筑退让除符合本节的有关规定外，还应当符合道路、消防、人防、环保、卫生、通讯、文物保护、风景名胜区保护和水源保护区保护、防汛、交通安全、安全生产和城市景观等方面的要求。
2
3.4 建筑空间环境控制
3.4.1 建筑公共开放空间应符合以下规定。
1 商店、办公等公共建筑的公共开放空间，与基地地面高差应控制在±6.0米以内（含±6.0米），基地通达建筑公共开放空间的通道的净高、净宽不应小于4米。
2 组团级及以上居住区项目的非沿街高层住宅首层均应设置架空层，架空层内可设部分公共服务配套用房，但用房面积不应超该架空层面积的60%，且该面积应计入容积率。18层及以上的居住建筑宜在中部或5层以上设置架空层或通透空间。
3 沿不大于20米宽城市道路布置的建筑，首层宜设置骑楼。骑楼设置符合本章第五节规定的，退让城市道路红线的距离可减半，骑楼面积可不计入容积率。骑楼基底面积按全面积计算。 3.4.2 建筑高度控制应符合以下规定。
1 在文物保护单位、历史传统街区、自然保护区、重要的生态环境地区和重要的城市景观环境地区，在机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等技术作业控制区的新建、改建建筑、必须符合相应保护条例和保护规划的规定，并应符合高度和有关净空保护控制要求。
2 沿城市道路的建筑应形成高低、大小变化，塑造丰富的城市轮廓线，避免出现同一高度的建筑群。
3.4.3 公共建筑面宽宜≤100米，大于100米应经规划部门论证确定；住宅建筑面宽应符合下列规定：
1 建筑高度≤24 米，其最大连续展开面宽的投影≤80 米； 2 24 米＜建筑高度≤60 米，其最大连续展开面宽的投影≤70 米； 3 60米＜建筑高度＜100 米，其最大连续展开面宽的投影≤66米； 4 建筑高度≥100米，其最大连续展开面宽的投影≤60米；
5 不同建筑高度组成的连续建筑，其最大连续展开面宽的投影上限值按较高建筑高度执行，建筑面宽控制示意图见图3.4.3。
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
6 高层塔式住宅建筑宜独立单元设置，受场地限制高层塔式住宅建筑组合设置时不应大于两个单元。
7 建筑面宽大于本规定的，应经论证确定。
（一）A、B、C为连续建筑，A为建筑最高部分
（二）A≤24米，L≤80米
（三）24＜A≤60米，L≤70米 （四）A＞60米，L≤66米 （五）A＞100米，L≤60米
图3.4.3建筑面宽控制示意图
3.4.4 建筑风貌应符合《南宁市城市风貌分区规划研究和建筑控制导则》的有关规定。 3.4.5 建筑设施一体化应符合南宁市城市管理的有关规定
3.4.6 新建、改建、扩建的以下建(构)筑物应当设置景观照明设施的，必须与主体工程同步设计、同步施工、同步验收和交付使用。项目设计报请批方案，应同时报送夜景灯光设计方案。照明设施宜采用新技术、新工艺、新材料、新光源，应做到高效、安全、耐久，并符合国家有关节能规定的要求。建筑照明应考虑日常模式和节日模式。
1 高度为40米以上的非住宅建（构）筑物和高度为60米以上的住宅建筑（含商住两用建筑）； 2 繁华商业区范围内的主要建（构）筑物；位于城市主要出入口的重要建(构)筑物； 3 具有历史纪念意义的建（构）筑物和城市标志性建（构）筑物； 4 城市照明专项规划确定应当设置景观照明的其它建（构）筑物、设施。 3.4.7 建筑场地设施应符合以下规定。
1 沿城市道路的围墙应设计为通透式，栏杆形式应与周边环境相协调。
2 场地设施设计应考虑设置环境的人文景观、自然景观和尺度、色彩、质感等因素。
3.5 建筑设计控制
3.5.1 建筑层高
1 建筑层高按结构板间垂直距离计算。
2 大层高的建筑不论层内是否设有隔层，其计容建筑面积应符合附录2计算规则的有关规定。 3 住宅建筑的公共门厅，办公、商业、旅店等建筑的门厅可根据使用功能确定适合的层高。办公、商业、综合建筑中的多功能厅、会议室、影厅、剧场、超市、商场、专卖店、餐饮、娱乐等等空间的层高可根据使用功能的技术经济合理性确定。
4 居住建筑不允许设置层高＜2.2米的杂物房层和架空层。 3.5.2 居住建筑户型套内阳台的设置须符合以下规定：
1 居住建筑每个套型的阳台建筑面积（按阳台结构外缘与外墙外缘围合区域在水平面上的投影的面积）总和不应超过标准层套型总建筑面积的15%。
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
2 阳台的开间、进深应≥1.1米（指阳台结构外缘到外墙的距离）。
3 阳台总进深（含结构板）应≤2.4米。主体结构范围内的部分按结构水平投影计算全面积，主体结构范围外的部分按结构水平投影计算1/2面积。当阳台的层高≥4.4米时，应按附录2.1.2规定计算叠加面积，阳台的计算面积均计入容积率。
4 住宅阳台如因造型需要，主体结构范围外的阳台外缘可设尺寸＜0.35米×0.35米的装饰柱，当装饰柱尺寸≥0.35米×0.35米时，装饰柱不可落地或接入结构转换层，否则该阳台按主体结构范围内阳台计算建筑面积，并计入容积率。
5 阳台外侧长边不允许外接各类设备板和结构板，设在阳台短边的设备板或结构板应符合3.5.6条第2款以及3.5.5条的规定。
3.5.3 阳台结构主体范围是指外墙结构构件的连线，按如下图示确定：
图3.5.2-4 阳台结构主体范围划分示意
