期末考试A卷
课程：房地产经济学 姓名：
一、选择（选项中只有一个是最符合题意的，多选不得分。每题2分，共20分）
1、在某地区的房地产市场上，国家强制规定的租金水平高于均衡租金水平，在这种情况下，市场上会出现____________。 （1）供不应求 （2）供过于求 （3）供求均衡 （4）不确定
2、通过采用折现现金流法对房地产开发项目进行财务分析，就可以弥补___________与实际情况不符的缺点。
（1）成本投入的数量 （2）成本投入的数量和时间 （3）支出与收入的数量和时间 （4）销售收入的数量
3、当银行贷款利率为15％，房地产投资的期望利润率为20％，则财务杠杆率为_________。
（1）20％ （2）15％ （3）10％ （4）5％ 4、房地产需求的特殊性主要表现在___________。 （1）房与地需求的统一性 （2）收益主导性 （3）位置 （4）投资和消费的双重性
5、工业区位理论的主要观点是，通过对运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品___________最低的点作为工业企业的理想区位。
（1）工资 （2）生产成本（3）利润 （4）地租 6、劳动成本对工业区位选择的影响表现在___________。 （1）劳动成本指数大，偏向于劳动成本较高地点
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年级： 学号：
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（2）劳动成本指数大，偏向于劳动成本较低地点 （3）劳动成本指数小，偏向于劳动成本较高地点 （4）没有影响
7、在土地收益不变时，土地价格同利率的关系是___________。 （1）利率下降，土地价格提高 （2）利率上升，土地价格提高 （3）利率下降，土地价格降低 （4）没有关系
8、用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取___________成本作为评估依据。
（1）该宗房地产的实际 （2）类似房地产的客观 （3）类似房地产的最高 （4）类似房地产的最低
9、除价格外，对房地产市场的供求数量同时都产生影响的因素是：___________。
（1）收入水平的变化 （2）对未来的预期 （3）可替代商品价格的变化 （4）房地产开发成本
10、假定某项房地产投资项目预期投资报酬率为8％，一般社会报酬率为5％，那么该经济社会的风险补偿率为____________。 （1）8％ （2）5％ （3）3％ （4）13％
二、判断（判断正误，你认为错误的请说明理由。每小题3分，本题共15分）
1、由于房地产的空间固定性特征，造成房产市场存在供给和需求的高度层次性和差别性。（ ）
2、房地产投资中面临的财务性风险是指由于房地产投资经营上的失误（或其可能性），造成的实际经营结果偏离期望值的可能性。（ ）
3、一般而言，房地产中介服务市场的业务范围主要包括投资咨询和
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经纪代理两个方面。（ ）
4、可保风险是可以通过投保转移给保险公司的风险类型。这时，对于房地产企业来说，风险就不存在了。（ ）
5、就单一的房地产开发项目而言，收入和支出会出现较大的波动。通过多项目组合或分期开发，可以较好地解决这一问题。（ ）
三、填空（每空1分，本题共20分）
1. 房地产经济学是研究房地产经济运动______及其______的科学。 2. 房地产业是指从事房地产开发、建设、经营，以及维修、管理和装
饰等经济活动的行业，是具有_________和_________两种职能的独立产业部门。
3. 按经营范围的广度来看，房地产企业可以划分为_________、房地产专
营企业和_________。
4. 房地产开发过程中的市场分析阶段主要包括对需求、供给、_________
和_________的分析。
5. 住宅在城市经济生活中，具有重要的社会经济功能，主要包括生活
资料功能、发展资料功能、_________功能和_________功能。 6. 区位是指特定地块的_________及其与_________的相互关系。 7. 按市场的发育程度划分，可以分为_________市场、_________市场和高
级市场。
8. 土地所有权是指土地所有者在法律规定的范围内，对土地享有占有、
_________、_________和处分等的全面的支配权利。
9. 在房地产需求类型中，_________需求是用来满足商业、工业等的需求
的一种类型。而_________需求则是指用于满足人们居住需要的一种类型。
10. 当房地产需求价格弹性小于1时，表明_________变动对_________变动
的影响程度较小。
