建筑智能化弱电系统管理方案

建筑智能化弱电系统管理方案

矿区服务事业部 二零一四年一月

目录

一、操作规程 ................................................................. 3 1、弱电日常工作规程 ........................................................ 3 2、弱电应急工作规程 ........................................................ 4 3、卫星及有线电视系统巡检内容及标准 ........................................ 5 4、卫星及有线电视系统维护保养内容及标准 .................................... 5 5、卫星及有线电视系统设备安全操作规程 ...................................... 6 6、保安监控系统安全操作规程 ................................................ 6 7、保安监控系统维护保养内容及标准 .......................................... 6 8、保安监控系统巡检内容及标准 .............................................. 7 9、BA系统操作、保养规程及完好标准 ......................................... 7 10、停车场系统设备操作、保养规程及完好标准 ................................. 9 11、卫星及有线电视系统维修保养项目完好标准 ................................ 10 12、消防系统维护保养规程及完好标准 ........................................ 11 13、对讲系统设备维修保养、操作规程及完好标准 .............................. 12 14、保安门禁、巡更系统设备保养、操作规程及完好标准 ........................ 13 二、管理制度 ................................................................ 15 1、电话机房管理制度 ....................................................... 15 2、弱电巡检制度 ........................................................... 15 3、卫星及有线电视机房管理制度 ............................................. 16 4、楼宇自控系统安全运行管理规定 ........................................... 16 三、记录表格 ................................................................ 17 1、监控系统设备维护表 ..................................................... 17 2、门禁巡更系统现场设备保养记录表 ......................................... 18 3、楼宇自控设备维护表 ..................................................... 19 4、楼宇自控系统运行记录表 ................................................. 20 5、停车场系统设备维护表 ................................................... 21 6、消防系统设备维护表 ..................................................... 22

7、设备间巡视签到表 ....................................................... 23

8、卫星及有线电视系统设备维护表 ................................................. 24 9、对讲系统设备维护表 ........................................................... 24

一、操作规程

1、弱电日常工作规程

1.

当项目内有弱电方面施工时,弱电人员有责任予以配合及协调,并有责任监督施工方的全部工作,保证项目弱电系统安全,保证施工的正常进行。 2.

施工人员需办理施工手续方可进行施工。

3. 当弱电方面施工需动用其它专业设备、管线时，弱电人员应及时通知相关专业人员，由其进行现场勘验，同意施工进行才可。

4. 5.

项目内一切有关弱电方面的工程，都应在征得工程部的同意后,才能允许进行。 当外来单位人员（如设备供应商，系统集成商等），进入项目，对项目设备进行改装，维修，设置等，弱电人员应陪同进行。

6. 7.

弱电人员应严格执行工作单制度,工程收费标准。不准多收、少收。不准收取现金。 遇有客户请求收费服务时,应首先对客户讲清收费标准,当客户不理解时,应耐心解释。

8. 9.

工作完成后,工作单应在客户面前填写清楚、完整,客户签字确认。

检修消防系统时,必须首先通知中控人员,必须确认联动台处在手动位置,才能进行检修工作。

10. 检修当中,对设备不得擅自更改强电线路。

11. 检修过程中,必须随时保持与中控室的联系,防止出现意外事件。

12. 检修楼宇系统时,专业子系统的检修应有专业人员陪同,弱电人员不得擅自启动或

停止重要设备。

13. 楼宇系统的参数设置应征求相关专业的意见,求得最佳监测、控制效果。 14. 楼宇系统监测到的异常或报警信息,应及时分析,总结,并通知相关部门,专业,发

现重大问题应立即向领导汇报。

15. 楼宇系统实行专人操作，专人管理,未经弱电主管同意,其它人员不得动用。 16. 任何人不得擅自更动楼宇系统主机密码,必要时,经主管领导同意。 17. 18. 19. 20.

