房地产投资与投资风险(四) (总分100,考试时间90分钟)
一、单项选择题
1. 新建重点中学周边的房价迅速上涨，表明房地产投资具有______的特性。A.易产生资本价值风险 B.易受政策影响 C.存在效益外溢和转移 D.适于长期投资
2. 张某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期为三年，张某面临较大的风险是______风险。A.政策 B.通货膨胀 C.利率 D.或然损失
3. 整个投资市场的平均收益率为20%，国债的收益率为10%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性风险系数为0.4，写字楼市场相对于房地产投资市场的系统性风险系数为0.9，写字楼市场的预期收益率为______。A.13.6% B.14.0% C.19.0% D.23.6%
4. 收益性房地产经济寿命的起始点，是地上建筑物______之日。A.开始施工 B.竣工 C.登记 D.开始营业
5. 下列房地产投资风险中，直接导致投资的实际收益率降低的系统风险是______。A.时间风险 B.比较风险 C.持有期风险 D.通货膨胀风险
6. 以开发居住物业见长的房地产开发企业，在其经营策略中投资一定比例的商业物业，这是通过投资项目的______组合来提高收益、降低风险。A.地理区域 B.时间分布 C.物业类型 D.收益形式
7. 房地产投资适合作为一种长期投资。关于其原因分析，错误的是______。A.土地不会毁损 B.地上建筑物有耐久性 C.变现性差 D.土地使用权年限较长
8. 房地产开发投资形成的供给是房地产市场上的______。A.增量供给 B.存量供给 C.潜在供给 D.总量供给
9. 一般来说，与长期投资相比，短期投资______。A.风险较大 B.收益率较高 C.流动性较好 D.投资回收期较长
10. 同区域、同类型、同档次的不同房地产的市场价值不同，主要是因为房地产市场具有______。A.保值性 B.增值性 C.异质性 D.弱流动性
11. 下列房地产投资方式中，属于直接投资形式的是______。A.购买房地产股票 B.购买商
铺 C.购买房地产债券 D.购买住房抵押支持证券
12. 关于投资组合理论的说法，正确的是______。A.投资者应选择毫无风险的投资组合 B.投资者应选择投资项目间有一个正协方差的投资组合 C.投资者可以将系统风险因素减少甚至完全抵消 D.投资者可以将个别风险因素减少甚至完全抵消
13. 对于收益性房地产来说，从建筑物竣工之日算起，在正常市场和正常运营状态下，净收益大于零的持续时间称为______。A.设计寿命 B.经济寿命 C.法定寿命 D.自然寿命
14. 地铁站的建成使用周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有______的特性。A.变现性差 B.易受政策影响 C.依赖专业管理 D.效益外溢和转移
15. 甲乙物业2008年10月的价值均为1100万元。预计2009年10月甲物业的价值为1200万元和1000万元的可能性均为50%，乙物业的价值为1300万元和900万元的可能性也均为50%。甲、乙物业投资风险比较的结果是______。A.甲物业投资风险大 B.乙物业投资风险大 C.甲、乙物业的投资风险相同 D.难以判断甲、乙物业的投资风险大小
16. 如果整个投资市场的平均收益率为15%，国债收益率为9%，房地产投资市场相对于整个投资市场的系统性市场风险系数为0.23，则按资本资产定价模型计算出的房地产投资折现率是______。A.10.38% B.11.07% C.12.45% D.13.62%
17. 土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资非常适合作为一种______。A.长期投资 B.短期投资 C.风险投资 D.金融投资
18. 下列物业中，属于特殊物业的是______。A.在建工程 B.车站 C.购物中心 D.科技产业园区
19. 下列投资行为中，属于房地产间接投资的是______。A.购买房地产公司股票 B.购买土地使用权 C.购买新建商品住房 D.购买存量商品住房
20. 下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是______。A.变现风险 B.时间风险 C.或然损失风险 D.通货膨胀风险
21. 投资组合理论认为，把适当的投资项目组合起来，可以______。A.提高投资收益 B.降低系统风险 C.降低个别风险 D.使投资毫无风险
22. 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或______时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。A.出售 B.抵押 C.转让 D.经营
23. 买卖双方要经过多次搜寻或长时间议价才能完成房地产交易，这个过程反映了房地产的______。A.不可移动性 B.适应性 C.弱流动性 D.相互影响性
24. 房地产投资信托基金的投资收益主要来源于其拥有物业的______。A.销售收入 B.转让收入 C.租金收入 D.利息收入
25. 下列风险中属于系统风险的是______。A.比较风险 B.市场供求风险 C.未来运营费用风险 D.持有期风险