3.5.4 居住建筑不允许绿化阳台，集中设置公共架空绿化层应符合3.5.11条的规定。 3.5.5 非居住建筑阳台的设置须符合如下规定：
1 非居住建筑每层阳台总建筑面积（按各阳台结构底板投影净面积的总和计算）应≤该层总建筑面积的5%，其建筑面积为计容建筑面积。
2 因造型需要，主体结构范围外的阳台外缘可设尺寸＜0.35米×0.35米的装饰柱，当装饰柱尺寸≥0.35米×0.35米时，装饰柱不可落地或接入结构转换层，否则该阳台按主体结构范围内阳台计算建筑面积，并计入容积率。
3 非居住建筑的公共绿化阳台应满足3.5.11条要求，并且非居住建筑每层设置的公共绿化阳台建筑面积（按平台栏杆外缘与外墙外缘围合区域在水平面上的投影的面积）总和≤该层总建筑面积的5%时，可不计入容积率，但应计算建筑面积。若不能满足上述要求应计建筑面积并计入容积率。 3.5.6 居住建筑室外结构梁板构件应符合下列规定：
1 住宅户内房与房之间（含客厅、餐厅、卧室、阳台、卫生间、厨房等）围护结构外不得设置任何结构连梁或连板。
2 因建筑结构需要，可在户与户之间、户与核心筒之间合理设置结构连梁或连板，且应符合以下规定：
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1）当板宽＞1.5米时，按结构板水平投影全面积的1/2计算建筑面积，并计入容积率。当板宽≤1.5米时，不计建筑面积，不计容积率。
2）不计容积率的结构拉梁和结构板，设计单位须出具结构设置必要性说明；建设单位须出具有关承诺书（承诺该部分结构拉梁和结构板今后不改为其它用途）。 3.5.7 建筑设备挑板应符合下列规定：
1 户型建筑面积≥144平方米的住宅可设置一处集中式设备挑板，设备挑板不可设置在阳台长边外侧，应与建筑结构主体相连，并提供必要的安全防护措施详图。设备挑板外侧不可设立柱，且设备挑板的水平投影全面积应≤3平方米，该设备挑板应计算建筑面积，可不计入容积率。分散式设置设备挑板按本条第2款。
2 户型建筑面积＜144平方米的住宅可设置分散式设备挑板。每个主要功能用房外只可设置1处面积≤1平方米的设备挑板；相邻的分散式设备挑板可合设。 3.5.8 建筑的花池应符合下列规定：
1 居住建筑的花池（图3.5.7-1）应结合阳台栏杆（板）和窗台设置；花池覆土深度应≥0.3米；花池顶面须与阳台栏杆（板）顶或窗台面同高，且花池结构底板应高于阳台结构板和室内楼板≥0.45米。
2 居住建筑在18层以上不允许设置花池。
3 非居住建筑以外的建筑花池可按本条1款设置，50米以上不允许设置花池。 4 花池的防坠物措施应在建筑设计方案中提出，并提供防坠物措施设计详图。
图3.5.7-1
3.5.9 建筑外立面及屋顶的装饰构件应符合下列规定：
1 屋顶的装饰构件不可围合成有顶盖的封闭空间。
2 平建筑楼层面出挑的装饰构架件，其出挑宽度应≤1.2米，大于该尺寸时，其建筑面积计算方法等同于阳台
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3 以上所列建筑外挑附属设施的任何改变（范围、用途、围合形式、围护构件等）都应重新取得规划许可。
3.5.10 建筑架空层应符合下列规定：
1 架空绿化层的层高应≥3.6米，绿地率≥40%的架空绿化层建筑面积不计入容积率，架空绿化面积不计入绿地面积，设于底层时，应计入基底面积。
2 设于底层的架空层作为非机动车停车时，建筑面积不计入容积率，但计入基底面积。 3 架空的机动车停车层，建筑面积应计入容积率，设于底层时，应计入基底面积。 3.5.11 建筑凸（飘）窗的设置须符合下列规定（图3.5.10）：
1 居住建筑的凸（飘）窗应三面临空开敞；若紧临凸（飘）窗一侧设置空调设备井（设备挑板），可两面开敞。
2 凸（飘）窗进深（从外墙内边线至构件外边线）应≤1.1米；上下构件的净高（上构件的下表面与下构件的上表面之间）应＜2.1米，若上下构件的净高≥2.1米，则凸（飘）窗的窗台高度（下构件的上表面至楼面）应≥0.45米。满足本款要求时，凸（飘）窗不计建筑面积。
3 凸（飘）窗的窗台高度＜0.45米，且上下构件的净高≥2.1米时，按其围护结构外围水平面积计算1/2面积。
4 上下楼层凸（飘）窗的出挑构件之间不允许用实墙封闭
5 非落地凸（飘）窗的上下楼层凸（飘）窗之间的楼板不允许挑出外墙。
6 开间宽度≥3.3米的房间，其凸（飘）窗宽度较房间开间宽度应≤1米。开间宽度<3.3米的房间，其凸（飘）窗宽度可与房间开间同宽；同时相邻凸（飘）窗需须足消防要求。 3.5.12 建筑绿化空间的设置应符合下列规定：
1 建筑内绿化空间层高应≥3.6米。
2 建筑内公共开放空间绿化应满足以下要求（图3.5.11-2）：
1） 两面开敞、公共通道可达（对外开放，不允许划归私有或独享）；
2）全面积进行深度≥0.6米的覆土绿化，且绿化覆土部分不应高于楼板面，外侧顶面应结合相关规范进行安全防护措施设计（但实栏板部分高出楼板面应≤0.1米）。
3）公共绿化空间的绿化方案、构造详图应与建筑设计方案同步设计。 3 建筑屋面应明确绿化范围，符合种植屋面要求，种植土厚度应≥0.3米。 4 绿地面积的计算详见的本规定附录2要求。
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图3.5.10 图3.5.11-2
3.5.13 建筑屋面应符合下列规定：
