微观经济学论文

国家房价政策及的经济发展问题

摘要:房地产业在我国发展迅速,即使当年在经济危机下,仍然能够稳步增长,然而

居高不下的房价致诸多社会问题。为了国民平均生活水平的提高,兼顾社会公平与效

率,国家出台一系列价格管理政策,价格控制国家稀缺资源。结合微观经济学,具体

分析如下。

关键词:房价微观经济学

房价过高和住房紧张一直是国家比较关注的问题。2010年1月份的“国11条”,4月份的“国10条”,再到今年年初房产税试点的推出……一方面,中央调控房地产的力度越来越大,程度越来越深;另一方面,房价依然很高。

今年国家推出“国8条”:

1、二套房房贷首付比例提高至60%

2、对个人购买住房不足5年转手交易,统一按销售收入全额征税

3、本地2套房和外地1套房家庭将停购

4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款

5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷

6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制

7、在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施

8、坚持和强化舆论引导

一、从形式来看,房紧缺已成严峻问题,从短期来看可能相对缺乏弹性,但是从长期

来看具有较大的弹性,天价房价跌落已成必然。房价在短期内并不能下降,必然

会有一个缓冲的过程。虽然国家百姓对价格的需求很大,但都集中在中低价位、

中小套型普通商品住房等建设住房,而且国家的住房供给是否饱和也很难说,根

据价格供给需求曲线,房价下降已成必然。

二、政府制度与市场和价格。价格是国家组织经济活动的一种好方法,但目前价格

居高不下可能需要政府来改善市场结果。由国八条我们看到二套房房贷首付比例

提高至60%,对个人购买住房不足5年转手交易,统一按销售收入全额征税,本

地2套房和外地1套房家庭将停购,商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及

以上住房贷款,等一系列政策抑制炒高房价,杜绝个人对稀缺资源的占有。普

通老百姓急需的住房开发、资金等方面是提供支持的;对普通消费者发出的信息

是比较宽松的,借以保障社会公平,坚决反对投机倒把式不正当需求,以期对稀

缺资源的占有,以及住房将来的长期不断增值而带来的利益流入。这些强化保障

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房建设的“限购”“限贷”等调控政策力求通过量化的调控目标,显然为了明确责任、遏制房价过快上涨、扭转市场预期,从而保证房地产市场平稳健康发展。国家显然不能强制定价,那样的无谓损失不可估量而且也是不现实的。,“国8条”

中提出了提出了制定房价控制目标的三个重要参考维度——当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力。然而,大多数城市公布房价控制目标为“新建商品住房价格上涨幅度控制在当年城镇居民人均可支配收入的增长幅度以内”以此作为控制房价的参考因素,超过10%的GDP发展速度和人均可支配收入增速,几乎是普遍采纳的参照系,而“居民住房支付能力”并没有提及也无法衡量,当今各种商品价格猛涨,公民的支付能力无增反减,貌似当权者没有意识到这种政策并没有真正给老百姓带来实实在在的好处。

三、加强政策的针对性和有效性,虽然,各种遏制高房价的政策在陆续地出台,比如

“房价备案制”、整顿住房交易市场秩序、住房的限购限价等,但是这些政策是否达到目标实在令市场十分质疑。因为如果不能够了解当前房地产价格快速飚升的实质,并采取相应的政策,那么住房市场要得到很好的调整是不可能的。虽然从国家统计局网站公布的数字可以看到,无论是同比还是环比,均有一些城市的房价急剧下降,甚至一些天价房降价出售,然而,国家房价的下调并不是真正的下降。我认为,

当供需平衡下的均衡价格在排除外部性和市场势力等各种因素之后,当房价上涨的市场预期未来房价不容乐观将出现逆转和下跌时,房价的向下调整才算是有效而且成功的。

四、减少执行与实施的偏差。如社会要面临失业和通货膨胀的短期取舍一样,国家的

政策总会先朝着于预期相反的方向,国家想要造福于普通的广大百姓,到头来又往往是普通老百姓们吃亏,限购在一定程度上产生了购房的激励,使更多的人对房的未来预期比较好,导致更加缺乏。而且在这样的激励政策推动下,国内住房市场早已成了一个住房投机炒作的市场(在高房价下一般消费者是没有支付能力进入这个市场的)。即使国家鼓励中低价房屋建设,但是必然导致房价的质量太差,而且倘若房子不能卖给评价最高的人,必然产生无谓损失,在国家致力于社会公平时,社会效率也有很大的打击,而且,社会公平又是无法衡量的。我们知道,住房的供需对住房的定价和定价运作机制关系是完全不同的。在一个以住房投机炒作得为主导的市场,其价格完全是由投资者的市场预期来决定。而投资者的市场预期又在于投资者的投入资本、土地等方面易获得较高利润。只要住房购买利润存在,那么投资者对房价上涨的市场预期就不会改变,住房的价格要想下跌是不可能的,住房的价格不变化,住房市场如何来显现出调整。我们可以看到,国家只是对买者做了相对严格的限制,但是对囤积居奇的卖着和房子持有的炒作者却并没有明确的描述和规定,因此,目前的房价政策并可能在一段时间内引起房价上涨,并在后期引起曾经下调的房价反弹。

五、问题根源可能性探讨。经济危机下,国家的住房影响并不是很严重,而且,国八

条的税收政策来看,无论是住房交易流转税,还是交易所得税,其税率根本谈不上是对住房投机炒作有针对性打击,反之,过低住房交易税及不征收住房财产税则成了鼓励进入住房市场进行投机炒作的催化剂。既然住房流转、所得、财产持有上的税收不动真格,那么只要购买住房就有利可图,赚钱效应就会蔓延整个市场,这时岂

能不会激励更多的人进入住房市场投机炒作呢?在这种情况下,推高的房价要想出现下跌的调整或新国八条产生效果并非易事。从目前已经公布房价控制目标的100多个城市来看,除了北京明确提出“稳中有降”的调控目标之外,几乎所有城市都在各自的参照系下为2011年房价的继续上涨留下了“充足”的空

间。原本以控制房价、扭转预期为目的的房价控制目标在具体的实践中反倒助长

了“涨价”预期。不仅如此,一些知名人士也谈到,制定房价控制目标的过程中,

一些城市只对部分区域限价,还有一些城市只对部分户型限价的措施,更是变相

地消解了调控的力度,将执行中央政策变成了完成任务的“对策”。

总之,解决房问题需要政府这只看得见的手与市场这只看不见的手两者的密切配合。一方面,要发挥市场在资源配臵方面的基础性作用,利用市场的力量来使住宅商品适应各种不同的需求,以实现供需之间的动态平衡;另一方面,市场和政府两只手是互相配合的,政府应该更多地考虑保障社会公平

参考文献

《微观经济学》李仁君