26. 投资者对房地产内部使用功能的变动(例如在公寓内设置自助洗衣房提供洗衣服务等)，体现了投资者对房地产投资______的重视。A.变现性差 B.需要适时的更新改造投资 C.易受政策影响性 D.专业管理依赖性
27. 下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表达中，不正确的是______。A.有专业投资管理者负责经营管理 B.收入现金流的主要部分配给了股东 C.分为权益型和抵押型两种形式 D.投资流动性好
28. 不考虑其他因素变化，利率升高，则房地产价值______。A.下降 B.上升 C.不变 D.不能确定
29. 假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期收益率为______。A.4.42% B.8.11% C.8.13% D.9.54%
二、多项选择题
30. 按物业用途不同划分的房地产投资类型包括______。A.居住物业投资 B.商用物业投资 C.土地开发投资 D.房地产经营投资 E.酒店投资
31. 关于商业物业投资的说法，正确的有______。A.商业物业分割产权销售越来越成为一种趋势 B.商业物业交易常在机构投资者之间进行 C.区位选择对商业物业投资有着特殊的重要性 D.商业物业不适合长期投资 E.商业物业投资收益全部来自出租收益
32. 王某花50万元购买了某宗物业，预期目标收益率为10%，但该投资第1年末出现了风险损失，该物业第1年的实际收益可能为______万元。A.2 B.3 C.4 D.5 E.6
33. 关于房地产市场周期循环的说法，正确的有______。A.房地产市场信息不充分是房地产市场周期循环存在的主要原因之一 B.传统房地产周期理论认为，房地产市场的发展呈现一种自我修正的周期性 C.合理空置率可作为房地产市场自然周期中的平衡点 D.在房地产市场自然周期的第二阶段，市场空置率高于合理空置率 E.房地产市场租金的下滑始于房地产市场自然周期的第三阶段
34. 下列房地产投资形式中，属于按经济活动类型划分的有______。A.居住物业开发投资 B.商业物业投资 C.土地开发投资 D.房地产开发投资 E.房地产经营投资
35. 相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有______。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产 B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C.置业投资对象可以是市场上存量房地产 D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者
36. 下列风险中，属于房地产投资系统风险的有______。A.市场供求风险 B.变现风险 C.利率风险 D.时间风险 E.资本价值风险
37. 下列关于商业物业的表述中，正确的有______。A.能为投资者带来经常性的收入现金流 B.分割产权销售已经成为最受欢迎的经营模式 C.适合于长期投资 D.经常在机构投资者之间进行交易 E.位置对其有着特殊的重要性
38. 在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的有______。A.买地—建房—卖房 B.买房—经营 C.买房—出租—转售 D.买房—出租 E.买地—开发—转让
39. 提高贷款利率对房地产市场的影响主要有______。A.导致房地产实际价值下降 B.导致房地产实际价值上升 C.加大投资者债务负担 D.抑制房地产市场需求 E.增加房地产市场需求
三、判断题
40. 从房地产投资的角度来说，风险是指过去获得的实际收益与预期收益的差异程度。 A. 正确 B. 错误
41. 在资本资产定价模型中，βj提综合考虑了资产j的系统风险和个别风险后得出的风险系数。
A. 正确 B. 错误
42. 商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。 A. 正确 B. 错误
43. 商业物业的租金水平取决于其所处的地段，与投资者管理商业物业的能力无关。 A. 正确 B. 错误
44. 投资组合理论认为，对于相同的宏观经济环境变化，不同投资项目的收益会有不同的反应。
A. 正确 B. 错误
45. 具有相同市场价值的房地产，其投资价值因人而异。 A. 正确 B. 错误
46. 房地产投资信托基金股票的收益通常高于一般股票的收益，因此往往成为大型机构投资者直接投资房地产的重要工具。 A. 正确 B. 错误
47. 房地产开发投资通常属于长期投资，它形成了房地产市场的增量供给。 A. 正确 B. 错误
48. 房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。 A. 正确 B. 错误
49. 某投资项目的预期收益率与市场平均收益率的变化幅度相同，则该项目的系统性市场风险系数为1。
A. 正确 B. 错误
50. 对房地产置业投资者而言，所投资房地产的适应性的强弱往往与投资风险呈负相关关系。
A. 正确 B. 错误
51. 系统风险是指个别投资风险中可以在投资组合内部被分散和抵消的那部分风险。 A. 正确 B. 错误
52. 房地产投资不能有效抵消预期通货膨胀的影响。 A. 正确 B. 错误
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