1 建筑屋面造型设计应符合《南宁市坡屋顶建筑风貌规划设计导则》的规定。 2 建筑屋面设置太阳能设施的，应将其与屋面造型及构造进行一体化设计。 3.5.14 坡屋顶坡度
1 高度等于＜18m的建筑物的坡屋顶，坡度应≥32%（即坡屋面与水平面的夹角为18°）； 2 高度＞18m≤36m的建筑物的坡屋顶，坡度应≥58%（即坡屋面与水平面的夹角为30°）； 3 高度大于36m的建筑物的坡屋顶，坡度宜≥84%（即坡屋面与水平面的夹角为40°）。
图3.5.13 图3.5.14
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3.5.15 符合以下条件的坡屋顶阁楼，其建筑面积可不计容积率:
1 坡屋顶坡度≤100%（即坡屋面与水平面的夹角≤45°）; 2 坡屋顶部分水平投影面积≥屋面水平投影面积的2/3；
3 坡屋顶层高（H1）≤0.9m，坡屋顶挑檐檐口与顶板的高差（H2）≤0.3m。 3.5.16 居住建筑的内天井须符合下列规定：
内天井是指四面围合的天井；若天井三面围合封闭、一面开敞，且开敞面遮挡部分大于开敞面开间宽度的1/4，则视为内天井。内天井主要用以解决2户及2户以上住宅建筑的采光和通风；单独1户住宅套内不允许设置内天井（低层住宅除外）。
1 住宅区内新建住宅的主要功能用房（客厅、卧室、书房）及外接阳台不得采用内天井采光。 2 旧区改建住宅区内新建住宅的主要功能用房（客厅、卧室、书房）可采用内天井采光，内天井最小净宽应≥6米。
3 厨房、餐厅、卫生间、楼梯间用于通风、采光的内天井最小净宽应≥3米。
3.5.17 居住建筑的开口天井（指三面封闭、一面开敞，且开敞面被遮挡部分小于开敞面开间宽度1/4的天井。又称凹口或采光缝。）须符合下列规定：
1 开口天井两侧均为主要功能用房（客厅、卧室、书房），或一侧为主要功能用房（客厅、卧室、书房）、另一侧为辅助用房时，如两侧均开设窗口时，两侧窗口应错位开设，且开口天井最小净宽应≥6米。图3.5.16-1。
2 开口天井两侧均为辅助用房且两侧均开设窗口时，开口天 井的最小净宽应≥2.4米。图3.5.16-2。
3 开口天井两侧一侧开窗、一侧不开窗时，如开窗一侧为主 要功能用房（客厅、卧室、书房），开口天井的最小净宽应≥3 米；如开窗一侧为辅助用房时，开口天井的最小净宽应≥2.4米。 图3.5.16-3a、3b。
4 开口天井仅在尽端（正对采光面的一侧）开设窗口时，开 图3.5.16-1 口天井的最小净宽应≥2米。图3.5.16-4。
图3.5.16-2 图3.5.16-3a 图3.5.16-3b 图3.5.16-4
3.5.18 居住建筑的厨房和卫生间应符合下列规定：
1 居住建筑的厨房必须有可自然采光通风的门或窗。
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2 每套住宅必须至少有一个卫生间可以自然采光通风。 3.5.19 建筑骑楼应符合下列规定：
1 骑楼人行通道的净高、净宽应≥4米。
2 骑楼人行通道应沿建筑所临的城市道路的一面通长设置。 3 骑楼部分的建筑高度应≤16米，层数应≤4层。 4 骑楼人行通道不得取消和变更范围。
5 因造型功能等要求而设计不满足以上规定的骑楼时，不可适用本规定中的有关骑楼的退距、计容等有关规定。
3.5.20 连接建筑的天桥（又称过街楼）应符合下列规定：
1 不跨越市政道路的连接两栋建筑间的天桥按建筑走廊计算，当其有柱子落入地面时，按其在地面的投影面积计入基底面积。
2 跨越市政道路的连接两栋建筑间的天桥，其下跨路净空应≥车行道净宽的1/3，同时还应满足市政道路的通行要求，并不得＜5m。沿道路通行方向的天桥连续跨域长度宜≤30m。跨越市政道路的天桥，不计入建筑密度和容积率。
3.5.21 地下空间开发利用的除地下停车、设备用房外，用于商业的部分建筑面积应单独计算，单独列出，并根据该地块的停车位配置指标，单列出相应的停车位数量（含机动车和非机动车）。建设用地内四面覆土高度不同建筑的地下和地上部分确定应符合本规定附录 2.1.7的规定。
3.6 居民私有房屋
3.6.1 不得擅自改变私房使用性质，私房建设时不得擅自扩大原有宅基地面积。原有私房所在区域的建筑容量控制指标已超过第2.3.1及表2.3.1规定值的，不得在原有建筑基地内进行新建，可以按原规模改建、重建，但必须符合规划要求。 3.6.2 私房建设还应符合如下规定：
1 宅基地地面高程要求：
1）宅基地地面高程应按城市规划确定的控制标高设计。
2）宅基地地面高程应与相邻基地标高协调，不得妨碍相邻用地的排水。
3) 宅基地地面最低处高程宜高于相邻城市道路最低高程，否则应有相应的排水措施。 2 与相邻基地的关系要求：
1）私房建设必须符合有关防火规范规定。
2）私房建设应协调好与相邻住房或单位的关系，不得影响相邻房屋的结构安全， 并应尽量保证相邻房屋的采光、通风条件，共用相接部位不得开设门、窗、洞口。
3）紧贴其它宅基地建造的私房不得向相邻基地方向设洞口、门、外开窗、阳台、挑檐、空调室外机、废气排出口及排放雨水、废水和污水。
3 建筑高度控制要求：
1)附图二及下列区域内的私房建设必须按原房屋所有权证上注明的面积、层数进行改建，且严
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
