居住小区物业管理信息系统的设计及应用研究

维普资讯 http://www.cqvip.com ２００７年第３期　淮南师范学院学报　Ｎｏ．３，２００７　第９卷（总第４３期）　ＪＯＵＲＮＡＬ　ＯＦ　ＨＵＡＩＮＡＮ　ＴＥＡＣＨＥＲＳ　ＣＯＵ正ＧＥ　Ｇｅｎｅｒａｌ　Ｎｏ．４３，Ｖｏ１．９　居住小区物业管理信息系统的设计及应用研究　代美丽．张立　（淮南师范学院信息技术系，安徽淮南２３２００１）　［摘　要】从应用角度阐述了物业管理信息系统的模块化设计方法，实现小区物业的微机化、信息　化、网络化管理。同时，结合理论研究及工程实践应用，提出物业管理信息化理论与实施方法。　【关键词］物业管理；信息系统；ＳＤ设计方法　【中图分类号］ＴＰ３１１　【文献标识码］Ａ　【文章编号］１００９－９５３０（２００７）０３—０１２４—０３　随着人们生活水平的提高．住宅小区的建设　ｆ３１系统能够稳定可靠地运行，具有良好的可　也在加快发展．同时随着管理信息系统在我国各　维护性、可扩展性、可移植性；　行各业的深入．小区的物业管理也逐渐从一个新　ｆ４１系统具有良好的安全保密性能，良好的误　兴的行业走向成熟．物业管理信息系统亦应运而　操作保护和故障恢复性能．及相应权限的定义、数　生　各先进的物业管理企业纷纷建立自己的物业　据库备份功能。　管理信息系统．以此提高管理的效率和质量，降低　１．２系统的设计方法　物业公司的成本．全面实现物业公司的数字化管　结构化设计方法（ＳＤ方法）是与系统分析阶　理．促进物业管理走向现代化。　段所采用的结构化分析方法相对应的一种系统设　居住小区物业管理信息系统就是居住小区物　计方法。它以系统工程理论为基础，在对系统的基　业公司使用一套物业管理系统来规范管理公司的　本构成及特性、目标等进行深入研究之后．把对象　各种事务，如物业资料管理、收费管理、服务管理、　作为整体系统，对其构成要素、信息交换、反馈、控　人事管理、安保管理、仓库管理、设备管理、商务管　制等进行设计．以实现整体最优。同时这种方法还　理、停车管理、文件管理、保洁绿化管理和系统维　将与系统实施阶段的结构化程序设计方法相衔　护等。由人和计算机等组成的能进行信息收集、传　接。因此它已成为物理模型设计的基本指导思想。　输、加工、保存和使用的系统，它的使用是物业管　结构化设计方法的特点是：　理步入现代化的标志　（１１模块化。使用ＳＤ方法，按照模块化的指导　１系统的设计原则与方法　思想．一个复杂系统可以按一定规则构造成若干　１．１系统的设计原则　相对独立、功能单一的模块。模块是结构化系统的　在物业管理的市场竞争中．采用计算机信息管　基本元素。其功能应当尽量简单明确，模块间联系　理技术和手段．对物业进行综合管理是非常有必要　应尽量减少　的；因此，设计开发物业管理系统在本着信息化、科　（２１自顶向下地逐步分解。这一思想指明了模　学化、网络化的同时．应遵循以人为本的设计与开　块划分工作的层次性　首先将系统整体看做一个　发理念，全面地考虑系统的实用性．做到既有效管　模块．按其功能分解为若干子模块，这些子模块各　理又提高效益　物业管理系统应完成如下的主要　自承担系统部分功能．并协调完成系统总体功能；　功能：　然后，将每一个子模块分别作为整体，进一步划分　ｒ１１能够全面解决人工管理带来的不便和困　下一层功能更简单的子模块．如此类推，直至模块　难，充分体现信息化管理的优势，运用现代信息管　功能不能再划分为止．最终形成层次型的系统结　理技术对物业管理的全过程实行计算机管理：　构模型　并且自上而下．