乌鲁木齐市房地产业发展的现状、问题及对策

乌鲁木齐市房地产业发展的现状、问题及对策

<决策咨询通讯)2011年?第3期

乌鲁木齐市房地产业发展的现状,问题及对策

庄坚刘维忠

摘要:乌鲁木齐市房地产业在政府政策和市场需求的共同催动下,得到了迅速发展.在经过了萌发,兴起和高速

发展后,目前进入了结构调整,平衡发展的阶段,一个门类齐全,基本配套,关联度高,拉动力强的产业势态已初步

形成.多年来,乌鲁木齐市房地产业对促进社会经济发展,提升城市现代化形象和改善市民居住条件做出了显着

贡献.\"十五\"期间,仅房地产开发就向财政上交各类税费25亿多元,土地出让金近2O亿元,为城市建设积累了大

量资金.随着乌鲁木齐市城市骨架的拉大,经济总量迅速增大,就业率和收入水平也不断提高,加上政府为发展经

济制定了经济结构转型的相关政策,带动了房地产投资和消费,而经济结构的转型又必然推动房地产需求的多元

化,促进房地产业的发展.当前,乌鲁木齐市房地产业的发展已成为加快城市发展,增强城市竞争力,构建和谐宜

居城市的关键问题之一,希望通过对影响房地产业发展的各种因素进行研究分析,找出制约房地产业发展的症结

所在,通过政府和市场的共同努力,推动房地产业健康有序发展.

关键词:房地产业发展;城市化;经济繁荣;社会稳定;投资和消费

乌鲁木齐是新疆维吾尔自治区首府,近年来,

随着经济和社会各项事业的发展,城市规模不断扩

大,人口迅速增加,乌鲁木齐市房地产业面临着一

些新情况,新问题.如:房地产市场经营秩序不规

范,住房价格涨幅过大,住房保障制度不够健全等,

这些问题都是当前建设城市,管理城市,经营城市

中迫切需要解决的.从发改部门抽样调查数据和

房产管理部门权属登记数据可以看出,短期内乌鲁

木齐市商品房价格涨幅较快,房价环比上涨幅度已

高于全国平均水平,成为社会各界关注的热点问

题.与国内众多城市一样,乌鲁木齐市房价的涨幅

固然有国家西部大开发政策和优势资源转化战略

实施,以及边境贸易大幅增长,新疆经济迅猛发展,

这一经济原动力,也有土地供应政策调整和建设刚

性成本上升等原因,同时也暴露出乌鲁木齐市房地

产业自身发展的一些问题.因此,有必要找出影响

乌鲁木齐市房地产业发展的因素,认真加以分析和

研究,并针对存在的问题制定出科学合理,切实可

行的措施,进一步规范房地产市场秩序,落实住房

保障目标,健全和完善住房保障体系,对于引导乌

鲁木齐市房地产业健康有序发展,维护房地产市场

繁荣稳定和构建和谐社会具有重要意义.

一

,乌鲁木齐市房地产业发展现状及存在的问

题

(一)房地产业的发展现状

乌鲁木齐市房地产业的发展经历了起步,高速

增长,快速收缩,恢复性增长四个时期.

起步阶段一从1992年到1998年.1992年,乌

鲁木齐市第一家具有企业性质的房地产公司正式

成立,截止1998年底,乌鲁木齐市的房地产企业增

加到150多家,员工发展到4000多人.这段时期,

由于企业处于起步阶段,新增投资较少,所以每年

新开工面积和竣工面积大致持平,基本上没有囤积

的土地.

高速增长阶段一从1999年到2001年.乌鲁

木齐市房地产业发展在1999年进入了高速增长阶

段.到2001年,房地产投资总额占固定资产投资

的47%,住宅施工面积和竣工面积分别达到计划的

87%,79.3%.仅1999年一年,乌鲁木齐市房地产

业就实现15亿元营业收入,并连续三年以每年

45%以上的高速度增长.这一时期,相关的买房,

租房政策进一步改善,个人购房,租房行为开始逐

作者简介:庄坚(1977一),男,汉族,山东人,乌鲁木齐市人民政府办公厅秘书三处副主任科员,秘书.刘维忠(1961一),男,

汉族,湖南人,新疆农业大学经济与贸易学院教授.共同研究方向:农村区域发展与政策.