格控制在四层以下（含四层），总高度不得超过14米（±0.000标高始算到建筑顶层女儿墙高度）。
① 中华路及延长线、边阳街、义忠街、江北大道、康复路、教育路、星湖路、园湖路围合区域内及邕江两岸、南湖周边100米控制区范围内；
② 60米以上（含60米）规划道路红线以外两侧各80米范围内； ③ 40米（含40米）～60米规划道路红线以外两侧各60米范围内； ④ 20米（含20米）～40米规划道路红线以外两侧各40米范围内。
2）星光大道、南建路、五一路、福建路围合区域内的私房建设应严格控制在三层以下（含三层）、总高度不得超过11米；如有房屋所有权证上注明的层数超过三层的，可适当放宽，但必须控制在四层以下（含四层），总高度不得超过14米（±0.000标高始算到建筑顶层女儿墙高度）。
3）±0.000标高设在私宅入口处，室内外高差不得大于0.6米（注：临城市道路的私宅以面对城市道路入口为私宅入口；不临城市道路的私宅以面对公共通道的入口为私宅入口）。
3）本条第(三)款第1点和第2点以外其它区域范围内的私房建设，应严格控制在四层以下（含四层），总高度不得超过14米（±0.000标高始算到建筑顶层女儿墙高度）。
4）除楼梯间外，屋顶露台不得搭建杂物房等建（构）筑物。 4 建筑突出物要求：
1）建筑物及附属设施不得突出道路红线和用地红线建造，不得突出的建筑突出物为： ① 地下建筑物及附属设施，包括结构挡土桩、挡土墙、地下室、地下室底板及其基础、化粪池等； ② 地上建筑物及附属设施，包括门廊、连廊、阳台、雨棚、挑檐、凸窗、无烟灶、室外楼梯、台阶、坡道、花池、围墙、平台、散水明沟、地下室进排风口、地下室出入口、集水井、采光井等，防盗网不得突出建筑外墙；
③ 基地内除连接城市的工程管线、隧道、天桥等市政公共设施外的其它设施。
2）建筑物和建筑突出物均不得向道路上空直接排放雨水、空调冷凝水及从其它设施排出的废水。 3）建筑物的基底不应超出建筑控制线，突出建筑控制线的建筑突出物和附属设施应符合城市规划的要求。
5 建筑外观控制要求：
1）相连的私房建设应按规划要求统一层高窗高，楼层出挑尺寸不得超过1.5米，顶层露台进深不应少于建筑总进深的1/3。
2）建筑整体造型和色彩处理应与周边环境协调。
3）旧区历史文化传统街区内的私房改建应符合历史文化传统街区规划控制要求。 4）城市有特别规定区域的私房建设应该符合相关城市规划控制要求。
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4 规划条件核实
4.1 建筑工程规划条件核实 (竣工验收)
4.1.1 建筑工程规划条件核实依据《中华人民共和国城乡规划法》、《广西壮族自治区实施<中华人民共和国城乡规划法>办法》、《南宁市城市规划管理若干规定》、《建设用地规划许可证》、市城乡规划主管部门审定的建筑方案总平面图、《建设工程规划许可证》及附件、附图和其他批准文件，相关的法律、政策、规范进行。
4.1.2 建筑工程规划条件核实范围为2014年1月1日后核发《建设工程规划许可证》的建筑工程（公建类）项目，其余项目可依据项目业主申请参照执行。
4.1.3 建筑工程（公建类）项目是指除《南宁市私有房屋建设规划管理办法》中规定的私有房屋以外的房屋建筑工程类项目。
4.1.4 建筑工程规划条件核实可采用初步（即分栋）规划条件核实和全面规划条件核实方式进行。
1 初步规划条件核实是指被许可人完成一栋或几栋建筑工程建设后申请的规划核实。该部分建筑应具有完整的使用功能，并能正常投入使用。通过初步规划条件核实的建筑工程项目，予以核发《南宁市建设工程规划条件初步核实证明》。
2 全面规划条件核实是指被许可人完成合法用地范围内全部建设工程项目建设后申请的规划核实。通过全面规划条件核实的建筑工程项目，予以核发《南宁市建设工程规划条件全面核实证明》。 4.1.5 存在违法建设行为的建筑工程项目，依法处理后方可重新申请规划条件核实。
4.2 市政工程规划核实
4.2.1 市政工程规划核实共包含验线核实和竣工核实两方面内容。 应进行验线核实的市政工程项目主要有市政场站类和道路交通设施类。市政场站类项目主要包括：加油（气）站、污水处理厂（含自来水厂）、变电站、泵站等；道路交通设施类项目主要包括：道路、桥梁、地铁等。市政工程项目均应申报竣工规划核实。
4.2.2 依据批准的建设工程设计方案总平面图、《建设工程规划许可证》及其附图和其它相关批准文件对建设工程是否符合规划条件予以核实。未按程序办理规划核实手续的市政工程建设项目，市建设主管部门不得组织竣工验收及办理项目竣工备案手续。
4.2.3 市政工程项目在申报竣工规划核实手续前均应委托具有相应城市测绘资质的测绘单位进行竣工实测（地下管线等隐蔽工程必须在覆土前完成竣工测绘），并由测绘单位出具《工程项目竣工规划条件核实测量成果报告书》及对应相同坐标位置的工程竣工三维模型电子光盘作为申报规划核实必备材料，所提交的资料须符合相应数据库的入库标准。
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
附录1 名词解释
1.0.1 中心城区 《南宁市城市总体规划（2010－2020）》确定的南宁市六城区的规划建成区范围。 1.0.2 历史传统街区 指《南宁市历史传统街区保护管理条例》 所确定的保护区域，具体范围为：朝阳路以西、民族大道西段以北、当阳街以东、新华街以南围合区域和解放路沿街区域，其中兴宁路、民生路为重点保护区域。
