住宅小区物业服务情况调研报告

随着房地产市场的不断繁荣，物业管理服务行业在经济和社会发展中的地位日益突出，对于美化城市形象、改善居民居住环境、构建和谐社区都发挥着非常重要的作用。然而，物业管理在其发展过程中，暴露出一些问题和矛盾，物业服务收费就是其中之一。一部分物业公司面临着生存和发展的威胁，制约着行业的规范运作。为了更深入的了解我街道物业管理现阶段发展状况，结合实际情况，对我街道辖区内小区的物业管理情况进行了调研，调研中发现问题归纳如下：

一、物业管理收费的现状

我街道物业管理经过近几年的发展，在各级政府领导的关心和支持下，在广大业主和物业管理企业的共同努力下，我街道的物业管理总体水平得到了很大的提高，物业管理从一个新生事物发展成了贴近千家万户、家喻户晓的行业。但是，由于受经济、社会和法制等大环境的影响，物业管理收费难的问题一直难以解决，物业服务收费率难以提高，已成为制约行业发展的瓶颈。物业服务收费难导致物管服务跟不上，物管服务跟不上更加导致居民不愿意缴费，形成恶性循环。

二、物业服务收费难的原因

1、业主缺乏自觉缴费的意识，存在观望攀比心态。 据调查，辖区内一些业主没有确立对物业管理有偿服务的意识，思想认识仍然停留在计划经济福利分房的阶段，有的小区为回迁小区，没有主动缴纳物业费的意识。有些业主认为小区其他业主交了费，我不交费照样能享受物业服务。一些原先积极缴纳

的业主在得知其他业主不肯缴费后，觉得自己交费吃了亏，再交费就会左顾右盼，甚至不自觉的加入拒缴行列。

2、服务质量不高，制约物业费的收缴

从总体上看，我街道物业服务公司在履行安全保卫、环境秩序、卫生保洁、绿化管养、公用设施维护等方面能够做到不断完善和提高，但还有一些不尽人意的地方需要改进。如：有的小区车辆乱停乱放，影响了业主的正常通行；有的小区门卫把关不严，给推销产品、维修家电等人员随意进出，扰乱了小区秩序；有的小区保安配备不足，安全管理责任心不强，导致小区丢失车辆、盗窃等事件时有发生；有的小区卫生清扫、清运不及时、不到位，路面破损不能及时维修，路灯亮化率低，楼梯灯坏了不及时更换，绿化养护不够好等，致使业主意见大，影响了物业费的收缴。

3、物业管理队伍素质偏低，人才短缺

目前，有经验、有创新能力的高级物业管理专业人才匮乏，从业人员大多来自别的行业的农村剩余劳动力，整体素质较低，普遍缺乏物业管理理论知识和实践经验，有相当一部分从业人员没有经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理专业岗位的要求。

4、物业管理的法制体系还不完善，物业收费缺乏有效的制约手段

对于物业管理活动中业主欠费拒缴的行为，目前的法律法规，如国务院《物业管理条例》《山东省物业管理条例》和《东营市物业管理办法》中都没有强制手段，致使业主欠费拒缴行为不能得到有效遏制。

三、意见与建议

1、加强对小区物业管理工作的管理和监督

一是督促开发商依法在销售房屋之前选聘物业管理服务企业，制定临时管理规约并将之明示房屋买受人；二是严格落实开发商向物业企业移交各类竣工图纸等物业资料并向房管部门备案的制度；三是强化日常管理，政府职能部门与居委会相互配合，形成合力加大执法力度，及时查处物业服务违法行为和物业管理区域内发生的违法行为；四是加大调处力度，及时化解各类物业管理矛盾纠纷。五是要组织不定期巡查，对管理水平低、信用等级差、服务不到位、收费不规范的企业予以通报批评，甚至取消在本街道辖区内从事物业管理的资格，维护广大业主合法权益

2、要健全物业管理体制机制

首先，完善和规范物业管理行政管理体系，加强物业管理队伍组织建设，配备专职人员，明确职责分工，将管理重心下移，充分发挥物业办、居委会等在日常物业管理活动中的优势作用。其次，要健全完善物业管理各项制度，积极探索行政主管部门、开发商、物业企业、业主共同参与、相互监督的管理机制，确保物业管理工作健康运行。第三、要逐步建立一整套物业管理信息系统，全面、及时、准确反映我县所有从事物业管理工作的行政机构及管理人员情况、在我街道实施物业管理的物业管理企业情况、我街道所有物业的基础情况、业主委员会情况等内容，为提高物业管理服务水平打下一个良好的基础

3、要规范物业管理服务行为

物业管理服务企业要树立质量意识，规范管理、优化服务，取得广大业主和业委会的支持和配合。一是加强从业人员业务培训，提高其专业素质和服务水平。二是应当按规定实行明码标价，

统一收费，在其服务区域内的显著位置或收费地点，对物业管理企业、服务等级、服务内容、收费项目、收费标准、收费依据、举报电话等进行公示，定期公示日常维护和重大维修费用的收支情况，使广大业主明白消费。三是要加强企业内部管理，严格履行物业服务合同约定，为广大业主提供相应服务并达到服务承诺标准，对业主和业委会提出的合理要求要及时整改。四是落实物业承接验收制度，物业管理企业承接物业时，应当对物业共用部位，共用设施进行查验，以减少工程建设遗留问题引发的物业矛盾和纠纷。

4、要深化物业管理法规宣教

政府及相关职能部门要运用互联网、电视台、报纸、宣传栏等传播媒介，广泛开展国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》《东营市物业管理办法》等法规的宣传活动，强化对政府部门相关工作人员、物业管理企业、业主委员会成员的教育培训，促进行政管理人员、业委会成员依法履职，不越位、不缺位；促使物业管理企业遵纪守法，规范管理，更好地为业主提供服务；增强广大业主的物业管理法律意识和消费观念，使他们充分认识到搞好物业管理不单是物业企业、政府、居委会的事情，而是需要全体业主和全社会共同关心支持的工作，也使他们充分认识到物业服务合同是物业管理服务的最重要的法律依据，懂得用法律武器保护自身的权利，同时履行应尽的义务。