2年狂降90万!当年这些红盘,如今都跨丝啦?!
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发布时间：2024-12-21 04:09
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时间：6分钟前
红盘，红盘，能红起来的盘，自然都有过人之处！
“价格”：要么天价，要么便宜到刚需都觉得是白菜价。
“地段”：要么区位核心，地段优势明显。
“开盘”：多年不开盘，开盘全卖完。
“装修”：要么豪华到“我不配”，要么差不多“尚可”
能抢到的，都是欧皇附体，锦鲤来袭。网红盘=优质盘？买房就一定要买网红盘？
今天，是一篇有金钱味道的文章，跟着花卷，让我们来看看当年那些追过的网红盘，现在怎么样了？跨丝，还是真香？
越来越火，稳定输出
1、人居盛和林语南区
人居盛和林语南区，位于高新区泰和二街，也就是城南宜家附近。
盛和林语南区3、7号楼于2018年开盘，单价10610-13420元/㎡，当时324套房源，11562人参与摇号，摇中概率仅2.8%。
二手房成交均价约3万元/㎡，总价均价约295万左右起。出租均价约5050元/月，近一年法拍3套房，法拍总均价约437.6万左右。
且小区自可挂牌出售至今，其价格都较为稳定，均保持在3万/㎡左右，在去年6月还曾达到价格峰值。
究其稳打稳扎的原因，与项目本身的品质和学区相关。
人居盛和林语南区，高层住宅，容积率约3.5，绿化率较高。当时外立面基本采用真石漆+干挂石材铺设，照着当年流行的欧式风格建设。
小区整体维护较好，就产品而言，从套三到套五都有多样选择，动静分区合理，套三基本为竖厅，套四为横厅，是人居住宅品质的巅峰。
另一方面，小区周边配套醇熟，地铁5/1/18/7号线环伺，被宜家、欧尚、凯德广场、苏宁广场等包围，尤其学校甚为优质。
根据划片，小学为成都高新芳草小学（南区），就在小区街对面，仅161米。小区对口初中为成都七中（锦城校区）、成都石室中学（交子校区）、成都七中（天环校区）。
所以，在近年来，人居盛和林语南区流通性较高，价格也较为稳定。
2、仁恒滨河湾
仁恒滨河湾，位于锦江东大路与通汇路交汇之处。最后两次开盘都在2019年，两次都是万人摇，摇中概率最低1.68%， 精装单价约113-21538元。
目前二手房市场成交价约4万元/㎡以上。出租均价约9249元/月，近一年法拍成交2套，成交总均价888万。
究其流通性一直可观的原因，主要和地段和产品有关。
五城之首锦江城，十年觅得攀成钢。攀成钢有三宝：地段、学区、楼盘好。首先，攀成钢妥妥是经受住成都市场检验的一流板块，也是成都较为著名的高净值区。
其次，K12教育方面，仁恒滨河湾都优质的不像话。就比如“5朵金花”其占“2朵”，一是就在楼下的盐道街小学（通桂校区），二是直线距离800米左右的成师附小（慧源校区）。
生活上，攀成钢商圈，近在咫尺，出门还可逛沙河生态带和塔子山公园，便捷舒适。
最后，重点说说仁恒滨河湾的自身，即使已经过了多年，其产品依然是能打。
第一，是它的布局，项目总占地178亩，整体设计为一个数字“18”形状。其中一期、三期围合式布局，组成数字“8”，而二期“一字形”布局，组成数字“1”。
按照当时新加坡开发商的意思，是取“十八要发”的寓意。这也让一三期有着至今市场都难以超越的阔尺中庭，包含会所、沙滩排球、户外游泳池、儿童娱乐区等高端生活区。
就产品来说，三期综合容积率3.28，打造的是高层产品。因为二期主打2梯4户一字型户型，所以一期二期三期综合上看它容积率很高。其实，它的真实容积率不高。
公区方面，如车库入户、入户双大堂、入户双旋门等都是现在壕宅还在沿用的设计；户型结构，项目也纯粹，都是大平层产品。
整体来看，它的地段、产品真的相当优秀。
红极一时，命运截然相反
当然，网红盘并不都是“香”到底的。有些网红盘能凭实力稳扎稳打，一路节节高；有些红盘也免不了命运多舛，让人唏嘘。