1.0.3 青秀山风景名胜旅游区 范围为：西至青山路，北至凤岭南路，南至邕江和东至青环路围合而成的区域。
1.0.4 环南湖地区 指以南湖景区范围为核心、向外扩展大约400至600米的范围。南湖景区范 围：以南湖为中心，由茶花园路、滨湖路、双拥路、白沙大桥北引桥底等道路外边线及其它以环湖路道路中心线以外100米控制线范围围合的区域。
1.0.5 五象岭森林公园 指位于五象新区核心区西侧，东至南宁大桥延长线、南至玉福路（暂定名）、 西至银海大道以西，北至建设路、五象大道围合而成的区域。
1.0.6 视距三角形 指为使司机驾车驶至道路交叉口时能看清交会车辆，以避免可能发生碰撞而需 的最小停车视距在交叉口平面图上构成的三角形。如附录2图示。 1.0.7 红线 规划中用于明确建设用地范围的控制线。 1.0.8 绿线 规划中用于明确各类绿地范围的控制线。 1.0.9 蓝线 规划中用于明确江河湖泊水域控制线。
1.0.10 紫线 规划中用于明确各类历史文化遗产与风景名胜资源保护控制线。 1.0.11 黄线 规划中用于界定市政公用设施用地范围的控制线。
1.0.12 建筑红线或建筑控制线 规划中用于明确建筑物、构筑物及附属设施的地上地下外轮廓范围的控制线。包括建筑的基底、坡道、台阶、窗台、阳台、挑檐、雨蓬等附属设施和地下建（构）筑物的外边线的规划控制线。
1.0.13 建构筑物占地面积或基底面积 建筑物（含阳台）、构筑物与室外地面相连接的外围护结构（含阳台外轮廓投影线）或柱子外边线所围合区域的水平投影面积。
1.0.14 建筑密度 建筑基地范围内，建筑物的基底面积总和与建筑基地面积（净用地面积）的比率（%）。 1.0.15 建筑容积率或容积率 建筑基地范围内，建筑物地面以上建筑面积的总和与建筑基地面积（净用地面积）的比值。
1.0.16 绿地率 建筑基地范围内，总绿地面积与建筑基地面积（净用地面积）的比率（%）。 1.0.17 水面率 居住用地的集中绿地范围内，水面面积总和与集中绿地面积的比率（%）。水面包括园林景观水面和敞开的功能水面，如游泳池、戏水池等。
1.0.18 地下建筑室外顶板覆土种植绿地 在地下建筑室外顶板防水层上的覆土与地面自然土相接，不被建筑物封闭围合的种植植物的绿地。
1.0.19 标准层套型建筑面积 指住宅标准层套型建筑面积，等于标准层套型外墙与套型间分户墙
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及公共部分分隔墙的轴线或相邻界墙的轴线围合部分的水平投影面积和标准层公共部分摊分面积之和。套型建筑面积不含套型阳台面积。
1.0.20 阳台 供居住者进行活动、晾晒衣物等的空间，阳台应设顶盖。阳台主要类型有建筑主体结构内的阳台，建筑主体结构外的阳台，以及跨越建筑主体结构内外的阳台。
1.0.21 平台或露台 建筑底层地面伸出室外的部分或建筑楼层无顶盖上人屋面的部分。 1.0.22 凸（飘）窗 是指利用上下外挑构件突悬于外墙上的窗。 1.0.23 架空层 仅有结构支撑而无或仅有部分外围护结构的开敞空间层。 1.0.24 构筑物 不能提供室内活动功能的人工建造物。
1.0.25 阁楼 指坡屋顶（包括局部坡屋顶、坡屋顶等各种形式坡屋顶）建筑中坡屋顶与屋顶层顶板之间的室内空间。
1.0.26 坡屋顶层高 指由屋顶层的顶板结构顶面至坡屋顶结构面层与外墙外皮延长线的交点计算的垂直距离。
1.0.27 骑楼 楼层部分跨在（非悬挑在）供城市公共使用的人行通道上的临城市道路建筑。 1.0.28 城市居民私有房屋-简称私房 是指用于居住的个人所有或数人共有并依法享有国家所有土地使用权的建筑。
1.0.29 住宅建筑天井 建筑平面中四周被房间围合并露天的部分。 1.0.30 住宅建筑凹口 建筑平面中三面被房间围合一面开敞并露天的部分。 1.0.31 建筑主朝向 是指主要功能空间的朝向。 1.0.32 建筑次朝向 是指有部分主要功能空间的朝向。 1.0.33 建筑山墙 是指以实墙为主，非主要功能空间的朝向。
1.0.34 透水地面 自然裸露地、公共绿地、绿化地面和面积大于等于40%的镂空铺地（如植草砖）；透水地面面积比是指透水地面面积占室外地面总面积的比例。
1.0.35 透水地坪 采用特定材料和工艺制作的透水混凝土路面，拥有15%～25%的孔隙，能使雨水迅速渗入地表，有效补充地下水，缓解城市热岛效应，保护城市自然水体。
1.0.36 建筑±0.000 与建筑主出入口开向的市政道路相邻，并且与该市政道路高差在1.5米以内，可直通室外的建筑楼层面，定为该建筑的建筑±0.000。建筑±0.000为规划界定建筑的地上和地下部分定义，与建筑设计、消防设计等的界定的定义不同。
1.0.37 坡地地下室 周边至少有50%顶板周长低于其嵌入的自然坡地（含因市政规划形成的现状坡地），未嵌入自然坡地部分的房间地平面与室外相邻道路（市政道路优先）地面高差在1.5米以内并可直通室外的地下室。地下室轮廓向外15米范围地面坡降＞8%的部位不计为嵌入自然坡地。 1.0.38 商业综合体 城市中以≥3万平米的商业为主体，同时将办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合建筑。
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
附录2 计算规则
2.1 建筑面积计算
