XX别墅2003年营销推广整合方案

丽水湾别墅

2003年度营销推广整合方案

盈创置业·丽水湾项目组

2003年3月10日

前言

随着丽水湾项目各项工作的顺利进行，同时依托政府政策的利好改变、区域房地产市场的良性变化，本项目即将进入紧张的开工及开盘准备工作。我们在对丽水湾保持信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的整合推广与市场营销做出定性定量的安排，而且我们将预留调整和补充的空间，从而保证高速高效高质地完成丽水湾的销售与服务工作。

·丽水湾客户分析

以下是根据对2002年12月17日至2003年3月7日来访的共235批次客户进行统计后的分析结果。

结论1：客户认识丽水湾主要途径主要是通过报纸广告和户外广告

绝大部分客户是通过报纸广告、户外广告了解本项目，说明前期宣传基本上达到了告知市场这一目的。由于客户对楼盘无法形成较深刻的认识，因此并未造成口碑效应。建议后期广告、公关活动注意针对各卖点作宣传，同时样板别墅应尽快推出。

结论2：客户购房最关心问题是价格和工程进度

来访客户中，价格和进度是最为关心的问题，其次为环境、户型、面积。说明丽水湾项目的价位必须得到楼盘品质与宣传推广的有力支撑。其他问题如位置、环境等可以通过推广计划进行全方位诉求，同时明确工程进度这一要素。

结论3：客户需求面积在250—350平方米之间

客户普遍接受的面积在250—350平方米之间，比例达到73.4%。只有12.5%的客户选择350—400平方米的户型。此外，选择400平方米以上或250平方米以下的只占极少数。建议开发250—350平方米户型为主，其他面积的为辅，以市场需求决定产品定位。

结论4：客户普遍接受的别墅总价160万以内

有23%的消费者认为160万以上的价格可以接受，而有77%的消费者认为价位应在160万以内。建议项目主力户型的价格不宜超过160万；而其它相对较好的户型可适当提高价格，满足不同层次需求。

结论5：客户比较关心的层数是二层半这一传统别墅类型

75%的客户喜欢二层半这一传统别墅类型，因此建议丽水湾别墅以这一类型为主，同时要做到精、准、细、巧，并形成与其他竞争楼盘差异化，从而拉开与竞争对手在产品品质上的区别，迅速抢占别墅这一高端市场。

结论6：客户需求户型以五房、六房居多

本项目客户比较接受五房、六房的户型，选择七房、八房的只占极少数。此外，有16.90%的消费者选择其他的户型。其原因有：1、许多客户不了解别墅户型的设计，不知道别墅应当设置几个房间？怎样布置？2、部分客户有自己的设计考虑。因此，本项目应考虑在户型的优势宣传上多下工夫，做到扬长避短。

结论7：客户要求的交房标准不高，偏好框架结构。

45.3%的客户选择初装修；35.9%的客户喜欢装修自己的别墅，因此对交房标准要求并不高。建议在交房的营销手段上根据实际情况作适当调整。此外，据了解，90%以上的客户对砖混结构难以接受，而较偏重于框架结构。

结论8：客户主要选择银行按揭付款方式

90%的客户选择银行按揭，只有少部分客户选择一次性付款。这符合南宁市场的消费水准。此外，3%的客户没有明确表示付款方式，其原因有：1、持币观望；2、正在进行购买前的比较选择。建议在营销手段上推出一些刺激市场的政策，同时应尽量多的得到银行优惠以吸引客户。

结论9：客户年龄构成以40岁左右居多

来访客户中，以40岁左右居多，这些人工作多年，有一定积蓄，有事业基础及社会地位，对未来充满信心，所以敢于超前消费。同时他们理智、成熟、有主见，消费没有盲动性，购买时会从价格、地段、品质及服务等方面因素综合考虑问题。

结论10：客户顾虑因素较多，目前信心不足

例如：价格什么时候确定？楼盘的实际情况如何？周边环境会不会被破坏？由于丽水湾别墅的最终价格没有出来，所以几乎所有的客户都很关心这个问题，这也成为影响客户购买的最主要因素。另外一个是样板房问题，客户仅凭图片和沙盘无法获得楼盘的感性认识，他们需要更多的信息。例如一幢样板房或通过三维动画、虚拟现实等高科技手段来表现楼盘特色都是很好的手段。还有就是大部分客户都对周边的风景感到挺满意，但是很担心以后会不会遭到破坏。

