特色小镇≠旅游地产

特色小镇≠旅游地产

作者：魏小安

来源：《中国房地产·市场版》2017年第09期

一、特色小镇是什么？ 第一，相对独立于市区。

第二，具有明确产业定位、文化内涵、旅游和一定社区功能的发展空间平台。特色小镇是一个发展空间平台。住建部提出来一定要建制镇，但实际操作中完全不是建制镇的概念。现在大家比较公认的，就是规划面积控制在3平方公里左右，建筑面积控制在1平方公里左右。从面积来说不大，一个建制镇面积很大，有的建制镇外边还有乡村，动不动几十平方公里，要这么来做特色小镇做不起来。

第三，非开发区。这么多年的城镇化发展，大家习惯于工业开发区，科技园区，包括各种各样的名堂，产业园区各级政府都非常熟悉，操作也非常熟练。但是特色小镇恰恰相反，是创新发展平台，按照创新、协调、绿色、开放、共享理念，聚焦特色产业，融合文化、旅游、社区功能的发展平台。总投资额30-50亿元，小空间，大聚集。 二、为什么做特色小镇？ 第一，大投资，新领域。

现在我国的交通可以说是世界一流，我们的高速铁路，绝对世界一流，我们的高速公路，虽然现在里程还是第二位，但是品质非常之高。现在到国外去，尤其是美国，美国的高速公路给我们的感觉是这哪叫高速公路？现在这个领域的投资余地已经有限了，但国民经济的增长还是投资、消费、外贸三驾马车，外贸现在对国民经济增长是负的拉动作用，消费拉来拉去始终拉不起来，所以旅游消费变成一个亮点，最终还得靠投资。 第二，城镇化新领域。

这是住建部的主要出发点，我们的城市分小城市、中等城市、大城市、特大型城市。原来有一个思路，就是中国的发展要靠特大型城市，所以中国人口千万以上的城市应该搞六七十个，就可以容纳六七亿人口，这样城镇化就起来了。

但是最近十年大家感觉到，大城市病越来越严重，尤其是特大城市的这种城市病越来越严重，包括一些中等城市，未老先衰，年纪轻轻的血压高、心脏病全得上了。所以大城市，尤其特大型城市的发展显然不行，实践已经证明这条路被堵上了。城市的好处就是聚集，越大的城市聚集化程度越高，效益越高。客观来说有这个原因，但是现在要走其他的路了。

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从城乡体系来说，这就涉及到城市的容纳程度，我们现在城市还能容纳多少人？乡村人口在不断地释放出来，总体来说叫乡村凋敝。要解决城市膨胀和乡村凋敝问题，怎么办？小城镇可能是一条出路。所以我们要研究城市的容纳程度，也要研究乡村的脱离程度。现在乡村的闲置房屋大把，空心村也大把，现在到乡村基本上看不着壮年人和青年人，就是老人、孩子、妇女，这显然对中国的长远发展是不利的。

习总书记有一句话，看得见山，望得见水，记得住乡愁。但是乡村都没有了，我们到哪儿凭吊愁乡？这就是急剧膨胀的城市化，造成了这种文化。如果通过特色小镇的发展能开辟一个城镇化的新领域，不失为一个好的决策。 第三，产业聚集新领域。

这个领域可能是财政部最关注的，产业聚集起来了，自然就有财政收入了，就培养了财源，涵养了税基，这样就要求新产业聚集，新创意聚集，新人才聚集。也可以说，这也是供给侧改革的一个发展领域，大众创业，万众创新，形成双创的推进。 三、特色小镇培育条件 1.国际经验

特色小镇在国际上有案例，首先是民间自发形成，其次是市场聚集形成，再次是文化特色突出，最后是类型化突出。

比如德国的海德堡，绝对是文化小镇。二战将近结束的时候，盟军轰炸德国，盟军空军司令就提出来，海德堡一颗炸弹不能丢，那是世界的宝贝，二战后期，基本上德国被炸平了，但海德堡一颗炸弹没挨着，完整地保留了下来。

再比如牛津剑桥，用现在的概念来说这是教育小镇，到牛津剑桥也是一个感觉，不想走，走到那儿都感受到历史，感受到文化，感受到精致。

还有一种就是所谓的产业小镇，这种产业小镇美国比较多，英国也有一些，主要是创意小镇，比如美国硅谷。为什么美国人的创业创新有车库文化？因为车库的成本最低，反正家家户户有车库，在车库里就开始创业，有个几千美元就开始研究，所以很多大集团是在车库里培育起来的，民间自发形成，市场聚集形成。 2.浙江经验

现在一说特色小镇就是浙江，浙江现在有37个特色小镇。第一个经验是靠近城市。因为相对独立于城市，但是又靠近城市，这样可以充分借助城市的基础设施的优势，水、电、气、路、通讯，用不着自己单独搞了，借助城市延伸过来就可以。另外充分承接市场的外溢，现在