2、弱电应急工作规程

当发生紧急情况时，弱电员工工作规程：

21. 当发现问题时，应立即通知弱电主管及部门经理。报告后，应采取有效措施实施控

制。

22. 如已到下班时间接到上述问题的通知,应立即进入工作状态，并迅速通知相关人员，

要求人员协助。

23. 问题接报人如不能马上判断事件性质，应立即带上工具及对讲机，赶赴现场查看详

情，不得拖延。

24. 如弱电人员到达现场时，发现问题仍在延续，损失还在增加，应立即采取果断措施，

避免更大的损失。

25. 所采取的紧急措施，应分析清楚利益得失，要尽量避免和减少对公司及业户的财产

造成损失。 26. 27.

3、卫星及有线电视系统巡检内容及标准

28. 每日检查机房各设备，查看有无过热现象，各种显示及指示灯状态是否正常。 29. 每半年检查解调器频道位置是否正确，有无死机。 30. 每季度检查各频道图像是否清晰，声音是否正常。 31. 每日查看室内环境温度是否正常（22℃±2℃）。

32. 每月查看各设备接线是否牢固，各种接口、连接件有无虚接。 33. 每半年检查竖井内干线放大器的工作是否正常，连接头是否牢固。 34. 每年检查卫星天线及开路天线，查看外观有无变形，安装是否牢固。

35. 卫星天线的高频头是否完好无损，连接头是否牢固，开路天线的避雷保安单元是否

完好无损，连接头是否牢固。 36.

4、卫星及有线电视系统维护保养内容及标准

37. 每月清扫前端室内环境，保证设备外观整洁，散热良好。

38. 每半年将前端设备所有设备连线检查一次，查看有无虚接、松动，杜绝故障隐患。 39. 每年测量及调整传输系统各节点信号强度及放大器的输出信号强度，保证在传输过

程中信号强度的整体平衡，符合标准。

40. 每年测试及调整前端调制器的输出，使其符合标准。

5、卫星及有线电视系统设备安全操作规程

41. 卫星与有线电视机房只允许弱电专业人员进入，其它无关人员不得入内。 42. 不得擅自调整卫星接收机，改变卫星接收频道。

43. 不得擅自调整卫星接收天线及开路天线，如需调整须经专业主管上报工程部同意后

方可进行。

44. 在维修、维保过程中，不得中断系统中任何频道信号，如需中断必须经主管同意后

方可进行。

45. 在测量放大器信号强度时，应从测试端口测量。在测量过程中，不得影响系统信号

正常输送。

46. 使用场强仪时要轻拿轻放，并保持其电量充足。测量信号时要从大量程开始逐步递

减，以避免表针满档。

6、保安监控系统安全操作规程

47. 监控值班人员及弱电维修人员可以操作该系统，其他任何人员均不得擅自动用。 48. 注意保安监控系统UPS的工作状况，随时注意检查。 49. 监控系统的配线柜不得随意打开，清扫时要注意线路安全。 50. 检修监控头时要将电源线拆下时，要将线头做好保护，防止短路。 51. 不要随意调整镜头的焦距及其他参数。 52. 清扫监视器时，轻擦轻放，防止触电。

53. 监控主机程序不得擅自进入，不得擅自更改密码，不得擅自修改参数。

7、保安监控系统维护保养内容及标准

54. 每季擦拭监控台内的切换主机、服务器、网络交换机、电源板及机柜内壁，保证设

备散热良好，机柜内部清洁。

55. 每年将监控室内所有监控设备之间的连线检查一次，检查其接头有无损坏、松动及

虚接，杜绝事故隐患。

56. 每年度将系统UPS电源进行一次检查。

8、保安监控系统巡检内容及标准

57. 检查各个显示器的亮度、对比度是否正常，图像是否稳定，是否清晰。

58. 检查全楼各个摄像点，图像是否能正常上传，镜头前有无遮挡，镜头有无模糊不清

的情况。

59. 检查操纵键盘的功能是否正常，观察键盘是否洁净，完整。 60. 检查电源端子排接线是否牢固，有无锈蚀、过热现象。 61. 查看UPS工作是否正常，各指示灯状态是否正常。

