空置房的物业费怎么算合理？
本文探讨了空置房业主是否需要支付全额的物业费。虽然物业费是用于为小区业主提供服务的，但是一些业主认为全额交纳物业费难以接受。文章提出了两种观点，一是物业费应主要建立在为“人”服务的基础之上，二是空置房业主也应该缴纳物业费。但是，物业费具体应该收取多少需要考虑多种因素，包括小区的物业服务事项和物业费的构成情况等。确定空置房收取物业费的比例需要进行科学合理的测算，并且需要利益相关方的共同商议。
法律分析
许多人认为，尽管他们可能不会入住新房子，但购买房产时需要支付全额的物业费仍然难以接受。本文就通过整理将空置房的物业费怎么算合理的各方观点作如下说明，希望能够帮到在这方面困扰的您。
交20%的比例可资参照
以往的现实情况是，绝大多数商住小区的物业公司或业主委员会，都要求业主只要有拿到钥匙的房子在小区，就不管你住不住都要与常住者一样，交纳相同标准的物业费。
然而，如今随着有些新启用小区的空置房越来越多，一些空置房业主对全额交纳物业费的反映也越来越强烈。他们说，我们虽有房子在小区，但并没有启用和住人，全额交纳物业费，实在欠公平。不过，反对者则指出，空置房大多是一些拥有二套乃至多套房的有钱人，有钱人不交或少交物业费，反倒是“穷人”要全额交纳物业费，这岂不也欠公平?
到底怎样才算公平呢?就事论事而言，我觉得首先得弄清一个基本点，即物业公司向业主收取的物业费，到底是建立在为“人”服务的基础之上，还是建立在为“房子”服务的基础之上?
显而易见的是：物业公司所提供的服务，主要是建立在为“人”服务的基础之上的。比如小区产生的垃圾，是由人制造的；比如小区的保安，是保障业主的人身安全和防备业主的车辆等财物不被盗的。如果业主不住在小区而只有一套空房子，也就不会产生垃圾，亦没有什么住家财物需要防盗，这样自然就没有享受到物业公司的这些服务，也就没必要交纳相应的物业费。
当然，业主的房子毕竟在小区，物业公司也毕竟替业主看护着房子和在为小区公共空间提供服务，所以，房子即使长期空置，其业主也不能不交纳一定的物业费。至于交纳多少合适，我觉得石家庄所规定的20%的比例可资参照。
全额收取不无必要
石家庄出台空置房只交20%物业费的规定，有关方面曾作过这样的解释：“房子没人住，物业费却一分不能少，这种现象总让人感觉有些‘霸王’”。的确，从等价交换的原则讲，空置房业主享受的物业服务比较少，因而少交一些物业费是不无道理的。
但是，作为公共立法方面的规定，还有一个政策导向和社会效应问题。空置房交20%的物业费，除此类房主外，物业公司和其他入住业主都会感到憋屈。恰如当地物业管理协会秘书长所言：“物业服务的对象是全体业主享有的公共服务，这一规定实际上是让一部分业主承担了那些拥有第二套住房业主的物业费，就是所谓的‘劫贫济富’，显失公平。”至于从社会效应的角度讲，这还会减少房屋空置的成本，不利于抑制囤房炒房的投机行为，并且易造成住房资源的一些浪费。
现在很多事情，都强调与国际接轨。而在国际上，不少西方国家的惯例是，商住小区的房子不管是住人还是空置，其业主都不能少交物业费，有的甚至还要被加收空房税。当然，中国有中国的国情，未必要完全照搬“国际惯例”。不过，从当前我国正竭力抑制囤房炒房之大局出发，我觉得对空置房收取全额物业费，是不无必要的。
还是要科学合理地确定
商住小区空置房物业费到底该咋交?我觉得，有几个问题尚需进一步分析，以便科学合理地确定。
一是该不该把收取空置房物业费与抑制囤房炒房联系起来?
空置房或许确实有一些是富人的投资房。但物业费是交给小区物业公司和用于物业服务的，并不肩负抑制囤房炒房的任务。所以，没必要把这两者捆绑在一起。事实上，这样做对有钱购买多套房者，也起不到多大抑制作用。要真正有效地抑制空置房，就有必要在设立和征收空房税上动脑筋。
二是要弄清小区的物业服务事项与物业费的构成情况。
通常来说，小区的物业服务主要包括这样一些事项：小区内电梯和水电气暖等共用设备的运行与养护；区域内公共环境卫生的保洁和花草树木的养护；小区内交通与车辆停放秩序的管理；防火、防盗、防人身伤害等安全保护，以及为方便业主所提供的其他服务等。而物业费的构成，则主要包括这些服务事项的成本、需支付的人力工资福利以及物业公司应缴的税款和可赚取的利润等。由此可见，物业费并不是单指为某些业主个体服务所收取的费用，所以也就不宜仅以某些业主是否享受了某些直接的服务项目来确定。
三是确定空置房收取多少物业费，须有比较科学的比例测算和通过利益相关各方来商议。
石家庄市出台空置房交20%物业费的规定，据说是仿照空置房交20%取暖费这个原则来定的。委实说，这种定法还值得斟酌。因为物业费与取暖费不同，单户未用暖气而只收20%取暖费或许可行，但物业费有不少是用在了整个小区的公共事项上的，有些房子虽然空置，却并不能明显减少物业费的支出。
故而空置房宜收取多少物业费，最好还是在核算出直接与非直接为业主服务的费用比例后，由空置房房东、其他入住业主、物业公司等利益相关方来相互博弈，共同酌定。如此，空置房不管是交纳70%还是50%抑或别的比例的物业费等，都会显得更为合情合理一些。
拓展延伸
物业费是房屋所有者或租户为获得物业管理服务而向物业服务企业支付的费用。在确定空置房物业费时,物业服务企业需要与空置房的所有者或租户进行利益相关方博弈。
物业服务企业需要制定合理的物业费标准,以确保物业费的收取符合市场规律。物业费标准应该与物业管理服务的质量、范围和提供的服务内容相适应,同时也应该考虑空置房的情况,制定相应的优惠政策。
空置房的所有者或租户需要对物业费的收取提出自己的意见,并寻求合理的利益保障。他们应该了解物业费的收取标准和政策,以确保自己的权益得到维护。同时,他们也应该积极参与物业费用的管理和使用,以提高物业管理服务的质量和效率。
物业服务企业和空置房的所有者或租户之间的利益相关方博弈需要建立在相互尊重、合作共赢的基础上。只有这样,才能实现物业管理服务的良好运行和房屋市场的和谐发展。
结语
虽然空置房业主认为全额交纳物业费难以接受，但是物业费确实是建立在为“人”服务的基础之上。考虑到物业公司为业主提供的服务主要是建立在为“人”服务的基础之上，因此业主应该交纳物业费。但是，物业费也不能仅仅是少部分业主承担了拥有第二套住房业主的物业费，这就需要科学合理地确定物业费的收取比例。同时，物业费的收取也不能与抑制囤房炒房联系起来，而应该注重抑制空置房现象的发生。最终，确定空置房收取多少物业费，需要考虑多方面的因素，由利益相关方相互博弈共同酌定。
法律依据
商品房销售管理办法：第二章 销售条件 第十三条 商品房销售时，房地产开发企业选聘了物业管理企业的，买受人应当在订立商品房买卖合同时与房地产开发企业选聘的物业管理企业订立有关物业管理的协议。
物业管理条例：第四章 物业管理服务 第三十七条 物业管理用房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。
物业管理条例：第二章 业主及业主大会 第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。
物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。