2.1.1 本规定的建筑面积计算依据为《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T 50353-2013，以及相关
的国家规范性文件和部门规章。
2.1.2 住宅（低层独立或联体住宅、顶层跃层住宅部分、公共门厅等除外）建筑的层高≥4.4米的
部分（含阳台），按两层计建筑面积；层高≥6.6米的部分，按三层计建筑面积，依此层高每增加2.2米，增计一层建筑面积。
2.1.3 当办公建筑（门厅除外）空间层高≥5.1米时，不论层内是否有夹层，容积率指标均按该层
建筑面积的2倍计算（若层高≥7.6米则按3倍计算），依次层高每增加2.5米，增计一层计容建筑面积。本条计算规则不包含主体结构以外的阳台。
2.1.4 独立的沿街商铺层高≥5.1米时，不论层内是否有夹层，容积率指标均按该层建筑面积的2
倍计算（若层高≥7.6米则按3倍计算），依次层高每增加2.5米，增计一层计容建筑面积。
2.1.5 大型商业综合体的沿规划道路商铺层高≥5.4米时，不论层内是否有夹层，容积率指标均按
该层建筑面积的2倍计算（若层高≥7.9米则按3倍计算），依次层高每增加2.5米，增计一层计容建筑面积。
2.1.6 工业厂房建筑（包括厂房和仓库）层高≥8米时，容积率指标均按该标准层建筑面积的2倍
计算。当厂房建筑层高层高≥8米时，依次层高每增加4米，增计一层计容建筑面积。施工工艺比较复杂、对层高有特殊要求的工业厂房则视具体项目情况确定。
2.1.7 坡地地下室未嵌入自然坡地（含因市政规划形成的现状坡地）的顶板轮廓向内延伸15米范
围内的室内空间的建筑面积为计容面积，其余地下室面积不计容积率。
2.2 绿地面积计算
2.2.1 商住建筑等混合功能建设项目，以其建筑面积占总建筑面积比例最大部分的使用性质确定其应
适用的绿地率标准。
2.2.2 绿地中建有园林设施（含宽度小于1.8m的游步道、景观亭廊、花架、假山石、雕塑、铺装场地）
的，园林设施占地面积占该块绿地面积的比例＜25%的，园林设施占地面积全部计算为绿地面积；≥25％的，园林设施占地面积全部不计入绿地面积。
2.2.3 建设用地内的园林景观水面和敞开的功能水面（包含旱喷泉），位于实地上的园林景观水面
和敞开的功能水面全部计入绿地面积；位于地下室顶部的，按其面积的70%计入绿化面积；位于屋顶上的，按其面积的50%计入绿化面积。 教育用地内的运动场按照以下方法进行计算：
1 全硬地运动场地不计入绿地面积，例如篮球场、排球场、网球场（含红土场）、跑道（含塑
胶、煤渣）等。
2 植草运动场中，自然草皮覆盖的运动场地按100%计入绿地面积，人造草皮覆盖的运动场地
不计入绿地面积。位于地下室顶板之上或种植屋顶之上的植草运动场，还需按2.2.11条款
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
的规定进行折算。
2.2.4 道路绿地面积按照以下方法进行计算：
1 行道树绿化带（乔木间距不大于8米且胸径不小于7厘米）宽度按1.5米计算，长度为每段
绿化带起止端树干的连线距离；
2 对连续种植乔木的分车带及乔木下带状配置的绿化带，宽度大于1.5米的按其实际宽度和长度计
算绿地面积；不大于1.5米的按其实际长度、宽度按1.5米计算绿地面积。
2.2.5 硬地上种植的单排阔叶乔木（乔木数量不少于3株），参照行道树绿化带绿化面积计算办法
计算绿地面积。
2.2.6 零散栽植乔木的休闲活动场地，按单株乔木的种植池面积计算绿地面积,种植池面积不大于
1.5米×1.5米的，按1.5米×1.5米计算,种植池面积大于1.5米×1.5米的，按实际面积计算绿地面积。
成片（两行两列以上）栽植乔木（胸径不小于7厘米）的休闲活动场地，株行距不大于7 米
的，乔木树干围合区域计入绿地面积。株行距大于7 米的，按零散栽植的乔木绿地面积计算办法计算绿地面积。
2.2.7 成片（两行两列以上）栽植阔叶乔木（胸径不小于7厘米，棕榈科除外）的地面停车场，在
满足植物覆土要求的前提下，株行距不大于7米的，种植乔木的地块可全部计算为绿地面积；株行距大于7米的，按零散栽植乔木的绿地面积计算办法计算绿地面积；单纯以嵌草砖、植草格进行绿化的地面停车场，按嵌草砖、植草格铺装面积的1/4计入绿地面积。
成片（两行两列以上）栽植乔木（胸径不小于7厘米）、株行距不大于7米的休闲活动场地，
休闲活动场地的面积占该项目绿化总面积25%以内的，乔木树干围合区域计入绿地面积。
2.2.8 架空层绿化、阳台绿化和室内绿化不计入绿地面积。
2.2.9 商业建筑出入口、沿街商铺及其骑楼外边缘到室外道路或广场之间的人行通道范围内布置的
绿地，均不计入绿地面积。
2.2.10 占用其他配套设施（如道路、消防通道、停车场）用地建成的绿地，无法提供合法的总体
规划变更手续的，不计入绿地面积。
2.2.11 地下建筑室外顶板覆土种植绿地及屋顶覆土种植绿地可根据种植覆土深度按不同系数折算
后计入绿地面积。折算系数如下：
种植覆土深度D（厘米）
D≥150 60≤D＜150 30≤D＜60 D＜30
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地下建筑室外顶板折算系数
0.9 0.7 0.5 0
屋顶折算系数
0.5 0.3 0.2 0
南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