62. 每月检查柜内各设备间的连接是否牢固，接头有无松动、虚接现象。 63. 每季度巡视楼内摄像机，查看摄像机安装是否牢固。

9、BA系统操作、保养规程及完好标准

1

目的

保证楼宇自控系统始终处于正常状态，优质节能的运行。 2

适用范围

适用于大厦楼宇自控系统。 3 3.1 3.2

职责

系统终端设备的使用与维护由弱电主管及弱电技工负责。

系统终端设备及现场设备的维修与保养由弱电主管及弱电技工负责、并由相关专业给予配合。

3.3 4 4.1

系统运行及温度控制，监视系统运行状态填写相关表格由弱电值班员负责。 工作内容 操作规程

4.1.1 做好设备的日常保养，按时查看各分系统运行情况，发现设备故障应及时排

除。

4.1.2 系统出现状态报警，须核对系统运行状况再确认，不要随意删除报警记录。 4.1.3 系统出现故障报警，应及时通知相关专业处理并作记录。

4.1.4 系统出现重大事故报警，应立即通知相关专业做应急处理并上报领导。 4.1.5 系统出现硬件报警（离线OFF LINE），应及时上报领导，同时通知相关专业

采取相应措施保障设备正常运行。

4.1.6 密切配合空调、给排水等专业的设备检修工作。 4.1.7 4.2

保养项目

4.2.1 外围设备保养每年进行一次，填写《楼宇自控设备维护表》。 4.2.2 检查控制器和扩展模块工作是否正常。 4.2.3 紧固箱内接线，检查各插接件是否紧固。

4.2.4 检查所控设备安装是否牢固，有无松动，接线是否良好。 4.2.5 清扫控制箱内设备及箱体积尘。 4.3

每日检查

4.3.1 检查工作站与网络控制器及现场控制器通讯是否正常。 4.3.2 工作站系统软件及各设备运行是否正常。 4.3.3 发现问题及时通知维修人员。 4.4

完好标准

4.4.1 系统工作站管理软件运行正常、稳定。 4.4.2 系统报警信息及时、准确。 4.4.3 系统通讯始终保持正常状态。 4.4.4 系统的硬件设备完好且功能完备。

4.4.5 系统末端的风阀驱动器、水阀驱动器等，完好且功能完备。 4.4.6 相关机电设备的温度传感器、湿度传感器完好，反馈数值准确。

4.4.7 空调自控系统控制器完好，反应灵敏，软件控制相关设备及驱动器联动功能

正常。

4.4.8 系统预设的时间表能够准确启、停相关机电设备。 4.4.9 系统设备所有示值显示正常。 4.4.10 给排水自控设备液位控制器完好。

4.4.11 系统现场控制箱内保持清洁，所有接线牢固。 5

附件

《楼宇自控设备维护表》

10、停车场系统设备操作、保养规程及完好标准

1 目的

保证停车场系统设备始终处于正常运行状态。 2 适用范围

适用于人寿中心停车场系统。 3 职责

3.1 现场设备的维修与保养由弱电主管及弱电技工负责。 3.2 系统设备的维修与保养由弱电主管及弱电技工负责 4

工作内容

4.1 操作规程

4.1.1按照设备操作说明的要求正确使用和操作系统设备。 4.1.2正确使用车场管理软件中的操作控制命令。 4.1.3系统计算机发现病毒应及时清除。

4.1.4严禁在系统计算机上使用私人磁盘及光盘。 4.1.5不得带电插拔设备连接线。 5 5.1 5.2 5.3 5.4

保养内容

停车场系统设备每半年保养一次，填写《停车场系统设备维护表》。 定期检查发票机临时票的输出及切票情况，检查打印质量。 检查发票机、验票机、栅栏机内部连接线有无松动。 定期检查出口收银机工作情况。