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步增多,个人住宅销售额从1999年的8.7亿元快

速增长到2001年的36.7亿元,房地产业取得了长

足发展,实现了房地产业的高速增长,这也是当时

国内房地产业迅速发展的一个缩影.这个阶段出

现的突出问题是:许多开发商钻了国家政策的空

子,囤积了大量的土地,闲置起来等待地价的上扬,

以实现高额利润,这一个阶段主要是对土地的疯狂

追求,开发商为下一步发展储备了条件,同时也给

房地产业发展留下了隐患,房地产业开始出现泡

沫.

快速收缩阶段一从2002年到2005年.乌鲁

木齐市房地产业在这三年的发展过程中放缓了速

度,比起上一个阶段的发展慢了很多,各方面统计

数据都有明显下降.2002年房地产开发投资额为

47.6亿元,比2001年减少16.43%,新开发面积为

230.54万平方米,比2001年减少57.1%,处于\"十

五\"期间房地产业发展的最低点.这个阶段最为明

显的特征是:新开工的商品房面积虽然有所减少,

但是完工的面积却不减反增,其主要原因是上一个

发展阶段,很多的房地产开发商囤积了大量土地等

待升值,从2002年起开发商们开展在原有的囤积

土地上建设,这是中国房地产市场发展不成熟的一

个表现,使得许多开发商有机可乘,囤积居奇,不用

费力就可以得到巨大利润.

恢复增长阶段一从2006年开始至今,由于市

场竞争的加强和国家宏观调控力度的加大,这段时

间房地产业的发展逐步走上了正规的发展道路,

2006年房地产业发展}昆乱的局面得到了控制和改

观.首先,乌鲁木齐市房地产业从起步阶段到快速

增长阶段违背了市场经济发展的规律,自然会受到

市场经济的制约和惩罚,随着市场经济体制的逐步

健全和完善,市场经济的调控作用逐渐得到发挥,

对房地产业影响日益加大,逐步挤出了房地产市场

发展的泡沫.其次,政府宏观调控作用不断加大,

房地产业的发展给社会发展带来一系列问题,特别

是分配领域的问题和社会公平的问题,如果不解决

好这些问题就会影响社会稳定.随着市场经济基

础性作用和国家宏观调控力度的加强,乌鲁木齐市

房地产业逐步走出低谷,开始进人恢复性增长时

期,这在2009年以后乌鲁木齐市的房地产业发展

中得到了很好的体现.

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(二)房地产业发展中存在的问题及原因分析

回顾2001年至2006年,乌鲁木齐市住宅价格

指数位于全国4O个大中城市中下水平,商品房平

均价格弹性徘徊在1960m左右.从2007年

1一l0月市场供应销售数据分析,乌鲁木齐市无论

是土地供应,施工面积,商品房预售面积均创下历

史新高,另一方面却表现出市场供应不足,需求旺

盛.从市场销售价格数据分析,短期内价格涨幅较

快,房价环比上涨幅度已高于全国平均水平.

2007--2008年,在国家发改委等部门发布的全

国70个大中城市房价增幅排名中,乌鲁木齐市房

价增幅连续几个月排名前列.2009年,乌鲁木齐市

商品房1—7地级多层住宅均价每平米5580—2765

元不等,高层住宅均价每平米6750—3021元不等,

平均成交价格与上年同期相比增长了23.31%,远

高于全国70个大中城市平均6.5%的涨幅.其主

要原因是:

1.市场供应主体单一,引发房价上涨

2005年《国务院办公厅关于切实稳定住房价

格的通知》将增加普通商品住房,经济适用住房和

廉租住房供给作为住房供应体系的主体.以经济

适用房为例,2006年乌鲁木齐市房地产业进入恢复

性增长阶段,在经济适用房的供应和价格干预下,

有效稳定了房价,当年商品房价格稳定在2151元/

m的合理水平,经济适用房起到了住宅价格制衡

器的作用.由于前几年乌鲁木齐市经济适用住房

销售体制不完善,导致中低收人家庭未能充分享受

到经济适用住房的政策,这样商品房成为了消费的

主要对象,而广大的中低收入者购买能力又偏低,

这就造成了大量商品房闲置和广大消费者购买力

不足的矛盾.