2.2.12 绿地面积计算应符合下表要求：
总绿地面积（㎡） 绿地类型 地面绿地
（含符合条件的园林设施）
生态停车场绿地
其中
地下建筑室外顶板 覆土种植绿地
屋顶覆土种植绿地
折算后面积（㎡）
面积（㎡）折算系数
1 1 0.25 0.9 0.7 0.5 0.5 0.3 0.2
2.3 建筑基底（占地）面积计算
2.3.1 建筑首层（与室外地面相接的）有围护结构的部分按围护结构外围水平面积计算，
包括地下建筑有盖室外出入口，建筑有顶盖室外楼梯。
2.3.2 建筑首层架空的部分按其结构柱外边线或结构柱外边线与外墙结构外边线围合的范围水平
面积计算，包括骑楼人行通 道，有顶盖和柱的走廊、檐廊，过街楼通道。
2.3.3 建筑首层有柱雨篷进深（结构柱的外边线至外墙结构外边线的间距）＞2.10米的，有顶盖无围
护结构的车棚、货棚、站台、加油站、收费站等，按结构顶板的水平投影面积的1/2计算。
2.3.4 室外地面土侧面包覆的地下建筑室外部分顶棚顶面，如机动车可通过室外地面到达的，则该
地下建筑室外部分顶棚顶面的面积不计为建筑占地面积。
2.3.5 室外地面土侧面包覆的地下建筑室外部分顶棚顶面，如机动车不能通过室外地面到达的，则
该地下建筑室外部分顶棚顶面的面积应计为建筑占地面积。
2.3.6 建筑的首层地面阳台按全面积计算。当阳台的板底与地面净空＜2.10米，基底面积按全面
积计算，当阳台的板底与地面净空≥2.10米，基底面积的计算按2.3.3条。
2.4 建筑基地面积计算
建筑基地面积等于道路红线围合或用地红线与道路红线围合区域内的面积。
2.5 建筑密度计算
建筑首层架空的部分包括骑楼人行通道，有顶盖和柱的走廊、檐廊，过街楼通道等 应计算建筑密度；
2.6 建筑间距的计算
2.6.1 建筑间距按建筑间外墙或外墙凸出物外边缘间的水平最近距离计算，凸出物包括凸（飘）窗、
阳台等建筑附属构配件。
2.6.2 建筑防火间距应按相邻建筑物外墙相对开口（门窗）的最近距离计算；当外墙有凸出的燃烧
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
构件（如木结构阳台或木结构装饰构件）时，应从其凸出部分外缘算起；建筑物之间相对外墙无开口或开口采取的建筑防火措施符合规范规定的，可不计防火间距。
2.7 建筑高度计算
2.7.1 平屋顶应按建筑物室外地面至其檐口顶（挑檐屋面）或女儿墙顶（女儿墙屋面）的高度计算，
见附图三（仅作为计算间距时使用）。
2.7.2 坡屋顶部分不小于屋顶1/4的坡屋顶，屋面与水平面夹角＜45°的，应按建筑物室外地面至
屋檐的高度计算；坡屋顶部分不小于屋顶1/4的坡屋顶，屋面与水平面夹角≥45°的，应按建筑物室外地面至屋脊的高度计算，见附图三（仅作为计算间距时使用）。
2.7.3 坡屋顶部分小于屋顶1/4的，建筑高度按建筑物室外地面至平屋面女儿墙顶的高度计算（仅
作为计算间距时使用）。
2.7.4 在控制区外下列突出物不计入建筑高度内：
1 局部突出屋面楼梯间、电梯机房、水箱间等辅助用房占屋顶平面面积不超过1/4者； 2 突出屋面的通风道、烟囱、装饰构件、花架、通信设施等; 3 空调冷却塔等设备。
2.7.5 下列控制区内的建筑高度，应按建筑室外地面至其建筑物和构筑物最高点的高度计算：
1 在机场、电台、电信、微波通信、气象台、卫星地面站、军事要塞工程等周围的建筑； 2 在国家或地方公布的各级历史文化名城、历史文化保护区、文物保护单位和风景名胜区的
各项建设建筑。
2.8 建筑层数的计算
2.8.1 住宅（低层独立或联体住宅、顶层跃层住宅部分除外）建筑的层高大于等于4.4米的部分，
按两层计算层数；层高大于等于6.6米的部分，按三层计算层数，依此层高每增2.2米，层数增计一层。
2.8.2 符合本规定的阁楼不计层。不符合本规定的阁楼按屋檐和屋脊的平均高度除以3米进行折算
计层，余数不足1.5米的不计层数，≥1.5米的，多出部分按1层计算。
2.9 停车位
2.9.1 居住建筑（含商住建筑居住部分）的机动车停车仅按小型车计算车位。非居住建筑的机动车类型和换算系数如下：
车辆类型
车辆换算系数
小型汽车 1 轻型汽车 1.2 中型汽车 2 大货车 2.5 大客车
3
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
2.9.2 垂直后退停车时机动车停车位的净尺寸和通道最小宽度： 车辆类型
停车位尺寸
长（m）
宽（m）
高（m）
通道最小宽度
（m）
小型汽车 5.3 2.4 2.2 5.5 轻型汽车 7.7 2.9 2.8 8 中型汽车 9.4 3.5 3.4 9 大货车 10.4 3.5 大客车 12.4 3.5 4.2 4.2 10 11
2.9.3 平行式停车时机动车停车位的净尺寸和通道最小宽度： 车辆类型
停车位尺寸
长（m）
宽（m）
高（m）
通道最小宽度
（m）
小型汽车 6.0 2.4 2.2 3.8 轻型汽车 8.2 3.0 2.8 4.1 中型汽车 11.4 3.5 3.4 4.5 大货车 12.4 3.5 4.2 5.0 大客车 14.4 3.5 4.2 5.0
2.9.4 非机动车停车位尺寸：长×宽 2.0米×0.6米，过道宽度：2米，停车位换算指标2m2/车。
图2.9.2小型车示例 图2.9.3小型车示例 图2.9.4非机动车示例
2.10 视距三角形计算