6 完好标准

⑴ 系统计算机与系统设备通讯正常。

⑵ 临时票、感应卡按流程要求使用可以正常出入停车场。 ⑶ 出、入口能够手动起降栅栏机栏杆。 ⑷ 操作终端能够远程起降栅栏机栏杆。

⑸ 收银机读写卡、交费功能正常，票据打印机工作正常。 ⑹ 出、入口控制器出票、验票正常。

⑺ 设备外观良好，设备内部整洁，线路规整，各端口连接良好。 7 相关文件

《停车场系统设备操作、保养规程及完好标准》

8 附件

《停车场系统设备维护表》

10、 卫星及有线电视系统维修保养项目完好标准

1

目的

保证卫星及有线电视系统设备始终处于正常稳定的运行状态。 2

适用范围

适用于国寿中心大厦卫星及有线电视系统。 职责

设备的使用与维护由弱电主管及弱电技工负责。 3 3.1

工作内容 操作规程

3.1.1 按照设备操作说明的要求正确使用和操作系统设备。 3.1.2 不得随意更改节目播出频道。 3.2

保养项目

3.2.1 保养周期为半年，填写《卫星及有线电视系统设备维护表》。 3.2.2 定期进行机柜散热电扇除尘。 3.2.3 定期进行调谐器、混合器除尘。 3.2.4 检查调谐器、混合器连接线是否牢固。 3.2.5 观察各电视台的图像质量。

3.2.6 定期检查现场竖井内放大器连接线是否紧固。 3.2.7 定期进行现场竖井内放大器箱及放大器除尘。 3.3

完好标准

3.3.1 设备功能齐全，设备正常，标识清楚，图像声音稳定，无噪波、噪声、重影、

串台等现象；

3.3.2 卫星电视机房内设备整洁，卫生环境良好。

3.3.3 各种设备输入输出端口连接良好，连线无开焊、虚焊现象。 3.3.4 机柜风扇运转良好无噪声、异味。

3.3.5 电源插座无过热或接触不良的现象，设备指示灯显示正常。

3.3.6 调谐器、混合器质检的输出输入接口连接处应紧固，莲花插头的焊接无虚焊脱

焊现象。

3.3.7 放大器输出、输入端应连接紧固无脱滑现象。

3.3.8 电视信号电平应达到57－83dBµv的要求，图像质量达到察觉不到噪波和干扰

的要求。

3.3.9 从分支器检测口测试信号应不低于88－94 dB。

4.3.10 定期抽测用户终端，保证图像无噪波、噪声、水平条纹、串台、重影等。 4 相关文件

《卫星及有线电视系统维修保养项目完好标准》 5 附件

《卫星及有线电视系统设备维护表》

11、 消防系统维护保养规程及完好标准

1 目的

保证消防系统设备始终处于正常状态，报警及时准确。 2 适用范围

适用于国寿中心消防系统。 3 职责

3.1 系统故障的检查与维修由弱电主管及弱电技工负责。 3.2 系统设备的维修与保养由弱电主管及弱电技工负责。 4 工作内容

4.1 系统设备检测每年一次。

4.1.1 对系统各探测器逐点进行加烟、加热试验，查视报警是否正常，并检查探测器安装

是否牢固，与底座接触是否良好，外观是否清洁完好，工作状态是否正常。 4.1.2 防排烟设备测试，测试正压、排烟风口，正压、排烟风机响应是否正确。 4.1.3 水流指示器报警功能测试。 4.1.4 切断非消防电源功能测试。 4.1.5 切空调设备电源功能测试。 4.1.6 警铃、手报、插孔电话功能测试。 4.1.7 防火卷帘门、防火门功能测试。

4.1.8 紧急广播播放试验。 4.2 现场接线箱保养每年一次。

4.2.1 逐个对楼层竖井内的分线箱进行检查。

4.2.2 检查箱内设备及箱体外观情况是否良好，箱锁是否完好。 4.2.3 箱外线路有无故障隐患。

4.2.4 紧固箱内端子接线，排线是否接触良好，清扫箱内积尘。 4.3 完好标准

4.3.1 控制主机软件运行正常，报警显示准确，打印机工作正常。 4.3.2 CRT图形与现场实际相符，报警显示准确及时，打印机工作正常。 4.3.3 联动操作控制台信号指示灯、操作按钮完好，显示正确，操作可靠。 4.3.4 各种联动设备控制、反馈信号正常准确。