0.506070809

图1乌鲁木齐市2oo5年一20o9年房屋批准预售面积(平方米)

2.商品房套型供求不平衡,拉动房价上涨

国务院关于稳定住房价格的措施出台后,乌鲁

木齐市严格执行90m以下套型占商品房供应量

70%的规定.从2009年乌鲁木齐市商品房套型销

《决策咨询通讯)2Ol1年?第3期

售登记面积分析,90m以下套型占总销售登记的

45%,90～140m套型占总销售登记的55%,中套

型已成为市场需求主力.另一方面,购置新建单身

公寓等小套型以置业或过渡为目的,二手房市场又

以小套型居多,市场供应充足.新建商品房住宅套

型供应不平衡,导致中套型市场紧缺,价格上涨,同

时拉动整体房价上涨.

图2乌鲁木齐市2008年购房套型分类

图3乌鲁木齐市2009年购房套型分类

3.土地政策的变化在一定程度上催生了房价

的涨幅

2002年7月,中国开始实行\"经营性项目用地

必须采取招标拍卖挂牌出让\"的制度,通过拍卖,挂

牌出让土地,引入市场竞争机制,乌鲁木齐市土地

收益逐年增加.2003--2009年,全市完成土地面积

开发1072.86万平方米,土地开发投资26.O7亿

元,每亩最高拍卖成交价格约为320万元,土地出

让价格的上涨,催生了房价的涨幅.

4.区域性购房集中,激发整体房价上涨

2009年,乌鲁木齐的天山区,沙依巴克区是房

地产销售比较好的两个区,这两个区的销售大概占

了全市销售登记的34%,商品房的销售在这两个地

区要比其他的区好很多,这与其他房价上涨幅度较

高的地区出现的\"居不择屋\"不同,乌鲁木齐市出现

的是\"择邻而居\"的柔性需求.主要是购房者居住

习惯和其它城区生活设施不能满足生活需要,造成

天山区,沙依巴克区商品房价格上涨,同时拉动整

体价格上涨.另外,由于乌鲁木齐市城市规划的调

整,今后不在中心控制区范围进行大面积房地产开

发,使得住房需求对象纷纷集中在中心区进行购

房.

5.物价上涨激发潜在购房需求,拉动价格上扬

近年乌鲁木齐市居住类价格指数逐年上涨,

2009年居住类价格指数环比上涨0.3%,同比上涨

8%.对居住类价格指数中影响较大的是建房及装

修材料类价格指数.建房及装修材料类价格指数

环比上涨0.8%,同比上涨13%.居住类价格指数

增长导致建设成本增加,住宅销售价格随之上扬,

使潜在购房群体提前进入市场购置房产,购房需求

在满足自住的同时,主动需求的增加扩大了乌鲁木

齐市商品房住宅需求量,带动房价上涨.