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城市越来越拥挤，这样拥挤的城市很多资源配置效率实际上是在下降，所以有小镇承接，就外溢过去了。

第二个经验是块状产业，这是历史格局，当代扩张。浙江的经验，历史上就是一个一个小镇开拓，这种块状产业不是一个产业，是一个产业群。

第三个经验是民间聚集，浙江的民间有资金，有人才，有项目。

第四个经验是群体依托，比如阿里群、院校群、海归群，形成群体依托。浙江的这些做法，很大程度上是民间发起，有了这样一个历史基础，才可能把他做起来。 四、怎么做特色小镇

特色小镇面临着两难选择：不能政府主导，政府又不能不主导。成本不能上升，成本又不可能不上升。

这1000个特色小镇，恐怕将来得有800甚至900个都是旅游小镇，因为走来走去，别的路走不下去。比如浙江，一个基金小镇成功了，浙江能搞10个8个吗？搞不起来，我看也就这一个。反过来，我们就从旅游的角度来说，两个新：第一休闲度假新领域，第二生活品质新领域。但是我们不能笼统的说旅游，实际上是三个概念：第一叫做旅游小镇，这种旅游小镇客观来说以观光为主体；第二叫休闲小镇；第三叫度假小镇。 特色小镇对于地产行业商机何在？ 方式一：整体进入，全面开发。

从小镇加旅游到旅游加小镇，实际上现在康养小镇、文化小镇、航空小镇、运动小镇、艺术小镇，林林总总。难在题目，一千个小镇能想出一千个题目吗？想不出新题目，又得避免千镇一面，这是一个难点。

如果能够整体进入，全面开发，这是最好的。但是现在因为三部门倡导产业小镇，上来做旅游，做休闲，做度假，恐怕不行。现在是小镇加旅游，我们要转过来叫旅游加小镇，这个难度是很大的。

方式二：借助资源，逐步推进。

景区带小镇，这个格局现在已经形成了，比如黄山脚下有一个汤口镇，是温泉小镇，但是借助黄山已经起来了。

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再一个就是山水促小镇，现在已经形成标配。比如像灵山的拈花湾，拈花湾是灵山第五期工程，投资30亿，建了17万平方米的建筑，建的很棒，非常精细。去年十一黄金周的时候，拈花湾一天进去13万人。

因此景区带小镇，山水促小镇，这是一个比较可行的方式。 方式三：放大古村，深化古镇。

这就是乌镇和乌村的搭配方式，乌村离乌镇只有3公里，就这么一个距离，黄金周的时候乌镇10万人进去，乌村1000人进去，所以乌村开发模式和运动模式都很独特，就是外观基本不动，里边动一动，整个乌村460亩地，投资也就投了1亿多。那个地方也没有老房子，都是50、60、70年代的房子，后来变成空心村，他们就找村民把这些租下来就开始做，门票280块钱。

网上说你乌村什么地方？疯了？可是280块钱包括一顿饭，包括里边所有的节目，比如走到哪儿，往那儿一坐茶就端上来，小吃就上去了，这是一套。再有一套是780块钱，再加一个晚上，所以没有人投诉。

就是要用这280块钱，把观光客人挡在门外，把有真正有追求的人请进来。我在那儿住了一晚，真是感觉甚好。因此，放大古村，深化古镇，是第三种方式。 方式四：搭车进入，形成配套。

这就是袁家村模式，袁家村基本上就是饮食村，去的目的就是吃，可是我这次去袁家村，房地产已经进去了，严格的说袁家村不是一个村，已经是一个镇，历史上是个村，现在面积已经很大了，各种街道都形成了。 方式五：综合格局，提升品质。

这就是良渚文化村，现在浙江37个小镇里有一个就是良渚文化村的一部分，也变成一个小镇。

方式六：先站干岸，趁火打劫。

先别急着进，反正政府和前期开发商必有难过的时候，甚至有过不下去的时候，等难题都解决了再进入，这叫先站干岸，再趁火打劫。但是这种项目有运气的成分。

这里边有两个忌讳：第一忌讳说房地产，比如前些年到海南，名片一掏都是房地产公司，现在去海南，名片一掏都是旅游开发公司。我说你们怎么都变了？不行，房地产公司，见村长都费劲，旅游开发公司都有可能见市长。

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第二，忌讳挂羊头卖狗肉，得沉下心，认认真真做品牌性项目。如果品牌性项目都没有，接了手就干房地产，那也不行。一个地方一个政策，一个地方一个方式，一个地方一种挖掘，到哪儿就研究这个到底怎么做，怎么做点品牌形象。我经常看见这种房地产品牌项目，觉得挺好，那就确有到底怎么做的问题。