模块功能将逐渐由抽象变　ｆ２）能够快速、自动、准确地查询、统计、汇总　为具体。　和打印各种所需的报表．为物业公司的决策提供强　ｆ３１模块主要以三种基本结构形式进行分解，　有力的数据图表支持．简化管理和提高效率：　即顺序结构、循环结构和选择结构。这三种基本结　【收稿日期１２０ｏ７—０２—０８　【作者简介】代￣（１９７９－－），女，江苏徐州人，淮南师范学院信息技术系助教。　维普资讯 http://www.cqvip.com 第３期　代美丽，张立：　居住小区物业管理信息系统的设计及应用研究　１２５　构形式以不同的方式相结合便可形成不同复杂程　询等．形成对物业公司所管理的各个小区房产的　度的系统。　统一管理（如图２所示）。　２系统的数据库设计　管理信息系统大都是基于数据库的应用系统．　所以管理信息系统的开发与数据库技术是密不可　分的。数据库有统一的质量保证规程。有统一的管　理机构．有统一的操作规程．能够对数据进行统一　管理　数据库在一个信息管理系统中占有非常重　要的地位．数据库结构设计的好坏将直接对应用　系统的效率以及实现效果产生影响。　用户的需求具体体现在各种信息的提供、保　存、更新和查询上，这就要求数据库结构能充分满　图２单元资料图　足各种信息的输入和输出要求。收集基本数据、数　３．２住户管理　据结构以及数据处理的流程。组成一份详尽的数　包括业主人住登记、住户基本信息、住户家庭　据字典。为后面的具体设计打下良好的基础。如户　信息、业主委员会成员和人住率统计五个子系统。　主信息就包括序列号、户主身份证号、区号、楼号、　对业主人住进行登记，包括业主、户主、住户等信　单元号、门牌号、户主姓名、户主性别、户主联系电　息的录入。通过业主人住登记建立起业主与单元　话、户主生日等数据项；车辆信息包括的数据项有：　的关联．它是整个物业资料模块的三个必须操作　序列号、车牌照号码、车主身份证号等：人车出入　的环节．没有业主人住登记．就无法实现收费及其　信息包括的数据项有：序列号、来访人姓名、来访　它模块的操作。选择相应的楼盘，单击【统计】按　人证件号码、来访车辆牌照号码、来访寻找人、进　钮。还可以进行人住率统计（如图３所示）　小区时间、出小区时间、进入小区大门编号等；维　修信息包括的数据项有：序列号、维修申－Ｎ户户主　姓名、维修申－Ｎ户户主身份证号、维修人姓名、维　修种类、维修开始时间、维修结束时间、备注等；收　费信息包括：序列号、收费开始时间、收费结束时　间、交费户户主身份证号、交费户户主姓名、交费　名称、交费、交费日期、备注、欠费情况等数据项。　３系统的功能设计及应用　分析各种物业管理系统．其大致的模式主要　有：房产管理、住户管理、收费管理、安保管理、仓库　３．３收费管理　管理、停车管理、服务管理、系统维护、查询和统计　收费管理是整个物业管理软件的核心．也是　等功能模块，其总体功能如图１所示。同时，结合笔　日常物业管理中工作量最大、最繁琐的操作。收费　者参与研发的物业管理信息化软件．对物业管理　三大环节：应收款、催款、交款实现数据高度集成。　系统的应用作进一步的阐述。　对纳入小区收费管理的收费项目进行电子收费管　理（主要是指对煤气表、电表、水表的自动抄表与电　子收费１。提供网上应缴费用的查询。定期催缴，对　没有上网能力的住户提供电话查询或者到物业管　理中心进行查询。具有收费的登记、转帐、统计功　能。及收费项目、记费方式的变更登记等功能。同时　将其它各子系统相应的收费信息递交．使收费信息　系统进行统一结算．居民可通过小区电子银行或　ＩＣ卡缴费。［５１具体收费管理业务处理如图４所示。　