4.3.5 现场探测器安装齐全、连接可靠、报警显示正常。 4.3.6 系统线路完好。

4.3.7 现场手报、警铃、电话插孔功能完备。

4.3.8 水流指示器、压力开关、报警阀动作灵敏，信号反馈准确。 4.3.9 备用电池工作正常，主备电源切换功能正常。 5 相关文件

《消防系统维护保养规程及完好标准》 6 附件

《消防系统设备维护表》

12、 对讲系统设备维修保养、操作规程及完好标准

1目的

保证对讲、寻呼系统设备始终处于正常运行状态。 2 适用范围

适用于国寿中心对讲系统。 3 职责

对讲系统基站和放大器的维护由弱电主管及弱电技工负责。 4 工作内容

4.1系统设备检测每年一次。

4.1.1熟悉对讲系统操作规程

4.1.2按照设备说明的规定使用设备。 4.1.3禁止随意更改机器设置。 4.1.4禁止带电插拔各种设备连接线。 4.2对讲系统保养项目

4.2.1系统设备维保每年进行一次，填写《对讲系统设备维护表》。 4.2.2 定期对主机进行除尘。

4.2.3 定期检查主机信号线连接是否牢固。 4.2.4 定期检查主机电源线连接是否牢固。

4.2.5 定期检查天线固定强度，如有松动及时紧固。 4.2.6 保证现场竖井内发射机及机箱清扫积尘。 4.2.7 定期检查发射机信号连接是否牢固。 4.2.8 定期检查发射机电源线连接是否牢固。 4.3 对讲系统完好标准

4.3.1 设备功能齐全、显示正常、标识清楚、通话质量良好、无串台现象。 4.3.2 各种设备输入输出端口连接良好，连接无开焊虚焊现象。 4.3.3 主机风扇运转良好，无噪声、异味。

4.3.4 机房内设备整洁，卫生环境良好，温度适中。。 5 相关文件

《对讲系统设备维修保养、操作规程及完好标准》 6 附件

《对讲系统设备维护表》

13、 保安门禁、巡更系统设备保养、操作规程及完好标准

1 目的

保证门禁巡更系统设备始终处于正常状态，报警及时准确。 2 适用范围

适用于国寿中心门禁巡更系统。 3 职责

系统终端设备的维护由弱电主管及弱电技工负责。

系统终端设备及现场设备的维修与保养由弱电主管及弱电技工负责。 4 工作内容 4.1 操作规程

4.1.1 按照设备操说明的要求正确使用和操作系统设备。

4.1.2 正确使用系统管理软件，严禁在系统计算机上使用私人磁盘及光盘。 4.1.3 制定不同密码级别，分级使用，做好密码管理。 4.1.4 不得随意更改系统设置及操作密码。

4.1.5 系统操作站和服务器计算机感染病毒应及时清除。

4.1.6 按照保安部要求制定巡更路线，设置门禁、双鉴探头设防时间。 4.1.7 保障各控制器及末端设备保持正常工作状况。 4.2 保养内容

4.3.1 每月检查门禁巡更系统操作站、服务器电脑以及打印机工作情况，网络控制器是否

在线，巡更点、门磁、双鉴探头、读卡器等末端设备返回信号是否正常，发现故障及时排除并在日志中做记录。

4.3.2 系统外围设备保养每半年进行一次，《门禁巡更系统现场设备保养记录表》。 4.3.3 定期检查竖井内网络控制器和扩展模块工作是否正常。 4.3.4 定期检查箱内接线是否牢固，各插接件是否紧固。 4.3.5 定期检查相关电源箱内设备有无过热现象。