1、万科翡翠公园
万科翡翠公园，位于天府新区锦江生态带。18年开盘2次，首批次房源863套，摇号人数2628，3倍熔断，精装单价约12000-14500元/㎡。
目前项目二手房成交单价约2.7万元/㎡，总价约253万起，出租均价2500元/月，近一年法拍9套。
其价格波动较大，从2021年成交单价约3.7万元/㎡，降至如今的2.7万元/㎡。建面90多平的套三，从总价343万降到253万，下降了差不多90万左右。
究其波动原因，还是与它的存量房太多相关。当时锦江生态带时火，不仅刚需涌入，连带着一批投资客也涌入其中。
所以在后续二手房市场上，小区存量挂牌房源较多，卖方市场激烈。且不止同一小区内的房源，板块内部还有多个品质相近的同期房源，比如中海锦江城。
自然这些或多或少导致了万科翡翠公园价格产生了波动。
2、绿地新里城
绿地新里城，位于青羊外光华4号线蔡桥站口附近。100米内地铁房+青6区（成都泡桐树小学绿舟校区、成都草堂小学子美校区），再加上不远处青羊万达的加持，让它当时瞬间成为爆款。
2020年最后一批次开盘，54套房源，3124人摇号，摇中概率仅1.73%，精装单价约16598-17988元/㎡。
目前二手房成交价约2.8万元/㎡，价格，起伏波动较大。
项目整体出租均价3800元/月，近一年法拍13套，成交总均价380万。
最新建设的四期价格不如其他三期，究其原因，在于小区命途多舛，后续缺乏韧性。四期开发商绿地事件，直接影响到小区风评。
交房时间、产品质量跟不上，即使周边配套nice，也让小区业主深受其扰。
3、炎华置信花千集
炎华置信花千集，位于金牛一环路北二段9号。
4条地铁线环绕（1/6号线人民北路站、5/7号线北站西二路站）+两大北门繁华商圈（龙湖上城天街/金牛万达广场）+自带花千集里商业广场等，都让它的生活甚为便捷。
再加上项目多小户型房源，包括建面约52㎡的套一、建面约66-79㎡套二、建面约91-113㎡套四，刚需属性明显。
所以，项目19年首开即罄，940套房源，3620人参与摇号，摇中概率25.97%，清水均价18360元/㎡。
目前二手房成交价约2.6万元/㎡，出租均价约2000元/月，小区房源以出租为主，流通性一般。
究其原因，更多是和北门地段有关。在成都人主观印象里，”宁要城南一张床，不要城北一套房”。
导致同一环线下，北门整体楼市发展不如南门，但其实，花千集周边的配套资源+自身刚需产品质量都不差，不得不说是一种遗憾。
网红盘≠捡相因
找准需求更关键
从上述这些实例，我们不难看出，盲目追捧网红盘，并不是一个理智的行为。
网红盘，真的就是优质盘？买到就赚到了吗？NO！买网红盘，不等于捡相因。它的风险，同样需要你斟酌。
①网红盘，投资客入场，存量房增多，影响小区入住率
现在由于互联网较为发达，网红盘流量关注度较高，除了吸引刚需客群，投资客入场的概率也较高。
往小的说，个人上车困难，即使幸运抢到，后续小区的整体入住率也会受到影响。
往大的说，由于投资客的大量涌入，小区后续存量房增加，不利于二手房卖方市场，上文我们提到的万科翡翠公园，就是相关例子。
②一分钱一分货，交房品质需保障
其次，一分钱一分货。想“亲民”楼盘做出壕宅品质，是不现实的。“捡相因”的楼盘，一般品质都有限，买房人需要根据自己需求放低预期。
网红盘的开发商也很关键，国企央企是首选，交房时间和质量会更有保障。如果盲目买网红盘，而没考虑交房风险，可能会吃大亏。
③地段，始终是要考虑的第一要务
成都不同地段的差异，表现非常明显。真正让人羡慕的，依然是那些“稳坐泰山”、优质板块的品质楼盘。
像我们前文提到的仁恒滨河湾、人居盛和林语南区，都是锦江、高新主城核心地段。
成都主城，始终都是发展的核心区。不管是上的倾斜，还是人口流动，它都占大头。
一般网红盘，地段都是当下“实火”地段，有些是地缘性较强、有些是因为在主城核心区，这个需要大家仔细斟酌。