二,推动乌鲁木齐市房地产业健康持续发展的

对策

(一)编制住房发展中长期规划

在城市总体规划,近期建设规划中确定房地产

用地的布局和比例,优先落实普通商品房,解危解

困房,危旧房改造和城市配套基础设施建设项目,

合理配置市政配套设施,为大规模成片开发创造条

件.在充分分析房地产市场需求的基础上,确定与

经济社会发展,市场需求相适应的房地产开发建设

规模和各类商品房的供应比例,实现房地产市场供

需基本平衡.2005年,乌鲁木齐市编制了近期建设

规划,其中明确提出新建住房的结构比例,根据《国

务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应

结构稳定住房价格意见的通知》精神,结合乌鲁木

齐市实际,在日常审批工作中,应该严格执行自

2oo6年6月1日起所规定的要求:对新审批和新动

工的商品房开发项目,住房面积在90m以下的比

重应达到所开发建设住房面积的70%以上.同时,

积极引导和鼓励项目建设单位主动按要求调整套

型结构,并在调整后及时要求建设单位申请变更规

划等许可内容,采取多种措施,切实防止开发建设

单位不按批准的规划设计条件委托设计;防止明示

或暗示设计单位违反设计规范中住宅层高等有关

规定,规避套型结构要求;防止在建设过程中擅自

变更设计,违反套型结构要求等行为的发生;防止

设计单位接受开发建设单位明示或暗示,不严格按

照国家法律法规,技术标准进行设计或采用不正当

技术手段规避有关规划控制性要求或向建设单位

提供与审查合格的施工图设计文件不符的图纸,擅

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自改变套型建筑面积的行为;防止施工单位不按审

查合格的施工图设计文件进行施工,擅自更改设

计,预留空间,改变套型建筑面积的行为,经各方努

力,到目前为止尚未出现与上述规定不符的批件.

(二)建立房地产市场预测机制,实行套型弹性

供应

国务院关于稳定住房价格的措施出台后,乌鲁

木齐市严格执行90m以下套型占商品房住宅供应

量70%的规定,这为稳定乌鲁木齐市房地产价格起

到了一定作用.近几年,随着乌鲁木齐市房地产市

场套型需求从80m以下套型向90—144m套型转

变,应根据市场需求变化,建立套型弹性供应机制.

在确保全市90m以下套型供应总量的前提下,根

据时期,区域,地段对套型进行宏观调空,在天山

区,沙依巴区集中建设90m以下套型,引导购房者

在\"新开发城区\"购买90m以上套型商品房住宅,

充分发挥区域结构平抑房价,稳定市场的积极作

用.

(三)加强宣传,做好\"三个引导\"

一

是加大\"新开发区城\"基础配套设施建设,引

导消费者购房置业向新市区,水磨沟区,头屯河区,

米东区转移.二是宣传引导购房者克服盲目攀比

心理,树立科学的住房消费观念,量力而行的购买

与经济能力相适应的商品住宅,鼓励引导其购买小

户型商品主宅.三是增加政策透明度,提高媒体信

息发布的准确性,引导房地产业稳定市场心理预

期,促进市场理性发展.

(四)进一步发挥税收,土地等政策的调节作用

一

是依托税务部门实施契税税收管理的同时,

以委托代征方式征收房地产交易环节中的各项税

费,严格执行\"先税后证\"的原则,房地产交易环节

中缴纳完各税方可办理产权证书,从源头上控管,

改变房地产交易市场税收管理薄弱的状况.

二是加强免税,差额征税扣除凭证的管理.税

务部门代征个人住房交易环节税款时,根据个人提

供的房产证,契税完税证明,确定住房购买年限及

是否免税,符合免税条件的将相关资料存档,不符

合规定或提供资料不全的,个人转让住房不减免营

业税.差额征税扣除凭证,由税务机关严格审核,

对不符合差额征税规定或不能提供扣除凭证的,全

额征收营业税,审核后开具证明传送代征单位,确

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定营业税计税依据.

三是加强政策落实和严格税收管理的同时.增

强税务,房产,国土资源等各部门之间的联系,通过

相互之间的信息交流,对税收政策调整后的政策执

行效果进行对比分析,税务部门对营业税政策调整

后对房地产市场的影响进行分析,从税收的角度做

出评估和预测,充分发挥税收调节市场的杠杆作

用.