·2003年度销售目标

销售分段周期

根据项目现状和市场情况,2003年度“丽水湾”的销售分为四个阶段:

·2003年度营销策略

根据广泛的市场调研和客户分析，并在总结前一阶段的工作的基础上，我们调整营销思路，结合市场需要，整合项目优势，全面进行有效市场推广。

思路决定出路  主要针对以下问题展开我们的营销思路：

为什么要买别墅？

为什么选择丽水湾？

如何去引导客户并促进成交？

·概念推广策略

为什么要买别墅？—— 原因其实很简单，为了享受！

创意原点：生活享受家

概念释义

是一个家，一个提供享受的家，能全程提供丰富的Enjoy内容的“家”， 从工作到生活，从会所到配套，由室内到外景观，由现成的美好到未来的发展……都是全程地提供享受的家。

是一类客户，他们是生活的行家，真正懂得生活艺术的享受家。

Enjoy生活享受家，既是丽水湾的楼盘概念与楼盘个性，也是潜在目标客户的群体特征和心理需要。

全程享受家，享受什么？

都市生活·真山真水·修身养性·升值空间·休闲乐趣·空间美学·社区文化… …

Enjoy生活享受家，是产品与客户之间的共性，是产生共鸣和认同感的“结点”

广告语：享受就是生活

广告语释义

在人的生命历程中，

真正堪称“纯粹”的享受阶段，

大约有两个——

学龄前，一切尚未开始，纷扰无从谈起；

退休后，事事尘埃落定，幸福水落石出。

而中青年，生活却陷入“忙、盲、茫”的恶性循环，

对此，丽水湾将提出最好的解决方案——

全年龄层享受    关照各年龄层（小孩、中青年、老年）的生活享受

全程人生享受    呵护从小到大，从少到老的生活享受

全面场所享受    体贴从城市到社区空间转换、由内而外各种场所的生活享受

为什么选择丽水湾？

选择丽水湾六大理由

现代贵族家庭典范，南宁生活领袖向丽水湾别墅看齐！

“六好家庭”，六大旺销理由早已是公开的秘密！

风水好·座北朝南，负阴抱阳，龙脉交汇之风水宝地，众风水专家赞不绝口

环境好·闻得好花香，听得虫鸟鸣，焕发生命能量，生活大师养心、养身之生活宝殿

地段好·南宁市后花园，国际级市政配套规划，广阔的投资、生活版图正在形成

房子好·大师倾力规划，建筑材料、技术实现多项“南宁首创”，真正满意、安心住宅

景观好·闲庭信步，指点江山！一条邕江，万顷青山，四季为您倾情演出

生活好上加好·贵族生活领地，8800㎡的超大豪华会所、网球场、滨江俱乐部、游艇码头等等

以上是我们在市场推广时的主要卖点，当然，价格依然是关键而且敏感的问题，不会在广告中去直接释放。

·2003年度营销保障体系

一、丽水湾媒介推广策略

（一）媒介目标（争取在年度销售黄金档期3-6月打一场短！平！快！的漂亮仗）

选择适当媒体，为创意提供最佳的演出舞台与发挥空间，使广告对消费者产生最佳的说服效果。

通过科学的媒介投放组合策略，制造声势，在保证足够的有效到达率，避免不必要浪费的前提下，吸引消费者前来咨询，感受现场氛围，产生购买欲望。

树立发展商及楼盘形象，增强消费者的信心，发挥口碑宣传的优势，提高项目的知名度和美誉度。通过广告宣传，有力配合销售，使丽水湾项目尽可能短的时间内进入销售成熟期，迅速回笼资金。

（二）媒介投放组合策略

在不同时段结合销售周期使用以下媒体推广方式：报纸、广告路牌、DM单张、网络、电视及现场包装。

市场引导期

新闻炒作为主，配合报纸广告。

强销期

以报纸为主，事件行销为辅，提升形象，强调服务，提供更多便利购楼条件，吸收消费者前来咨询、看盘。针对主要卖点做纯销售式广告，与现场销售有力配合，促成更高的成交额，减少销售工作的压力，同时发挥软性文章与新闻炒作的理性诉求配合宣传，达到购楼热潮之目的。