4.3.6 及时对网络控制器和扩展模块箱及箱内设备进行除尘。 4.3 完好标准

4.3.1 操作站、服务器计算机及系统管理软件运行正常。 4.3.2 操作站及服务器与系统设备通讯正常。

4.3.3 系统报警点反馈及时准确，预设的巡更路线工作正常。 4.3.4 各末端设备外观良好，安装牢固，功能完备。 4.3.5 各网络控制器、扩展模块工作正常；

4.3.6 网络控制器及扩展模块外观良好，接线牢固，电源供应正常。

4.3.7 网络控制器及扩展模块箱内整洁。

5 相关文件

《保安门禁巡更系统设备保养、操作规程及完好标准》

6 附件

《门禁巡更系统现场设备维护表》

二、管理制度

1、电话机房管理制度

1、电话机房是设备重地，严禁闲杂人员进入。 2、机房要每日清扫，保持明亮、洁净。 3、机房内物品要摆放整齐，不得堆放杂物。

4、机房内严禁吸烟及存放易燃易爆物品，杜绝火灾隐患。 5、配线架上跳线时要依次跳接，保持列架整齐。 6、严禁监听客户线路,保证客户通讯安全。

2、弱电巡检制度

1、为了完善弱电专业的工作制度，加强对设备的日常管理工作，提高设备管理水平，

制订本制度。

2、应根据弱电专业所辖各系统的实际情况，制订各系统的巡检内容、标准、并安排巡

检的人员和时间。

3、巡检人员应严格按照各系统的巡检时间、巡检内容及标准检查设备工作状况，认真、

细致、全面的做好巡检记录。

4、发现问题应认真记录并及时报告专业领导，如果隐患能立即处理。如果问题较为严

重，应拟订解决方案，尽快解决。

5、巡检人员要不断提高专业技能，善于总结经验，不断提高发现问题和处理问题的能

力。

6、巡检人员在巡检过程中，要认真仔细，不能疏忽大意，敷衍了事。如果因为巡检不

认真未能发现设备存在的重大隐患，发生重大设备事故，将按照公司的有关规定追究巡检人员的责任。

3、卫星及有线电视机房管理制度

1、卫星及有线电视机房属项目重要部位，无关人员不得进入。

2、卫星及有线电视机房严格执行国家关于音像制品的管理规定，不播放国家明令禁止

的音像制品。

3、负责机房的弱电人员应密切注视卫星电视节目，尤其是境外节目，如发现不良内容，

要及时关闭该频道设备。

4、机房内严禁吸烟，并要保持室内清洁。

5、为了保障设备的安全运行，机房内的温度.湿度要控制在规定范围内。

6、机房内严禁存放易燃.易爆物品，并对设备的供电系统定期检查，杜绝一切火灾隐患。

4、楼宇自控系统安全运行管理规定

为了加强项目BAS的安全管理，充分发挥BAS优势，制定本规定。

1、BAS由项目工程部弱电专业实行专人操作，专人管理，其他人员不得进行。 2、BAS操作密码掌握者，未经工程部经理同意，不得向其他人员泄露密码，不得私自

更改密码。

3、BAS主机24小时实施监控，未有必要事件，不得断电，不得退出系统运行状态。 4、BAS主机严禁运行游戏软件，及其它与系统无关的软件。 5、BAS内运行数据和管理统计数据不得私自拷贝，私自修改。

6、为了保证BAS系统的正常运行，杜绝病毒危害，未经工程部经理同意，任何人均不

能在主机上使用未经检验的软盘、光盘。

7、为真正确保系统安全运行，对违反上述规定的将严肃处理。

三、 记录表格

1、监控系统设备维护表

日期： 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 备注： 监控设备 外观 问 题 描 述 检查人 2、门禁巡更系统现场设备保养记录表

日期： 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 设备名称 外观

问 题 描 述 检查人

备注： 3、楼宇自控设备维护表

日期：

设备名称 外观 问 题 描 述 检查人

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 备注： 4、楼宇自控系统运行记录表

国寿物业管理中心楼宇自控运行记录表2009年 月 日时间序号123456789101112131415161718192021 □9：00； □14：00；空调机组28F27F26F25F23F22F21F20F19F18F17F16F15F12F11F10F9F8F7F6F5F值机员：起停状态运行模式温度设定值（℃）送风温度（℃）夏季 □回风温度（℃）手动/自动送风压强设定值冬季 □新风阀开度（％）冷水阀开度（％）环境温度热水阀开度（％）风阀开度（％）备注带VAV空调机组主管签字：

5、停车场系统设备维护表

日期：

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 备注： 设备名称 外观

问 题 描 述 检查人

6、消防系统设备维护表

日期： 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 备注： 设备名称

外观 问 题 描 述 检查人

7、设备间巡视签到表

巡视时间 设备状况 巡视人签到 备注 巡视时间 设备状况 巡视人签到 备注

8、卫星及有线电视系统设备维护表

日期： 序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 备注： 设备名称

外观 问 题 描 述 检查人

9、对讲系统设备维护表

日期：

序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 备注： 设备名称 外观 问 题 描 述 检查人 ，为正常班5