计算视距三角形时，应按右图示规定计算。 LA—道路A中心线到道路B停车视距的长度 LB—道路B中心线到道路A停车视距的长度 SA—视距三角形道路A边长度，取值详见表3.3.44 SB—视距三角形道路B边长度，取值详见表3.3.4 LA=SA＋3.5×道路A机动车道数 LB=SB-1.75(米)
图 2.10
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
附录3 规划管理数据规范与要求
3.1 基础地形底图数据
3.1.1 数据文件格式
图形数据采用AutoCAD R14或AutoCAD2000的DWG格式。 3.1.2 坐标基准
1 平面坐标系采用“1980西安坐标系”。地图投影与分带采用“高斯-克吕格投影，按 3º”。 2 高程基准采用“1985国家高程基准”。
3 电子地形图数据以米为单位，横向坐标保留七位整数，纵向坐标保留六位整数，取三位小数。 3.2 三维模型数据
重要道路、桥梁、重大公共设施、标志性建筑、建筑面积大于5万km的建筑等重大建设项目，要求提供三维模型数据、总平面图、立面图、各角度效果图。 3.2.1 数据文件格式
1 三维模型数据采用3DS MAX（3DX\\MAX）或AutoCAD\\DXF文件格式。 2 总平图及立面图采用AutoCAD R14或AutoCAD2000的DWG格式。
3 效果图采用TIF、JPG、GIF、PNG、PSD等通用图像文件格式（分辨率不小于1024×768）。 3.2.2 型数据要求
1 模型的制作一律以“米”为单位。
2 模型的位置要与建筑的实际地理位置保持一致。
3 模型中建筑物的模型要求真实反映建模物体的外观结构。 4 建筑要能准确的反应高度信息。
5 贴图与模型须一起提供，贴图材料要求与建筑外观保持一致。 3.3 建筑单体、总平图及控规图数据
设计单位必须使用指标核算系统设计端软件对建筑单体、总平及控规进行规划方案设计。（该软件由规划管理部门免费发放） 3.3.1 数据文件格式
1 图形数据采用AUTOCAD 14或AUTOCAD 2000版本的DWG格式。 2 图像文件采用TIF、JPG、GIF、PNG等通用文件格式。
3 文本数据采用Microsoft Word的DOC格式或Adobe的PDF格式。 3.3.2 图形数据规范
1 图形文件的坐标系与南宁市规划局使用的坐标系统一致，不得旋转或者平移。 2 规划总平图及控规图以米为单位，建筑单体以毫米为单位绘图。
3 所有图形对象置于“模型空间”，汉字一律采用“宋体”，标识文字高度遵循建筑设计的基本规范，尺寸类标注必须采用AutoCAD的Dim样式，不得进行炸开处理。
4 各类要素图层严格按照规划局设定的要求执行，标准图层上不允许存在不合理的非指标计算对象存在。
5 区域型指标计算对象以封闭的PL线表示，有中空的回形区域空间用多个PL线的组合表示。
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2
南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
坡屋顶采用3Dsolid建模，其对应的计全面积、计一半面积区域依属性设置由程序确定，不再另加PL线表示。
6 一张电子图对应一栋单体的分层平面图及户型平面图。带单体报建时各单体图与所对应的总平面指标计算图应置于同一文件目录下。 3.4 电子报建数据
建设单位对建设项目进行报建时，必须使用电子报批系统录入端提交报批资料。（录入端软件由规划管理部门免费发放）
3.4.1 提交的资料应符合以下条件：
1 报批资料要求全部集中在一个数据包文件中。（相关资料均要求提供扫描件） 2 申请表必须按照相关规范填写并加盖公章。
3 申请表内容必须与数据包文件内容相一致，报建时一并提交到规划管理部门。 3.4.2 提交的数据文件格式及图形数据规范应符合本章第三节的有关规定。
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
附录4 本规定用词说明
4.1 为便于在执行本规范条文时区别对待，对要求严格程度不同的用词说明如下：
1.表示很严格，非这样不可的： 正面词采用“必须”； 反面词采用“严禁”。
2.表示严格，在正常情况下均应这样做的： 正面词采用“应”；
反面词采用“不应”或“不得”。
3.表示允许稍有选择，在条件许可时首先应这样做的： 正面词采用“宜”或“可”； 反面词采用“不宜”。
4.2 条文中指定应按其它有关标准、规范执行时，写法为“应符合……的规定”或“应按……的有关规定执行”。
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
附图
附图一 新城区、旧城区、旧城中心区划分范围图
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版） 附图
附图二 私房建设控制范围图
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南宁市城市规划管理技术规定（2014年版）
附图三 建筑高度计算图（仅作为计算间距时使用）
备注： 该图为附录2计算规则中建筑高度计算的图示说明。
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