四是保证中低价位,中小套型普通商品住房

土地供应,加大对闲置土地的处置.加强土地利

用计划的管理,制定合理的土地利用年度计划,进

一

步完善和规范乌鲁木齐市房地产市场土地供

应.按照控制总量,合理布局,节约用地,保护耕

地的原则,制定土地利用年度计划,并着重加强国

有土地使用权招标拍卖挂牌出让的年度计划管

理.出让年度计划本着适度偏紧的原则,充分考

虑土地市场的有效需求,做到定数量,定位置,定

供应顺序,定用地性质,对商业,旅游,娱乐,商品

住宅等经营性用地,有竞争性要求的工业用地,划

拨和出让土地使用权改变用途或转让等六种情形

的供地一律实行招拍挂,增强政府对土地市场的

调控能力.同时,加大土地收购储备力度,提升储

备用地价值,细化土地储备的政策,范围,方式和

收购补偿标准,不断完善土地收购储备用地的资

金运作模式,加大对存量土地和城郊闲置土地的

储备力度,逐步实现存量土地的收购储备.积极

对政府收购储备用地周边及内部的基础设施进行

建设,提高储备用地的价格,尽可能达到熟地出

让,实现土地资源的科学合理,有序开发和可持续

利用.五是采取有效措施,清理闲置土地,盘活存

量土地.自2000年以来,乌鲁木齐市对闲置土地

进行了全面的清查,共清理各类闲置土地130余公

顷,其中清理以划拨方式取得的闲置土地13公顷,

清理以出让方式取得的闲置土地75公顷.要在前

期开展存量土地普查的基础上,摸清土地集约利用

的潜力,对各类低效利用的土地制定盘活方案.对

符合城市规划的闲置土地,责令限期开发建设,对

不符合城市规划又无力开发的闲置土地,区别情

况,统一纳人政府土地储备库,重新确定规划条件,

投放房地产市场.严格控制新增建设用地,对能利

用存量土地的建设项目一律使用存量土地,不断提

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高土地的利用率.

六是在城市总体规划和近期建设规划中确定

房地产用地的布局和比例,优先落实普通商品房,

经济适用住房,为大规模成片开发创造条件.以

2005年为例,乌鲁木齐市中低价位,中小套型商品

房土地供应为78公顷,经济适用住房土地供应为

63.1公顷.

七是在坚持原有的定期向社会公布划拨,招拍

挂供地信息的基础上,进一步健全完善乌鲁木齐市

土地供应信息发布制度,增强土地供应的透明度,

以求全面,及时,准确地引导市场健康发展,确保正

确的舆论导向.

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(上接第35页)和社会服务没有解决好.

结语

政府在\"掌舵\"(安排公共服务)上占有优势,

而在\"划桨\"(生产公共服务)上却不占优势.社会

组织在\"划桨\"(生产公共服务)上占优势,而在\"掌

舵\"(安排公共服务)上却不占有优势.经济组织

在利用市场机制,业务生产专业化,管理专业化上

占优势,而在发现利用社区成员资源,发挥培育居

民社区自治能力上不占优势.非营利性社会组织

在发现利用社区成员资源,发挥培育居民社区自治

能力上占优势,而在利用市场机制,业务生产专业

化,管理专业化上不占优势.

苏州工业园区通过创新社区管理体制,在政

府,社会组织之间合理分权,在盈利性社会组织和

非营利性社会组织之间合理分工,促进了政府,市

场与社会组织的合作.体制创新使园区政府从具

体利益漩涡中解脱出来,更好的维护了公共利益和

社会公正,解决政府包办服务的体制性问题;使市

场经济组织快速健康发展,解决了市场和社区成员

参与社区治理积极性不高,社区服务欠缺和专业化

不足的问题;使社会自治性就好的整合社会资源,

提高居民满意度,推动和培育居民的公民意识.如

此,苏州工业园区发挥政府组织,社会组织的比较

优势,充分整合一切资源,推动了社区和谐,园区和

谐和园区各项事业的科学发展.最后,必须指出,

园区开发建设16年来,在社区管理理念和体制上

虽然进行了大胆的创新,总结出了一些经验,但也

面临着一些新的挑战.特别是随着社区规模的明

显扩大,外来人口的迅速增加,利益格局的不断调

整,居民需求的日益变化,社区管理体制机制仍然

需要继续创新.下一步,园区仍然必须坚持国家,

市场和社会合作互动,协同共进的理念,朝着\"现代

化社区,国际化生活\"的愿景加快推进中新合作区

社区发展,围绕\"统筹城乡发展,消除二元结构,推进

农村城市化,完成农民市民化\"的目标做好小城镇社

区工作,力争为国家的社区建设作出新的贡献.

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