主要包括收费项目设置、用户装表、抄表、应收款　生成、收款单、催款单、收款统计等内容，应收款生　成与收款单见图５、图６。　图１系统的总体功能结构　３．１房产管理　包括基本定义、单元资料、装修管理、单元信　息维护四个子系统。主要用于登记居民住房环境　的基本资料。可以输入小区、楼房、单元的基本信　息．包括对房产管理的增加、删除、保存、住户入户　和出户。对小区、楼房、单元的增加、删除、修改和查　图４收费管理业务处理图　维普资讯 http://www.cqvip.com １２６　淮南师范学院学报　第９卷　３．６停车管理　实现楼盘停车场、车位、车辆的定义，以及对　内外部车辆出入进行管理。主要包括停车场定义、　车位定义、内部车辆资料记录、固定车位使用、内　部车辆出入、外来车辆出入等几个子系统（如图８　所示）　３．７服务管理同　一般由投诉管理、有偿服务、公共区域维修三　个子系统组成。记录住户的投诉．对受理的投诉进　行处理．对委托服务进行登记，以及查看相应的处　理情况．委托服务执行。对公共区域的维修申请进　行登记和处理等５１２作在此模块完成　３．８系统维护　完成系统的初始化．实现不同物业管理的个　性化设置以及各种不同功能模块的挂接．操作员　的口令设置等系统功能　根据客户的实际情况定　义软件系统的操作员、及相应的权限，以及日常的　数据库备份工作。　４结语　针对物业管理覆盖范围广、客户量大、系统设　施复杂的特征．如何构建先进的计算机物业管理系　图６收款单图　统平台．实现对物业的动态控制和各种资源的集约　３．４安保管理　与优化。丰富社区服务内容，提升基础管理水平，高　对住宅小区内的安全保卫工作实行计算机辅　效、规范、优质地实施物业管理，已经成为各物业管　助管理．大致可分为监控管理、消防管理、门岗管　理公司亟待思考和解决的问题。信息技术的发展　理、保安管理几个子系统，操作基本属于录入行　也将促使业主的需求向多样方向化发展．而智能　为．内部无相关的计算功能。　化、可视化的物业管理信息系统则可以更直接的　３．５仓库管理　服务界面和更优秀的服务效率满足业主的个性化　库存管理通过控制物品的出库、入库等环节．　需求　本文基于作者多年的理论研究及工程实践　实现物管公司物品的管理．同时系统提供物品短　应用．研究并提出了物业管理信息化理论与结构化　缺分析、超储分析等功能。具体模块的业务逻辑　设计方法。同时，笔者参与研发的物业管理信息化　关系如图７：　软件在多家物业公司的试运行中运行正常可靠、　…　　１＂Ｉ｛　Ｉ　反映良好．试点物业公司一致认为本系统对于物　ｌ＊　ｌ－ｉ　业公司加强管理、提高服务质量和效率以及调整　　。。ｊ　ｌ：ｉ　、　服务项目等方面发挥了卓有成效的作用　、、　＞　＾　ｌ　参考文献　，一毒　．一一吾多　Ｉ　｝　～　一　≥ｊ／　【１］邹劲松．物业管理信息系统【Ｍ］．北京：机械工业出版社，　２００６　ｊ　／／／　／Ｉ　【２］卜燕萍．住宅小区智能化系统【Ｊ］．电气时空，２００４，（７）：２６—２９　『３］陆剑峰，朱志浩，张浩等．物业管理信息系统的开发和应　用【Ｊ］－同济大学学报（自然科学版），１９９９，（４）：２７　【４］陈火根．智能化物业管控一体化系统模型及其实现［Ｊ］．计　图７仓库管理模块图　算机工程与应用，１９９８，（２１：８０—８１　『５］ｍ爱国．现代智能化住宅小区的设计与开发【Ｊ］．中国科技　信息，２００５，（１０）：９９—１０１　【６］赖淑华，朱文进．小区物业管理制度与业主手册【Ｍ］．广　州：广东经济出版社。２００５　图８停车管理图