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四、简答（每小题5分，本题共25分）
1. 简述房地产投资效益评价的基本方法。 2. 简述地租的主要形态，并说明其基本含义。 3. 影响房地产需求有哪些主要因素？ 4. 土地市场的基本特征是什么？ 5. 什么是房地产抵押贷款？
五、论述（每小题10分，本题共20分）
1. 某房地产开发经营企业拟开发一个住宅项目，试从决策过程的角度
阐述该项目的决策过程。
2. 试述房地产开发过程中市场调研和细分定位的主要内容，并说明这
两者之间的相互关系。
期末考试A卷答案
课程：房地产经济学 姓名：
年级： 学号：
一、选择（每题2分，共20分）
1、B 2、C 3、D 4、D 5、B 6、B 7、A 8、B
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9、B 10、C
二、判断（每小题3分，本题共15分）
1、正确 2、错误 3、错误 4、错误 5、正确
三、填空（每空1分，本题共20分）
11. 现象 规律 12. 生产 服务 13. 综合企业 项目企业 14. 价格 市场
15. 享受资料 自我实现资料 16. 地理空间位置 相邻地块 17. 初级市场 中级市场 18. 使用 收益
19. 生产性需求 消费性需求
20. 价格 房地产需求
四、简答（每小题5分，本题共25分）
1、房地产具有哪些经济特性？
答：房地产是一种特殊商品，它同一般商品相比具有一系列经济特性，主要是：（1）内涵的统一性。（1分）（2）价值的双源性。（1分）（3）空间的固定性。（1分）（4）需求的普遍性。（1分）（5）效用的长期性。
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（1分）
2、城市土地利用规划有什么重要性？
答：城市土地利用规划对于实现城市土地合理配置，促进房地产业稳定、协调和健康发展具有重要的作用。（2分）首先，城市土地利用规划是政府调节城市土地资源配置的重要手段；（1分）其次，城市土地利用规划可以减少房地产企业和相关用户决策的盲目性；（1分）再次，城市土地利用规划有利城市土地利用的长效管理。（1分） 3、影响城市土地区位的主要因素有哪些？
答：（1）自然条件和环境。（1分）（2）交通和通讯。（1分）（3）基础设施。（1分）（4）人口和经济集聚。（1分）（5）社会文化。（1分） 4、什么叫房地产市场体系？它由哪些方面构成的？
答：房地产市场体系，是指多种房地产市场互相联系，互相制约形成的市场集合体和系统。（2分）
房地产市场体系包括：土地市场、房产市场、房地产中介服务市场、房地产金融市场和物业管理市场五个方面。（3分）
5、影响房地产价格的主要因素有哪些？
答：影响房地产价格的主要因素有：（1）经济因素。主要是指国家和地区的经济发展水平和居民收入水平等。（1分）（2）社会因素。包括人口、家庭、城市化状况和居民消费心理预期等。（1分）（3）行政与政治因素。主要是国家或地区政府制定的相关经济制度、政策、法规和行政措施对房价的影响。（1分）（4）房地产内在因素和周边环境因素。（1分）此外，交通等基础设施状况也会影响房价。（1分）
五、论述（每小题10分，本题共20分）
1、试述房地产业与金融业的相互关系。
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答：房地产业是一个资金密集型的行业，而金融业是经营货币的单位，二者通过资金纽带，建立了互相依赖和互相促进的密切关系。（2分）
一方面，房地产业的发展需要金融业的介入和支持。（1分）首先，房地产开发必须有金融的介入。其次，房地产经营和消费需要长期占用巨额资金。再次，房地产是不动产，资金的运动被限制在一个狭小的空间范围内，往往出现资本充裕的地方不需要发展房地产业，或者房地产业的发展已经达到了较高的水平，而要发展房地产的地方却缺乏资本。（3分）另一方面，房地产业的发展又可以促进金融业的发展。（1分）首先是由于房地产具有保值增值的功能，房地产成了金融贷款的最佳抵押品和投资品。其次，在货币贬值的同时，房地产却具有明显的保值增值的特点，客观上使得金融机构倾向于选择房地产作为投资品。同时，在房地产再生产资金运作过程中，当房地产产品销售出去以后，也会有大量回收资金沉淀，需要存入银行等金融机构备用，扩大银行的存贷款业务。（3分）
2、试述城市规划对房地产开发活动的意义。
答：（1）城市规划是房地产开发的重要依据。（3分）（2）城市规划是房地产开发的重要管理手段。（3分）（3）房地产开发是实施城市规划的基本方式。（3分）因此房地产开发是实施城市规划的基本方式，开发项目的成功有利于实现城市规划的目标。（1分）
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